Дело № 3а-122/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Архангельск 21 апреля 2023 г.
Архангельский областной суд в составе:
председательствующего судьи Вершинина А.В.,
при секретаре Быковой Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юниор-Финанс» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 16 декабря 2022 г. №31/2022 в части пересчета кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в связи с изменением класса качества здания, возложении обязанности на государственное бюджетное учреждение Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» устранить допущенные нарушения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Юниор-Финанс» (далее – Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» (далее – Учреждение, ГБУ АО «АрхОблКадастр») от 16 декабря 2022 г. №31/2022 (далее – Решение) в части пересчета кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в связи с изменением класса качества здания, возложении обязанности на государственное бюджетное учреждение Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» устранить допущенные нарушения.
В обоснование требований указало, что является собственником нежилого помещения с кадастровым № (наименование: офисный комплекс со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой (1 этап – блок В, 2 этап – блок Б, 3 этап – блок А, 4 этап – помещения на «0» этаже (ниже отм.0.000) в том числе подземная автостоянка, 5 этап – блок Г, площадь: 17 423,10 кв.м, расположен по <адрес> (далее – нежилое помещение, объект недвижимости). Кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере 193 835 208 руб. 76 коп. на основании отчета, подготовленного Учреждением. 17 ноября 2022 г. Общество обратилось в Учреждение с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Полагало, что Учреждение неправильно определило класс конструктивной системы КС-3 вместо верного КС-1А. По результатам рассмотрения заявления Решением Учреждения пересчитана кадастровая стоимость объекта недвижимости. Класс конструктивной системы объекта недвижимости определен тот, что просило Общество. В этой части Решение не оспаривается. В то же время при рассмотрении технической документации Общества Учреждением выявлены несоответствия в здании, использованные при определении его кадастровой стоимости: класс качества определен «STANDART» вместо «ECONOM», наличие водоснабжения с «нет» на «да». В части определения иного класса качества здания с Решением Учреждения Общество не согласно. Полагает, что Учреждение было не вправе изменять класс качества только в отношении рассматриваемого здания. Это ставит собственников помещений в спорном здании в неравные экономические условия с правообладателями других объектов расчетной группы. Без проведения натурного обследования невозможно определить преобладающие веса позиций материалов и конструкций здания. Считает, что изменение класса качества Учреждением не подпадает под исправление ошибки при определении кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель Общества ФИО1 требования поддержала.
Представитель административного ответчика ГБУ АО «АрхОблКадастр» ФИО2 в судебном заседании требования не признала. Позиция Учреждения изложена в письменном отзыве.
Заинтересованное лицо ФИО3 в судебном заседании поддержал административное исковое заявление Общества.
Заинтересованные лица публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в судебное заседание представителя не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Ввиду отсутствия препятствий для рассмотрения дела суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.
Выслушав объяснения представителей сторон, заинтересованного лица, допросив в качестве свидетеля специалиста ГБУ АО «АрхОблКадастр» ФИО4, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.
В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон №237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Положениями статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрена процедура рассмотрения бюджетным учреждением обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Частями 23 и 24 названной статьи установлено, что решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства; в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном данной статьей.
Общество является собственником нежилого здания, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).
В соответствии с постановлением Министерства от 10 февраля 2020 г. №3-п в 2021 г. на территории Архангельской области Учреждением проведена государственная кадастровая оценка стоимости зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Архангельской области.
Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г. осуществлялось Учреждением на основании Федерального закона № 237-ФЗ, Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, действующих в период спорных правоотношений (далее – Методические указания).
Министерство в соответствии с Федеральным законом №237-ФЗ, подпунктом 5.2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 6 областного закона от 21 января 2009 г. № 655-33-ОЗ «О регулировании отдельных земельных отношений» постановлением от 15 ноября 2021 г. № 7-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Архангельской области» утвердило по состоянию на 1 января 2021 г. прилагаемые результаты определения кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Архангельской области.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г. утверждена указанным выше постановлением в размере 193 835 208 руб. 76 коп.
Указанное Постановление применяется к правоотношениям, возникающим с 1 января 2022 г.
В соответствии с частью 2 статьи 21 Федерального закона № 237-ФЗ ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке; описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.
Согласно части 13 статьи 21 вышеуказанного Федерального закона при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.
По итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; об отказе в пересчете кадастровой стоимости, если наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, не выявлено (часть 14 статьи 21 Закона о государственной кадастровой оценке).
17 ноября 2022 г. в Учреждение поступило заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости нежилого здания.
В заявлении указано на то, что при расчете кадастровой стоимости здания неверно выбран объект – аналог с классом конструктивной системы КС-3 несущие конструкции – железобетон в бескаркасных системах, ограждающие конструкции – железобетон. Фактически класс конструктивной системы здания соответствует параметрам КС-1А – здания с каркасом из монолитного железобетона с заполнением стен мелкоштучными стеновыми материалами.
К заявлению приложено Положительное заключение государственной экспертизы 29-1-4-0136-13 от 1 июля 2013 г. (далее – Положительное заключение).
В соответствии с частью 10 статьи 21 Федерального закона №237-ФЗ к заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, по желанию заявителя могут быть приложены документы, подтверждающие наличие указанных ошибок. Истребование иных документов, не предусмотренных настоящей статьей, не допускается.
К заявлению об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, могут быть приложены иные документы, содержащие сведения о характеристиках объекта недвижимости (часть 11 статьи 21 Федерального закона №237-ФЗ).
Согласно пункту 14 раздела 1.9.1 допущений, указанных на странице 28 Отчета от 21 октября 2021 г. №04ОКС2021 об итогах государственной кадастровой оценки зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства, расположенных на территории Архангельской области, по состоянию на 1 января 2021 г., Учреждение не несет ответственности за правдивость информации, которая могла быть передана ему из сведений ЕГРН, сведениях, содержащихся в ответах муниципальных образований Архангельской области, а также сведений, содержащихся в другой учетно-технической документации, предоставленной другими организациями. Собранная информация является подлинной для целей государственной кадастровой оценки.
Следовательно, Учреждение правомерно руководствовалось сведениями, содержащимися в предоставленном для исправления ошибок Положительном заключении, используя его в качестве достоверного источника информации.
Оспариваемым Решением Учреждения пересчитана кадастровая стоимость Здания и находящегося в нем принадлежащего Обществу помещения. Их кадастровая стоимость составила 754 399 148 руб. 5 коп. и 192 402 503 руб. 24 коп., соответственно.
Класс конструктивной системы объекта недвижимости определен тот, что и был указан в заявлении, соответственно изменен с КС-3 на КС-1А.
При рассмотрении технической документации Общества Учреждением выявлены несоответствия в здании, использованные при определении его кадастровой стоимости: класс качества определен «STANDART» вместо «ECONOM», наличие водоснабжения с «нет» на «да».
9 февраля 2023 г. на основании постановления Министерства от 19 апреля 2022 г. №3-п «О внесении изменений в приложение к постановлению министерства имущественных отношений Архангельской области от 15 ноября 2021 г. №7-п» в ЕГРН внесены изменения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 192 402 503 руб. 24 коп.
С Решением Учреждения суд согласен, оснований для признания его незаконным не находит.
При рассмотрении Учреждением технической документации выявлены несоответствия в характеристиках Здания, использованных при определении его кадастровой стоимости.
Для определения класса качества по предлагаемому в Справочнике укрупненных показателей стоимости строительства издания КО-ИНВЕСТ (далее – Справочник) классификатору в рамках проводимого анализа устанавливалось наличие признака класса качества по конструктивным элементам и материалам, преобладающим или составляющим существенную часть в оцениваемом здании. Класс качества определялся тем классом, по которому набиралось наибольшее количество признаков.
Учреждением проведен детальный анализ соответствия качественных параметров здания конкретному классу качества с последующим присвоением расчетных весов по каждой позиции (конструктивному элементу и материалу) и выявлением преобладающего класса.
Суду Учреждением продемонстрированы выписки и выкопировки из Положительного заключения, использующиеся для выявления преобладающего класса Здания.
Учреждением проведен расчет класса качества Здания и ему определен класс качества «STANDART». В ходе судебного разбирательство, с учетом замечаний административного истца и заинтересованного лица, Учреждением произведен уточненный расчет, подтвердивший правильное определение класса качества Здания «STANDART».
Здание является авторским проектом (информация подтверждается данными, размещенными на сайте генерального проектировщика. Проект разработан специально для ООО «ИК «Аквилон Инвест», автором проекта МФЦ «DELTA», который был представлен на 3-м Международном туристском форуме, является известный санкт-петербургский архитектор ФИО5). Имеется признак качества «DE LUXE».
Периметр объекта сложный. В решении комплекса использованы три образно-семантических компонента: корабельная тема, традиции архитектуры старого и современного Архангельска и тема нордизма, определяющая новое время в североевропейской и скандинавской культурной интеграции. Проектом предлагается меандрический, вращающийся по часовой стрелке вокруг центрального объема атриума трилистник (с тремя модулями бизнес-блоков), ассоциирующейся с сицилийским гербом-тринакрией. Со стороны каждого блока атриум имеет полутороэтажные аванпространства.
Информация о сложном периметре объекта подтверждается также по фотографиям, размещенным на сайте генерального проектировщика.
В Здании расположен Многофункциональный комплекс «DELTA», включающий апартаменты бизнес-класса, четырехзвездочный отель международной сети «Novotel» и бизнес-центр класса «А». Данное обстоятельство согласно классификации бизнес-центров и офисной недвижимости свидетельствует об использовании современных архитектурных и инженерных решений при его проектировании и строительстве, высококлассных отделочных материалов.
В соответствии с классификатором, представленным в Справочнике, техническая документация позволяет идентифицировать (конкретизировать) класс качества здания. Принимая во внимание количественные параметры объекта, согласно представленному в Справочнике классификатору качества зданий раздела «Банки и офисы», оцениваемому Зданию должен быть присвоен класс качества «STANDART».
Указанные обстоятельства послужили основанием для изменения класса качества здания с «ECONOM» на «STANDART» с учетом пункта 2 допущения, принятого в рамках определения класса объектов оценки на странице 489 Отчета. Согласно указанному допущению класс качества «STANDART» применялся в отношении тех объектов оценки, для которых в Справочнике отсутствуют объекты-аналоги более низких классов «MINIMUM» и «ECONOM».
Определение кадастровой стоимости Здания, в котором расположено Помещение, в рамках исправления ошибки было осуществлено затратным подходом в составе расчетной группы 1.6 (здания функциональной группы 6 «Арминистративные и бытовые объекты»), как и в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной в 2021 г.
Суд соглашается с позицией Учреждения о том, что методика расчета техниками затратного подхода не изменялась. По результатам исправления ошибки внесены необходимые корректировки, связанные с недостаточностью исходных данных.
В соответствии с пунктом 7.3 Методических указаний моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов.
Согласно пункту 7.3.1 Методических указаний группы (подгруппы) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства, этажности и прочее.
Таким образом, класс качества объекта недвижимости в соответствии с Методическими указаниями отнесен к ценообразующим факторам.
Класс качества, как ценнообразующий фактор использовался при моделировании кадастровой стоимости техниками затратного подхода. Использование недостоверных сведений в отношении этого параметра привело к возникновению ошибки, которая была устранена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ.
При этом, ошибкой являлось не допущение, принятое в рамках определения класса качества при массовой кадастровой оценке, а значение самой характеристики «ECONOM».
Довод Общества о том, что Учреждение действовало незаконно, поскольку учтя иные характеристики объекта недвижимости, которые не просило учитывать Общество, фактически вышло за пределы своих полномочий суд находит основанным на неверном толковании положений Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится на основе, в том числе принципа единства непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости.
Согласно пунктов 4, 5 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ в полномочия бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости, в числе прочего входит рассмотрение заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости; сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения.
Бюджетное учреждение обеспечивает сбор недостающей информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе путем направления запросов о ее предоставлении в органы и организации, в распоряжении которых имеется такая информация (часть 6 статьи 12 Федерального закона № 237-ФЗ).
Бюджетное учреждение вправе запросить недостающую информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости, у органов и организаций, в распоряжении которых имеется такая информация (часть 5 статьи 14 Федерального закона № 237-ФЗ).
Бюджетное учреждение обязано учитывать максимально полные сведения, полученные в том числе с привлечением уполномоченного органа, о местоположении, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании, иных характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости (пункт 3.5 Методических указаний).
Источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить в том числе, данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам муниципальных образований, данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки, адресные цифровые планы и цифровые тематические карты, архивы органов и организаций технической инвентаризации, иные источники информации (пункт 5.2 Методических указаний).
Замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, представленных в Перечне, могут быть учтены путем замены недостоверных сведений достоверными сведениями о характеристиках объекта недвижимости, если недостоверность таких сведений выявлена бюджетным учреждением (пункт 11.1 Методических указаний).
В соответствии с пунктом 11.2 Методических указаний замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости и не содержащихся в Перечне, рассматриваются с учетом представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих недостоверность таких сведений, при их представлении.
В случае подтверждения в результате проверки недостоверности использованных сведений (или отсутствия существенных для определения стоимости характеристик) осуществляются соответствующие изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, если такие сведения влияют на его кадастровую стоимость.
Согласно пункту 11.4 Методических указаний замечания относительно недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости (в том числе отсутствие сведений о каких-либо характеристиках), не являющихся ценообразующими факторами в используемой модели оценки, не свидетельствуют о нарушении, если дополнительная проверка ее обоснованности свидетельствует о неискажении кадастровой стоимости и, соответственно, не требуют внесения исправлений. При этом не могут быть не учтены по этим основаниям замечания о таких характеристиках объектов недвижимости, которые касаются обеспеченности объектов недвижимости подключением к коммунальным сетям (электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и водоотведения), отнесения жилых объектов к аварийному и ветхому фонду, а также отнесение объектов недвижимости к объектам культурного наследия, если они подтверждены. Если использованная при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости модель оценки не учитывает таких характеристик, они должны быть дополнительно учтены в модели оценки кадастровой стоимости.
Поскольку на дату определения кадастровой стоимости информация о классе качества объекта недвижимости у Учреждения отсутствовала, оценка производилась исходя из допущений в пользу правообладателя. При получении Учреждением сведений о классе качества объекта недвижимости указанный параметр был уточнен.
Вопреки доводу представителя административного истца, Методическими указаниями, при определении кадастровой стоимости не предполагается осмотр объекта капитального строительства в целях определения материала, из которого фактически состоят те или иные его конструктивные элементы, данные о которых используются бюджетным учреждением, осуществляющим определение кадастровой стоимости, в качестве ценообразующих факторов.
В то же время, качественные характеристики нежилого здания, в том числе, материал стен, являются его индивидуальными особенностями и могут быть учтены при оспаривании результатов определения его кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Довод представителя Общества о том, что в Решении не приведен Расчет для определения класса качества судом отвергается, поскольку ни положениями статьи 21 Федерального закона №237-ФЗ, ни Методическими указаниями не предусмотрено приведение Учреждением такого расчета.
Несостоятельным является довод о том, что у Учреждения отсутствовали основания для изменения класса качества здания исключительно только в отношении данного здания, а не всех зданий указанной группы, поскольку конструктивные элементы и материалы, преобладающие в нем, возможно установить при изучении проектной и технической документации. В сведениях ЕГРН указанная информация отсутствует, содержится только информация о материале стен.
Иные доводы Общества не влияют на законность оспариваемого Решения.
Рассмотрев административный спор, суд пришел к выводу о том, что при принятии Учреждением оспариваемого решения соблюдены требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия административного органа, порядок принятия решения, решение по своему содержанию не противоречит нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения.
С учетом изложенного суд принимает решение об отказе в удовлетворении административного иска.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Юниор-Финанс» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» от 16 декабря 2022 г. №31/2022 в части пересчета кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в связи с изменением класса качества здания, возложении обязанности на государственное бюджетное учреждение Архангельской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации» устранить допущенные нарушения отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Архангельский областной суд.
Мотивированное решение изготовлено 5 мая 2023 г.
Председательствующий:
судья Архангельского областного суда А.В. Вершинин