Дело №
УИД50RS0003-01-2025-000093-10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 мая 2025 года г/о Воскресенск Московской области
Воскресенский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Тяпкиной Н.Н.,
при секретаре судебного заседания Петренко В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи,
установил:
ФИО2, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в Воскресенский городской суд Московской области с исковым заявлением к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, мотивируя тем, что между продавцом ФИО5 и покупателем ФИО3 была достигнута договоренность о продаже дома, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный объект недвижимости представляет собой жилой дом, площадью 117,7 кв.м, находящийся на земельном участке, площадью. 876 кв.м. На момент заключения сделки дом принадлежал продавцу на основании свидетельства о праве собственности.
В ходе обсуждения условий сделки стороны составили предварительный договор о продаже недвижимости, который запечатлен в переписке с Юлией, супругой ответчика, осуществляемой через мессенджер WhatsApp, в которой подробно оговаривались условия сделки, включая стоимость, сроки передачи денежных средств, а также порядок оформления сделки.
Согласно предварительному договору, стоимость сделки составляла 13 000 000 рублей, который также предусматривал обязательства покупателя по передаче денежных средств до подписания основного договора. Договор не был подписан сторонами.
Однако, 02.04.2024 года стороны заключили основной договор купли-продажи, в котором была указана существенно заниженная цена – 4 218 050 рублей. Уменьшение суммы сделки не может быть обусловлено иначе, чем желание сторон минимизировать налоговые обязательства.
По условиям основного договора купли-продажи, пунктами 4,5 денежные средства в полном объеме должны были быть переданы продавцу до момента подписания договора, а факт их передачи должен быть подтвержден распиской, подписанной продавцом.
На момент передачи собственности денежные средства не были переданы.
После государственной регистрации права собственности продавец скончался. Согласно свидетельству о смерти, продавец скончался <дата> года.
Вплоть до момента смерти продавец находился в тяжелом моральном и физическом состоянии, вызванном глубокими переживаниями из-за того, что денежные средства за проданную недвижимость так и не были получены. Продавец неоднократно высказывал свое беспокойство по поводу невозможности получения причитавшихся ему средств, что негативно сказалось на его общем состоянии здоровья.
Данное обстоятельств сделало невозможным выяснение всех обстоятельств и получение объяснений от него лично. Дом, который должен был стать частью наследственной массы, выбыл из владения продавца на основании недобросовестного исполнения договора купли-продажи.
Переписка сторон в мессенджере, предварительный договор купли-продажи, а также подписанный договор купли-продажи, отсутствие факта передачи денежных средств, отсутствие расписки о получении денежных средств, а также факт смерти продавца подтверждают, что обязательства покупателя по оплате недвижимости не были выполнены, а заключенный договор носил безденежный характер.
Истец ФИО2 является наследником продавца ФИО5
На основании изложенного истец просит суд признать договор кцупли-продажи от <дата> между ФИО5 и ФИО3 недействительным на основании статьи 166 и статьи 170 ГПК РФ. Обязать ответчика вернуть дом, расположенный по адресу: <адрес> в состав наследственной массы с целью восстановления нарушенных прав наследников продавца. Взыскать с ответчика расходы на оплату государственной пошлины на подачу искового заявления в размере 53 526 рублей.
В судебное заседание ФИО2 не явился, о дате и месте слушания дела извещен, обеспечив явку своего представителя адвоката Сергеева В.В., действующего на основании доверенности от <дата> и ордера № от <дата>, который на удовлетворении исковых требований настаивал в полном объеме.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате и месте слушания дела извещен, обеспечив явку своего представителя адвоката Никулкину Н.А., действующую на основании доверенности от 20.02.20245 г. и ордера № от <дата>, которая исковые требования не признала и просила суд в удовлетворении иска отказать в полном объеме, представив суду письменный отзыв.
Представитель третьего лица Управления Росреестра Московской области в судебное заседание не явился, о дате и месте слушания дела извещен.
Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь, а вторая сторона (покупатель) обязуется принять этот товар и уплатить за него указанную в договоре цену.
В силу пункта 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По правилам ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.
В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю переходит с момента государственной регистрации.
Применительно к правоотношениям, вытекающим из договора купли-продажи, на продавце лежит бремя доказывания факта передачи покупателю товара и наступления срока его оплаты. Покупатель должен доказать факт полного и своевременного исполнения своих обязательств по оплате товара, отсутствие таковых обязательств либо иные обстоятельства, освобождающие от исполнения обязательства по оплате.
Судом установлено и из материалов дела следует, что собственником земельного участка площадью 876 кв. м, с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома площадью 117,7 кв. м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> являлся ФИО7, что подтверждается выписками из ЕГРН.
02 апреля 2024 года между ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 876 кв. м, с кадастровым номером №, жилого дома площадью 117,7 кв. м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 3 договора имущество продано за 4 218 050 рублей, из которых по условиям договора земельный участок продается за 529 326 рублей, жилой дом за 3 688 724 рубля. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.
Расчет между сторонами произведен полностью, до подписания настоящего договора (п. 4).
В соответствии с п. 5 договора окончательной исполнение настоящего договора является расписка, выданная продавцом покупателю, подтверждающая получение продавцом от покупателя денежных средств согласно п. 3 настоящего договора.
Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости правообладателем земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> является ФИО3, дата государственной регистрации перехода права собственности 09.04.2024 года.
Таким образом, переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован в установленном порядке.
ФИО7 умер <дата>, что подтверждается свидетельством о смерти. Как следует из наследственного дела № сын умершего ФИО5 - ФИО2 является единственным наследником принявшим наследство после смерти своего отца.
Обращаясь в суд с данным иском, ФИО2, ссылалась на мнимость сделки, указал, что сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества носит безденежный характер, так как продавец ФИО7 не получал от ответчика ФИО3 никаких денежных средств.
При этом, доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, истцом не представлено. Отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств, не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку сами стороны сделки определили, что расчет произведен полностью до подписания договора. Взаимных претензий по поводу исполнения условий договора купли-продажи стороны друг к другу до даты смерти продавца ФИО5 не предъявили.
Более того, сделка проверялась государственным регистратором и прошла государственную регистрацию, каких-либо претензий относительно выплаты денежных средств ни на момент заключения договора, ни в течение последующего периода времени продавец покупателю, как это предусмотрено статьями 486, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предъявлял, тем самым не считая свои права нарушенными.
Кроме того, ФИО7 до регистрации права собственности мог обратиться в Росреестр с заявлением о приостановлении регистрационных действий в связи с неуплатой ему стоимости дома и земельного участка, а затем о прекращении регистрации. Однако своим правом не воспользовался, считая свои права не нарушенными.
При таких обстоятельствах, составление и подписание договора купли-продажи от 02.04.2024 года свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора, оценивается судом, как достоверное и достаточное доказательство исполнения сторонами условий договора.
Доводы истца и его представителя о том, что ответчиком ФИО3 не представлено доказательств, а именно расписка, в подтверждение оплаты по договору, предусмотренная п. 5 договора, а также не проверено финансовое положение ответчика на момент заключения договора купли-продажи дома и земельного участка не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в силу изложенных обстоятельств не имеют правового значения по делу, так как в п. 13 Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в четвертом квартале 2024 года по вопросам налогообложения отражена следующая правовая позиция: Если из содержания договора купли-продажи буквально следует, что оплата осуществляется до подписания настоящего договора, такой договор является достоверным и достаточным доказательством фактов передачи покупателем денежных средств во исполнение договора купли-продажи и, как следствие, получения продавцом реального дохода от реализации объекта недвижимости, не требующего какого-либо дополнительного подтверждения иными документами (расписками о получении денежных средств).
Таким образом, указание в договоре купли-продажи на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость дома и земельного участка до подписания договора, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате договора. При отсутствии расписки как отдельного письменного документа, изложенные выше положения Закона, позволяют оценить условие пункта 4 договора купли-продажи, как допустимое прямое письменное доказательство факта исполнения ответчиком своей обязанности по передаче денежных средств истцу.
Довод истца о безденежности договора сам по себе не может свидетельствовать о недействительности сделки, независимо от его обоснованности, поскольку в случае не внесения покупателем денежных средств по договору купли-продажи недвижимости, данное обстоятельство является основанием для взыскания с покупателя оплаты по договору и процентов, но не оспаривания его действительности.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Пункт 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусматривает, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 указанного кодекса).
По смыслу приведенных норм ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ для признания сделки недействительной на основании ст. ст. 10, 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что обе стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.
Между тем, доказательств того, что стороны при заключении договора купли-продажи действовали недобросовестно, не имели намерения совершить сделку, не имеется.
Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).
Обосновывая свой довод о мнимости спорной сделки, истец в качестве одного из оснований своего иска указывает на то, что договор купли-продажи носит безденежный характер, так как денежные средства в установленном договором размере ответчиком продавцу переданы не были.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.
Действия ответчика ФИО3 по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости с учетом всех установленных по делу обстоятельств, включая регистрацию прав на это имущество, свидетельствует о его намерении осуществить покупку спорного имущества.
Доводы стороны истца о том, что вплоть до момента смерти продавец ФИО7 находился в тяжелом моральном и физическом состоянии, вызванном глубокими переживаниями из-за того, что денежные средства за проданную недвижимость так и не были получены. Продавец неоднократно высказывал свое беспокойство по поводу невозможности получения причитавшихся ему средств, что негативно сказалось на его общем состоянии здоровья, являются не состоятельными, поскольку объективных и достоверных доказательств в нарушении статьи 56 ГПК РФ истцом суду не представлено.
Доказательств того, что в период с 02.04.2024 года и до дня смерти ФИО7 предъявлял к ФИО3 претензии по договору купли-продажи стороной истца в материалы дела не представлены, что также свидетельствует о том, что существенные условия заключенного между сторонами договора купли-продажи были выполнены со стороны покупателя в полном объёме.
Кроме этого, заявленные в суд исковые требования истец обосновывает тем, что ранее стороны ФИО7 и ответчик ФИО3 составили предварительный договор о продаже недвижимости, который запечатлен в переписке, осуществляемой через мессенджер WhatsApp, в которой подробно оговаривались условия сделки, включая стоимость, сроки передачи денежных средств, а также порядок оформления сделки. Согласно первоначальному договору, как указывает истец в иске, стоимость сделки составляла 13 000 000 (тринадцать миллионов) рублей. Договор не был подписан сторонами.
02.04.2024 года стороны заключили основной договор купли-продажи, в котором указана цена – 4 218 050 (четыре миллиона двести восемнадцать тысяч пятьдесят) рублей.
На момент передачи собственности денежные средства не были переданы.
Однако, данные доказательства, представленные стороной истца в обоснование своих требований не могут быть приняты судом во внимание, поскольку предварительный договор не был подписан сторонами.
Таким образом, суд на основании оценки собранных по делу доказательств в совокупности с нормами гражданского законодательства, регулирующими спорные правоотношения, исходя из конкретных обстоятельств дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании договора купли-продажи от 02.04.2024 недействительным и обязании ФИО3 вернуть дом, поскольку истцом не представлено относимых и допустимых доказательств существенного нарушения условий договора со стороны ответчика, из содержания договора следует, что ФИО7 получил от ФИО3 денежные средства за спорные объекты недвижимости по согласованной сторонами цене.
Рассматривая требования истца о включении спорных объектов недвижимости в наследственную массу с целью восстановления нарушенных прав наследников продавца, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Продавец ФИО7 умер <дата>.
После смерти ФИО5 заведено наследственное дело №.
<дата> истец ФИО2 обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства по закону после смерти отца ФИО5.
В силу статьи 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Поскольку заключенный между сторонами договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 02.04.2024 года содержит существенные условия договора, сторонами исполнен, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, к моменту смерти ФИО5 указанные земельный участок и расположенный на нем жилой дом на праве собственности умершему не принадлежали, соответственно не были завещаны истицу, что исключает нарушение его права на наследственное имущество, то суд пришел к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о включении в состав наследственной массы с целью восстановления нарушенных прав наследников продавца, не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, не имеется также оснований для взыскания с ответчика судебных расходов в соответствии с правилами ст. 98 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Воскресенский городской суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Тяпкина Н.Н.
Мотивированное решение суда изготовлено 27 мая 2025 года.