УИД № 50RS0016-01-2024-006934-25
Дело №2-1953/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
03 июня 2025 года г. Королёв
Королёвский городской суд Московской области в составе:
судьи Ефимовой Е.А.,
при помощнике судьи Ходановой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявление ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, прекращения права собственности, суд
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, прекращения права собственности, в обосновании указав, ДД.ММ.ГГГГ. умерла его бабушка ФИО7, после смерти, которой открылось наследство в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При жизни ФИО7 было оформлено завещание, которым она завещала квартиру по адресу: <адрес>, <адрес> ему (ФИО2). Наследником, имеющим обязательную долю в наследстве является дочь наследодателя ФИО7 - ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию ему на <данные изъяты> доли, ФИО3 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ. из выписки из ЕГРН мне стало известно, что ФИО3 произвела отчуждение, принадлежащей <данные изъяты> доли в пользу ФИО4, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 не уведомила его в письменной форме о своем намерении продать принадлежащею долю с указанием цены и условий, на которых продает принадлежащее имущество. Отсутствие доказательств отправления ФИО3 уведомления в его адрес о намерении продать долю по последнему известному месту жительства или по месту регистрации, не указывает, что он уклонился от преимущественного права покупки доли и не свидетельствует об отказе от приобретения спорной доли. Заключив договор купли-продажи доли спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ., с ФИО4 ФИО3 нарушила гарантированное право преимущественной покупки как сособственником.
ФИО2 просил перевести на него права и обязанности покупателя <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, на условиях договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО3(продавец) и ФИО4; Прекратить право общей долевой собственности ФИО4 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права №, № от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.5-7).
В силу ст. 39 ГПК РФ представитель истца уточнил исковые требования, просил, признать за ним право собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> считать заключенным между ними и ФИО3 договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру на условиях договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. года, заключенного между ФИО3 и ФИО4; Взыскать с ФИО3 в его пользу судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> `руб. 00коп; Обязать ФИО4 передать ему ключи от жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. Признать ФИО4 утратившим право пользования квартирой. В остальной части исковые требования оставил без изменений (л.д.113-115).
Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался, при подачи иска просил о рассмотрении дела без его участия (л.д.7). Выдал доверенность на право представление интересов ФИО8 (л.д. 110-112).
Представитель истца ФИО8 присутствовавший на судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил удовлетворить по изложенным доводам, как в исковом заявлении, так и в письменных пояснениях (л.д.5-7, 113-115, 136-141).
Ответчик ФИО3 в судебное заседание явилась исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.
Представитель ответчика по доверенности ФИО9 присутствовавшая на судебном заседании позицию доверительницы поддержала, просила отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным возражениях (л.д.67-69)
Протокольным определение от ДД.ММ.ГГГГ. к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющий самостоятельные требования был привлечен ФИО4
В соответствии со ст. 39 ГПК РФ истцом было подано уточненное исковые заявления, в котором заявил в качестве ответчиков ФИО3 в ФИО4 (л.д.87-89)
Ответчик ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил отказать по изложенным доводам в возражениях (л.д.90-92).
Протокольным определение от ДД.ММ.ГГГГ к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющий самостоятельные требования был привлечен нотариус ФИО5
Третье лицо нотариус ФИО5 в судебное заседание не явился, извещался, просил о рассмотрении дела без его участия.
Представитель третьего лица Росреестра по МО в судебное заседание не явился.
Суд, в силу положения ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Ознакомившись с исковыми требованиями с учетом уточнений, выслушав участников процесса, изучив возражения ответчиков, представленные документы от нотариуса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (ч.2 ст. 195 ГПК РФ). Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений (ч.2 ст. 56 ГПК РФ).
В силу ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 2 ст.246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продаже доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Положениями ч. 2 и 3 ГК РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ), при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли необходимых расходов.
В ходе судебного разбирательства установлено, что истец и ответчик ФИО3 являлись долевыми собственниками квартиры по адресу: Мо <адрес>(л.д.10-12).
Из представленного договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что между ФИО3 и ФИО4 было заключено соглашение, по условиям которого ФИО3 продает <данные изъяты> долей, а ФИО4 покупает <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> (п.1). Стоимость доли стороны определили в сумме <данные изъяты> руб. (п.4). По условиям п.4.2 была определена оплата, <данные изъяты> руб. переданы покупателем продавцу до подписания договора, денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. путем внесения на счет аккредитива открытого в ПАО Сбербанк (л.д.93-94).
В судебном заседании стороны ФИО3 и ФИО4 не оспаривали исполнения условий договора об оплате <данные изъяты> доли.
К договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами был подписан акт приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ. по условиям, которого продавец предал, а покупатель принял долю в праве собственности <адрес> <адрес>, расчеты в соответствии с договором купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ. сторонами произведены, продавец предал, а покупатель принял ключи от квартиры. Также было заключено обязательство о выплате неустойки (л.д.95-96).
В п.8 договора указано ФИО10, супруга ФИО4, дала согласие на покупку.
В п.9 договора указано «Письменное нотариальное заявление участнику долевой собственности ФИО11 продавцом ФИО3 о продаже долевой собственности недвижимого имущества с указанием цены и других условий было передано, письмо не вручено адресату и возвращено Почтой России нотариусу ДД.ММ.ГГГГ за истечением срока хранения, что подтверждается Свидетельством о направлении документов, выданным ФИО5, нотариусом Королёвского нотариального округа <адрес> ДД.ММ.ГГГГ по реестру №» (л.д.94).
Переход права собственности от продавца к ФИО12 был в установленном порядке зарегистрирован в ЕГРН №, о чем сделана соответствующая запись регистрации.
В соответствии с ч. 6 ст. 86 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ ДД.ММ.ГГГГ N 4462-1), по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в том числе в случае невозможности их передачи с указанием причин невозможности их передачи, а после получения подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов.
Из п. 5.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты, протокол N № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что если участник общей долевой собственности на недвижимое имущество не приобрел долю в общей собственности на условиях, указанных в извещении продавца, в течение месяца со дня доставки указанного извещения, преимущественное право прекращается.
По смыслу ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю.
Гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам.
Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
До заключения указанного договора купли-продажи ФИО3 обратилась к нотариусу Королевского нотариального округа ФИО5 с заявлением о передаче долевому собственнику заявления о намерении продать принадлежащую ей 66/100 долей в квартире Мо <адрес> за <данные изъяты> <данные изъяты> руб., и предложила приобрести указанную долю в течение месяца со дня извещения 9л.д.126).
Данное заявление было направлено ФИО2 по адресу: <адрес> <адрес> заказным письмом, почтовое отправление было возвращено адресату с отметкой как не востребованное, о чем нотариусом было выдано свидетельство о направлении документов от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.71).
Разрешая спор, суд исходит из того, что ФИО3 выполнила свою обязанность, предусмотренную ст. 250 ГК РФ, через нотариуса письменно уведомила истца как сособственника о продаже долей и предоставлении ей права на преимущественную покупку.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе судебного разбирательства, в присутствии всех участников процесса, судом была изучена представленная переписка на телефоне между ФИО15 и ФИО15 начиная с февраля ДД.ММ.ГГГГ. по декабрь ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3, указанная переписка была оглашена судом. Из существа указанной переписки, было установлено, что ФИО3 высказывала намерение о продажи своей доли, также указывала сумму. Часть переписки о намерениях приобщена в материалы дела (л.д.143-154).
Представитель истец в обосновании ссылается, что ответчик не направила ФИО2 намерение по фактическому адресу проживания, однако знала фактический адрес, т.к. ФИО2 обращался в Королевский городской суд с иным исковым требования, указывая свой фактический адрес.
Вместе с тем, представитель ответчика по доверенности ФИО9 пояснила, что исковое заявление, на которое ссылается представитель истца, было рассмотрено в порядке заочного производства, ФИО3 об указанном решении узнала в ДД.ММ.ГГГГ., т.е. до указанного времени сын не сообщал ей свой адрес.
В рамках судебного разбирательства, представитель истца ссылался, что ФИО2 в адрес ФИО3 направлял письма, в которых был указан адрес доверителя в Свердловске, в подтверждении предоставлял отчет об отслеживании почтовой корреспонденции. Между тем в силу ст. 59 ГПК РФ указанный отчет судом не был принять в материалы дела, т.к. в нем не содержался адрес отправителя, что могло бы позволить суду установить адрес отправителя.
Представитель ответчика по доверенности ФИО9 на указанный довод пояснила, что письма ФИО13 не получала письма от сына, они были возвращены отправителю, в связи с чем ее доверительница не располагала его адресом.
В силу ст. 56 ГПК РФ стороной истца не представлено доказательств, подтверждавших, что ФИО3 было известно о фактическом адресе сына. Так было установлено из исследованной в судебном заседании переписке, между сторонами сложились сложные взаимоотношения.
На основании ч. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Согласно п. 2.1 Письма ФНП от ДД.ММ.ГГГГ N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу" (вместе с "Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП), в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи.
Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления (2.3 Письма ФНП от ДД.ММ.ГГГГ N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу").
Исходя из содержания ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.
Из представленных истцом суду документов следует, что в течение одного месяца истец не направил продавцу уведомление о согласии заключить сделку.
Из материалов дела следует, что сделка была заключена в ДД.ММ.ГГГГ., при этом иск был направлен в адрес суд ДД.ММ.ГГГГ., т.е. спустя по истечении шести месяцев.
Согласно пункту 1 статьи 200 данного кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В обосновании подачи искового заявления в установленный срок, истец указал, что 28.08.2024г. из выписки ЕГРН ему стало известно, что ФИО3 произвела отчуждение принадлежащей ей доли (л.д.5).
Ответчиком ФИО12 заявлено о применении срока давности.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из пояснений истца следует, что истец узнал о данной сделке лишь ДД.ММ.ГГГГ., ознакомившись с выпиской из ЕГРН, после чего, ДД.ММ.ГГГГ г. направил иск в суд.
В силу ст. 56 ГПК РФ, не представил иных доказательств, что не был осведомлён об указанной сделки, а лишь узнал о ней ДД.ММ.ГГГГ.
К данному обстоятельству суд относиться критически, т.к. между сторонами сложились напряжённые отношения.
При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами ответчика о пропуске истцом срока на оспаривание данной сделки.
Суд, анализируя в совокупности все собранные по делу доказательства, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку ответчик ФИО3 при продаже своей <данные изъяты> доли обеспечила соблюдение права преимущественной покупки доли. А также то, что истцом пропущен срок на оспаривание данной сделки, который составляет три месяц (договор заключен ДД.ММ.ГГГГ.)
Принимая во внимание, что в ФИО2 было отказано в основных требованиях, а именно: перевести на него права и обязанности покупателя <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, на условиях договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО3(продавец) и ФИО4, прекратить право общей долевой собственности ФИО4 на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права №, № от ДД.ММ.ГГГГ., суд не находит оснований для удовлетворения производных требований о признать за ним право собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, считать заключенным между ними и ФИО3 договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру на условиях договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. года, заключенного между ФИО3 и ФИО4; взыскании с ФИО3 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> `руб., обязани ФИО4 передать ключи от жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> признать ФИО4 утратившим право пользования квартирой, в связи с чем полагает отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ
РЕШИЛ:
ФИО2 в удовлеворении исковых требований к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, прекращения права собственности, взыскании судебных расходов - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня его вынесения через Королевский городской суд МО.
Судья Е.А. Ефимова
Мотивированное решение ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Е.А. Ефимова