РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 января 2023 года

Судья Сызранского городского суда Самарской области Сорокина О.А.

при секретаре Софоновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-363/2023 по ФИО1 к ФИО4 о признании незаключенным договор купли-продажи, взыскании денежных средств,

установил :

Истец ФИО1 обратилась в суд к ответчику ФИО4 с вышеназванным иском, в котором просит признать незаключенным предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от <дата>, заключенный между истцом и ответчиком. Взыскать с ФИО4 в пользу истца денежные средства в размере 50 000 руб., расходы за составление искового заявления в размере 1700 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5000 руб.

В обоснование иска ФИО1 указала, что <дата> истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора, основной договор должен быть заключен в течение 1 месяца – до <дата> (п. 1.3 договора). Цена основного договора – 3 900 000 руб. (п. 2.1 договора).

Указала, что в качестве гарантии заключения основного договора в будущем истцом внесены денежные средства в качестве задатка в сумме 50 000 руб. кроме того, по условиям предварительного договора, в случае основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в срок 3 дня.

После подписания предварительного договора, истцу стало известно, что кроме ответчика другими собственниками спорной квартиры являются ФИО2 (* * * доля) и ФИО3 (* * * доля). Указанные сособственники в предварительном договоре не были указаны в качестве продавцов.

Кроме того из выписки из ЕГРН истцу стало известно о наличии обременения указанной выше квартиры в пользу ПАО «Сбербанк», а также в пользу ФИО8, ФИО9, ФИО10 – залог в силу закона, обременение зарегистрировано <дата> (договор купли-продажи и ипотеки жилого помещения (квартиры) от <дата>).

По состоянию на <дата> обременение не снято, следовательно, заключение сделки по купле-продаже квартиры невозможно, поскольку данная сделка будет противоречить закону.

Указала, что при подписании договора <дата> истица была введена в заблуждение относительно предмета сделки.

Кроме того, истцу стало известно, что в квартире произведена самовольная перепланировка, в результате которой изменилась площадь жилого помещения по сравнению в правоустанавливающими документами.

На основании изложенного, полагает, что заключение основного договора купли-продажи стало невозможным, в связи с чем, потребовала от ответчика расторжения предварительного договора и возврата 50 000 руб., которые были внесены истцом при подписании предварительного договора купли-продажи от <дата>.

<дата> в адрес ответчика было направлено соответствующее требование, однако, до настоящего времени денежные средства в размере 50 000 руб. истцу не возвращены.

Кроме того, истец просит суд взыскать с ФИО4 понесенные расходы на оплату юридических услуг по составлению искового заявления в размере 5000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 1700 руб. В связи с чем, ФИО1 была вынуждена обратиться в суд.

В судебном заседании истец – ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам изложенным в иске. Дополнила, что сделка по купли-продажи квартиры не состоялась, поскольку у нее не хватило денежных средств. Ее личных средств было 1 800 000 руб., а остальную сумму по договору должна была перечислить Администрация г.о. Сызрань. Однако, когда Администрация г.о. Сызрань узнала о том, что спорная квартира обременена, то в предоставлении денег ей отказали и рекомендовали искать новое жилье.

В судебном заседании ответчик – ФИО4 иск не признала, пояснила, что она была намерена совершить сделку по купли-продаже квартиры. Обязательства по ипотечному договору ею были исполнены в полном объеме, поэтому, она вышла на сделку с истцом. О том, что имеется другое обременение на квартиру, она не знала. Задаток в размере 50 000 руб. она отдала продавцам квартиры, которую она была намерена купить в г. Краснодаре. Из-за того, что истица отказалась заключить основной договор купли-продажи, она тоже понесла убытки.

В судебное заседание третье лицо - ФИО3 не явился, о месте и времени слушания дела извещался надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО4 (ответчик по данному делу) является собственником * * * доли в праве общей долевой собственности жилого помещения – квартиры, общей площадью * * *.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Другими сособственниками указанного выше жилого помещения являются ФИО2, <дата> года рождения (дочь ответчика) * * * доля в праве), и ФИО3 (* * * доля в праве), что подтверждается выпиской из ЕГРН от <дата> №КУВИ№ ***

<дата> между ФИО1 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1. Предварительного Договора, стороны определили заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры на сумму 3 900 000 руб.

В соответствии с п. 2.3. предварительного договора купли-продажи квартиры, ФИО11 в качестве гарантии заключения в будущем Основного договора покупатель передает продавцу задаток на сумму 50 000 руб.

Согласно п. 1.3. Предварительного договора, Стороны договорились заключить Основной договор в течение 1 месяца, то есть до <дата>.

Пунктом 2.5. Предварительного договора предусмотрено, в случае расторжения Предварительного договора либо не заключения Основного договора по вине покупателя задаток не возвращается.

Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в срок три дня (п. 2.7. Договора).

Судом установлено, что во исполнение условий предварительного договора от <дата> истцом ФИО1 переданы ФИО4 денежные средства в размере 50 000 руб. (задаток по договору), что подтверждается распиской о передаче денежных средств от <дата> и не было оспорено ответчиком в ходе судебного разбирательства.

Однако, в оговоренные предварительным договором купли-продажи сроки (<дата>), основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, переход права собственности на спорное жилое помещение в установленном законом порядке на ФИО1 не произведен, доказательств обратному ответчиком суду представлено не было.

Согласно ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ч. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.

В соответствии с п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии с п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Частью 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 28 указанного выше постановления, несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Обращаясь в суд с настоящим иском, в обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик, владея информацией о собственниках спорной квартиры, сведениями о наличии обременения объекта недвижимости на момент подписания предварительного договора купли-продажи, скрыл от истца указанную выше информацию, тем самым ввел его в заблуждение, в связи с чем просит суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата> незаключенным и взыскать с ответчика сумму задатка в размере 50 000 руб.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

Согласно ст. 175.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Согласно выписке из ЕГРН от <дата> №КУВИ-№ ***, в Едином государственном реестре прав недвижимости содержатся сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> «Ипотека в силу закона» в пользу ФИО9, ФИО10 и ФИО8 (дата государственной регистрации <дата>, номером государственной регистрации № ***).

Между тем, при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры от <дата> указанные выше сведения ответчиком не были отражены в договоре.

Более того, суд приходит к выводу, что спорный объект недвижимости не мог быть отчужден продавцом ФИО4, поскольку принадлежит на праве общей долевой собственности н/л ФИО2, <дата> рождения * * * доля в праве) и ФИО3 (* * * доля в праве), которые не давали согласие на его отчуждение.

Таким образом, спорная квартира на момент заключения предварительного договора купли-продажи не могла являться объектом купли-продажи, поэтому сделка противоречит закону и является ничтожной.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что уплаченный истцом ответчику задаток в размере 50 000 руб. подлежит возврату как неосновательное обогащение.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ и п. 10 постановления Пленума от 21 января 2016 г. N 1).

Из материалов дела следует, что истцом были понесены расходы на оплату юридических услуг за составление искового заявления на сумму 5000 руб., что подтверждается квитанцией № *** от <дата>.

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 1 ГПК РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств по делу, с учетом принципа разумности и справедливости, суд полагает требование ФИО1 к ФИО4 о взыскании расходов на оказание юридических услуг подлежит взысканию в полном размере – 5 000руб.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ФИО4 подлежат взысканию в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 700 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от <дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО4 ничтожным - недействительным.

Взыскать с ФИО4, <дата> года рождения (* * *) в пользу ФИО1, <дата> года рождения (* * *) денежные средства в размере 50 000руб., расходы по составлению искового заявления в размере 5000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 700 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25 января 2023 года.

Судья: Сорокина О.А.