Дело № 2-573/2025
УИД 30RS0001-01-2024-013785-70
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Астрахань 12 мая 2025 г.
Кировский районный суд г. Астрахани в составе председательствующего судьи Лукьяновой С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Карпицкой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Кировского районного суда г. Астрахани, расположенном по адресу: <...>, гражданское дело № 2-573/2025 по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Городской округ Город Астрахань» о взыскании выкупной стоимости жилого помещения, судебных расходов, прекращении права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением о взыскании выкупной стоимости жилого помещения, указав в обоснование своего заявления, что истцу на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись государственной регистрации права № от 15 февраля 2017 г. Распоряжением администрации муниципального образования «<адрес>» № 906-р от 22 мая 2020 г. многоквартирный дом литера «З» по <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции. Администрацией муниципального образования «Город Астрахань» принято распоряжение №-р «Об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования «Городской округ город Астрахань» долей земельного участка, жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (литер «Д», «З», «И») по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Стоимость квартиры согласно отчета об оценке составляет 2 752 000 рублей. Многоквартирный дом не входит в муниципальную программу муниципального образования «Город Астрахань» «Переселение граждан города Астрахани из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», в которую входит переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым с 1 января 2012 г. по 1 января 2017 г. В связи с указанными обстоятельствами, просит суд взыскать с администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» компенсацию за принудительное изъятие жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> размере 2 752000 рублей.
От представителя истца ФИО2 – ФИО3 в ходе судебного разбирательства поступило заявление в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об изменении исковых требований, в котором просили суд взыскать с администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» в пользу ФИО1 компенсацию за принудительное изъятие жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> размере 2 752 000 рублей, прекратить за ФИО1 право собственности за указанным помещением.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.
Представитель истца ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования в полном объеме, по основаниям изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» в судебное заседание не явился извещен надлежащим образом, причина неявки суду не известна.
Представитель третьего лица ФКУ администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» ФИО4 в судебном заседании просил отказать в сумме заявленных требованиях истца, положить в основу судебную оценочную экспертизу, взыскать сумму изымаемого имущества на основании проведенной судебной экспертизы.
Иные стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие надлежаще извещенных сторон.
Исследовав материалы гражданского дела, представленные сторонами письменные доказательства, выслушав стороны, опросив судебного эксперта, суд приходит к следующему.
В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение изымается у собственника путем его выкупа; решение об изъятии жилого помещения принимается органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд.
Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Подпунктом «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником квартиры № 27 расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 21,7 кв.м. и собственником доли земельного участка по вышеназванному адресу, что подтверждается договором купли-продажи квартиры от 9 февраля 2017 г. и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.
Распоряжением администрации муниципального образования «Город Астрахань» № 906-р от 22 мая 2020 г. многоквартирный дом литера «З» по <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции.
Согласно пункту 2 данного распоряжения установлен срок отселения граждан не позднее 1 декабря 2024 г.
Как следует из материалов дела, 2 августа 2024 г. администрацией муниципального образования «Город Астрахань» принято распоряжение администрации муниципального образования «Город Астрахань» № 1325-р «Об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования «Городской округ город Астрахань» долей земельного участка, жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (Литера «Д», «З», «И») по <адрес>.
В соответствии с частью 1 и 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
С целью определения выкупной стоимости истец ФИО2 обратилась к частнопрактикующему оценщику ФИО5, и согласно отчету об оценке №-ф выкупная стоимость <адрес> составляет 1 244 000 рублей, 9/1000 доли земельного участка 1 345 000 рублей, 85/1000 доли общедомового имущества многоквартирного <адрес> 000 рублей, убытки, связанные с изъятием 63 000 рублей, всего 2 752 000 рублей.
По ходатайству представителя ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации «Независимая экспертная компания «ЭТАЛОН».
Согласно заключению судебной экспертизы № от 13 апреля 2025 г., рыночная стоимость квартиры № 27, площадью 21,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> составляет 1 239 000 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка, пропорционально жилому помещению (9/1000 доли) – квартире № 27 составляет 848 000 рублей, рыночная стоимость компенсации доли в праве на общее имущество собственника в многоквартирном доме составляет 99 000 рублей, рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 223 000 рублей, материальные затраты, связанные с изъятием доли земельного участка и жилого помещения составляют 177 000 рублей, итого 2 586 000 рублей.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно статье 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
На основании статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Представитель третьего лица ФКУ администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» ФИО4 в ходе судебного разбирательства указал, что в судебном заключение, представленном судебным экспертом имеется неточность в подсчете стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а именно экспертом стоимость посчитана с 1991 года до признания дома аварийным в 2019 года, тогда как право собственности у истца возникло с 2017 года.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 выводы проведенного исследования поддержал, одновременно указал, что в экспертом заключении № от 13 апреля 2025 г. имеется техническая ошибка в указании рыночной стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, по адресу: <адрес>, а именно рыночная стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт за период с 2017 года по 2019 год составляет 24 000 рублей, о чем суду также представил письменные пояснения к проведенной судебной оценочной экспертизе № 03/2-0225/012 от 13 апреля 2025 г. Эксперт пояснил, что при проведении исследования в его распоряжение были предоставлены материалы гражданского дела, техническая документация на <адрес>. Представленных материалов было достаточно для проведения исследования в соответствии с действующей методикой проведения оценочной экспертизы, и для формирования выводов по поставленным судом вопросам. На поставленные сторонами вопросы относительно проведенного исследования, экспертом при его непосредственном допросе даны мотивированные и исчерпывающие ответы.
В силу части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В соответствии с частью 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
Согласно разъяснениям пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.
В силу статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (часть 1). В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам (часть 2).
По смыслу положений статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является одним из видов доказательств по делу, оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях части 3 статьи 86 указанного Кодекса отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами. Однако это не означает право суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.
Проанализировав судебное экспертное заключение № от 13 апреля 2025 г., письменные пояснения судебного эксперта в части определения стоимости за непроизведенный капитальный ремонт, полученное в ходе производства по делу, а также представленный отчет об оценке № 17-11-24-ф от 26 ноября 2024 г. выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5, по инициативе стороны истца до предъявления иска в суд, в целом, содержащиеся в них выводы и исследовательские части заключений в совокупности с другими доказательствами по делу, а также приведенными выше письменными доказательствами, суд приходит к выводу о том, что заключение № от 13 апреля 2025 г. выполненное АНО «Независимая экспертная компания «Эталон» с представленными к нему пояснениями судебного эксперта, наиболее объективно и полно отвечает на поставленные судом вопросы, более детально анализирует применимости подходов при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, с корректировками размера, местоположения объектов недвижимости, корректировками на транспортную доступность, поправку на отделку и наличие коммуникаций, поправку на износ, удельный вес, соотнося их с критериями оценки, проведено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Эксперт перед проведением экспертизы предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, а потому обоснованно принято судом как допустимое доказательство по делу. Заключение судебной экспертизы не содержит неясности или неполноты, оно мотивировано по поставленным судом вопросам с применением нормативно-правовой базы, а также научно-методической литературы, в силу чего его объективность и достоверность не вызывает сомнений.
В связи с чем, суд полагает возможным положить заключение судебной экспертизы № 03/2-0225/012 от 13 апреля 2025 г. с представленным к нему дополнительным расчетом (пояснения эксперта) в основу своего решения.
Таким образом, требования истца о взыскании денежных средств в счет выкупной цены, материальных убытков, прекращение права собственности, обоснованы и подлежат удовлетворению частично с учетом выводов судебной экспертизы об определении выплаты денежных средств изымаемого имущества в размере 2 387 000 рублей, из которых: рыночная стоимость квартиры – 1 239 000 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка – 848 000 рублей, затраты связанные с изъятием жилого помещения и земельного участка – 177 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 24 000 рублей, стоимость доли в общедомовом имуществе – 99 000 рублей.
В соответствии с положениями части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Из положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, пп. «з» пункта 20 Постановления от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В силу пункта 20 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных, муниципальных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. Обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения должно исполняться в разумные сроки. В такие сроки должна быть определена рыночная стоимость жилья и земельного участка и должно быть заключено соглашение о выкупной цене имущества.
Исходя из статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его пользования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена по причине ее недостоверности.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что в связи тем, что жилое помещение - квартира № 27, расположенная по адресу: <адрес> утратила свои свойства, как объект недвижимости и она не может быть использована по своему назначению, кроме того указанное имущество изъято для муниципальных нужд муниципального образования «Городской округ город Астрахань», имеются основания для удовлетворения требований о прекращения права собственности за ФИО2 и признании права собственности на квартиру № 27 за муниципальным образованием «Городской округ город Астрахань».
Поскольку, сохранение записи в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним о признании за ФИО2 права собственности, с учетом установленных по делу обстоятельств, противоречит принципу существования, признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, суд считает необходимым указать об исключении записи о праве собственности.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» о взыскании выкупной стоимости жилого помещения, судебных расходов, прекращении права собственности - удовлетворить частично.
Взыскать с муниципального образования «Городской округ город Астрахань» в лице администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» за счет средств казны муниципального образования «Городской округ город Астрахань» в пользу ФИО1 выкупную стоимость изымаемого имущества - жилого помещения (квартиры) № по <адрес>, в <адрес>, в размере 2 387 000 (два миллиона триста восемьдесят семь) рублей 00 копеек, из которых: рыночная стоимость квартиры – 1 239 000 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка – 848 000 рублей, затраты связанные с изъятием жилого помещения и земельного участка – 177 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 24 000 рублей, стоимость доли в общедомовом имуществе – 99 000 рублей.
После выплаты выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости ФИО1 прекратить право собственности на жилое помещение (квартиру) № и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Признать право собственности за муниципальным образованием «Городской округ город Астрахань» на жилое помещение – <адрес>, и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, после выплаты выкупной стоимости изымаемого объекта недвижимости.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для исключения записи о праве собственности ФИО1 на жилое помещение – <адрес>, и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, в Управлении Росреестре по Астраханской области.
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированный текст решения изготовлен 16 мая 2025 г.
Судья С.В. Лукьянова