Решение по делу № 2-525/2025 от 31.07.2025 | Брюховецкий районный суд (Краснодарский край)

Дело № 2-525/2025

УИД:23RS 0009-01-2025-000639-87

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ст. ФИО1 29 июля 2025 года

Брюховецкий районный суд Краснодарского края в составе:

судьи Салогубовой В.В.,

секретаря Повисенко И.В.,

с участием истца - представителя прокуратуры Брюховецкого района в лице заместителя прокурора Брюховецкого района Власенко А.Б.,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Брюховецкого района, в интересах неопределенного круга лиц, к администрации муниципального образования Брюховецкий район, ФИО2 о признании договоров аренды земельных участков недействительными (ничтожными) сделками,

установил:

Прокурор Брюховецкого района, в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Брюховецкий район, ФИО2 о признании договоров аренды земельных участков недействительными (ничтожными) сделками.

В обоснование заявленных требований истец указал следующее.

Во исполнение поручений прокуратуры Краснодарского края от 19.05.2025 № 07/1-21-2025/9902-25-200300001 и от 26.05.2025 № 08-16/1-2025/10608-25-20030001, прокуратурой Брюховецкого района проведена проверка реализации полномочий по распоряжению без торгов в аренду и собственность земельных участков для ведения огородничества, по результатам которой установлено, что между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 07.02.2024г. заключено 2 договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами: <......> <......>.

Вышеуказанные земельные участки отнесены к территориальной зоне жилой застройки, предназначенных для индивидуального строительства (Ж-1), категория земельных участков- «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования- «ведение огородничества».

При этом на момент предоставления указанных участков физическому лицу вид разрешенного использования «для ведения огородничества» в соответствии с решением Совета муниципального образования Брюховецкий район 09.11.2023г. и в соответствии с пп.14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации органа местного самоуправления обязан был отказать в предоставлении гражданину в аренду либо в собственность участка, испрашиваемого для целей, не предусмотренных действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования.

Указанные факты явились основанием для внесения прокуратурой Брюховецкого района главе муниципалитета представления, которое рассмотрено и удовлетворено, органом местного самоуправления инициирована процедура прекращения соответствующих договорных отношений.

Вместе с тем, по состоянию на 06.06.2025г. нарушения закона в полном объеме не устранены, сделки в установленном порядке не расторгнуты.

Ненадлежащая организация работы органа местного самоуправления в сфере имущественных отношений влечет нарушение прав неопределенного круга лиц - потенциальных участников институтов аренды, купли-продажи земельных участков на использование объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением и их легальный хозяйственный оборот.

На основании изложенного, истец просит суд признать заключенный между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 договор аренды от 07.02.2024г. № <......> земельного участка с кадастровым номером <......> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <......> в границах кадастрового квартала <......> (участок №2) с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 4756 кв.м., недействительной ничтожной сделкой.

Также истец просит признать заключенный между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 договор аренды от 07.02.2024г. № <......> земельного участка с кадастровым номером <......> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <......>, в границах кадастрового квартала <......> (участок №1) с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 3362 кв.м., недействительной ничтожной сделкой.

Применить последствия недействительности сделок в виде возврата администрации муниципального образования Брюховецкий район земельных участков с кадастровыми номерами: <......>, <......> по акту приема-передачи.

В судебном заседании представитель истца - заместитель прокурора Брюховецкого района Власенко А.Б. поддержал заявленные требования в полном объеме, просил суд иск удовлетворить.

Ответчик - представитель администрации муниципального образования Брюховецкий район ФИО3, действующая на основании доверенности № 9 от 01.02.2024г. (л.д.122), извещенная о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, предоставила суду письменные возражения на исковое заявление, в которых указала следующее.

Земельный участок был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с нормами земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.

05.04.2023г. ФИО2 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении муниципальной услуги по предварительному согласованию предоставления в аренду земельных участков площадью 3362 кв.м., 4756 кв.м., расположенных по адресу: <......>, в границах кадастрового квартала <......>, цель использования: ведение огородничества, в соответствии со ст. 39.15, пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рамках предоставления данной муниципальной услуги, администрацией проведена работа по формированию земельных участков для целей, указанных в заявлении.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Новоджерелиевского сельского поселения Брюховецкого района на момент рассмотрения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка одним из основных видов разрешенного использования, содержащимся в территориальной зоне Ж-1, был вид разрешенного использования - ведение огородничества.

Учитывая отсутствие оснований для отказа в предоставлении заявителю муниципальной услуги, администрацией было предварительно согласовано предоставление ФИО2 в аренду указанных земельных участков.

07.02.2024г. между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 были заключены договоры аренды:

№ <......> земельного участка из земель населенных пунктов: площадью 4756 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенного по адресу: <......>, в границах кадастрового квартала <......> (участок №2), вид разрешенного использования: ведение огородничества;

№ <......> земельного участка из земель населенных пунктов: площадью 3362 кв.м., с кадастровым номером <......>, расположенного по адресу: <......> в границах кадастрового квартала <......> (участок №1), вид разрешенного использования: ведение огородничества.

Договоры аренды земельных участков зарегистрированы в ЕГРН.

Согласно п. 16 ст. 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

На момент принятия администрацией муниципального образования Брюховецкий район постановления по спорному земельному участку градостроительный регламент сельских поселений территориальной зоны Ж-1, в которой расположен вновь образованный по инициативе ответчика земельный участок, в числе основных видов разрешенного использования земельных участков предусматривал «ведение огородничества».

Испрашиваемый ответчиком земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «ведение огородничества», при этом ответчик просил предоставить земельный участок в аренду именно для ведения огородничества.

Содержащиеся в Едином государственном реестре сведения о земельных участках третьих лиц и видом их разрешенного использования «ведение огородничества» никем не оспаривались и в силу закона признаются достоверными.

На дату принятия администрацией муниципального образования Брюховецкий район оспариваемого решения о предоставлении земельного участка спорный земельный участок с кадастрового учета не снят, его вид разрешенного использования изменен не был, постановление о предварительном согласовании предоставления земельных участков не отменено, градостроительный регламент зоны Ж-1 предусматривал вид разрешенного использования земельного участка «ведение огородничества».

Земельный участок образован на основании постановления о предварительном согласовании предоставления и утверждении схемы расположения земельного участка, которое вынесено до изменения градостроительного регламента территориальной зоны Ж-1, состоит на кадастровом учете с видом разрешенного использования, предполагающим ведение огородничества.

Для предоставления земельного участка для огородничества достаточно выписки ЕГРН.

Таким образом, процедура предоставления земельных участков ответчику не нарушена.

По состоянию на 07.07.2025г. администрацией был произведен осмотр земельного участка на предмет фактического использования арендатором. По результатам осмотра установлено, что земельный участок используется в соответствии с целевым использованием - для выращивания арендатором для собственных нужд, сельскохозяйственных культур - картофель, объекты недвижимости в границах земельного участка отсутствуют.

Согласно сведениям базы лицевых счетов, задолженности по арендной плате за пользование земельным участком не имеется.

По мнению ответчика, истцом не представлено доказательств, подтверждающих недобросовестность действий ответчиков либо нарушение норм права при заключении договора аренды земельного участка, нарушающие интересы неопределенного круга лиц.

На основании изложенного, администрация муниципального образования Брюховецкий район просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме (л.д.148-162).

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, возражал в их удовлетворении, предоставил суду письменные возражения, в которых указал, что считает иск необоснованным последующим основаниям.

Земельные участки сформированы согласно правилам землепользования и застройки сельских поселений и градостроительных регламентов, действовавших на момент их предоставления.

Договоры аренды земельных участков зарегистрированы в ЕГРН.

Основным видом разрешенного использования согласно Правилам землепользования и застройки Новоджерелиевского сельского поселения Брюховецкого района, является ведение огородничества п. 13.1 (Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур).

Правила землепользования и застройки сельских поселений до настоящего времени никем не оспорены, как следствие, их градостроительные регламенты, до внесения в них новых изменений, являлись общеобязательными для исполнения всеми.

В соответствии с п.14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

На дату принятия администрацией муниципального образования Брюховецкий район оспариваемого решения о предоставлении земельных участков спорные земельные участки с кадастрового учета не сняты, его вид разрешенного использования изменен не был, постановления о предварительном согласовании предоставления земельных участков не отменены, градостроительный регламент зоны, Ж-1 и Ж-1Б предусматривал вид разрешенного использования земельного участка «ведение огородничества».

Как указывает ответчик, земельный участок используется им по целевому назначения, для выращивания кормовой травы для собственных нужд – на корм скоту, строительство на данном земельном участке не ведется.

На основании изложенных обстоятельств, просит суд в удовлетворении исковых требований отказать (л.д.148-150).

Выслушав представителя истца - заместителя прокурора Брюховецкого района Власенко А.Б., ответчика ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд находит иск прокурора Брюховецкого района в интересах неопределенного круга лиц к ФИО2 о признании договоров аренды земельных участков недействительными (ничтожными) сделками, подлежащим удовлетворению.

Судом установлено, что постановлениями главы муниципального образования Брюховецкий район от 12 мая 2023г. № 573 и № 574 ФИО2 предварительно согласовано предоставление в аренду земельных участков с условным номером <......>, площадью 4756 кв.м., расположенного по адресу: <......> (участок №2),и площадью 3362 кв.м., расположенного по адресу: <......> (участок №1), категория земель - земли населенных пунктов, цель использования - ведение огородничества.

Также п. 2 вышеназванных постановлений главы муниципального образования Брюховецкий район от 12 мая 2023г. № 573 и № 574 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: <......> (участок №2),<......> (участок №1), категория земель - земли населенных пунктов, территориальная зона «Ж-1Б. Зона застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки, площадью 4756 кв.м, и площадью 3362 кв.м. соответственно (л.д.13, 59).

7 февраля 2024г., на основании заявлений ФИО2 от 5 февраля 2024г. (л.д.18, 67), между администрацией муниципального образования Брюховецкий район и ФИО2 заключены договоры аренды указанныхземельных участков № <......>, и №<......> в соответствии с которыми Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельные участки из земель населенных пунктов, площадью 4756 кв.м. с кадастровым номером <......>, и площадью 3362 кв.м.,с кадастровым номером <......>, с видом разрешенного использования: ведение огородничества, расположенные по адресу: <......> (участок №2), и в границах кадастрового квартала <......> (участок №1), соответственно, в границах, указанных в Едином государственном реестре недвижимости (л.д.8-12, 54-58).

Судом также установлено, и подтверждается обстоятельствами, изложенными администрацией муниципального образования Брюховецкий район в своих возражениях на иск, что вышеуказанные земельные участки с кадастровыми номерами <......> и <......> расположены в зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы.

Градостроительные регламенты, предусмотренные правилами землепользования и застройки Новоджерелиевского сельского поселения, устанавливают для «Зоны застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы Ж-1Б» основной вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), в описание которого включено «огородничество». Также градостроительными регламентами предусмотрена возможность возведения жилых домов в указанной зоне.

В настоящее время данная редакция градостроительных регламентов не действует.

По результатам проведенной истцом проверки установлено, что, рассматриваемый градостроительный регламент, содержащийся в правилах землепользования и застройки, не соответствовал требованиям частей 2,3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020г. № П/0412 (далее - Классификатор), поскольку в нарушение указанных норм градостроительный регламент к основным видам использования жилых зон относил вид «ведение огородничества (код 13.1)». Тогда как в соответствии с Классификатором вид разрешенного использования «жилая застройка (2.0)» предусматривает размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них, и не предусматривает возможность ведения огородничества.

Согласно положениям статьи 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

В соответствии с частями 9, 10 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации зоны, предназначенные для ведения огородничества, могут включаться в зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов.

При этом частью 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается включение в состав жилых зон только территорий, предназначенных для ведения садоводства.

Таким образом, включение в градостроительные регламенты жилых зон основного и условно разрешенного видов использования - «ведение огородничества (код 13.1)», не соответствуют требованиям федерального законодательства и подлежат признанию недействительными в указанной части с момента принятия.

В силу положений части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что образование земельных участков не должно нарушать требования федерального законодательствами.

В силу пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

С учетом изложенного формирование земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» возможно исключительно в территориальных зонах сельскохозяйственного использования, утвержденных документами градостроительного зонирования, в жилых зонах формирование подобных участков недопустимо.

Наличие в градостроительных регламентах жилых зон вида разрешенного использования «ведение огородничества» позволяет длительное время неправомерно формировать и предоставлять физическим лицам в аренду без торгов и иных публичных процедур земельные участки для ведения огородничества, однако выкуп подобных участков до 2022 года не предусматривался.

В связи с принятием постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022г. № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы» (далее - Постановление № 629) граждане, которым переданы в аренду указанные земельные участки, получили право наихвыкуп также без торгов при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (подп. «а» п. 1 Постановление № 629).

Вместе с тем, в Постановлении № 629 не содержится оговорки о неприменении документации территориального планирования и градостроительного зонирования при решении вопроса о предоставлении в собственность земельных участков для ведения огородничества.

В соответствии с ч. 7 ст. 3 Федерального закона от 31.07.2020 года № 247-ФЗ «Об обязательных требованиях в Российской Федерации» в случае действия противоречащих друг другу обязательных требований в отношении одного и того же объекта и предмета регулирования, установленных нормативными правовыми актами разной юридической силы, подлежат применению обязательные требования, установленные нормативным правовым актом большей юридической силы.

Правила землепользования и застройки сельских поселений муниципального образования Брюховецкий район, в градостроительных регламентах жилых зон которых к основным и условно разрешенным видам использования жилых зон отнесен вид - «ведение огородничества (код 13.1)», применению не подлежат, поскольку прямо противоречат вышестоящему нормативному правовому акту федерального уровня, регулирующему те же объект и предмет правоотношений (ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, согласно пунктам 5, 6 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе жилых зон предназначены только для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно- бытового и иного назначения.

Таким образом, в территориальных зонах застройки жилыми домами федеральный законодатель не предусматривает такой вид разрешенного использования как ведение огородничества.

Аналогичные требования градостроительного и земельного законодательства о недопустимости включения в градостроительные регламенты вида разрешенного использования - «ведение огородничества (код 13.1)», предъявляются для общественно-деловых зон, производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационного назначения и других, за исключением зон сельскохозяйственного использования.

Учитывая изложенное, в силу требований подпункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан отказать в предоставлении гражданину в аренду либо в собственность земельного участка, испрашиваемого для целей, не предусмотренных действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 года, Кассационном определении Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.10.2023 года № 88а-18851/2023 (дело № 2а-225/2023), Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.02.2020 года № 18-КА19-63.

Вместе с тем, в нарушение норм вышеуказанного законодательства проверкой установлены факты приобретения права аренды (собственности) на земельные участки с видом разрешенного использования «ведение огородничества» в территориальных жилых зонах, утвержденных документами градостроительного зонирования.

Вышеуказанные земельные участки отнесены к территориальной зоне жилой застройки, предназначенных для индивидуального строительства (Ж - 1), категория земельных участков - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «ведение огородничества».

При этом на момент предоставления указанных участков физическому лицу вид разрешенного использования «для ведения огородничества» в соответствии с решением Совета муниципального образования Брюховецкий район от 09.11.2023 года и в соответствии с пп. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления обязан был отказать в предоставлении гражданину в аренду либо в собственность участка, испрашиваемого для целей, не предусмотренных действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования.

Аналогичная практика, подтверждающая противоправность сделок, изложена в определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2025 года № 88-418558/2024.

Указанные факты явились основанием для внесения 22.04.2024г. прокуратурой района главе муниципалитета представления № 07-01-2024/Прдп 173-24-20030001, которое рассмотрено и удовлетворено, органом местного самоуправления инициирована процедура прекращения соответствующих договорных отношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Тождественная позиция определена постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

На основании изложенного, суд считает, что исковые требования прокурора Брюховецкого района, в интересах неопределенного круга лиц, к администрации муниципального образования Брюховецкий район, ФИО2 о признании договоров аренды земельных участков недействительными (ничтожными) сделками, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Признать заключенный между администрацией муниципального образования Брюховецкий район Краснодарского края и ФИО2 договор аренды от 07.02.2024г. № <......> земельного участка с кадастровым номером <......> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <......> (участок №2) с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 4756 кв.м., недействительной ничтожной сделкой.

Признать заключенный между администрацией муниципального образования Брюховецкий район Краснодарского края и ФИО2 договор аренды от 07.02.2024г. № <......> земельного участка с кадастровым номером <......> из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <......> (участок №1) с видом разрешенного использования «ведение огородничества» площадью 3362 кв.м., недействительной ничтожной сделкой.

Применить последствия недействительности сделок: обязать ФИО2 возвратить администрации муниципального образования Брюховецкий район Краснодарского края земельные участки с кадастровыми номерами: <......>, <......> по акту приема-передачи.

Решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю к погашению (аннулированию) регистрационной записи о праве аренды ФИО2 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: <......> площадью 4756 кв.м., <......> площадью 3362 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Брюховецкий районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 31.07.2025 года.

Судья Брюховецкого районного суда

Краснодарского края В.В. Салогубова