Решение по делу № 2-396/2025 от 27.05.2025

Дело № 2-396/2025

УИД: 23RS0049-01-2025-000541-07

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ст. Тбилисская 27 мая 2025 года

Тбилисский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Нечаева Е.А.,

при секретаре судебного заседания Гридневой Д.В.,

с участием ст. помощника прокурора Тбилисского района Титова П.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Прокурора Тбилисского района Краснодарского края к администрации муниципального образования Тбилисский район и ФИО1 о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Тбилисского района обратился в суд с иском к администрации муниципального образования Тбилисский район и ФИО1, в котором просил:

признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи № 242 от 08.07.2022 г. земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4783 кв.м, адрес: Российская Федерация, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, заключенный между администрацией муниципального образования Тбилисский район и ФИО1;

применить последствия недействительности данной сделки путем признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4783 кв.м, адрес: Российская Федерация, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства и погашения регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ;

погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

Требования мотивированы тем, что 26.11.2021 г. между администрацией муниципального образования Тбилисский район (далее - администрация) и ФИО1 заключен договор аренды № 2900007355 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4783 кв.м, адрес: Российская Федерация, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (далее – земельный участок). 24.06.2022 г. в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества – хозяйственная постройка, назначение – нежилое, общей площадью 8,1 кв.м.. В связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1 08.07.2022 г. между последней и администрацией без проведения торгов заключен договор купли-продажи № 242 земельного участка на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Цена выкупа составила 8 494,61 руб. Возведение ФИО1 на земельном участке объекта вспомогательного использования (хозяйственной постройки) не влечет возникновения у нее права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, администрацией проигнорирована явная несоразмерность земельного участка эксплуатационным потребностям возведенной на нем постройки. Так, земельный участок размером 4783 кв.м многократно (более чем в 590 раз) превышает площадь принадлежащего ФИО1 капитального объекта. В нарушение положений статей 35, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации вопрос об определении параметров участка земли, необходимого для эксплуатации находящегося на нем нежилого здания площадью 8.1 кв. м администрацией при решении вопроса о предоставления земельного участка в собственность не рассматривался. Доказательств, свидетельствующих о потребности в приобретении земли столь значительной площади, ФИО1 не представлено. Исключительное право на приобретение земельного участка без торгов возникает в отношении лишь той его части, которая занята капитальным объектом и требуется для его использования. При этом бремя доказывания испрашиваемой площади земли возлагается на лицо, желающее ее выкупить. С учетом изложенного предоставление администрацией в собственность публичного земельного участка не отвечает требованиям закона. Приобретение земельного участка находящегося в государственной собственности с нарушением требований законодательства влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка по результатам конкурсных процедур (торгов), а также влечет нарушение публичных интересов муниципального образования, поскольку орган местного самоуправления полномочие по распоряжению земельными участками реализовал ненадлежащим образом.

Старший помощник прокурора Тбилисского района Титов П.Ю. в судебном заседании поддержал исковые требования и просил их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик представитель администрации муниципального образования Тбилисский район в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела уведомлен своевременно, надлежащим образом.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне, месте и времени рассмотрения дела уведомлена своевременно, надлежащим образом.

Представитель третьего лица - Межмуниципального отдела по Тбилисскому и Усть-Лабинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, однако предоставил суду заявление, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие их представителя. Суду доверяют, отводов не имеют.

Согласно ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из разъяснения содержащихся в п.67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

В соответствии со ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного заседания.

Согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. В случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными. Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующем об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу. Суд считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке заочного судопроизводства.

Согласно ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд приходит к убеждению о необходимости рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства.

Исследовав письменные доказательства, рассматривая исковое заявление приходит к следующему.

Пунктом 2 ст. 19 Конституции РФ установлено, что государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности.

В соответствии со ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федеральных законов, нормативных правовых актов Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Право частной собственности в Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 35 Конституции РФ охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Охрана права частной собственности представляет собой закрепление в законодательстве ряда гарантий для частных собственников, позволяющих им беспрепятственно реализовывать свои права, а также защищающих их от незаконного изъятия собственности.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлена презумпция разумности действий участников гражданских правоотношений, следовательно, предполагается, что при заключении сделки стороны имеют четкое представление о наступающих последствиях.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае, суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В п. 2 ст. 15 ЗК РФ указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ч. 1 ст. 39.3 ЗК РФ).

При этом без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса (п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием предусмотрена ст. 42 ЗК РФ.

С учетом изложенных положений закона, по смыслу приведенных норм возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу.

Судом установлено, что 26.11.2021 г. между администрацией муниципального образования Тбилисский район (далее - администрация) и ФИО1 заключен договор аренды № 2900007355 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4783 кв.м, адрес: Российская Федерация, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (далее – земельный участок).

24.06.2022 г. в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимого имущества – хозяйственная постройка, назначение – нежилое, общей площадью 8,1 кв.м.

В связи с нахождением на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего ФИО1 08.07.2022 г. между последней и администрацией без проведения торгов заключен договор купли-продажи № 242 земельного участка на основании подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Цена выкупа составила 8 494,61 рублей.

Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Вид разрешенного использования земельного участка относится к числу его важнейших характеристик, поскольку совместно с целевым назначением (категорией) земель, на которых земельный участок сформирован, определяется его правовой режим, от которого зависит, как земельный участок предоставляется пользователям, как он может использоваться и в каких пределах им можно распоряжаться.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 7 ЗК РФ, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) предусматривает возможность размещения жилого дома; производства сельскохозяйственной продукции; размещения гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

В силу ч. 10 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 1, 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» определено, что для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

На приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, который возводится на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

В отличие от положений Градостроительного кодекса Российской Федерации Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» позволяет относить к числу объектов вспомогательного использования здания и сооружения, но при этом не упоминает строения, конкретизируя цель создания зданий и сооружений вспомогательного использования в виде необходимости их наличия для создания основных зданий и сооружений.

Определение статуса объектов вспомогательного использования сложилось в судебной практике (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2012 № ВАС-15260/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2015 N-ЭС15-1282, от 10.12.2018 N-ЭС18-20002), согласно которой объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения.

К числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.

Следовательно, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.

Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта.

В связи с чем, возведение ФИО1 на земельном участке объекта вспомогательного использования (хозяйственной постройки) не влечет возникновения у нее права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, администрацией проигнорирована явная несоразмерность земельного участка эксплуатационным потребностям возведенной на нем постройки.

Так, земельный участок размером 4783 кв.м. многократно (более чем в 590 раз) превышает площадь принадлежащего ФИО1 капитального объекта.

В нарушение положений статей 35, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации вопрос об определении параметров участка земли, необходимого для эксплуатации находящегося на нем нежилого здания площадью 8.1 кв. м администрацией при решении вопроса о предоставления земельного участка в собственность не рассматривался.

Доказательств, свидетельствующих о потребности в приобретении земли столь значительной площади, ФИО1 суду не представлено.

Кроме того, как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, принцип единства земли и прочно связанных с ней объектов подразумевает, что определение границ и площади земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечения функционального использования указанных объектов (определение от 23.04.2020 № 935-О).

Исключительное право на приобретение земельного участка без торгов возникает в отношении лишь той его части, которая занята капитальным объектом и требуется для его использования.

При этом бремя доказывания испрашиваемой площади земли возлагается на лицо, желающее ее выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

В связи с чем, суд приходит к убеждению, что предоставление администрацией в собственность публичного земельного участка не отвечает требованиям закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Приобретение земельного участка находящегося в государственной собственности с нарушением требований законодательства влечет нарушение прав неопределенного круга лиц, заинтересованных в предоставлении спорного земельного участка по результатам конкурсных процедур (торгов), а также влечет нарушение публичных интересов муниципального образования, поскольку орган местного самоуправления полномочие по распоряжению земельными участками реализовал ненадлежащим образом.

На основании изложенного суд приходит к убеждению об удовлетворении требований прокурора Тбилисского района в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 233-237 ГПК РФ, суд

ЗАОЧНО

РЕШИЛ:

Исковые требования Прокурора Тбилисского района Краснодарского края к администрации муниципального образования Тбилисский район и ФИО1 о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи № 242 от 08.07.2022 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4783 кв.м., адрес: Российская Федерация, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, заключенный между администрацией муниципального образования Тбилисский район и ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4783 кв.м., адрес: Российская Федерация, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

Погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

По вступлению решения в законную силу отменить обеспечительные меры в виде запрета на осуществление регистрационных действий перехода права собственности недвижимого имущества в виде земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а также запрета на строительство объектов капитального строительства на указанном земельном участке, наложенные определением Тбилисского районного суда от 04.04.2025 г..

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течении 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Тбилисский районный суд в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене заочного решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: /подпись/

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-396/2025