Дело № 2-1133/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 апреля 2025 года г.Сыктывкар
Сыктывкарский городской суд Республики Коми
в составе судьи Автушина Ф.А.,
при секретаре Биглер Н.А.,
с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2,
представителя ответчика ФИО3,
представителя прокуратуры г. Сыктывкара Терентьевой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение,
установил :
ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к администрации МО ГО «Сыктывкар» с требованиями о взыскании возмещения за изъятое имущество для муниципальных нужд в размере 3 994 243 руб.
К участию в деле в качестве в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар», ФИО4, ФИО5, ПАО «Сбербанк России».
В судебном заседании истец, ее представитель поддержали заявленные требования.
Представитель ответчика с иском не согласилась.
Представитель прокуратуры г. Сыктывкара полагала иск подлежащим удовлетворению.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.
Установлено,
Здание по адресу: ..., является многоквартирным жилым домом.
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» ** ** ** №... многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу.
Жилое помещение по адресу: ..., принадлежит на праве собственности ФИО1 Указанное жилое помещение приобретено истцом за счет кредитных средств.
** ** ** между ФИО1 и ПАО Сбербанк заключен ипотечный кредитный договор №.... Указанное жилое помещение на момент рассмотрения дела находится в залоге.
Администрацией МО ГО «Сыктывкар» принято постановление от ** ** ** №... «Об изъятии имущества для муниципальных нужд муниципального образования городского округа «Сыктывкар».
Во исполнение указанного постановления ** ** ** Комитетом жилищной политики АМО ГО «Сыктывкар» в адрес истца направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения.
Согласно проекту соглашения размер возмещения, определенный на основании отчета ООО «Первоцвет», составляет 3 944 243,12 руб.
В сопроводительном письме также указано, что заключение соглашения в данный момент невозможно ввиду отсутствия денежных средств для выплаты.
Согласно п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Защита жилищных прав собственников жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанном в установленном законом порядке аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в порядке, установленном ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
В силу ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 указанной статьи.
Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с ч. 5 указанной статьи собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
В силу ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
Частью 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно ч. 8 указанной статьи по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Как разъяснено в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017):
«Согласно ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения допускается только по соглашению с собственником жилого помещения с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения в выкупную цену.
Таким образом, жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В соответствии с п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы чч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат».
С размером выкупной стоимости, определенным администрацией МО ГО «Сыктывкар», сторона истца не была согласна.
В целях определения выкупной цены за изымаемую недвижимость по ходатайству истца судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ИП ФИО6
Согласно заключению эксперта №... размер возмещения за квартиру ... и состоит из рыночной стоимости жилого помещения включая стоимость доли общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка в размере 2 392 073 руб.; компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 1 227 908 руб.; убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием 122 950 руб., итого 3 742 931 руб.
Оценив экспертное заключение, суд находит его выводы ясными, полными, объективными, определенными, не имеющими противоречий, содержащими подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемых жилых помещений определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела, и отражает рыночную стоимость жилого помещения, расходы на капитальный ремонт дома, и убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения.
Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.
Доказательств неверного определения экспертом выкупной цены сторонами не представлено.
С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцам жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключения эксперта ФИО6
Таким образом, размер возмещения за жилое помещение №... в ... следует определить в сумме 3 742 931 руб.
Поскольку со стороны должностных лиц администрации МО ГО «Сыктывкар» усматривается бездействие, ущемляющее права истца на жилье, и каких-либо реальных действий по изъятию жилого помещения не произведено, суд полагает возможным требования истца удовлетворить, определив выкупную цену за изымаемое жилое помещение в размере 3 742 931 руб.
В силу пунктов 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должный действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
При вынесении решения судом также учитывается факт нахождения изымаемой недвижимости в залоге ПАО Сбербанк. Суд принимает во внимание доводы, изложенные в письменном отзыве ПАО Сбербанк, о защите прав кредитной организации как залогодержателя при изъятии заложенного имущества.
В силу ч. 1 ст. 41 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными абзацем первым настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Таким образом, поскольку истец приобретает право на возмещение стоимости изымаемого имущества, ПАО Сбербанк обладает правом преимущественного удовлетворения требований, обеспеченных залогом, из суммы причитающегося возмещения.
Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истцов на спорные жилые помещения, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».
С учетом особенности спора, суд полагает необходимым указать, что основанием для перехода права собственности и его возникновения администрации МО ГО «Сыктывкар» на жилое помещение по адресу: ..., является осуществление администрацией МО ГО «Сыктывкар» выплаты в пользу ПАО Сбербанк в сумме, необходимой для погашения задолженности по кредитному договору №... от ** ** **, а также выплаты ФИО1 оставшейся части суммы возмещения. Выплата суммы задолженности по кредиту является также основанием для государственной регистрации прекращения залога (ипотеки).
руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 №... к администрации МО ГО «Сыктывкар» (ИНН <***>) удовлетворить частично.
Изъять у ФИО1 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путём выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: ..., с определением размера возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 3 742 886 руб..
Установить, что вследствие изъятия указанного имущества для муниципальных нужд ПАО Сбербанк приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой в силу закона в отношении указанного имущества, вытекающих из заключённого между ПАО Сбербанк, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, кредитному договору №... от ** ** **.
Настоящее решение является основанием для перехода права собственности и для возникновения права муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар» на указанное имущество после предоставления возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 3 742 886 руб. путём выплаты в пользу ПАО Сбербанк суммы, достаточной для полного погашения задолженности по кредитному договору №... от ** ** **, и выплаты оставшейся суммы возмещения ФИО1, а также основанием для одновременной государственной регистрации прекращения залога (ипотеки) указанного имущества в пользу ПАО Сбербанк.
В оставшейся части требований – отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Ф.А.Автушин
Мотивированное решение составлено 22 апреля 2025 года