Решение по делу № 2-398/2023 от 31.03.2023

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 марта 2023 года г. Губкин

Губкинский городской суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи С.В. Спесивцевой,

при секретаре Д.А. Проскуриной,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования Старооскольский городской округ Белгородской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендным платежам,

установил:

06.04.2021 года между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов №11-2/21 (далее договор аренды).

Согласно Выписке из ЕГРН от 02.12.2022 года об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером № ФИО3 является лицом, в пользу которого было установлено ограничение и обременение объекта недвижимости по договору сроком на 3 года.

Пунктом 1.1. договора аренды предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 3005,0 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного строительства кафе с банкетным залом, расположенным по адресу: <адрес> предоставленный для завершения строительством.

Годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № составляет 879104 рублей, согласно отчету оценочной организации – ООО «Финансы-оценка-Консалтинг» от 24.03.2021 года № 04-21-Н (2.1).

По условиям договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

ФИО3 в нарушение условий договора аренды арендную плату не вносил.

Согласно акту сверки от 24.11.2022 года задолженность ФИО3 по договору арендной платы составила 1410931,72 рубля.

01.11.2022 года в адрес ФИО3 было направлено досудебное уведомление.

В ответ на досудебное уведомление ФИО3 направил уведомление, в котором выразил несогласие с начисленной арендной платой, поскольку считал, что им договор подписан только 27.05.2022 года, начисление арендной платы должно производиться с 27.05.2022 года, а также полагал, что арендная плата должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента 1,5%.

Муниципальное образование Старооскольский городской округ Белгородской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области обратилось в суд с иском к ФИО3, в котором с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ просило взыскать с ответчика задолженность по договору долгосрочной аренды земельного участка от 06.04.2021 года №11-2/21 в сумме 1 295780,04 рубля из них 1 147175,81 рубль –сумма просроченной задолженности за период аренды с 06.04.2021 года по 24.03.2023 года, 148604,23 рубля- пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.07.2021 года по 24.03.2023 года.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 требования с учетом их уточнения поддержала, пояснила, что уточнение исковых требований произведено после получения информации о внесении ответчиком в период январь 2023 года денежных средств в счет арендных платежей по договору аренды.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, доверил представление своих интересов представителю по доверенности ФИО2 который заявленные требования не признал, пояснил, что истцом необоснованно при расчете арендной платы применена рыночная стоимость земельного участка, полагал, что в данном случае арендная плата должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента 1,5%.

Также ФИО2 считал, что в период с 06.04.2021 года по 27.05.2022 года арендные платежи начисляться не могут, поскольку договор аренды фактически был подписан ФИО3 только 27.05.2022 года. За данный период истец не лишен взыскать неосновательное обогащение, определив его размер.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему выводу.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Таким образом, в силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 данной статьи).

В силу п.1 ст.264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

При этом, в силу п.1 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Таким образом, ответчик, как собственник объекта, расположенного на земельном участке, в силу принципа платности землепользования обязан вносить плату за пользование земельным участком, которая им не была уплачена.

На основании пп.2 п.3 ст.39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По правилам ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Как установлено судом ФИО3 с 29.11.2018 является собственником объекта незавершенного строительства: нежилого помещения - кафе с банкетным залом площадью 672 кв.м, кадастровый номер №, со степенью готовности 89%. Указанный объект возведен ответчиком на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью 3005 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, предоставленного ему по договору долгосрочной аренды от 25.06.2012 (л.д.67-71).

17.12.2015 между сторонами был заключен новый договор аренды этого же земельного участка на срок до 17.12.2018 (л.д.60-66).

После истечения срока действия этого договора ответчик обращался к истцу с заявлением о заключении договора аренды этого же земельного участка на срок 49 лет, однако получил отказ, который был им обжалован в суде. Решением суда, вступившим в законную силу, истец был обязан повторно рассмотреть заявление о предоставлении земельного участка в аренду. При повторном рассмотрении ответчику также было отказано в заключении договора аренды.

Решением Старооскольского городского суда Белгородской области от 25.01.2021 на истца возложена обязанность заключить с ответчиком договор аренды указанного выше земельного участка для завершения строительства кафе с банкетным залом (процент готовности 89%).

Апелляционным определением судебной коллегии Белгородского областного суда от 12 мая 2022 года отменено решение Губкинского городского суда Белгородской области от 31 мая 2021 года по гражданскому делу по иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО3 о взыскании суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Принято по делу новое решение, которым взыскано с ФИО3 в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком муниципальной собственности за период с 18.12.2018 по 02.02.2021 в размере 1444355 рублей 87 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в период с 18.12.2018 по 02.02.2021 в размере 84824 рубля 72 копейки.

В основу расчета платы за землю положен отчет № 20-18-Н от 13.07.2018 года, выполненный ООО «ФОК» о рыночной стоимости арендной платы.

Определением первого кассационного суда общей юрисдикции от 25 августа 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 12 мая 2020 года оставлено без изменения, кассационная жалоба ФИО3 без удовлетворения.

Постановлением администрации Старооскольского городского округа №790 от 06.04.2021 года ФИО3 без проведения торгов сроком на 3 года, для завершения строительства предоставлен земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, категории земель –земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 3005 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области и ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка для строительства, предоставленного в аренду без торгов №11-2/21.

Стороны определили, что договор заключен сроком на три года до 05 апреля 2024 года, договор вступает в силу 06 апреля 2021 года. Условия договора распространяются на отношения, возникшие с 06.04.2021 года.

Вышеуказанный договор подписан ФИО3 17 мая 2022 года.

Доводы стороны ответчика о том, что к отношениям с 06.04.2021 года по 07.05.2022 года условия договора не применятся являются несостоятельными.

Подписывая договор ФИО3 обязался надлежащим образом исполнять принятые обязательств. Какие –либо дополнительные соглашения, изменяющие условия договора аренды сторонами не подписывались, доказательств обратного суду не предоставлено.

Односторонне изменение условий договора в силу положений ст. 309, 310 ГК РФ недопустимо.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Их буквального толкования договора следует, что срок договора определен с 06.04.2021 года по 05.04.2024 года.

Пунктом 1.1-1.4. договора аренды предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 3005,0 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного строительства кафе с банкетным залом, расположенным по адресу: <адрес> предоставленный для завершения строительством.

Согласно п.2.2. годовой размер рыночной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером № составляет 879104 рублей, согласно отчету оценочной организации – ООО «Финансы-оценка-Консалтинг» от 24.03.2021 года № 04-21-Н «Об определении рыночной арендной платы земельного участка, площадью 3005 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>.

По условиям договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Арендная плата за очередной год вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа месяца следующего за отчетным кварталом, путем перечисления на соответствующий бюджетный счет управления федерального казначейства по Белгородской области.

В период с 06.04.2021 ответчик ФИО3 арендные платежи не вносил, в результате чего образовалась задолженность.

01.11.2022 года в адрес ФИО3 было направлено досудебное уведомление № 42-09-01-10/8332 (л.д.84-85).

Доводы ответчика об определении арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка основаны на неверном толковании норм права.

В соответствии с Земельным кодексом РФ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 №501-пп, вступившим в законную силу с 01.01.2018, утвержден порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

В соответствии с п.2 Порядка, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, в расчете на год определяется органами исполнительной власти Белгородской области, органами местного самоуправления, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия по предоставлению в аренду, если иное не установлено федеральным законодательством.

Пунктом 6 Порядка установлено, что размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

При заключении договора аренды земельного участка органы исполнительной власти области, органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (за исключением случаев, когда ставки установлены в размере процента от кадастровой стоимости), или на основании рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, и остается неизменным в течение финансового года (п. 10 Порядка).

Учитывая установленные обстоятельства, суд полагает, что размер рыночной арендной платы за земельный участок, определенный в договоре аренды в размере 879104 рубля является обоснованным и верным.

Расчет арендных платежей, предоставленный ответчиком не может быть принят истцом за основу, поскольку не соответствует действующим нормативно-правовым актам и условиям заключенного договора.

Следует отметить, что факт наличия задолженности по арендным платежам ответчиком не оспаривался.

Более того, с 10.01.2023 года по 22.01.2023 года ответчик в счет арендных платежей по договору внес в общей сумме 300000 рублей.

Данные платежи были зачтены истцом в счет оплаты задолженности по аренде.

Однако в полном объеме задолженность не погашена, доказательств обратного суду не предоставлено.

В силу положений пункта 5.1 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,03% от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Истцом предоставлен расчет задолженности согласно которому общий размер задолженности составляет 1295780,04 рублей из которых 1147175,81 рублей –сумма просроченной задолженности за период с 06.04.2021 по 24.03.2023 года, 148604,23 рубля –пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.07.2021 года по 24.03.2023 года.

Суд принимает расчет истца за основу, поскольку он является арифметически верным, соответствует условиям договора аренды.

Суд не находит оснований для снижения пени в порядке ст. 333 ГПК РФ, поскольку считает размер пени соответствует нарушенному обязательству (длительности неисполнения обязательств по договору, размеру задолженности и т.п.).

В силу положений ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Губкинского городского округа подлежит взысканию госпошлина в сумме 14679 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

иск Муниципального образования Старооскольский городской округ Белгородской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области к ФИО3 о взыскании задолженности по арендным платежам, удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 (паспорт №) в пользу Муниципального образования Старооскольский городской округ Белгородской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН №, ОГРН №) задолженность по договору долгосрочной аренды земельного участка от 06.04.2021 года в сумме 1 295 780,04 рублей из них: 1 147 175,81 рублей – сумма просроченной задолженности за период аренды с 06.04.2021 года по 24.03.2023 года, 148 604,23 рубля –пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 16.07.2021 года по 24.03.2023 года.

Взыскать с ФИО3 (паспорт №) в доход бюджета Губкинского городского округа госпошлину в сумме 14679 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Губкинский городской суд.

Судья С.В. Спесивцева