Решение по делу № 2-491/2022 от 23.12.2022 | Зареченский городской суд (Пензенская область)

Дело № 2-491/2022

УИД: 58RS0009-01-2022-001587-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«23» декабря 2022 года г. Заречный

Зареченский городской суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Шандрина Р.В.,

при секретаре Климчук А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли – продажи в качестве уменьшения покупной цены, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском к ФИО2, ссылаясь на то, что 21.07.2020 года между продавцами ФИО4 А. а также покупателем ФИО1 был заключен договор купли – продажи квартиры (Адрес) расположенной по адресу: (Адрес).

Вместе с тем, указанная квартира имеет существенный скрытый недостаток, а именно при входе в квартиру, в тамбуре (коридоре) располагается короб в котором проходит стояк системы ливневой канализации (внутренних водостоков) здания. О наличии данного недостатка продавец покупателя не проинформировал, в связи с чем, после уточнения заявленных требований, ФИО1 просит взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 210522 рубля в качестве уменьшения покупной цены объекта в рамках ? доли по договору купли – продажи недвижимости от 21.07.2020 года, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 5305 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием представителя.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности М.А.П. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, с учетом уточнений.

В судебном заседании ответчик ФИО2 против удовлетворения заявленных исковых требований возражала, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 по доверенности - ФИО3 против удовлетворения заявленных исковых требований также возражал, просил в удовлетворении иска отказать.

В процессе рассмотрения дела был допрошен свидетель Э.И.А. (т.2, л.д. 5 оборот – 6), которая пояснила, что о наличии в их прежней квартире стояка системы ливневой канализации она была осведомлена. При этом, при продаже квартиры, встречаясь с покупателями – ФИО1 и ее супругом, последним неоднократно сообщалось о такой особенности в квартире, как наличие системы ливневой канализации, зашитой в короб из ГКЛ в углу прихожей (тамбура), однако покупатели сообщили, что их все устраивает и квартира им понравилась. Когда покупатели осматривали квартиру, ими был задан вопрос о возможности демонтажа указанного короба, однако продавцами было сообщено, что эта система водоотведения является общедомовым имуществом и ее демонтаж невозможен. Впоследствии, данное обстоятельство и наличие короба с системой ливневой канализации было продемонстрировано покупателям также на экспликации из проектной документации в подтверждение того, что ее расположение соответствует проекту дома.

В процессе рассмотрения дела неоднократно был допрошен эксперт Ю.В.В., который пояснил, что в отношении первоначальной судебной экспертизы проводил исследование строго в рамках поставленного вопроса, при этом, безальтернативно принял формулировку поставленных вопросов с точки зрения уже установленных обстоятельств, а именно тех, что наличие спорной системы водоотведения является недостатком, установленным судом. Впоследствии, в процессе дополнительного исследования, было установлено, что данное расположение системы водоотведения соответствует строительным нормам и правилам и недостатком вовсе не является. Экспертные заключения поддержал в полном объеме.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства, допросив эксперта и свидетеля, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент: вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара; предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом (ст. 458 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (ч. 1 ст. 469 ГК РФ).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Судом установлено, что 08.04.2014 года, администрацией г. Пенза было выдано разрешение на строительство жилого многоквартирного дома №RURU04000-054.

В соответствии с заключением от 25.12.2019 года (л.д. 124), выданным Жилищно – строительному кооперативу «Маяковский», жилой дом, расположенный по адресу: (Адрес) построен в соответствии с требованиями проектной документации выполненной в 2013 году.

После получения актов о выполнении технических условий на теплоснабжение жилого дома (л.д. 130), на подключение к сетям ливневой канализации (л.д. 130 оборот), телефонизацию и радиофикацию дома (л.д. 131), на монтаж и пуско – наладку оборудования лифтового оборудования (л.д. 131 оборот), электроснабжение (л.дл. 132 оборот), получения положительного заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства (многоквартирного дома) требованиям технических регламентов (л.д. 121) и проектной документации (л.д. 120), Разрешением от 27.12.2019 года №58-29-063-2013, многоквартирный жилой дом по адресу: (Адрес), был введен в эксплуатацию (л.д. 118-119).

Адрес объекта был присвоен распоряжением Управления архитектуры и градостроительства от 02.12.2019 года (л.д. 127).

В соответствии с договором долевого участия в строительстве от 01.03.2017 года, застройщик ЗАО «Декор – Трейд» обязался построитель дольщику ООО «ПСО Компас» квартиру (Адрес) (строительный номер), расположенную на (Адрес). (л.д. 143).

15.01.2019 года между ЖСК «Маяковский» и ФИО2 был заключен договор паенакопления №273 (л.д. 151-155).

В соответствии с дополнительным соглашением №1 к указанному договору паенакопления, в число пайщиков (на основании заявления – л.д. 157) в отношении спорной квартиры (Адрес) вступила Э.И.А. (л.д. 156).

В соответствии с договором об уступке прав требования от 22.03.2017 года, ООО «ПСО Компас» уступило ООО «СТРОЙФАСАД» права требования указанной квартиры (Адрес) (л.д. 171).В соответствии с договором об уступке прав требования от 19.04.2017 года ООО «СТРОЙФАСАД» уступило ФИО4 А. право требования по ? той же квартиры (Адрес) в названном многоквартирном доме (л.д. 163).

В соответствии с данными выписки из ЕГРН по состоянию на 20.02.2020 года, собственниками квартиры №273, расположенной по адресу: (Адрес) по ? доле являлись ФИО4 А.(л.д. 33-36).

В соответствии с договором купли – продажи объекта недвижимости от 21.07.2020 года, ФИО4 А., как собственники квартиры №273, расположенной по адресу: (Адрес) продали указанный объект недвижимости ФИО1 за 3300 000 рублей (п. 1.3 договора) (л.д. 174-176). Расчет по договору был произведен в полном объеме, о чем представлена расписка от 21.07.2020 года (л.д. 11).

В соответствии с п. 3.1.3 договора купли – продажи квартиры от 21.07.2020 года (л.д. 174 оборот), покупатель ФИО1 указала, что произвела осмотр квартиры, не имеет претензий по ее качеству и техническому состоянию. Продавцы уведомили покупателя обо всех недостатках указанного объекта недвижимости, а также предоставили покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемым объектом недвижимости.

Данный договор купли – продажи прошел государственную регистрацию (л.д. 176) и в соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на 29.07.2020 года, собственником спорной квартиры (Адрес) стала ФИО1

Как следует из текста претензии представителя ФИО1 от 28.04.2022 года, покупателю (ФИО1) продавцы ФИО4 А. не сообщили о существенном недостатке квартиры, а именно о том, что в тамбуре (коридоре) спорной квартиры, в зашитом коробе из ГКЛ располагался стояк системы ливневой канализации (внутренних водостоков), что недопустимо, в связи с чем, просила уменьшить цену на объект недвижимости на сумму 350 000 рублей.

В ответе на претензию от 11.05.2022 года, в удовлетворении требований было отказано, в связи с чем, истец и обратился в суд с настоящим иском.

Данные обстоятельства установлены судом, следуют из материалов дела и сторонами не оспариваются.

Так, учитывая фактические обстоятельства дела, а также положения вышеприведенных правовых норм, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из следующего.

Судом достоверно установлено, что жилой многоквартирный дом (Адрес), в котором и расположена спорная квартира, был построен на основании разрешения на строительство №RURU04000-054 и в соответствии с вышеуказанной проектной документацией. На основании заключения от 25.12.2019 года (л.д. 124) о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации, разрешением от 27.12.2019 года №58-29-063-2013, многоквартирный жилой дом по адресу: (Адрес), был введен в эксплуатацию.

На основании договора паенакопления, учитывая дополнительное соглашение, собственниками квартиры (Адрес) стали Э.И.А. и ФИО2 Сведения о правообладателях были также внесены в ЕГРН.

По договору купли – продажи от 21.07.2020 года ФИО1 приобрела у Э.И.А. и ФИО2 квартиру (Адрес), расположенную по адресу: (Адрес). Данный договор был составлен в письменной форме, подписан сторонами сделки и прошел соответствующую государственную регистрацию.

Как следует из выписки из ЕГРН по состоянию на 29.07.2020 года, указанная квартира является собственностью ФИО1

Таким образом, из буквального толкования названного пункта договора усматривается, что претензий по качеству и техническому состоянию приобретаемой квартиры у ФИО1 не имелось.

Вместе с тем, ФИО1 в качестве довода ссылается на то, что продавец не предупредил ее о существенном недостатке квартиры, а именно, что в тамбуре (коридоре) квартиры (в зашитом коробе из ГКЛ) проходит стояк ливневой канализации.

Всесторонне проверяя данный довод, суд считает возможным его отклонить. Так, судом установлено, что спорная квартира (Адрес) построена по проекту, который был утвержден в установленном законом порядке. Многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию.

После постройки многоквартирного дома, ФИО4 А. приняли спорную квартиру (Адрес) Их право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке. Впоследствии квартира была ими отчуждена в пользу ФИО1 в той же неизменной конфигурации и планировке.

При продаже квартиры, как следует из п. 3.1.3 договора от 21.07.2020, покупатель ФИО1 произвела осмотр квартиры и претензий по ее качеству и техническому состоянию не имела.

Таким образом, учитывая принцип свободы договора, а также то, что данная сделка была осуществлена между физическими лицами, суд и приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Вместе с тем, всесторонне рассматривая настоящее дело, следует отметить, что в соответствии с заключением судебной экспертизы №2357/2-2 от 07.12.2022 года, установлено, что расположение стояка системы водоотведения дома, находящегося в закрытом коробе в тамбуре квартиры №273 по адресу: (Адрес) соответствует проектной документации (шифр: 41-12-ИОС 3.1 лист 22 «План 15 этажа с сетями К1, К2), получившей положительное заключение государственной экспертизы проектной документации №58-1-4-010-14 от 27.01.2014 года, в связи с чем, такое расположение стояка дефектом на является.

Данное экспертное заключение суд принимает в качестве доказательства, поскольку считает его понятным, логичным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела, кроме того эксперт был предупрежден об уголовной ответственности. Учитывая изложенное, суд считает также возможным в названной части принять заключение судебной экспертизы в основу настоящего решения. При этом суд учитывает, что при производстве судебной экспертизы эксперт осуществлял осмотр стояка с выходом на место его расположения, а также исследовал всю представленную проектную документацию.

Исходя из исследовательской части экспертного заключения, эксперт Ю.В.В. пришел к выводу о том, что конфигурация квартиры (Адрес) соответствует проектной документации на дом, который был сдан в эксплуатацию и расположение спорного стояка не является дефектом.

Судом установлено, что при покупке квартиры, на основании договора купли – продажи, покупателю ФИО1 были предоставлены все документы на квартиру, в том числе проектные, из которых с достаточной степенью очевидности усматривается расположение данного стояка, диаметром 100 мм с пометкой «зашить в короб». Кроме того, при покупке квартиры у ФИО1 какие – либо претензии в отношении конфигурации квартиры отсутствовали.

Довод истца о том, что покупателя не предупредили о наличии ливневой канализации в тамбуре квартиры также отклоняется, поскольку свидетель Э. подтвердила то, что при просмотре спорного жилья, покупателя и ее супруга предупреждали о том, что в коробе проходит стояк ливневой канализации, кроме того, при оформлении документов, покупателю также было указано на расположение стояка на проектной документации, однако ФИО1 квартира устроила и она подписала договор купли – продажи. Кроме того, покупатель подтвердил отсутствие каких – либо претензий по качеству квартиры в договоре.

Данные показания свидетеля суд принимает в качестве доказательства, считает их понятными, логичными, соответствующими иным доказательствам по делу и фактическим его обстоятельствам.

Таким образом, судом установлено то, что ФИО1 на момент приобретения квартиры (Адрес) была осведомлена о всех ее особенностях и недостатках, о чем буквально указано в договоре купли – продажи от 21.07.2020 года, при этом, учитывая то, что многоквартирный жилой дом построен по утвержденному проекту и был введен в эксплуатацию, а квартира продана без изменений ее конфигурации продавцами, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска о взыскании денежных средств в качестве уменьшения покупной стоимости. Делая такой вывод, суд учитывает, что при сложившихся правоотношениях сторон, покупатель приобрел квартиру в строгом соответствии с условиями договора продажи недвижимости о ее качестве. При этом, суд учитывает то, что стороны свободны в заключении сделок и договор был заключен между физическими лицами, в связи с чем, ссылка истца на п. 8.6.14 СП 30.13330.2012, в данном случае, применению не подлежит.

Вместе с тем, суд считает необходимым указать, что в соответствии с п. 4.2 договора долевого участия в строительстве №365, гарантийный срок для дома №62 по указанному адресу составляет 5 лет. При таких обстоятельствах, ФИО1 не лишена права обратиться к застройщику с соответствующими требованиями в защиту ее прав и интересов.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении основного требования, соответственно производные требования о взыскании компенсации морального вреда и судебных расходов также подлежат отклонению.

Руководствуясь ст. 12, 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО5, о взыскании денежных средств по договору купли – продажи в качестве уменьшения покупной цены, компенсации морального вреда, судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Зареченский городской суд Пензенской области в течение месяца с момента составления мотивированного решения.

Мотивированное решение будет изготовлено 27 декабря 2022 года.

Судья Р.В. Шандрин