Решение по делу № 2-10488/2023 от 11.12.2023 - о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки.

2-10488/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2023 года г.о.Одинцово Московской области

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ужакиной В.А.

при секретаре Комаровой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, Ибрагимову Магамеду о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи земельного участка с К№ и с К№ заключенного между ФИО2 и ФИО3 недействительным и применении последствий недействительности сделки путем восстановления в ЕГРН записи об ограничении прав и обремении на указанные земельные участки. Свои требования мотивировал тем, что между истцом и ФИО2, ФИО4 заключен договор займа на сумму 1 250 000 руб., который обеспечен договором залога, который зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке. В нарушение условий договора и записи об обременении, ФИО2 продал земельные участки. Поскольку согласие на отчуждение имущества истец не давал, с заявлением о погашении записи об ипотеке в Росреестр не обращался, ситец вынужден обратиться в суд.

Представитель истца в судебном заседании на требованиях настаивал. Обратил внимание суда, что задолженность ответчика по договорам займа не погашена, заочное решение суда в настоящее время не отменено, с целью принудительного взыскания задолженности истец обратился в службу судебных приставов с заявлениями о возбуждении исполнительных производств. Касательно заявления истца от 21.07.2022 г. о погашении регистрационной записи об ипотеке указал, что оно подано до регистрации договоров залога, а следовательно не имеет никакого правового значения для дела.

Ответчик ФИО2 в лице представителя в заявлении возражал против заявленных требований, поскольку ФИО1 лично обращался в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. Кроме того указал, что в настоящее время в Красногорском городском суде Московской области на рассмотрении находится заявление об отмене заочного решения суда о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Третье лицо в судебное заседание представителя не направило, будучи уведомленным о дате месте и времени судебного разбирательства.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ, а также мнением участников процесса суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав доводы участников процесса, суд приходит к следующему выводу.

На основании п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Судом установлено, что 05.11.2020г. между сторонами заключены Договора Займа, по условиям которого истец передал ответчикам в собственность, а ответчики приняли и обязались вернуть денежные средства в размере 1 250 000,00 рублей в срок до 05.11.2021г. (далее условно - договор Займа №1) и в размере 1 250 000,00 рублей в срок до 05.11.2021г. (далее условно - договор Займа №2) в соответствии с условиями договора (л.д.7,17).

Согласно ст. 3 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

05.11.2020г между ФИО2, и ФИО1 заключен договор об ипотеке в отношении земельного участка с К№ и с К№ в порядке обеспечения исполнения обязательства по договору займа (л.д.21).

Запись об ограничении (ипотеке) внесена в ЕГРН 16.11.2022 г. (л.д.35,38).

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Заочным решением Красногорского городского суда Московской области от 04.04.2023 г. с ФИО2, ФИО5 в пользу ФИО1 солидарно взыскана сумма займа по договору займа № 1 от 05.11.2020 г. в размере 1250000 руб., проценты в размере 1710000 руб., а также проценты с 05.12.2023 г. по дату фактического исполнения обязательств, сумма по договору займа № 2 от 05.11.2020 г. в размере 425000 руб., проценты в размере 96900 руб., а также проценты с 05.12.2023 г. по дату фактического исполнения обязательств, обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее ФИО2, в виде земельных участков с К№ и с К№ с установлением начальной продажной стоимости имущества, взысканы расходы по оплате государственной пошлины 27150 руб.

До настоящего времени указанное заочного решение не отменено, доказательства обратного суду не представлены.

По указанному судебному акту выданы исполнительные листы, заявление о принятии исполнительных листов для принудительного исполнения вступившего в законную силу судебного акта переданы в службу судебных приставов 20.11.2023 г.

Из материалов дела также следует, что 05.09.2022г ФИО2 продала земельные с К№ и с К№ ФИО3 Сведения о переходе права собственности по указанным договорам внесены в ЕГРН (л.д.27,31).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Согласно ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Указанная правовая позиция также закреплена в п.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Судом достоверно установлено и не опровергнуто ответчиком, что залогодержатель ФИО1 согласия на отчуждение объектов залога не давал. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно ст.25 Федерального закона от 16.07.1998г №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

заявления залогодержателя.

21.07.2022г ФИО1 поданы заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Вместе с тем, указанные заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке от 21.07.2022г суд находит несостоятельным в качестве основания для погашения ипотеки, поскольку во-первых, они поданы до осуществления регистрации договоров залога, во-вторых, действия (бездействия) Управления Росреестра по Московской области в связи с осуществлением регистрации записи об ипотеке, а также в связи с непогашением записи об ипотеке до настоящего времени в установленном законом порядке не обжалованы, незаконными не признаны, доказательства обратного суда не представлены.

Ссылки ответчика на отсутствие задолженности по договорам займа суд также находит необоснованными ввиду того, что она подтверждена вступившим в законную силу судебным актом, сведений о его отмене, а также об отзыве исполнительных листов суду не представлено, как и не представлено платежных документов, подтверждающих исполнение обязательств по договорам займа в полном объеме.

Таким образом, поскольку судом достоверно установлено, что залогодержатель не давал согласия на отчуждение объектов залога, то оспариваемые договора купли-продажи заключены в нарушение ст. 346 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ являются недействительными.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Суд полагает необходимым применить последствия недействительности договоров купли-продажи земельного участка с К№ и с К№, заключенных между ФИО2 и ФИО3, путем восстановления в ЕГРН записи об ограничении прав и обременили на указанные земельные участки.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ :

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с К№, общей площадью 1 324 кв.м расположенного по адресу: АДРЕС, заключенного 01.09.2022г между ФИО2 и ФИО3

Восстановить в ЕГРН запись об ограничении прав и обременении на земельный участок с К№, общей площадью 1 324 кв.м расположенного по адресу: АДРЕС, АДРЕС на основании договора об ипотеке от 05.11.2020г заключенного с ФИО1

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с К№, общей площадью 1 102 кв.м расположенного по адресу: АДРЕС АДРЕС, заключенного 01.09.2022г между ФИО2 и ФИО3

Восстановить в ЕГРН запись об ограничении прав и обременении на земельный участок с К№, общей площадью 1 102 кв.м расположенного по адресу: АДРЕС, Сидоровский с.о., д. Сивково, КИЗ «Зеленая роща-1» участок 1701,1702 на основании договора об ипотеке от 05.11.2020г заключенного с ФИО1

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня постановления решения в окончательной форме.

С У Д Ь Я :

Мотивированное решение составлено 22.01.2024 г.