Дело № 2а-2325/2023

Поступило 04.08.2023 года

УИД 54RS0013-01-2023-003421-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 декабря 2023 года г. Бердск

Бердский городской суд Новосибирской области в составе: председательствующего судьи Зюковой О.А., при секретаре Телепиной Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к администрации города Бердска о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка,

установил :

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к администрации города Бердска о признании незаконным решения № 1159/65-ПГ от 21.07.2023 года об отказе в продлении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов. В обоснование административного иска указано, что 08.12.2004 года между ней и администрацией города Бердска был заключен договор аренды земельного участка № 978-д. На основании указанного договора ей был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Соглашением № 29-д от 27.02.2017 года срок действия договора аренды продлен до 06.12.2019 года. 02.06.2011 года администрацией города Бердска выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства на указанном земельном участке сроком до 02.06.2021 года. Объект капитального строительства возведен ею в 2018 году. В 2023 году административный истец обратилась в администрацию города Бердска с заявлением о заключении договора аренды указанного выше земельного участка на новый срок без проведения торгов. Однако 24.07.2023 года получила отказ в продлении договора аренды. Административный истец считает отказ незаконным, поскольку на участке ею возведено строение и в соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ, она имеет право на предоставление ей земельного участка в собственность. Кроме этого, до настоящего времени администрация города Бердска не возражала против пользованию ею земельным участком. Полагает, что договор нужно считать возобновленным на неопределенный срок (л.д. 1-2).

Административный истец ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования по основаниям, указанным в иске. Дополнительно пояснила, что степень готовности объекта - 83 процента. Но право собственности на объект незавершенного строительства она не может зарегистрировать, так как у неё нет зарегистиррованного договора аренды. В 2018 году она приостановила строительство в связи с тяжелым финансовым положением. В 2020 году началась пандемия и на протяжении 2-х лет ее финансовое и физическое состояние не позволяло продолжить строительство. В настоящее время она может его завершить. Представитель административного ответчика администрации г. Бердска Новосибирской области ФИО2 в судебном заседании с иском не согласилась, полагая, что истец злоупотребляет своим правом. Информацией о том, обращалась ли администрация города Бердска в течение шести месяцев после окончания срока договора аренды с иском об освобождении земельного участка, она не обладает.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

При рассмотрении дела судом установлено, что 08.12.2004 года между ФИО1 и администрацией города Бердска был заключен договор аренды земельного участка № 978-д. На основании указанного договора ей был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. (л.д. 7-11).

Соглашениями № 1859-д от 01.12.2009 года, № 683-д от 11.12.2012 года, № 649-д от 09.12.2014 года, № 29-д от 27.02.2017 года срок действия договора аренды неоднократно продлевался и последним соглашением был продлен до 06.12.2019 года (л.д. 17-18).

02.06.2011 года администрацией города Бердска выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства на указанном земельном участке сроком до 02.06.2021 года. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривалось.

Согласно техническому паспорту, на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства в 2018 году (л.д. 27-31).

По сведениям ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 83 процента (л.д. 97-98).

10.11.2022 года администрацией города Бердска направлено уведомление в адрес ФИО1 об освобождении спорного земельного участка, а в феврале 2023 года администрация города Бердска обратилась в суд с иском к ФИО1 об освобождении спорного земельного участка. Производство по указанному гражданскому делу № 2-1005/2023 года приостановлено до рассмотрения настоящего гражданского дела по административному иску ФИО1

С апреля 2023 года административный истец неоднократно обращалась в администрацию города Бердска с заявлением о заключении договора аренды указанного выше земельного участка на новый срок без проведения торгов. Однако 24.07.2023 года получила отказ в продлении договора аренды по тем основаниям, что ею уже реализовано право на однократное продление договора аренды земельного участка (л.д. 63-72).

Суд не может согласиться с позицией администрации города Бердска по следующим основаниям.

На основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 указанной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшим правопредшественников, такое право реализовавших.

Данное положение согласуется с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в котором установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданам или юридическим лицам.

Согласно п. 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанными с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп.5, п.1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течении длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п.5 ст.1 и пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного ФИО1 и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Срок договора аренды с учетом последнего продления истек 06.12.2019 года.

С иском в суд администрация города Бердска обратилась только в ноябре 2022 года.

Поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течении шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как это установлено пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства.

В отсутствие договора аренды истец лишен возможности завершить строительство и зарегистрировать право собственности на него.

Кроме этого, из содержания соглашения № 29-д от 27.02.2017 года не следует, что он заключен в целях предоставления истцу права а однократное получение земельного участка в аренду для завершения строительства объекта недвижимости, а срок соглашения составляет менее трех лет.

Таким образом, в соглашении сторонами не определено условие о предоставлении земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости.

С учетом изложенного, оспариваемый отказ не основан на законе и нарушает права ситца, поэтому должен быть признан незаконным.

В целях восстановления нарушенного права административного истца на администрацию города Бердска может быть возложена обязанность по заключению с ФИО1 договора аренды земельного участка на три года однократно без проведения торгов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227, 228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил :

Административный иск ФИО1 к администрации города Бердска удовлетворить.

Признать незаконным решение администрации города Бердска № 1159/65-ПГ от 21.07.2023 года об отказе в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> без проведения торгов.

Обязать администрацию города Бердска заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на три года, однократно для завершения строительства без проведения торгов.

Апелляционная жалоба на решение суда может быть подана в Новосибирский областной суд через Бердский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ О.А. Зюкова

Полный текст решения изготовлен 13.12.2023 г.