РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Самара 17 июня 2025 года
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Булацкой В.П.,
с участием представителя административного истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-28/2025 (3а-1093/2024) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новация» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,
установил:
административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 64270 кв.м, по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 36 463 000 рублей по состоянию на 01.01.2022.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №, в отношении которого утверждены результаты определения кадастровой стоимости объекта по состоянию на 01.01.2022 в размере, превышающем его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке ООО «Поволжский центр независимой экспертизы». Данное обстоятельство затрагивает права и обязанности собственника, как плательщика налога на имущество юридических лиц, размер которого зависит от кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить. Заключение судебной экспертизы ООО «Логика» не оспаривает.
Иные участники дела, извещенные в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении не представили.
В письменных дополнительных пояснениях ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда, содержится просьба рассмотреть дело в отсутствие представителя, поскольку стоимость рассматриваемого объекта недвижимости, определенная в заключение эксперта ООО «Логика», находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости административного истца.
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителя административного истца, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.
Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, по почтовому адресу ориентира: <адрес>, площадью 64 270 кв.м.
Приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2022 № 2181 утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 21 676 936,2 рублей, о чем в ЕГРН внесены сведения 05.01.2023.
Административный истец, будучи собственником рассматриваемого объекта недвижимости, является плательщиком земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.
Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 29.02.2024 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.
В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным.
Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 1599 от 31.01.2024 оценочной компании ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» об определении рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 36 463 000 рублей.
Определением суда от 04.04.2024 по инициативе ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр оценки и права «Визит» для проверки представленного отчета об оценки и определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на дату кадастровой стоимости.
Заключением эксперта № 196/10-2024-Э от 17.10.2024 экспертной организации ООО «Центр оценки и права «Визит» установлено: оценщиками ФИО2, ФИО3 оценочной организации ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» в отчете об оценке № 1599 от 31.01.2024 допущены незначительные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке. Не обеспечено соблюдение основных этапов сравнительного подхода (п. 9 ФСО V), при выборе аналогов не учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, не использованы наиболее сопоставимые аналоги (п. 10 ФСО V), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам (п. 22б ФСО №7); рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 93 191 500 рублей.
В целях оказания содействия в предоставлении доказательств по делу стороне административного истца, не согласившегося с заключением эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит», определением суда от 14.11.2024 по делу назначена повторная судебная экспертиза.
Заключениями эксперта № 007/25/СЭ от 16.01.2025 и № 007/25/2/СЭ от 21.02.2025 экспертной организации ООО «АМД Консалтинг» установлено: оценщиком оценочной организации ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» в отчете об оценке № 1599 от 31.01.2024 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, в методах расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, а также иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, из-за ошибочного определения сегмента рынка и его наиболее эффективного использования, необоснованно определены ценообразующие факторы, что повлияло на стоимость объекта недвижимости. Ошибки при выполнении математических действий не выявлены. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 68 447 550 рублей.
Административный истец не согласился с выводами повторной судебной экспертизы ООО «АМД Консалтинг», для разрешения возникших противоречий судом предпринимались меры для допроса в судебном заседании эксперта, который предоставил дополнительное заключение об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером в размере 75 452 980 рублей.
В целях устранения возникших сомнений в определении рыночной стоимости земельного участка в большем размере при установлении его расположения в охранной зоне памятника природы регионального значения «Древостой дуба естественного происхождения», установленного Распоряжением губернатора Самарской области от 20.06.2017 № 367-р, определением суда от 04.03.2025 по инициативе административного истца по делу назначена третья судебная оценочная экспертиза.
Заключением эксперта № 3а-28/2025 ООО «Логика» установлена рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 44 474 840 рублей.
Возражений, замечаний относительно выводов судебной экспертизы ООО «Логика» представителем административного истца и иными участвующими в деле лицами не заявлено.
В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
С учетом допущенных нарушений в отчете об оценке № 1599 от 31.01.2024 ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также не принятие во внимание экспертами экспертных учреждений ООО «Центр оценки и права «Визит», ООО «АМД Консалтинг» нахождение рассматриваемого объекта недвижимости в охранной зоне памятника природы регионального значения, суд не принимает данные документы в качестве доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости по настоящему делу.
Оценивая экспертные заключения ООО «Логика», по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке объекта недвижимого имущества эксперт руководствовался действующим законодательством; заключение эксперта основываются на результатах достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки и его характеристик; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, подробное описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки обоснованности.
Суд полагает, что заключение эксперта ООО «Логика» является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд принимает в качестве доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости заключение эксперта ООО «Логика».
Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению частично, то есть по выводам судебной экспертизы ООО «Логика».
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 29.02.2024, что следует отразить в резолютивной части решения.
Издержки экспертных организаций на проведение судебных экспертиз составили ООО «Центр оценки и права «Визит» в размере 50 000 рублей, ООО «Логика» - 50 000 рублей.
ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» во исполнение определения суда на лицевой счет Самарского областного суда внесены денежные средства в счет оплаты инициированной судебной экспертизы в размере 50 000 рублей (платежное поручение № 278 от 24.05.2024). ООО «Новация» оплатила издержки ООО «Логика» по реквизитам последнего (платежное поручение № 80 от 05.06.2025, в связи с чем повторному взысканию не подлежит.
В силу ч.1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Из п. 1 абзаца 1 статьи 106 КАС РФ следует, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с положением статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (ч.1).
Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.
Суд полагает, что издержки ООО «Центр оценки и права «Визит» (ООО «ЦОП «Визит») за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на депозит Самарского областного суда.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
административный иск общества с ограниченной ответственностью «Новация» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером № по почтовому адресу ориентира: <адрес>, по состоянию на 01.01.2022 равной его рыночной стоимости в размере 44 474 840 рублей.
Датой подачи заявления в суд считать 29.02.2024.
Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и права «Визит» (ООО «ЦОП «Визит») расходы на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-28/2025 (3а-1093/2024) в размере 50 000 рублей, поступившие от ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», по следующим реквизитам:
ИНН <***>, КПП 631901001,
банк получателя Филиал «Центральный» Банка ВТБ (ПАО),
рс.сч. № 40702810925180000276, БИК 044525411, к/сч 30101810145250000411.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 23.06.2025.
Судья И.А. Щетинкина