Решение по делу № 2-145/2025 от 23.04.2025 - о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже права на право заключения договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка № 05-05-0059/2024 от 16.04.2024 года, недействительными.

16RS0№-10

Стр. 2.154

дело № 2-145/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

23 апреля 2025 года г. Мензелинск РТ

Мензелинский районный суд Республики Татарстан в составе судьи Ворониной А.Е., при секретаре Григорьевой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Муниципальному казенному учреждению «Палата земельных и имущественных отношений Мензелинского муниципального района Республики Татарстан», ФИО2, Исполнительному комитету Мензелинского муниципального района Республики Татарстан о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже права на право заключения договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка № 05-05-0059/2024 от 16.04.2024 года, недействительными.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Муниципальному казенному учреждению «Палата земельных и имущественных отношений Мензелинского муниципального района Республики Татарстан» (далее МКУ «ПИЗО Мензелинского муниципального района РТ»), ФИО2, Исполнительному комитету Мензелинского муниципального района РТ о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже права на право заключения договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, недействительными. Указал при этом, что ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно из средств массовой информации о том, что МКУ «ПИЗО Мензелинского муниципального района РТ» организовало торги в виде аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности электронной форме на земельный участок с кадастровым номером из земель населенных пунктов площадью 11158 кв.м., с кадастровым номером 16:28:150102:587, с разрешенным использованием «для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения», расположенный по адресу: РТ, Мензелинский муниципальный район, Новомелькенское сельское поселение, <адрес> признан несостоявшимися, договор аренды был заключен с единственным участником торгов - ФИО2 Полагает, что существенным нарушением в организации и проведении торгов является то, что предметом аукциона явился земельный участок, на котором имеется несколько объектов недвижимости, принадлежащих ФИО1, а также отсутствие указания на это в информационном сообщении. В период аренды земельного участка он произвел строительство нескольких объектов недвижимости, права на которые не прошли государственную регистрацию. На земельном участке с кадастровым номером 16:28:150102:587 находятся три объекта недвижимости (баня, гостевой <адрес>, фундамент гостевого <адрес>), построенные ФИО1 в период законного владения земельным участком с кадастровым номером 16:28:150102:207, общей площадью 13000 кв.м., по договору аренды. При этом факт отсутствия государственной регистрации на построенные объекты недвижимости (Баня, Гостевой <адрес>, фундамент Гостевого <адрес>) не влияют на исключительное право истца и не придают легитимности организованному ответчиком аукциону. Просил признать недействительными торги в форме открытого аукциона по продаже права на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности электронной форме на земельный участок с кадастровым номером из земель населенных пунктов площадью 11158 кв.м. номером 16:28:150102:587, с разрешенным использованием «для размещения объектов рекреационного и лечебно - оздоровительного назначения», расположенный по адресу: РТ, Мензелинский муниципальный район, Новомелькенское сельское поселение, <адрес>, признать недействительным заключенный между МКУ «ПИЗО Мензелинского муниципального района РТ» и ФИО2 договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 16:28:150102:587, с разрешенным использованием «для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения», расположенный по адресу: РТ, Мензелинский муниципальный район, Новомелькенское сельское поселение, <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дне судебного разбирательства надлежащим образом.

Представители истца по доверенности ФИО3, ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме, по доводам указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, по доводам указанным в возражениях.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела. В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 с исковыми требованиями ФИО1 не согласился, просил в удовлетворении требований отказать в полном объеме. Пояснил, что торги были проведены законно и обоснованно, без каких либо нарушений. По результатам торгов с ним был заключен договор аренды земельного участка. На указанном земельном участке отсутствуют капитальные строения, зарегистрированные в ЕГРН.

Представитель ответчиков Исполнительного комитета Мензелинского муниципального района РТ, МКУ «ПИЗО Мензелинского муниципального района РТ» ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен о дне судебного разбирательства надлежащим образом. В материалах дела имеется отзыв, в котором они просят отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Выслушав представителей истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Как следует из статьи 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В пункте 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) указано, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу подпункта 31 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Согласно статье 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Данная статья ЗК РФ определяет порядок проведения торгов.

Согласно подпункту 4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением МКУ «ПИЗО Мензелинского муниципального района РТ» № от ДД.ММ.ГГГГ был организован и ДД.ММ.ГГГГ проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:28:150102:587, площадью 11158 кв.м, с разрешенным использованием «для размещения объектов рекреационного и лечебно - оздоровительного назначения», расположенного по адресу: РТ, Мензелинский муниципальный район, <адрес>, сроком на 10 лет, находящегося в муниципальной собственности. Начальная цена составляла 256634 руб. (том 1 л.д. 14-18, 116-118).

По результатам аукциона победителем признан ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и на основании Протокола по рассмотрению заявок претендентов на участие в аукционе №-RT01 от ДД.ММ.ГГГГ по лоту №, заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 119-121) и земельный участок с кадастровым номером 16:28:150102:587, площадью 11158 кв.м, расположенный по адресу: РТ, Мензелинский муниципальный район, <адрес>, был передан по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.124).

По условиям договора земельный участок 16:28:150102:587, площадью 11158 кв.м, расположенный по адресу: РТ, Мензелинский муниципальный район, <адрес>, передан в аренду ФИО2 на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Разрешенное использование земельного участка: для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, целевое назначение аренды земельного участка: земли населенных пунктов.

Размер арендной платы за земельный участок определен в размере 256634 руб. в год.

Указанный договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ №, срок аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 56-57).

ДД.ММ.ГГГГ Управление Федеральной антимонопольной службы по Ресрублике Татарстан (далее УФАС по РТ) вынесло решение по делу №.1-558/2024, которым жалоба заявителя ФИО4 на действия МКУ «ПИЗО Мензелинского муниципального района РТ» при проведении торгов по извещению на https://torgi.gov.ru/ № на право заключения договора аренды земельного участка, лот №: земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 11158 кв.м., с кадастровым номером 16:28:150102:587, с разрешенным использованием «для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения», расположенный по адресу: РТ, Мензелинский муниципальный район, Новомелькенское сельское поселение, <адрес>, признана необоснованной (том 1 л.д.128-130).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ (дело № А65-16099/2024) в удовлетворении заявления ФИО1 к УФАС по РТ о признании незаконным решения УФАС по РТ от ДД.ММ.ГГГГ №.1-558/2024, об обязании УФАС по РТ передать материалы по делу №.1-558/2024 соответствующему должностному лицу для рассмотрения вопроса о возбуждении дела об административном правонарушении, отказано. В заявлении ФИО1 указал, что решение УФАС нарушает его права как владельца земельного участка и объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке площадью 11158 кв.м., с кадастровым номером 16:28:150102:587, ранее образованного из земельного участка площадью 13000 кв.м., с кадастровым номером 16:28:150102:207. Суд указал, что заявитель не обладает каким-либо правом на спорный земельный участок с кадастровым номером 16:28:150102:207. Таким образом, спорные объекты не зарегистрированы в качестве объектов недвижимости, не отвечают признакам недвижимого имущества, наличие которого на земельном участке препятствует реализации имущества на торгах в общем порядке, не имеют собственников (не зарегистрированы в установленном порядке), отсутствуют доказательства того, что указанные объекты были возведены на спорных земельных участках при наличии на то правовых оснований (согласований, разрешений с собственником земельного участка) (том 1 л.д. 131-135). Указанное решение не обжаловано и вступило в законную силу.

По запросу суда комиссией в составе Главы Новомелькенского сельского поселения Мензелинского муниципального района РТ ФИО7, заместителя начальника Отдела строительства и архитектуры и ЖКХ Исполнительного комитета Мензелинского муниципального района РТ ФИО8 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 16:28:150102:587, расположенного по адресу: РТ, Мензелинский муниципальный район, <адрес> результатам обследования составлен акт № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому осмотр осуществлен в пределах обеспеченной для обследования доступности. На земельном участке имеются 2 строения, построенные хозяйственным способом: объект 1 - Дом рыболова; объект 2 – Баня, и фундамент незавершенного сооружения. Постройки выполнены без проектной документации. Разрешение на строительство отсутствует. Стены выполнены из легких быстровозводимых материалов, дощатые, толщина 10-15 см, полы деревянные, вентиляция отсутствует, кровля из профнастила. Осмотр фундамента - визуальное обследование доступной части строения - фундамент не имеется, местами частично цокольная часть выполнена из облицовочного не полнотелого кирпича. Осмотр наружных инженерных систем - объекты хозяйственным способом подключены к сетям электричества. Отопление печное (дровяное) без системы отопления. Водоснабжение подведено хозяйственным способом. Канализация отсутствует. Замер размеров площади не производился, примерно 10-15 кв.м. В результате визуального обследования, комиссия пришла к выводам: согласно Градостроительного кодекса Российской Федерации статья 1 пункт 10: объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). Некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений). Признаки объектов капитального строительства: срок эксплуатации - капитальная постройка рассчитана на длительный срок эксплуатации до 100 и более лет, при возведении используются долговечные материалы - бетон, кирпич, камень, бревно, брус и т.п.; привязка к земле - обеспечиваются предварительные земляные работы и заглубленный фундамент (тип оснований возможен разный: свайный, монолитный либо комбинированные технологии); стационарность - капитальность постройки обеспечивает не только фундамент, но и опорный каркас (стены) в виде стоек, колонн, консолей и т.д. передвинуть, разобрать или собрать его заново в другом месте без ущерба невозможно. Архитектурные, функциональные и инженерные решения представляют единую систему. Соблюдение нормативов - Капитальное строение должно находиться на участке, который оформлен на правовых основаниях, а тип земель предусматривает возможность такой застройки. Объект должен соответствовать всем ГОСТ, СНиП, не представлять опасности для жизни и здоровья. Строительство предусматривает несколько этапов - от проектирования, земляных работ до отделки, устройства и введения всех систем обеспечения. Наличие коммуникаций - как правило, объекты капитального строительства снабжены водопроводом, наружными и внутренними сетями электроснабжения, система отопления. При определенных условиях есть возможность газификации. Правовой статус - капитальные объекты можно регистрировать, совершать сделки. Статус капитального объекта предусматривает уплату налогов. Так как доступ на двух объектах к конструкциям примыкания фундамента к стенам визуально ограничен и не виден, а также с отсутствием проектной документации, сметы, разрешения на строительство, регистрация в ЕГРН. Комиссия пришла к выводу: признаки объектов капитального строительства отсутствуют (том 1 л.д.13-23).

Суд, оценив представленные доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка проведены в соответствии с действующим законодательством и оснований для признания торгов недействительными не имеется. При этом порядок проведения публичных торгов нарушен не был, торги были проведены уполномоченным лицом с соблюдением правил, установленных законом, сведения о проведении торгов отражены полно, в доступной форме путем опубликования информации в печатном издании и в сети «Интернет», извещения содержат сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения. Доказательств наличия грубых нарушений порядка их проведения, которые имели существенное значение и могли бы повлиять на определение результат торгов, не представлено.

В силу статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вышеуказанными решениями, вступившими в законную силу, имеют преюдициальное значение для данного дела.

Из вышеуказанных судебных актов, пояснений сторон, акта обследования следует, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 16:28:150102:587, отсутствуют объекты капитального строительства. Сведений о том, что на момент проведения аукциона имелись зарегистрированные в ЕГРН объекты капитального строительства и иные обстоятельства, препятствующие проведению торгов и заключению договора аренды земельного участка, отсутствовали.

Согласно статьям 130, 131 ГК РФ здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьей 40 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена регистрация права на объекты строительства.

В пункте 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определено, что под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Согласно акту обследования земельного участка от 18.04.2025 года на территории спорного земельного участка возведены: 2 строения, построенные хозяйственным способом (Дом рыболова, Баня) и фундамент незавершенного сооружения. В судебном заседании было установлено, что ФИО1 разрешения на строительство указанных объектов на принадлежащем МО «Мензелинский муниципальный район РТ» земельном участке, не предоставлялись.

Из приведенных правовых норм следует, что здания, строения, сооружения, указанные в подпунктах 8 и 9 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, должны быть не просто расположены на земельном участке, но и должны иметь какое-либо правовое обоснование, позволяющее говорить о необходимости соблюдения прав лица, которому они принадлежат, при выставлении такого земельного участка на аукцион, чего в настоящем случае не имеется. Следовательно, отсутствуют основания для отнесения заявленных истцом объектов к объектам, поименованным в подпунктах 8 и 9 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Учитывая вышеизложенное, довод истца ФИО1 о том, что спорный земельный участок не может быть предметом аукциона, не состоятелен, поскольку возведенные истцом в период действия договоров аренды земельного участка с кадастровым номером 16:28:150102:207 Дом рыболова, Баня и фундамент являются самовольными постройками, которые были построены без получения соответствующих разрешений собственника земельного участка, право собственности истца на них не узаконено, в ЕГРН сведения не внесены, на кадастровый учет объекты не поставлены.

При возведении данных объектов истец достоверно знал о том, что земельный участок, на котором строятся объекты, ему не принадлежит, т.е. они являются предметом его хозяйственного риска.

Таким образом, истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии оснований, предусмотренных ст. 449 ГК РФ, для признания торгов недействительными, и также не имеется оснований для признания в судебном порядке договора аренды недействительным. Все действия ответчика по проведению торгов (аукциона) на право заключения договора аренды спорного земельного участка, соответствовали требованиям законодательства, равно как и заключенный с ФИО2 договор аренды.

Принимая во внимание вышеизложенное, в удовлетворении исковых требований ФИО1 суд полагает необходимым отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Муниципальному казенному учреждению «Палата земельных и имущественных отношений Мензелинского муниципального района Республики Татарстан», ФИО2, Исполнительному комитету Мензелинского муниципального района Республики Татарстан о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже права на право заключения договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными о признании недействительными торгов в форме открытого аукциона по продаже права на право заключения договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30.04.2025 года.

Судья А.Е. Воронина