Решение по делу № 2-1795/2025 от 20.05.2025

Дело № №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Дзержинск Нижегородской области

05 мая 2025 года

Мотивированное решение суда составлено

20 мая 2025 года

Дзержинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Коннова А.Э., при секретаре Николаевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Стрелец-2» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Стрелец-2» о взыскании неустойки, штрафа, указав, что 23.06.2023 г. между ООО «Стрелец-2» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № 25/2023, в соответствии с условиями которого Ответчик обязался построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, и передать ФИО1. однокомнатную квартиру № № в указанном доме, общей площадью 53,8м2.

Стоимость вышеуказанной квартиры в соответствии с п.3.1. Договора составила 5 380 000 (пять миллионов триста восемьдесят тысяч) рублей.

Вышеуказанные денежные средства были своевременно перечислены на указанный в договоре счет, что утверждается Справкой, выданной ООО «Стрелец-2» от 20.12.2023 г.

01.02.2024 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор уступки права требования (цессии) по Договора № 25/2023 участия в долевом строительстве от 23.06.2023 г., по которому ФИО1 уступил, а ФИО3 приняла все права и обязанности по договору № 25/2023 участия в долевом строительстве от 23.06.2023 г.

В соответствии с п.4.1. Договора, Застройщик обязался передать в собственность дольщику квартиру в течение пяти месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, но не позднее 30 ноября 2023 г.,

В соответствии с Актом приема-передачи квартиры к Договору № 25/2023 долевого участия в долевом Жительстве от 23.06.2023 г., подписанным 23.07.2024 г., в указанную дату квартира была фактически передана Истцу.

Таким образом, Ответчик пропустил срок передачи квартиры Истцу, указанный в договоре.

Возникшие правоотношения между сторонами регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении рений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с лечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 10 данного Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, |

Таким образом, с Ответчика в пользу Истца подлежит взысканию неустойка в соответствии с ч.2 ст. 6 Федерального Закона от 20.12.2004 № 214-ФЗ, а именно: 1354325,33 руб. в соответствии с расчетом.

Истец до момента заключения договора цессии проживала в арендованной квартире (копия договора аренды прилагается).

Истец намеревалась заселиться в новую квартиру, построенную Ответчиком, в срок, указанный в договоре участия в долевом строительстве, а именно 01.12.2023г.

Однако, ввиду несвоевременной сдачи квартиры, Истец вынуждена была продолжать жить в квартире (копия договора аренды прилагается).

За период с 01.02.2024 г. (дата заключения договора цессии) по 23.07.2024 г. (дата передачи квартиры) Истец оплатила арендодателю съемной квартиры 180 000 руб. арендных платежей за 6 месяцев аренды, что подтверждается копией договора аренды.

Указанная сумма является убытками Истца и в силу ст. 15 ГК РФ, также подлежит взысканию с Ответчика.

Также Истцом была произведена доплата по требованию Ответчика за дополнительные квадратные метры в спорной квартире в сумме 150000 рублей (чек об оплате прилагается).

Вместе с тем, после произведения Истцом оплаты названной суммы, Истцом был произведен контрольный замер площади квартиры с привлечением специализированной организации. Общая площадь квартиры составила 54,3 м2, что не соответствует площади, указанной Ответчиком. Таким образом, денежные средства в качестве доплаты за дополнительные квадратные метры, полученные от Истца Ответчиком, в размере 150000 руб., являются неосновательным обогащением и подлежат взысканию с Ответчика.

Нравственные страдания Истца выразились в том, что Истец ввиду несвоевременной передачи квартиры, вынуждена была жить на съемной квартире длительное время, испытывала стресс, страх, тревогу, поскольку рассчитывала на вселение в данное жилое помещение.

Свои нравственные страдания Истец оценивает в 30 000 (Тридцать тысяч) руб. 00 коп.

На основании изложенного (с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ) истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу

1) Неустойку за несвоевременную передачу квартиры за период с 01.12.2023г. по 23.07.2024 г. размере 1354325 руб. 33 коп.;

2) Убытки в размере 180000 руб.;

3) Сумму неосновательного обогащения в размере 770000 руб.;

4) Моральный ущерб в размере 30000 руб.

5) Штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в адрес суда письменные возражения относительно заявленных требований, просил отказать в их удовлетворении, в случае удовлетворения, просил снизить размер взыскиваемых неустойки, морального вреда.

Третье лицо ФИО2. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Суд полагает возможным дело рассмотреть в отсутствие третьего лица.

Суд находит материалы дела достаточными, руководствуясь ст. 233 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон и их представителей, с вынесением по делу решения.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 55, 59 и 60 ГПК РФ, установив обстоятельства, имеющие значение для дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 23.06.2023 г. между ООО «Стрелец-2» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № 25/2023, в соответствии с условиями которого Ответчик обязался построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, и передать ФИО1 однокомнатную квартиру № № в указанном доме, общей площадью 53,8м2.

Стоимость вышеуказанной квартиры в соответствии с п.3.1. Договора составила 5380000 руб.

01.02.2024 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен договор уступки права требования (цессии) по Договора № 25/2023 участия в долевом строительстве от 23.06.2023 г., по которому ФИО1. уступил, а ФИО3 приняла все права и обязанности по договору № 25/2023 участия в долевом строительстве от 23.06.2023 г.

Дополнительных соглашений к вышеуказанному договору о переносе срока передачи квартиры истцу между сторонами заключено не было.

В соответствии с Актом приема-передачи квартиры к Договору № 25/2023 долевого участия в долевом строительстве от 23.06.2023 г., подписанным 23.07.2024 г., в указанную дату квартира была фактически передана Истцу.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных по делу требований и взыскании с застройщика неустойки, исходя из установленного факта несвоевременной передачи квартиры участникам долевого строительства.

Вместе с тем, суд учитывает, что в соответствии с Постановлениями Правительства РФ от 02.04.2020 № 423, от 26.03.2022 года № 479, от 18.03.2024 № 326, от 26.12.2024 № 1916, установлены особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, неустойка за нарушение срока передачи объекта по договорам долевого участия не начисляется за периоды: с 22.03.2024 по 30.06.2025; с 29.03.2022 по 30.06.2023; с 03.04.2020 по 31.12.2020.

А также, что в период с 01.07.2023 г. до 30.06.2025 г. включительно неустойка начисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не более 7,5% (размер ключевой ставки на 1 июля 2023 года).

Стоимость: 5380000 руб.

Период: 2023.12.01 - 2024.03.21

Итого дней просрочки: 112

Ставка ЦБ РФ: 7.5%

Формула расчета: 5380000 х 112 х 2 х 1 / 300 х 7.5%

Исходя из указанных выше положений, размер взыскиваемой неустойки составляет 301280 руб.

Рассматривая требования истца о взыскании неосновательного обогащения, суд исходит из следующего.

Площадь квартиры, установленная организациями технической инвентаризации, после ввода дома в эксплуатацию, и площадь балкона с примечанием понижающего коэффициента 0,3, с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации, определены для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей, что следует из пункта 3.34 Инструкции.

Истец добровольно заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве на нижеприведенных условиях, в том числе и по стоимости квартиры, приняла квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий по площади квартиры и балкона.

Согласно пункту 2.3. договора долевого участия, общая проектная площадь с учетом балкона - 53,8 кв.м., площадь балкона указана без понижающего коэффициента «0,3».

В соответствии с и. 2.5. договора долевого участия, Общая стоимость квартиры уточняется Сторонами на основании данных органа учета и технической инвентаризации при подписании договора приема-передачи.

В случае увеличения общей проектной площади квартиры дольщик будет обязан доплатить за разницу между общей проектной площадью, указанной в п. 2.3 договора и общей проектной площадью, определенной на основании данных органа технической инвентаризации из расчета 100 000 рублей за 1 кв.м, площади.

По соглашению сторон цена договора включает в себя:

Сумму денежных средств, необходимых для строительства квартиры, исчисляемых исходя из фактически понесенных Застройщиком затрат на строительство, в том числе затраты па освоение инженерного обустройства земельного участка, в также затраты (компенсации) на существующую социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру, элементов благоустройства прилегающей к многоквартирному жилому дому (затраты Застройщика) и оплаты услуг Застройщика, по организации, контролю, техническому надзору процесса строительства, составляющую: 5 380 000 рублей, (и. 3.1. Договора)

Пунктом 3.3.3. Договора установлено, что в случае, если фактические затраты Застройщика, связанные с выполнением им обязанностей по настоящему договору, окажутся меньше, чем цена договора, возникшая экономии остается в распоряжении Застройщика в полном размере и Участник не имеет право требовать перерасчета цены договора.

Согласно п. 2 акта приема передачи от 23.07.2024, по результатам технического учета и технической инвентаризации БТИ, квартире присвоен №№ и определена фактическая общая площадь квартиры в размере: 55,3 кв.м.

В соответствии с п. 3 акта приема передачи от 23.07.2024, согласно Договору №25/2023 участия в долевом строительстве от 23.06.2023г., Договором уступки нрава требования (цессии) от 01.02.2024г. по Договору №25/2023 участия в долевом строительстве от 23.06.2023г. Дольщик обязан доплатить за разницу между общей проектной площадью, указанной в п. 2.3 (52,8 кв.м.) Договора, и общей площадью, определенной на основании данных органа учета технической инвентаризации (55,3 кв.м.) из расчета 100 000 руб. за 1 кв.м, площади.

Требования вышеуказанной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Пункт 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь балкона с учетом понижающего коэффициента 0,3, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.

Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.

В связи с этим, требования истца о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворению не подлежат.

Истец до момента заключения договора цессии проживала в арендованной квартире. Как следует из доводов истца, указанные расходы она была вынуждена нести в связи с тем, что иного жилья она не имеет.

Однако, ввиду несвоевременной сдачи квартиры, Истец вынуждена была продолжать жить в квартире.

Как следует из выписки из ЕГРН на момент заключения договора аренды и договора цессии, истец не имела в собственности жилых помещений.

Указанная сумма является убытками Истца и в силу ст. 15 ГК РФ, также подлежит взысканию с Ответчика.

Тот факт, что договор аренды заключен на срок с 01.02.2024 до 01.08.2024, т.е. до дня передачи квартиры покупателю, предусмотренного договором долевого участия в строительстве, не свидетельствует о том, что понесенные истцом убытки, связанные с арендой жилья в спорный период, не вызваны действиями ответчика, поскольку, истец не имел возможности своевременно вселиться в приобретенное жилье и по этой причине вынужден был продолжить снимать указанное жилье, что подтверждается произведенной истцом оплатой арендодателю аренды жилья после установленной договором долевого участия даты передачи квартиры. При таких обстоятельствах, не имеется оснований сомневаться в фактическом проживании истца в арендованной квартире в спорный период.

Согласно ч. 2 ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Суд, принимая во внимание, что ответчиком нарушены права истца, с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из принципа разумности и справедливости, степени вины ответчика, взыскивает с ответчика компенсацию морального вреда, причиненного истцу в заявленном размере в сумме 30000 руб.

При определении размера компенсации морального вреда суд, руководствуясь положениями ст. 151, 1100, 1101 ГК РФ и принимая во внимание фактические обстоятельства, при которых был причинен моральный вред, характер нарушения прав, длительность допущенного нарушения, степень вины причинителя вреда, приходит к выводу о том, что размер компенсации морального вреда, заявленный истцом ко взысканию, является разумным и справедливым.

Федеральным законом от 08.08.2024 г. N 266-ФЗ внесены изменения в Закон об участии в долевом строительстве.

Согласно ч.3 ст. 10 указанного Закона об участии в долевом строительстве при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Данные изменения вступили в силу с 01.09.2024 г., то есть уже действуют на момент вынесения решения судом.

Суд считает, что в данном конкретном случае в пользу истца с ответчика следует взыскать штраф за неисполнение требований истца в добровольном порядке. Размер штрафа составляет 25564 руб. (301280+180000+30000/5%).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Стрелец-2» (ИНН №) в пользу ФИО3 (паспорт №) неустойку за период с 01.12.2023 по 21.03.2024 в размере 301280 руб., убытки в размере 180000 руб., моральный вред в размере 30000 руб., штраф в размере 25564 руб.

В удовлетворении требований в остальной части - отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Стрелец-2» (ИНН №) госпошлину в доход местного бюджета в размере 17532 руб.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Стрелец-2» (ИНН №) отсрочку по исполнению решения суда до 30.06.2025 г.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Дзержинский городской суд Нижегородской области в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Судья: п/п А.Э.Коннов

Копия верна:

Судья: А.Э.Коннов