Дело № 2-2917/2025 15 октября 2025 года

УИД 78RS0020-01-2025-000579-55 г.Санкт-Петербург

РЕШЕНИЕ

Именем российской федерации

Пушкинский районный суд СанктПетербурга в составе:

председательствующего судьи Петровой Е.С.

при секретаре Рубан М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1о к ООО «Пулково» о взыскании денежных средств,

с участием представителей истца адвоката Даньшиной А.Е. (по доверенности от 27.01.2025 и ордеру от 30.01.2025), ФИО2 (по доверенности от 27.01.2025), представителя ответчика ФИО3 и ФИО4 (по доверенности от 24.04.2025),

УСтановил:

ФИО1 предъявил иск к ООО «Пулково» о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, просит взыскать обеспечительный платеж, оплаченный по предварительному договору купли-продажи земельного участка № 01-2024 от 29.04.2024 в размере 2 000 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ) за период с 10.01.2025 по 16.04.2025 в размере 111 616 рублей 44 копеек, далее с 17.04.2025 - проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактического исполнения обязательства в размере 2 000 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 36 116 рублей.

В обоснование исковых требований истец ссылается, что в установленный предварительным договором срок – 01.06.2024 ответчик не подтвердил намерение заключить основной договор, не представил необходимые для заключения договора документы.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о дне, месте и времени судебного разбирательства, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители истца иск поддержали.

Представители ответчика в письменном отзыве просили в иске отказать.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с ч.5 ст.429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Пунктом 4 ст.445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, правовыми последствиями не заключения основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок, является возможность стороны требовать заключения такого договора или возврата уплаченных денежных средств, а также возмещения убытков.

29.04.2024 Общество с ограниченной ответственностью «Пулково» и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка № 01-2024 от 29.04.2024, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее «основной договор») части земельного участка, выделяемой из земельного участка общей площадью 27 461 квадратных метра, расположенного по адресу: ... кадастровый № 0, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов торговли (далее - «участок»). Основные характеристики участка указаны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 00.00.0000 (Приложение № 1 к договору), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора (п.1.1).

Площадь отчуждаемой части земельного участка составляет 10 000 (десять тысяч) квадратных метров, границы отчуждаемой части земельного участка согласованы сторонами в Плане отчуждаемой части земельного участка (Приложение № 2 к Договору) (п.1.2).

Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, ограничений прав, обременения объектов недвижимости, сделок с прилагаемыми документами (статья 15,19 Закона) № КУВД-001/2022-50945046, выдан 16.11.2022, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 29.11.2022 за № 0 (п.1.3).

Продавец информирует покупателя, что в отношении вышеуказанного участка имеются зарегистрированные ограничения прав и обременения объектов недвижимости, указанные в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 29.11.2022 (Приложение № 1 к договору) (п.1.4).

Продавец гарантирует, что отчуждаемая часть земельного участка не является предметом спора, в залоге, под арестом и иным запрещением не состоит, за исключением обременений указанных, в Приложении №1 к настоящему договору. Покупатель уведомлен, что на участок заключены договоры аренды и на участке находится имущество арендаторов (п.1.5).

Основной договор должен быть заключен сторонами в срок не позднее 01 июня 2024 г. (п.1.6).

Отчуждаемая часть земельного участка передается Покупателю на условиях, предусмотренных разделом 2 настоящего Договора (п.1.7).

По основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя часть земельного участка, основные характеристики которого согласованы сторонами в п. 1.1, п. 1.2 настоящего Договора, в размере 10 000 (десять тысяч) квадратных метров, а покупатель обязуется принять указанную часть земельного участка и уплатить за него цену в размере и порядке, согласованных сторонами в п. 2.3. предварительного договора. Стороны установили, что указанная выше цена предстоящего основного договора остается неизменной независимо от изменения статуса отчуждаемой части земельного участка, и ее учета впоследствии как отдельного объекта недвижимости (земельного участка) (п.2.1).

Предусмотренная настоящим договором обязанность покупателя по заключению основного договора будет после государственной регистрации права собственности продавца отчуждаемую часть земельного участка (п.2.1.1).

Границы отчуждаемой части земельного участка согласованы сторонами в плане отчуждаемой части земельного участка (Приложении № 2 к договору), являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (п.2.2).

Цена отчуждаемой части земельного участка составляет 100 000 000 миллионов рублей (п.2.3).

С целью обеспечения исполнения обязательства покупателя по уплате цены отчуждаемой части земельного участка по основному договору покупатель обязан внести в пользу продавца обеспечительный платеж в размере 2 000 000 рублей на расчетный счет продавца, или в кассу продавца в течение 5 рабочих дней с даты заключения настоящего договора, или оплачен любым другим способом, не запрещенным законодательством РФ. Оставшаяся часть цены отчуждаемой части земельного участка в размере 98 000 000 рублей оплачивается покупателем на расчетный счет продавца или в кассу продавца в течение 5 рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности (п.п.2.3.2, 2.3.3, 2.3.4).

Согласно условиям предварительного договора продавец обязан до заключения основного договора осуществить фактические и юридические действия по фактическому выделению и регистрации права собственности на отчуждаемую часть земельного участка в размере 10 000 квадратных метров в качестве отдельного объекта недвижимости (земельного участка), имеющего определенные границы и кадастровый учет, вид разрешенного использования, в соответствии с Планом отчуждаемой части земельного участка (Приложение № 2 к договору) до 10 июня 2024 г. (п.2.6.1). Подготовить отчуждаемую часть земельного участка к передаче покупателю, в том числе, составить акт приема-передачи отчуждаемой части земельного участка и передать указанную часть земельного участка по акту приема-передачи покупателю в течение 10 (десять) календарных дней с момента регистрации перехода права отчуждаемую часть земельного участка (п.2.6.2). Совершить все необходимые юридические и фактические действия для обеспечения перехода права собственности на отчуждаемую часть земельного участка по основному договору к покупателю, в том числе в согласованный сторонами в основном договоре срок представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав па недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы (п.2.6.3). Предоставить покупателю документы, подтверждающие перенос кабельной линии 6 кВ (Фидер Ш-23) вдоль границы вновь выделяемого участка со стороны участка Трактордеталь.

Право собственности ООО «Пулково» на земельный участок общей площадью 10 000 квадратных метра, расположенный по адресу: ... № 0, выделенного из земельного участка общей площадью 27 461 квадратных метра, расположенного по адресу: ...), кадастровый № 0 было зарегистрировано Управлением Росреестра по г.Санкт-Петербургу 10.06.2024 (л.д.40), то есть в срок, установленный предварительным договором, но за пределами срока заключения основного договора (01.06.2024).

Как следует из материалов дела, в установленный предварительным договором срок - не позднее 01.06.2024, ни ООО «Пулково», ни ФИО1 основной договор купли-продажи не заключили, соответствующие предложения о заключении основного договора друг другу не направили, дополнительные соглашения к предварительному договору о продлении его срока в письменной форме не заключили, требования о понуждении заключить основной договор не заявили.

Вопреки доводам представителей ответчика, предусмотренная пунктом 2.1.1 предварительного договора обязанность покупателя по заключению основного договора возникла у ФИО1 после государственной регистрации права собственности продавца отчуждаемую часть земельного участка – 10.06.2024. Кроме того, именно на ООО «Пулково» пунктом 2.6.2 предварительного договора возложена обязанность подготовить отчуждаемую часть земельного участка к передаче покупателю, в том числе составить акт приема-передачи отчуждаемой части земельного участка и передать указанную часть земельного участка по акту приема-передачи покупателю в течение 10 календарных дней с момента регистрации перехода права отчуждаемую часть земельного участка.

Доказательства выполнения ООО «Пулково» своей обязанности по составлению акта приема-передачи отчуждаемой части земельного участка и передаче указанной часть земельного участка по акту приема-передачи покупателю в течение 10 календарных дней с 10.06.2024 в материалы дела не представлены. Также не представлены доказательства направления указанного акта ФИО1 и его уклонения от подписания такого акта.

В силу пункта 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Направленный ООО «Пулково» шаблон основного договора содержит данные, не соответствующие условиям предварительного договора №01-2024 от 29.04.2024, а именно, покупателем указано юридическое лицо, подписантом со стороны покупателя указан генеральный директор ООО «Бета Финанс» ФИО5 Вопреки доводам ответчика, указанный шаблон не является проектом договора купли-продажи земельного участка. Указанный документ не подписан уполномоченным лицом ООО «Пулково», ФИО1 не предложено заключить основной договор путем подписания данного шаблона и обратиться в регистрирующий орган (л.д.98-115).

Суд исходит из того, что заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, стороны тем самым выражают свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях. Направление ООО «Пулково» в адрес ФИО1 шаблона основного договора с измененным субъектным составом и противоречащим условиям предварительного договора №1-2024 от 29.04.2024 не является надлежащим доказательством, свидетельствующим о действительном волеизъявлении и совершении действий по заключению основного договора с истцом.

Кроме того, проект договора, направленный в мессенджере WhatsApp не является относимым и допустимым доказательством, поскольку не соответствует условиям предварительного договора об обмене информацией и правилам обмена корреспонденцией, установленным пунктом 5.5 предварительного договора (л.д.10 оборот).

Предметом предварительного договора по смыслу ч.1 ст.429 ГК РФ является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально определенной вещи, как это установлено положениями ст.ст.454, 549 ГК РФ. Таким образом, предварительный договор прав в отношении имущества не порождает.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 абз.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Остальная часть представленной переписки с ФИО1 III.Б.о. в мессенджере WhatsApp не имеет правового значения для дела, поскольку переписка с пользователем «Назар Покупатель Пулково» и ФИО6 (агент ООО «Пулково») за период с 01.03.2024 по 22.03.2024 имела место в период, когда стороны не заключили предварительный договор купли-продажи, переписка с ФИО7 (генеральным директором ООО «Пулково») в период с 03.06.2024 по 12.11.2024 и с ФИО6 (агент ООО «Пулково») в период с 06.06.2024 по 24.12.2024, имела место по истечении срока, установленного в предварительном договоре для заключения основного договора кули-продажи.

Письмо ООО «Пулково» (исх. от 08.08.2024) с требованием заключить основной договор купли-продажи не имеет правового значения для дела, так как направлено по истечении срока, установленного в предварительном договоре для заключения основного договора купли-продажи (после 01.06.2024).

Доказательства направления ООО «Пулково» в адрес ФИО1 протокола б/№ внеочередного общегособрания участников ООО «Пулково» от 29.04.2024, согласно которому была одобрена крупная сделка по продаже земельного участка площадью 10 000 кв.м. за цену 100 000 000 рублей ответчиком не представлены.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В силу пункта 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Согласно положениям статьи 381 ГК РФ продавец вправе оставить в своем распоряжении полученную от покупателя сумму задатка исключительно при условии наличия вины в неисполнении договора со стороны покупателя.

Доказательства наличия вины ФИО1 в уклонении от заключения основного договора ответчиком не представлены.

Учитывая, что до окончания предусмотренного в предварительном договоре срока заключения основного договора купли-продажи (01.06.2024) от сторон в надлежащем виде не поступили, действия, направленные на заключение договора, не совершались, дополнительные соглашения о продлении срока предварительного договора стороны не заключали, обязательства сторон прекратились на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ в связи с утратой интереса, у ООО «Пулково» возникла обязанность но возврату ФИО1 суммы обеспечительного платежа в размере 2 000 000 рублей.

25.12.2024 ФИО1 направил в ООО «Пулково» претензию о возврате денежных средств в сумме 2 000 000 рублей в течение 15 дней с даты направления претензии (л.д.17, 18). В указанный срок денежных средства возвращены не были, просрочка по возврату денежных средств возникла с 10.01.2025.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.01.2025 по 15.10.2025 составляют 303 506 рублей 85 копейки, из расчета:

10.01.2025 по 08.06.2025: 2 000 000 рублей * 150 дней : 365 дней * 21% = 172 602,74

09.06.2025 по 27.07.2025: 2 000 000 рублей * 49 дней : 365 дней * 20% = 53 698,63

28.07.2025 по 14.09.2025: 2 000 000 рублей * 49 дней : 365 дней * 18% = 48 328,77

15.09.2025 по 15.10.2025: 2 000 000 рублей * 31 дней : 365 дней * 17% = 28 876,71.

С учетом заявленных истцом требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в указанной выше сумме, а также проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке, установленной ЦБ РФ в соответствующие периоды, за период с 16.10.2025 по дату фактического исполнения обязательства по возврату денежных средств в сумме 2 000 000 рублей.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в сумме 36 116 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ООО «Пулково» в пользу ФИО1 обеспечительный платеж в размере 2 000 000 (два миллиона) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.01.2025 по 15.10.2025 в размере 303 506 (Триста три тысячи пятьсот шесть) рублей 85 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 36 116 (Тридцать шесть тысяч сто шестнадцать) рублей, а всего 2 339 622 (Два миллиона триста тридцать девять тысяч шестьсот двадцать два) рубля 85 копеек.

Взыскать с ООО «Пулково» в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.10.2025 по день фактического исполнения обязательства по возврату денежных средств в размере 2 000 000 (Два миллиона) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение составлено 17.10.2025