РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2023 годагород Москва

Кузьминский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Орлянской И.А. при секретаре Тороповой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-224/23 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры.

В обоснование иска указал, что истец является собственником 37/100 доли квартиры, расположенной по адресу: …, сособственником являлась ФИО2 в 34/100 доли и ФИО6 в 29/100 доли. В сентябре 2021 г. истцу стало известно о том, что ФИО2 продала принадлежащую ей долю по договору купли-продажи ФИО3, цена договора составила 2 800 000 руб. Вместе с тем, ФИО2 не были предприняты меры для надлежащего извещения истца как собственника 37/100 долей в спорной квартире, поскольку истец в спорной квартире появляется изредка, фактическим местом жительства истца является г. Саратов, о чем ответчик была осведомлена. Более того, летом 2021 года в доме производились работы по капитальному ремонту, вследствие чего почтовые ящики в подъездах были демонтированы, и если предположить, что корреспонденция доставлялась почтальоном до дверей квартиры, то очевидно, что она могла быть получена другими собственниками, включая ФИО2, которая умолчала о поступлении уведомления. Поскольку, письменного уведомления о продаже доли он не получал, полагает, что данными действиями его права нарушены и просит признать за ним преимущественное право покупки 34/100 доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: …, перевести на истца права и обязанности покупателя, взыскать с истца в пользу ФИО3 покупную стоимость в размере 2 800 000 руб., а также с ФИО2 в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины и почтовые расходы.

На основании определения суда от 13.12.2022 г. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО3, а также собственники спорной доли ФИО4, ФИО5

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, а также представил дополнительные пояснения (л.д. 185), согласно которым письмо с уведомлением направлено на неверную фамилию истца, в связи с чем у него отсутствовала возможность получить указанное почтовое отправление.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО7, ответчик ФИО5, которая также является представителем ответчика ФИО4 по доверенности, исковые требования не признали, просили в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям письменных возражений.

Третьи лица нотариусы ФИО8, ФИО9, ФИО10 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствии.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства, дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истец является собственником 37/100 доли квартиры, расположенной по адресу: …, сособственником являлась ФИО2 в 34/100 доли и ФИО6 в 29/100 доли.

Ответчик ФИО2 17.06.2021 г. направила в адрес истца заявление о продаже 34/100 доли квартиры, что подтверждается нотариальным свидетельством о направлении заявления, почтовыми квитанциями об отправке заказного письма с описью вложений, которое было возвращено нотариусу Королевского нотариального округа Московской области ФИО9 09.08.2021 года за истечением срока хранения.

Кроме того, в материалы дела представлена копия конверта (л.д. 216), согласно которому наименование адресата «Карахтанов Павел Петрович» указано верно.

Согласно договору купли-продажи 77 АГ № … от 27.08.2021 г. ФИО2 продала ФИО3 принадлежащую ей 34/100 доли в праве общей долевой собственности за 2 800 000 руб. Право собственности ФИО3 зарегистрировано в ЕГРН 30.08.2021 г.

Ответчик ФИО3 направила в адрес истца заявление о продаже 34/100 доли квартиры, что подтверждается нотариальным свидетельством о направлении заявления, почтовыми квитанциями об отправке заказного письма с описью вложений, которое было возвращено нотариусу Королевского нотариального округа Московской области ФИО9 03.11.2021 г. за истечением срока хранения.

Согласно договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру 77 АГ № … от 15.11.2021 г. ФИО3 продала ФИО4 и ФИО5 34/100 доли квартиры по адресу: …, по 17/100 доли каждому за 3 100 000 руб.

Договор купли-продажи 77 АГ № … от 15.11.2021 г. удостоверен временно исполняющим обязанности нотариуса города Москвы ФИО11

Право собственности ФИО4 и ФИО5 зарегистрировано в ЕГРН 17.11.2021 г. Согласно акту приема – передачи доля в размере 34/100 передана ФИО3 ФИО4 и ФИО5 20.11.2021 г.

Каждое из уведомлений содержало все существенные условия продажи доли в квартире: продавец, предмет продажи, и продажная цена.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что о продаже ФИО2 доли в квартире ему стало известно в сентябре 2021 г. Истец в спорной квартире появляется изредка, фактическим местом жительства истца является г. Саратов, о чем указанный ответчик была осведомлена. Более того, летом 2021 года в доме производились работы по капитальному ремонту, вследствие чего почтовые ящики в подъездах были демонтированы, предполагает, что корреспонденция доставлялась почтальоном до дверей квартиры, в связи с чем, ФИО2 или иные собственники могли получить корреспонденцию на имя истца и умолчать о поступлении уведомления. Поскольку, письменного уведомления о продаже доли истец не получал, полагает, что данными действиями его права нарушены.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности. По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, должно быть возложено на продавца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ (введена Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ и действует с 1 сентября 2013 г.) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя.

Решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол № 03/16 от 28.03.2016г.) утверждены методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договором по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, положения которых подробно регламентируют действия продавца и нотариуса по извещению сособственников о продаже доли в праве общей долевой собственности. В частности, предусмотрена возможность извещения заинтересованных лиц по месту их регистрации по месту жительства, в а случае отсутствия такой регистрации по месту нахождения имущества. При этом отсутствие письменно выраженного отказа от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли не требуется, достаточно бесспорного подтверждения направления извещения участнику общей собственности соответствующего извещения. В силу п. 2.5 методических рекомендаций бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику или выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

В связи с чем, само по себе то обстоятельство, что извещение возвращено за истечением срока хранения, не свидетельствует о ненадлежащем извещении истца о продаже доли в квартире.

Таким образом, для реализации права ответчиков ФИО2, ФИО3 на продажу 34/100 доли в квартире постороннему лицу было выполнено требование закона о направлении совладельцам извещений о намерении продать недвижимое имущество и соблюдении указанного в законе срока, по истечении которого ответчики вправе осуществить сделку на указанных ими в извещениях условиях с любым посторонним лицом.

Ответчиками ФИО2, ФИО3 были предприняты все предусмотренные законом меры для надлежащего извещения истца о продаже своих долей квартиры.

Также суд учитывает, что законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе не возложено, равно как законодательством также не установлено, какое количество раз должно быть направлено уведомление о предстоящей продаже доли, чтобы убедиться в отсутствии желания сособственника в ее приобретении, уведомление при этом не должно носить формальный характер извещения, а должно, прежде всего, исходить из принципов добросовестности и разумности продавца, желающего продать свою долю в общей совместной собственности.

Таким образом, доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, подтверждающих объективную невозможность и наличие уважительных причин, по которым истец не мог ознакомиться с содержанием юридически значимой корреспонденции, поступившей по месту его регистрации, в материалы дела не представлено.

В установленный законом месячный срок истец не реализовал свое право преимущественной покупки 34/100 доли в квартире по цене, указанной в заявлении, письменный отказ не предоставил.

Суд считает доводы истца о том, что ответчиками ФИО2 и ФИО3 нарушено преимущественное право истца на покупку доли квартиры, так как истцом не было получено уведомление о продаже спорной комнаты необоснованными, поскольку они не нашли подтверждение в судебном заседании, а возражения ответчиков об обратном заслуживающими внимания, поскольку суду представлены доказательства, опровергающие доводы истца.

При таких данных, суд приходит к выводу о том, что ответчиками ФИО2, ФИО3 не было нарушено преимущественное право истца на покупку 34/100 доли спорной квартиры, так как ответчики произвели отчуждение принадлежащего им недвижимого имущества в соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ.

Наряду с доказательствами, подтверждающими надлежащее уведомление истца о продаже спорной доли в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ и, следовательно, выполнение ответчиками ФИО2 и ФИО3 лежащей на них обязанности по уведомлению иных собственников долей квартире в полном объеме, а также в отсутствие уважительных причин неполучения и неознакомления истца с юридически значимой корреспонденцией, одно лишь утверждение в заинтересованности в приобретении спорных долей и подтверждение платежеспособности не может являться основанием для перевода прав и обязанностей покупателя на истца.

Проанализировав и оценив представленные доказательства, учитывая установленные в ходе судебного разбирательства юридически значимые обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения иска о признании преимущественного права и переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи не имеется, следовательно, отсутствуют основания для удовлетворения взаимосвязанных требований о взыскании денежных средств.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, требование истца о взыскании расходов по оплате государственной пошлины, уплаченной при обращении в суд, почтовых расходов, также не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт серии … №…) к ФИО2 (паспорт серии … №…), ФИО3 (паспорт серии … №…), ФИО4 (паспорт серии … №…), ФИО5 (паспорт серии … №…) о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Кузьминский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

СудьяИ.А. Орлянская

Решение в окончательной форме принято 18 апреля 2023 г.