Решение по делу № 2-303/2025 от 11.06.2025 | Автозаводский районный суд г. Нижний Новгород (Нижегородская область)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

Истцы по первоначальному иску обратились с указанным иском к ответчикам, указав, что [<дата>] истцами в целях улучшения жилищных условий семьи было продано ранее принадлежащее им жилое помещение - квартира по адресу: [Адрес]

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Представитель истцов – <ФИО>, действующий по доверенности (л.д. 11), в судебном заседании исковые требования поддержал и просил удовлетворить, дал пояснения по существу иска. В удовлетворении встречных требований

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Вместе с тем, в соответствии с принципом, закрепленным в ч.2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Оценивая в совокупности

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО>, <ФИО> к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, администрации города Н.Новгорода о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу

Дело № 2-303/2025

УИД 52RS0001-02-2024-005093-35

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июня 2025 г.

Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода в составе председательствующего судьи Дубовской О.М.,

при секретаре судебного заседания Храмовой Ю.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, администрации города Н.Новгорода о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

по встречным требованиям ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным дополнительного соглашения, расторжении дополнительного соглашения,

по встречным требованиям администрации города Н.Новгорода ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании добросовестным приобретателем

УСТАНОВИЛ:

Истцы по первоначальному иску обратились с указанным иском к ответчикам, указав, что [ДД.ММ.ГГГГ] истцами в целях улучшения жилищных условий семьи было продано ранее принадлежащее им жилое помещение - квартира по адресу: [Адрес]. На вырученные деньги семья приобрела иное жильё квартиру по адресу: [Адрес].

Квартира была приобретена за счет совместно нажитых истцами средств, но по согласию всех членов семьи оформлена на сына ФИО7 (ранее, до смены фамилии Х.) Р.А.. С этого момента семья (включая старших родственников) проживала по данному адресу.

Впоследствии ФИО3 была приобретена иная квартира, в связи с чем им в одностороннем порядке было принято решение о продаже квартиры на [Адрес].

Иного жилья у истцов не имеется, о чем ФИО3 известно.

В связи с этим и учитывая, что фактически квартира ранее была приобретена за счёт истцов, Ответчик предложил истцам следующее: после продажи квартиры по её реальной цене он приобретёт на имя родителей иное жильё стоимостью, составляющей разницу между продажной ценой квартиры и суммой 2 500 000 рублей, которую он примет в свою собственность.

[ДД.ММ.ГГГГ] между сторонами была заключена об этом сделка, оформленная под названием «дополнительное соглашение».

Условиями приобретения квартиры на имя истцов являлось оформление родителями ФИО3 снятия с регистрационного учёта по адресу: [Адрес] освобождение квартиры от своих личных вещей и передача ключей. Однако, действуя добросовестно, при обращении к ним приобретателя квартиры истцы квартиру освободили, ключи новым хозяевам передали, с регистрационного учета снялись, что подтверждается копиями паспортов истцов. С условиями договора купли-продажи квартиры ответчик ФИО3 истцов не ознакомил.

Однако ФИО3 сразу после совершения сделки выходить на связь с истцами перестал, свои обязательства не исполнил, в результате чего истцы были вынуждены обратиться в Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода с исковым заявлением об обязании ФИО3 исполнить в натуре обязательство по приобретению квартиры в общую долевую собственность истцов (дело [Номер]).

В ходе рассмотрения дела [Номер] на судебном заседании [ДД.ММ.ГГГГ] ФИО3 был представлен договор купли-продажи квартиры от 21.08.2023 года, по условиям которою квартира, расположенная по адресу: [Адрес]. была оценена и продана Ответчику ФИО4 за 2 500 000 рублей, расчет был произведен наличными денежными средствами.

Таким образом, [ДД.ММ.ГГГГ] истцам стало известно о том, что спорная квартира была продана за 2 500 000 рублей, то есть по цене, которая существенно меньше как ее кадастровой, так и рыночной стоимости.

Так, кадастровая стоимость спорной квартиры составляла 5 189 043 рублей что подтверждается данными с сервиса Росреестра «Сведения об объекте недвижимости в режиме «онлайн».

Ориентировочная же рыночная стоимости аналогичных квартир в доме [Номер] по адресу: [Адрес], составляет 6,9 - 7,5 миллионов рублей (данные с сайта Gipernn.ru). Впоследствии истцы намерены ходатайствовать перед судом о назначении судебной оценочной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорной квартиры.

Единственной целью заключения договора купли-продажи квартиры от 21.08.2023 года на таких условиях (цена квартиры именно 2 500 000 рублей) было нежелание ФИО3 исполнять свои обязательства перед родителями по дополнительному соглашению от [ДД.ММ.ГГГГ], по условиям которого ФИО3 должен был распределить денежные средства от продажи спорной квартиры следующим образом:

- 2 500 000 рублей получает ФИО3;

- остальные денежные средства после продажи спорной квартиры направляются на приобретение квартиры для истцов.

Также указанным дополнительным соглашением цена спорной квартиры определена сторонами в размере 5 500 000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Своими действиями по продаже квартиры ФИО3 лишил истцов законного права на получение денежных средств, которые должны были пойти на приобретение новой квартиры.

Заключение договора купли-продажи квартиры от 21.08.2023 года между ФИО8 и Ч.Л.В. является действием, направленным исключительно на причинение вреда истцам.

С учетом заявления, поданного в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит:

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [Адрес], заключенный 21.08.2023 г. между ФИО3 и ФИО4, применить последствия недействительности ничтожной сделки.

ФИО3 обратился со встречными исковыми требованиями, в которых указал, что [ДД.ММ.ГГГГ] им было подписано дополнительное соглашение с ФИО1, ФИО2 Дополнительное соглашения он подписал под влиянием заблуждения.

Дополнительное соглашение не изменяет основные условия договора, как предусмотрено законом, поскольку между ним и ответчиками какой-либо договор не заключался.

Кроме того, из дополнительного соглашения не возможно определить предмет соглашения.

В соответствие с п.5 ст. 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Статья 11 ГК РФ предусматривает, что в судебном порядке осуществляется защита нарушенных либо оспоренных гражданских прав.

На основании изложенного, просит:

1. Признать недействительным дополнительное соглашение от [ДД.ММ.ГГГГ] заключенное между ФИО1, ФИО2 и ФИО3

2. Расторгнуть дополнительное соглашение от [ДД.ММ.ГГГГ] заключенное между ФИО1, ФИО2 и ФИО3

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчиков по первоначальному иску привлечены ФИО5, ФИО6, администрации города Н.Новгорода.

Администрация города Н.Новгорода обратилась со встречными исковыми требованиями.

В обоснование иска указала, что спорное жилое помещение по адресу: [Адрес] принадлежало на праве собственности ФИО3

На основании договора купли-продажи квартиры от 21.08.2023 года ФИО3 продал указанную квартиру ФИО4 (право собственности ФИО3 прекращено [ДД.ММ.ГГГГ]).

Согласно указанному договору купли-продажи квартиры от 21.08.2023 года на момент подписания договора на регистрационном учете по месту жительства в жилом помещении по [Адрес] состояли ФИО2 и ФИО1, которые сохраняют право пользования и проживания в указанной квартире.

На основании договора купли-продажи квартиры от 23.08.2023 года ФИО4, продал указанную квартиру ФИО5 (право собственности ФИО4 прекращено [ДД.ММ.ГГГГ]).

На основании договора купли -продажи квартиры от 20.10.2023 года ФИО5

B. Ю. продал указанную квартиру ФИО6 (право собственности ФИО5 прекращено [ДД.ММ.ГГГГ]).

Согласно имеющимся в материалах дела копий паспортов истцов ФИО1 и ФИО2 снялись с регистрационного учета по месту жительства по спорному адресу [ДД.ММ.ГГГГ].

В соответствии с п. 31 Постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию», снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета на основании заявления гражданина.

ФИО1 и ФИО2 не относятся к категории граждан, указанных в ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», чьи права пользования не могут быть прекращены в силу ч. 4. ст. 31 ЖК РФ (квартира приобретена в собственность ФИО3 на основании договора купли-продажи от [ДД.ММ.ГГГГ]).

На основании договора купли-продажи квартиры от 02.11.2023 года ИП ФИО6 продала спорное жилое помещение администрации города Нижнего Новгорода (право собственности ФИО6 прекращено [ДД.ММ.ГГГГ]).

Согласно п. 6 договора купли-продажи квартиры от 02.11.2023 года согласно выписке из лицевого счета № б/н от [ДД.ММ.ГГГГ], выданной ООО «Жилсервис [Номер]», в квартире по адресу: [Адрес] на регистрационном учете никто не состоит.

Право собственности городского округа [Адрес] на жилое помещение по адресу: [Адрес] зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [ДД.ММ.ГГГГ], [Номер].

[ДД.ММ.ГГГГ] в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано ограничение права /обременение объекта недвижимости - запрещение регистрации на основании определения Автозаводского районного суда [Адрес] от [ДД.ММ.ГГГГ] (номер регистрации ограничения права/обременения объекта [Номер]).

Жилое помещение по адресу: [Адрес] передано администрацией Автозаводского района города Нижнего Новгорода, действующей на основании постановления администрации города Нижнего Новгорода от 28.03.2006 № 798 «Об определении порядка реализации полномочий собственника муниципального жилищного фонда структурными подразделениями администрации города Нижнего Новгорода» по договору социального найма жилого помещения от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер] ФИО9 и членам ее семьи ФИО10, ФИО11, ФИО12

Согласно копии лицевого счета от [ДД.ММ.ГГГГ], предоставленной ООО «Жилсервис [Номер]», на регистрационном учете в указанном жилом помещении состоят ФИО9, ФИО10

Таким образом, администрация города Нижнего Новгорода при приобретении указанного жилого помещения действовала добросовестно, жилое помещение на момент приобретения было свободно от прав третьих лиц (на регистрационном учете никто не состоял, обременения/ограничений права не зарегистрировано).

Предъявленный ФИО1, ФИО2 иск препятствуют администрации города Нижнего Новгорода в реализации его прав собственника, и не содержит ссылку на основания недействительности сделки, предусматривающие возврат предмета сделки истцам.

На основании изложенного просят:

Признать администрацию города Нижнего Новгорода ([Номер]) добросовестным приобретателем трехкомнатной квартиры по адресу: [Адрес] приобретенной по договору купли-продажи от 02.11.2023 года у ФИО6

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о явке извещены надлежащим образом.

Представитель истцов – ФИО13, действующий по доверенности (л.д. 11), в судебном заседании исковые требования поддержал и просил удовлетворить, дал пояснения по существу иска. В удовлетворении встречных требований возражал.

Ответчики ФИО3, ФИО4 ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО14 с первоначальным иском не согласилась, свои встречные требования поддержала.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО15 по доверенности с иском Х. и встречным исковым заявлением ФИО3 не согласился, исковые требования администрации города поддержал.

Представитель ответчика ФИО6 – ФИО16 по доверенности с иском Х. и встречным исковым заявлением ФИО3 не согласился, исковые требования администрации города поддержал.

Представитель администрации города Н.Новгорода ФИО17 с первоначальными требованиями, со встречные требованиями ФИО3 не согласилась, встречные требования администрации поддержала, просила удовлетворить.

Третье лицо – представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Третьи лица ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения явившихся участников процесса, считает возможным рассмотреть дело при данной явке сторон.

Заслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд пришел к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу приведенной нормы права стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

При этом следует учитывать, что стороны такой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что в 2006 году истцами в целях улучшения жилищных условий семьи было продано ранее принадлежащее им жилое помещение - квартира по адресу: [Адрес]. На вырученные деньги семья приобрела иное жильё - квартиру по адресу: [Адрес].

21.08.2023г. между ФИО3 и ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу [Адрес] за 2500000 руб. (л.д. 15-16).

[ДД.ММ.ГГГГ] между сторонами ФИО3 и ФИО1, ФИО2 была заключено дополнительное соглашение, предмет соглашения: распределение денежных средств от продажи 3-х комнатной квартиры по адресу [Адрес] между сторонами соглашения. Цена объекта определена сторонами в размере 5500000 руб.

ФИО1 и ФИО2 обязались за вознаграждение, вид вознаграждения: приобретение квартиры для ФИО1 и ФИО2 с последующей обязательной постановкой на регистрационный учет в приобретенном жилье, сняться с регистрационного учета по адресу: [Адрес] и освободить квартиру от своих личных вещей и передать ключи.

Расчеты между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 производятся в следующем порядке: ФИО3 получает после продажи квартиры по адресу [Адрес] сумму в размере 2500000 руб., остальные денежные средства направляются на приобретение квартиры для ФИО1 и ФИО2 (л.д. 17).

23.08.2023г. между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу [Адрес] за 3500000 руб. (л.д. 94-95).

20.10.2023г. между ФИО5 и ФИО6 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу [Адрес] за 5425 000 руб. (л.д. 87-88).

20.10.2023г. между ФИО6 и администрацией города Н.Новгорода заключен договор купли-продажи квартиры по адресу [Адрес] за 6450 000 руб. (л.д. 91-93).

08.09.2023г. ФИО1 и ФИО2, действуя в исполнение условий дополнительного соглашения, снялись с регистрационного учета по спорному адресу (л.д. 134).

02.09.2024г. между администрацией города Н.Новгорода и ФИО9 заключен договор социального найма жилого помещения, расположенного по адресу [Адрес], также на членов семьи ФИО10, ФИО11, ФИО12 (л.д. 138-139).

Как указывают истцы, ФИО3 условия дополнительного соглашения не исполнил, квартира на имя Х. приобретена не была. О том, что квартира была продана по цене 2500000 руб., узнали при рассмотрении дела [Номер] по иску Х. об обязании исполнить обязательство по приобретению квартиры.

По смыслу ч. 1 ст. 170 ГК РФ совершение мнимой сделки не направлено на достижение каких-либо правовых результатов (последствий) для ее сторон, так как действия сторон имеют в виду создание видимости правовых последствий для третьих лиц. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Участники гражданского оборота вправе совершать между собой любые сделки с включением в них любых условий по своему усмотрению с тем только, чтобы они не противоречили закону (статья 421 ГК РФ). Однако добровольное совершение сделки с принятием всех условий без замечаний не лишает в дальнейшем ее стороны или заинтересованных лиц права поставить вопрос о ее недействительности по мотиву мнимости сделки, когда она совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В качестве оснований для признания договора купли-продажи недействительным истцы указывают на существенное занижения стоимости квартиры, а также нежелания ответчика ФИО3 исполнить обязательства перед родителями по приобретению им квартиры.

Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

При этом из содержания п.1 ст. 558 ГК РФ следует, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно п.4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

В силу ч.1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно ч.3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.32 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из разъяснений, содержащихся в п.46 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

В силу п.3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п.5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Из буквального толкования соглашения не следует, что ФИО3 должен предпринять действия по покупке квартиры для истцов, либо продать спорную квартиру за какую-либо определенную стоимость. Также соглашением не установлено, какая именно сумма денежных средств должна пойти на покупку жилья для ФИО1 и ФИО2 после продажи данной квартиры, и каким образом данное жилое помещение должно быть приобретено.

Как следует из Договора купли-продажи квартиры от 21.08.2023 г., ФИО3 продал, а ФИО4 приобрел указанную квартиру по цене 2 500 000 руб. Из содержания п.4 названного договора следует, что в указанной квартире на момент подписания договора на регистрационном учете состоят ФИО2 и ФИО1, которые сохраняют право пользования и проживания в указанной квартире. Тем самым, после продажи квартиры ФИО4, каких-либо изменений жилищных прав Истцов не произошло, то есть неблагоприятные последствия в связи с заключением данного договора для них не наступили.

Истцы в обоснование требований о признании сделки недействительной ссылаются на положения ст. 10 и п. 1, 2 ст. 178 ГК РФ и указывают, что заключение спорного договора было направлено исключительно на причинение вреда истцам.

Под злоупотреблением правом понимается поведение лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов. В частности злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания. По своей правовой природе злоупотребление правом - нарушение требований закона в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик ФИО3. являясь единственным собственником квартиры, распорядился ею по своему усмотрению, продав ее по договору купли-продажи на приемлемых для себя условиях.

Наличие соглашения между истцами и ответчиком, содержащее намерение и заверения ответчика относительно порядка распределения денежных средств, поступивших от продажи квартиры, не наделяет спорный договор купли-продажи признаками недействительности, независимо от того, соблюдает ли ФИО3 условия соглашения. Более того, условия дополнительного соглашения свидетельствуют о том, что истцы не намеревались сниматься с регистрационного учета до продажи спорной квартиры, что могло повлиять на рыночную стоимость квартиры.

Оценивая в совокупности обстоятельства дела на предмет того, преследовали ли стороны оспариваемой сделки цели создания соответствующих ей правовых последствий, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания сделки недействительной.

В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в закону. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Истцы не являются стороной договора. Иное лицо, не являющееся стороной сделки, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Таким доказательства истцами не представлены.

Сам факт признания спорного договора недействительным не приведет к возникновению (восстановлению) для истцов каких-либо прав в отношении квартиры, в том числе права на проживание в ней.

В силу п. 4.2.2 дополнительного соглашения истцы заверяют и гарантируют, что снимутся с регистрационного учета и освободят квартиру от личных вещей в сроки, указанные в договоре купли-продажи. То обстоятельство, что истцы добровольно снялись с регистрационного учета после заключения ФИО3 спорного договора свидетельствует о том, что им было известно о заключении договора купли-продажи и о его условиях.

Истцы не являлись собственниками спорной квартиры, отсутствуют основания для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

В связи с изложенным не имеется оснований для признания договора купли-продажи от 21.08.2023г., заключенного между ФИО3 и ФИО4 недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Рассматривая доводы встречного искового заявления ФИО3 о признании недействительным дополнительного соглашения от [ДД.ММ.ГГГГ]. между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 недействительным и расторжении соглашения, суд не находит оснований для их удовлетворения.

Как следует из Соглашения, заключенного между ФИО3, ФИО1, Хреновой ТА., его предметом является распределение денежных средств от продажи 3х комнатной квартиры по адресу: [Адрес], кадастровый [Номер] между Сторонами Соглашения (п.1.1). Сторонами установлен следующий порядок передачи квартиры: ФИО1, ФИО2 обязались за вознаграждение (приобретение квартиры для ФИО1 и ФИО2, с последующей обязательной постановкой на регистрационный учет ФИО2 в приобретенном жилье) сняться с регистрационного учета по данному адресу, освободить квартиру от личных вещей и передать ключи «Покупателю» в течение срока, указанного в договоре купли-продажи квартиры». Пунктом 3.3. Соглашения установлен следующий порядок расчета между сторонами: ФИО3 получает после продажи квартиры сумму в размере 2 500 000 рублей, остальные денежные средства направляются на приобретение квартиры для ФИО1 и ФИО2, с последующей обязательной постановкой на регистрационный учет ФИО2 в приобретенном жилье.

Из буквального толкования Соглашения не следует, что ФИО3 должен предпринять действия по покупке квартиры для истцов, либо продать спорную квартиру за какую-либо определенную стоимость. Также Соглашением не установлено, какая именно сумма денежных средств должна пойти на покупку жилья для ФИО1 и ФИО2 после продажи данной квартиры, и каким образом данное жилое помещение должно быть приобретено.

По Договору купли-продажи квартиры от 23.08.2023 г., ФИО5 приобрел спорную квартиру у ФИО4 по цене 3 500 000 рублей. При покупке квартиры ему было известно, что квартира приобретается с условием наличия зарегистрированных в ней жильцов.

Согласно представленным распискам в получение денежных средств от [ДД.ММ.ГГГГ] и 19.09.2023г. на сумму 1 250 000 рублей, ФИО1 обязуется «передать квартиру в том состоянии, в котором она была на момент осмотра, за исключением личных вещей, и сняться с регистрационного учета в течение 10 дней».

В установленный срок ФИО1 и ФИО2 снялись с регистрационного учета, освободили спорную квартиру и выехали в другое место жительство.

Таким образом, установленное Соглашением обязательство по направлению денежных средств ФИО1 и ФИО2 на приобретение квартиры было исполнено.

В качестве оснований для признания соглашения недействительным и его расторжения ФИО3 указывает, что заключил соглашение под влиянием заблуждения, однако доказательств этому представлено не было.

Рассматривая встречные требования администрации города Н.Новгорода о признании ее добросовестным приобретателем жилого помещения, расположенного по адресу [Адрес], суд находит их подлежащими удовлетворению.

На основании договора купли-продажи квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ] ИП ФИО6 продала спорное жилое помещение администрации города Нижнего Новгорода (право собственности ФИО6 прекращено [ДД.ММ.ГГГГ]).

Согласно п. 6 договора купли-продажи квартиры от [ДД.ММ.ГГГГ] согласно выписке из лицевого счета № б/н от [ДД.ММ.ГГГГ], выданной ООО «Жилсервис [Номер]», в квартире по адресу: [Адрес] на регистрационном учете никто не состоит.

Право собственности городского округа город Нижний Новгород на жилое помещение по адресу: [Адрес] зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [ДД.ММ.ГГГГ], [Номер].

[ДД.ММ.ГГГГ] в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано ограничение права /обременение объекта недвижимости - запрещение регистрации на основании определения Автозаводского районного суда города Нижнего Новгорода от 05.07.2024 года (номер регистрации ограничения права/обременения объекта [Номер]).

Жилое помещение по адресу: [Адрес] передано администрацией Автозаводского района города Нижнего Новгорода, действующей на основании постановления администрации города Нижнего Новгорода от [ДД.ММ.ГГГГ] [Номер] «Об определении порядка реализации полномочий собственника муниципального жилищного фонда структурными подразделениями администрации города Нижнего Новгорода» по договору социального найма жилого помещения от 02.09.2024 года [Номер] ФИО9 и членам ее семьи ФИО10, ФИО11, ФИО12

Согласно абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Истец может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена не управомоченным отчуждателем.

Таким образом, встречные требования администрации города подлежат удовлетворению

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, администрации города Н.Новгорода о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу [Адрес] от 21.08.2023г., применении последствий недействительности сделки, - отказать.

В удовлетворении встречных требований ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным дополнительного соглашения от 26.07.2023г., заключенного между ФИО3 и ФИО1, ФИО2, расторжении дополнительного соглашения, - отказать.

Встречные требования администрации города Н.Новгорода к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Признать администрацию города Н.Новгорода добросовестным приобретателем жилого помещения, расположенного по адресу [Адрес], приобретенного по договору купли-продажи жилого помещения от 02.11.2023г., заключенного между администрацией города Н.Новгорода и ФИО6.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Нижегородский областной суд через Автозаводский районный суд г. Н. Новгорода в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Дубовская О.М.

Мотивированное решение изготовлено 25 июня 2025 года