73RS0025-01-2025-000348-26
Дело № 2-286/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Ульяновская область, р.п. Чердаклы 22 мая 2025 года
Чердаклинский районный суд Ульяновской области в составе:
председательствующего судьи Славинской Н.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания секретаре Масаутовой А.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о защите прав потребителей, расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании оплаченных по договору денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о признании недействительной сделки по купле-продаже земельного участка, применении последствий недействительности сделки, взыскании компенсации морального вреда, штрафа в пользу потребителя.
В ходе судебного разбирательства исковые требования уточнил, просил расторгнуть заключенный с ответчиком договор №01-25-1302 от 30.01.2025 купли-продажи земельного участка площадью 1171 кв.м с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <...>, взыскать компенсацию морального вреда, штраф в пользу потребителя, мотивировав исковые требования следующим.
На основании указанного договора приобрел земельный участок в личных, семейных целях для строительства индивидуального жилья. Цена земельного участка согласно договору составила 1 171 000 руб., из которых 211 000 руб. перечислил на расчетный счет продавца, а оставшуюся часть должен был оплачивать в рассрочку по 20 000 руб. ежемесячными платежами по графику. На дату подачи иска внес 2 платежа на общую сумму 40 000 руб. То есть продавцом получено всего 251 000 руб. по договору.
По уверению продавца, на момент совершения сделки никаких препятствий по использованию земельного участка не имелось. Однако, обратившись в администрацию МО «Мирновское сельское поселение» после покупки, узнал, что приобретенный земельный участок включен в экспликацию земельных участков, согласно которой площадь изъятия его земельного участка составляет 702 кв.м. с целью использования по проекту: улично-дорожная сеть, и он стал собственником земельного участка уже после утверждения Проекта планировки территории микрорайона Зенит с. Архангельское, согласно которому предусмотрено частичное либо полное изъятие земельных участков.
Указанный факт делает невозможным использование земельного участка для строительства жилого дома. Продавец продал ему часть земельного участка, подлежащего изъятию из оборота и скрыл это при заключении сделки.
Со ссылкой на статью 32 Закона «О защите прав потребителей», статью 469 ГК РФ просит расторгнуть договор №01-25-1302 от 30.01.2025 купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>; прекратить право собственности истца на указанный земельный участок, взыскать с ответчика денежные средства в размере 251 000 рублей, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 30.01.2025, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф в размере 50 % от присужденной судом денежной суммы.
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО4 на иске настаивали, просили удовлетворить его в полном объёме, указывая, что действиями ответчика нарушены права ФИО1 именно как потребителя, поскольку ИП ФИО5 является индивидуальным предпринимателем, и осуществляет деятельность по продаже большого количества земельных участков,. При этом до потребителя ФИО1 не была доведена полная информация о товаре, что в настоящее время лишает истца возможности использовать земельный участок для целей, в которых он приобретался, поскольку большая его часть согласно Плану планировки подлежит изъятию под дорогу. То есть истец оплачивает земельный участок, который ему принадлежать не будет. В обоснование денежной компенсации морального вреда пояснили, что для ФИО1 информация о том, что часть его участка подлежит изъятию, явилась полной неожиданностью, повлекло переживания.
Представитель ответчика ИП ФИО3 – ФИО6 в суде с иском ФИО1 не согласился, поскольку при заключении договора купли-продажи земельного участка его предмет полностью соответствовал выписке из ЕГРН, и в договоре были указаны данные из официальных документов, которыми обладал собственник на момент сделки. Покупатель заверил, что сведения о земельном участке, которые необходимы ему для предполагаемого вида использования, он проверил самостоятельно, что также отражено в условиях договора. Вид разрешенного использования участка и по настоящее время значится в выписке из ЕГРН - для индивидуального жилищного строительства, никаких изменений никем не вносилось. Ответчиком продается большое количество земельных участков, и при заключении договоров основой предмета является выписка из ЕГРН со всеми сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости. В п. 5.1 договора закреплено, что покупателем изучена вся необходимая информация о земельном участке, содержащаяся в различных органах, учреждениях, организациях и других источниках, в связи с чем риск наступления неблагоприятных для него последствий он несет самостоятельно. Продавец не утаивал никакой информации о земельном участке от покупателя.
Покупатель обратился за информацией о земельном участке в интернет приемную на сайте МУ «Мирновское сельское поселение» уже после заключения договора и перехода к нему права собственности на земельный участок, тем самым не проявил должную осмотрительность при заключении договора купли-продажи.
По смыслу п.3 статьи 37 Земельного кодекса РФ покупатель имеет право требовать расторжения договора, если информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, является заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.
Полагает, что злоупотребления с его стороны не имеется, поскольку об изменении ППТ, смене зонирования и т.п. собственника земельных участков не уведомляют. Обязанность органов местного самоуправления при принятии таких решений доводить их до сведения собственников законом не установлена. Поэтому ФИО3 руководствовался открытыми сведениями из ЕГРН, и никаких заведомо ложных данных покупателю не предоставлялось.
Считает, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом, поскольку установлено, что он не работает в настоящее время и не работал на момент приобретения участка, а, следовательно, не планировал платить за земельный участок.
Также считает, что в данном случае Закон «О защите прав потребителей не применим».
Включение участка в экспликацию земель, подлежащих изъятию согласно ППТ, не означает, что участок будет изъят. Кроме того, процедура изъятия предполагает возмещение убытков собственнику.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 № 18 в гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным в случаях, предусмотренных федеральным законом. С заявлением о расторжении договора истец к ответчику не обращался, поэтому требования о взыскании штрафа не подлежат удовлетворению.
Представители третьих лиц - МУ администрация МО «Мирновское сельское поселение», Управления Росреестра по Ульяновской области» Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель МУ администрация МО «Мирновское сельское поселение» ФИО7 ранее в суде пояснил, что ФИО3 в нарушение требований Градостроительного кодекса РФ разделил принадлежащие ему большие земельные участки на малые, при этом земельных участков для размещения объектов соцкультбыта, торговли, производства, дорожной, коммунальной деятельности, не предусмотрел и не отводил земельные участки для данных нужд.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав истца ФИО1, и его представителя ФИО4, представителя ответчика ФИО6, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что 30.01.2025 между ИП ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 1171 кв.м с кадастровым номером №..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.
Согласно п. 2.1 договора по соглашению сторон цена земельного участка составляет 1 171 000 руб. При этом часть цены земельного участка в размере 211 000 руб. покупатель обязался перечислить на счет продавца в течение трех рабочих дней со дня подписания договора.
Оставшаяся часть цены земельного участка в размере 960 000 руб. оплачивается покупателем равными долями ежемесячно по графику.
Согласно графику платежей к договору купли-продажи сумма ежемесячного платежа по нему составила 20 000 руб. с оплатой 05 числа каждого месяца, количество платежей - 48, последний платеж по графику запланирован на 05.01.2029 года.
Из представленных платежных документов, истцом внесены платежи по договору на общую сумму 251 000 руб., в том числе: 30.01.2025 в размере 211 000 руб., 01.02.2025 в размере 20 000 руб., 27.02.2025 в размере 20 000 руб.,
Согласно п. 2.6 договора земельный участок в обеспечение обязательств по настоящему договору в соответствии считается находящимся в залоге в силу закона у продавца с момента государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок и до момента полной оплаты по настоящему договору, при этом покупатель становится залогодателем.
Из пункта 1.2 договора следует, что земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, на момент заключения договора в ЕГРН ограничения (обременения) права не зарегистрированы.
Согласно акту приема-передачи от 07.02.2025 вышеуказанный земельный участок передан покупателю. Право собственности ФИО1 на него зарегистрировано 17.02.2025 и обременено ипотекой сроком действия с 17.02.2025 до 05.01.2029.
Однако, в дальнейшем истцом выявлены ограничения, о которых ответчик ему не сообщил.
Так, на обращение ФИО1 в интернет-приемную на сайте администрации МО «Мирновское сельское поселение» о предоставлении информации о наличии либо отсутствии обременений на земельный участок с кадастровым номером №... 13.03.2025 ему дан ответ, согласно которому распоряжением Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 20.12.2022 №3141-од «Об утверждении документации по планировке территории, расположенной в южной части кадастрового квартала №... в границах села Архангельское МО «Мирновское сельское поселение»» утверждены проект планировки территории и проект межевания территории микрорайона «Зенит» села Архангельское. Согласно им также утверждена экспликация земельных участков, подлежащих частичному либо полному изъятию.
Земельный участок площадью 1171 кв.м. с кадастровым номером №... включен в экспликацию земельных участков, согласно которой площадь изъятия земельного участка составляет 702 кв.м., с целью использования по проекту: улично-дорожная сеть. Вышеуказанное Распоряжение Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, а так же ППТ и ПМТ микрорайона «Зенит» размещены на официальном сайте администрации МО «Мирновское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области в разделе «Градостроительная деятельность. Проекты планировки территории и проекты межевания территории».
На запрос суда МУ администрация МО «Мирновское сельское поселение» представило следующую информацию (л.д. 25-26 т.1). Постановлением Правительства Ульяновской области №98-11 от 18.03.2010 года 17 земельных участков общей площадью 2500 га, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования «для сельскохозяйственного производства», были включены в границы населённого пункта село Архангельское муниципального образования «Мирновское сельское поселение» Чердаклинского района Ульяновской области с одновременным изменением вида разрешённого использования земельных участков, на вид «для комплексного освоения в целях жилищного строительства». После внесения изменений в генеральный план, правила землепользования и застройки муниципального образования «Мирновское сельское поселение», собственник земель произвёл замену территориальной зоны участков на «земли населенных пунктов» и вида разрешенного использования «комплексное освоение в целях жилищного строительства». Затем, собственник разделил большие участки на малые без проектов планировки в нарушение ст.42 Градостроительного Кодекса РФ действующего в тот момент п.9 (Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий). На основании предоставленных материалов кадастровых работ кадастровая палата произвела регистрацию вновь образованных участков. Других действий связанных с мероприятиями по комплексному освоению земельных участков, расположенных в кадастровом квартале №..., собственник не производил.
Земельных участков для размещения школьных, дошкольных учреждений, объектов спорта, культуры, торговли, производства, дорожной, коммунальной деятельности, инженерных инфраструктур не предусматривал и не отводил земельные участки для данных нужд. Ширину земельных участков, называемых собственником улицами, оставили меньше нормы.
В соответствии с поручениями Правительства на данный массив была разработана проектная документация и в последующем в 2022 утверждены проект планировки территории и проект межевания территории и экспликация земельных участков, подлежащих частичному либо полному изъятию под объекты инженерной инфраструктуры. По Проекту земельный участок истца подпадает под частичное изъятие для улично-дорожной сети.
Согласно экспликации земельных участков, подлежащих изъятию (этап 1) (приложение №1 к распоряжению Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 20.12.2022 №3141-од «Об утверждении документации по планировке территории, расположенной в южной части кадастрового квартала №... в границах села Архангельское МО «Мирновское сельское поселение») под номером 673 (л.д. 225 т.1) изъятию под улично-дорожную сеть подлежит 702 кв.м. из земельного участка общей площадью 1171 кв.м. с кадастровым номером №.... В качестве собственника указана ФИО8.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что продавцу земельного участка - ФИО3 не могло быть неизвестно о вышеуказанных обстоятельствах, и в частности о том, что часть земельного участка, являвшегося предметом договора купли-продажи, заключенного с ФИО1, подлежит изъятию согласно утвержденным ППТ и ПМТ микрорайона «Зенит». Однако, он не уведомил истца о том, что на участок распространяется режим с обозначенными изъятиями.
Доводы ответчика о том, что приобретатель земельного участка не был лишен возможности получить сведения о наличии на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости зон, подлежащих изъятию по улично-дорожную сеть, отклоняются судом. При заключении договора купли-продажи земельного участка сторонами сделки оговорено существенное условие об отсутствии обременений и ограничений в использовании участка по целевому назначению.
Истцом приобретался земельный участок, на котором возможно в соответствии с установленным видом разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство. Таким образом, если бы покупателю изначально было известно о том, что большая часть приобретаемого земельного участка подлежит изъятию, договор не был бы заключен, поскольку такие ограничения исключают возможность использования земельного участка в тех целях, для которых он приобретался.
Указанные обстоятельства стали известны истцу лишь после заключения договора купли-продажи при обращении в администрацию МО «Мирновское сельское поселение».
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Исходя из пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка требований, поскольку истец, заявляя требование о расторжении договора купли-продажи и возврата уплаченных по указанному договору денежных средств, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказал обстоятельства возникновения наступивших неблагоприятных последствий, равно как и сокрытие продавцом важной информации при заключении договора купли-продажи.
Доводы о том, что при заключении спорного договора ответчик (продавец) предоставил истцу (покупателю) всю имеющуюся у него информацию относительно продаваемого земельного участка, и, проявив осмотрительность, покупатель не был лишен возможности получить сведения о наличии зон изъятия на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости, несостоятельны и противоречат нормам действующего законодательства, применимых при заключении подобного рода сделок, поскольку обязанность по предоставлению исчерпывающей информации действующим законодательством возложена на продавца.
Таким образом, исковые требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании в пользу ФИО1 с ИП ФИО3 уплаченных нему денежных средств за земельный участок в размере 251 000 руб. следует удовлетворить.
В связи с расторжением договора купли-продажи стороны подлежат приведению в первоначальное положение, право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 1171 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <...>, следует прекратить, и при этом с ИП ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию уплаченные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства в сумме 251 000 руб.
Вместе с тем суд полагает, что оснований для удовлетворения требований ФИО1 о взыскании денежной компенсации морального вреда и взыскании штрафа в связи с нарушением его прав как потребителя, не имеется.
Так, из реестрового дела на земельный участок, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером №... (л.д. 115-159, а именно л.д. 132 в т.2) следует, что право собственности на вышеуказанный земельный участок возникло у ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <...> серии <...>4 после смерти его сестры ФИО2, умершей <...>.
В связи с чем к правоотношениям сторон спора, возникшим в результате заключения сделки купли-продажи земельного участка, приобретённого продавцом ФИО3 в порядке наследования, положения закона Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 08.08.2024) "О защите прав потребителей" не применимы.
Относительно доводов ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд приходит к следующему.
По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, и лишь наличие спора между сторонами относительно исполнения договора может повлечь возможность расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон при наличии предусмотренных законом условий.
Досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора призван дать возможность сторонам сделки реализовать такую возможность, минуя судебное разбирательство.
Действительно, ФИО1 не обращался с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка к ИП ФИО3 в досудебном порядке. Вместе с тем, при рассмотрении дела в суде представитель ответчика участвовал во всех судебных заседаниях, стороны к соглашению о добровольном урегулировании спора не пришли, представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. Позиция ответчика, возражающего против расторжения договора, свидетельствует о наличии спора о праве, поэтому в данном случае суд полагает, что основания для оставления искового заявления без рассмотрения ввиду ненаправления истцом досудебной претензии ответчику отсутствуют, и спор подлежит рассмотрению по существу.
С учетом изложенного, иск подлежит удовлетворению частично, а именно в части расторжения заключенного 30.01.2025 сторонами договора №01-25-1302 купли-продажи земельного участка, прекращения права собственности ФИО1 на земельный участок и взыскании с ИП ФИО3 в пользу ФИО1 уплаченных по договору 251 000 руб. В остальной части в удовлетворении иска ФИО1 следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 удовлетворить частично.
Расторгнуть заключенный 30.01.2025 между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО1 договор №... купли-продажи земельного участка площадью 1171 кв.м. с кадастровым номером 73:21:030701:1838, расположенный по адресу: <...>.
Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 1171 кв.м. с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <...>.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №... от <...>) денежные средства в размере 251 000 рублей, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 30.01.2025.
В удовлетворении остальной части требований ФИО1 о взыскании денежной компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, штрафа в размере 50 % от присужденной судом денежной суммы отказать.
Решение может быть обжаловано апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Чердаклинский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Славинская
Мотивированное решение изготовлено 05.06.2025.