Судья Тхазаплижева Б.М. 33-1989/2023
2-370/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
09 августа 2023 года г. Нальчик
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:
Председательствующего Бейтуганова А.З.
Судей: Кучукова и Сохрокова Т.Х.
при секретаре Кишевой А.В.
с участием представителя ФИО1 - ФИО2
по докладу судьи Бейтуганова А.З.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от 14 марта 2023 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» о признании договора участия в долевом строительстве договором, заключенным и подлежащим государственной регистрации,
установила:
ФИО1 обратился в суд к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал» (далее Общество) с иском, в котором просил признать договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации; возложить обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Обществом был заключен договор о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта – многоквартирного жилого дома, в котором расположено жилое помещение, подлежащее передаче в собственность покупателю.
Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является шестикомнатная квартира с проектным номером 120, общей площадью 199,5 кв.м, расположенная на 9-10 этажах в 4 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.2. предварительного договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 3-го квартала 2021 года.
В день заключения предварительного договора истцом полностью исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств в сумме 5 500 000 рублей. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.
Из существа договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий договора. Также положениями п. 2.1. договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.
Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-Ф: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, предварительный договор, заключенный между Обществом и ФИО1 и условия, включенные в его содержание, позволяют квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.
В судебное заседание истец, будучи надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, поручил ведение дела в суде представителю ФИО2
В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске, а также дополнительно указал, что фактически сложившиеся между истцом и ответчиком правоотношения являются правоотношениями по участию в долевом строительстве, которые должным образом не оформлены по вине ответчика, его права как потребителя были нарушены, в связи с чем истец вынужден был прибегнуть к судебной защите своего нарушенного права. Истцу на основании данных ЕГРН было известно, что на момент заключения вышеуказанного договора застройщиком уже заключен ряд договоров участия в долевом строительстве с иными лицами. При этом заключенные договоры прошли государственную регистрацию, и воля сторон была направлена именно на заключение договора участия в долевом строительстве. Также истец исходил из того обстоятельства, что, поскольку многоквартирный дом на момент заключения договора находился на стадии строительства, то в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве. Каких-либо обременений на приобретаемый объект в ЕГРН истцом, проявившем должную осмотрительность при заключении сделки, не выявлено, что подтверждается сведениями, полученными представителем истца в Управлении Росреестра по КБР, которые он просил приобщить к материалам дела. Договор залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом дополнительных соглашений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал» не зарегистрирован в установленном законом порядке, а был зарегистрирован ПАО Сбербанк лишь в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты. На момент заключения спорного договора сведения в ЕГРН о государственной регистрации договора залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО Сбербанк и ООО «ФСК Потенциал», отсутствовали. Нет сведений об этом и в настоящее время, при этом и ПАО Сбербанк не оспаривает отсутствие государственной регистрации вышеуказанного договора залога имущественных прав.
Истец, проявив должную осмотрительность и заботливость, какая требовалась от него, как дольщика по характеру спорных правоотношений, не мог бы установить общедоступными способами наличие какого-либо обременения либо ограничения на оспариваемый объект долевого строительства, что полностью опровергает довод о том, что он действовал недобросовестно (злоупотребил правом).
Согласно данным ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ за ПАО Сбербанк не зарегистрированы какие-либо права и обременения на объект долевого строительства приобретенную истцом квартиру с проектным номером 120, общей площадью 199,5 кв.м, расположенную на 9-10 этаже в 4 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <адрес>
В судебное заседание представитель ответчика не явился, направил в суд заявление о признании исковых требований ФИО1
Третье лицо ПАО «Сбербанк» направил в суд возражение на исковое заявление, просил в иске отказать, полагал, что требования истца не подлежат удовлетворению ввиду несоответствия требованиям закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участи в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не содержит существенных условий договора об участии в долевом строительстве, истцом не представлено доказательств оплаты, не представлено доказательств наличия финансовой возможности произвести оплату по договору о намерении. Целью предварительного договора является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в её строительство. Кроме того, на момент заключения договора истца с ответчиком объект находился в залоге у Банка, который согласия на привлечение денежных средств и заключение договора с истцом не давал.
Истец, по мнению Банка, недобросовестно осуществляет свои права, так как при должной осмотрительности и заботливости он не был лишен возможности проверить наличие обременения.
В судебном заседании представитель Банка ФИО3 доводы возражения поддержал, исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.
Решением Нальчикского городского суда КБР от 14 марта 2023 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, считая его незаконным и необоснованным, ПАО «Сбербанк России» подало на него апелляционную жалобу, в которой, приведя, по сути, доводы, аналогичные доводам, изложенным в возражениях, просит отменить его, приняв по делу новое решение, в удовлетворении требований отказать в полном объеме.
Кроме того указало, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан договором долевого участия так как прекратил свое действие 28 апреля 2022 года. Правоотношения сторон по предварительному договору прекращены. А с иском в суд обратился лишь 21 октября 2022 года.
Кроме того, ООО «ФСК Потенциал» привлек денежные средства истца без письменного согласия Банка в нарушение заключенных договоров. Отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с истцом договора участия в строительстве.
Истец при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась от него, как дольщика по характеру спорных правоотношений, не был лишен возможности и должен был общедоступными способами проверить наличие или отсутствие каких-либо обременений, либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства.
В возражениях на апелляционную жалобу, ФИО1 просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, заслушав участников судебного заседания, обсудив доводы жалобы, и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.
В соответствии со статьей 431 указанного кодекса, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Как следует из материалов дела, договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФСК Потенциал» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), хотя и поименованным договором о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, предусмотрена обязанность ответчика передать Покупателю квартиру с проектным номером 120, общей площадью 199,5 кв.м, расположенную на 9-10 этажах в 4 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <адрес>
Согласно п. 1.2. предварительного договора Продавец обязался передать в собственность Покупателя квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 3-го квартала 2021 года.
В день заключения предварительного договора истцом полностью исполнена обязанность, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств в сумме 5 500 000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве), названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.
Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.
Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
По делу установлено, что сторонами заключен договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену квартиры. Независимо от наименования заключенного сторонами договора, судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.
Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина, обозначенную в договоре квартиру, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а заключенный между сторонами договор, является договором участия в долевом строительстве.
Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.
Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.
В материалах дела имеется Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО1 оплатил всю стоимость квартиры в размере 5500 000 рублей директору ООО «ФСК Потенциал».
В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» этих денежных средств в кассу общества судебная коллегия не входит, поскольку они не могут повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.
Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года.
В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.
Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Также согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.
С учетом предмета и основания рассматриваемого иска, иных значимых обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.
Доводы жалобы фактически направлены на несогласие с оценкой судом доказательств по делу, с которой Судебная коллегия соглашается, вопреки доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Нальчикского городского суда КБР от 14 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» - без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 09 августа 2023 года.
Председательствующий А.З. Бейтуганов
Судьи: О.М. Кучуков
Т.Х. Сохроков