ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 33-13078/2023 № 2-74/2023

г. Уфа 17 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Комягиной Г.С.,

судей Зиннатуллиной Г.Р.,

ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Щукиным О.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Бикбаева ФИО16 – ФИО4 ФИО17, апелляционной жалобе Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 февраля 2023 года,

Заслушав доклад судьи Комягиной Г.С., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация ГО г. Уфа) обратилась в суд о принудительном изъятии у ФИО2 в собственность муниципального образования городского округа г. Уфа Республики Башкортостан принадлежащего ему на праве долевой собственности жилого помещения – квартиры № 2 площадью 34,8 кв.м. с кадастровым номером объекта №..., расположенной по адресу: адрес, с уплатой возмещения ФИО2 возмещения в размере 1 686 129 руб., о прекращении права собственности ответчика на указанное жилое помещение, снятии его с регистрационного учета по указанному адресу. В обоснование иска указано, что Решением Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 02 августа 2019 г. № 1574, жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: Республика адрес, подлежит изъятию для муниципальных нужд. В связи с принятым решением об изъятии недвижимости Истцом в адрес граждан, являвшихся на тот момент собственниками спорного жилого помещения, были направлены проекты соглашений об изъятии с уплатой возмещения в размере 1 686 129 руб. (по 532 043 руб. каждому). В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 30.06.2022 жилое помещение по указанному адресу на основании договора купли-продажи от 25 августа 2020 г. перешло в собственность ФИО3, а на основании договору купли-продажи от 11 мая 2022 г. в собственность ответчика по делу ФИО2 Собственниками не предоставлен подписанный проект соглашения истцу, в связи с чем истец обращается в суд.

Решением Кировского районного суда г. Уфы от 17 февраля 2023 г. постановлено: исковые требования Администрации ГО город Уфа Республики Башкортостан (ИНН №... к Бикбаеву ФИО18 дата года рождения, паспорт №..., об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд – удовлетворить.

Изъять у Бикбаева ФИО19, дата года рождения, паспорт №..., в собственность Муниципального образования городского округа город Уфа Респ. Башкортостан принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение – квартира № 2, с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: адрес, площадью 34,8 кв. м., с уплатой возмещения в размере 4 969 000 руб.

Прекратить право собственности Бикбаева ФИО20, дата года рождения, паспорт №..., на жилое помещение – квартира № 2, с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: адрес, площадью 34,8 кв. м.

Взыскать с Бикбаева ФИО21, дата года рождения, паспорт №..., в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ТЕРС» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 36 000 руб.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЦНЭО» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 30 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 просит решение суда отменить в части определения суммы возмещения в размере 4 969 000 рублей, принять новое решение, которым взыскать рыночную стоимость жилого помещения в размере 6 479 000 руб. В обоснование жалобы указала, что по ходатайству представителя истца по делу была проведена повторная оценочная экспертизы. Согласно заключению эксперта№ 4/01-О/С/2023 от 14 февраля 2023 г. итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости по данным землеустроительной экспертизы, исходя из площади земельного участка 960 кв.м. составила 5 090 000 рублей, по данным технического паспорта на домовладение – 6 600 000 рублей. Ответчик ФИО2 был согласен с результатами повторной экспертизы, рассчитанной по данным технического паспорта, т.е. в размере 6 600 000 рублей. В материалах дела имеется ответ филиала ФГБУ «ФКП Росреестр по Республике Башкортостан» от 18 августа 2020 г., содержащийся в материалах дела № №..., рассмотренного Кировским районным судом г. Уфы, из которого следует, что сведения о земельном участке с кадастровым номером №... с адресными характеристиками: адрес, категории земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, площадь 1634 кв.м., внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 марта 2006 года на основании Постановления главы Администрации г. Уфы от 22 февраля 2006 г. № 683. В результате образования земельных участков с кадастровыми номерами №..., регистрации договора аренды на земельные участки с кадастровыми номерами №..., земельный участок с кадастровым номером №... переведен в статус архивный 03 ноября 2008 г. Таким образом, земельный участок, с кадастровым номером №... был снят с кадастрового учета 28 января 2008 г. В пункте 1 решения Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфы об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, жилых и нежилых помещений у землепользователей, поживающих в жилых домах; адрес от 02.08.2018 № 1574 указано об изъятии земельных участок у собственников жилых и нежилых строений в жилых домах адрес (кадастровый номер №..., инвентарный номер №...). В техническом паспорте с инвентарным номером №... на жилой дом и земельный участок по адресу: г. адрес находится план на усадебный участок, площадь которого указана 3153 кв.м. Тем самым истец самостоятельно установил площадь изымаемого земельного участка 3153 кв.м. В техническом паспорте 2008 года сведения о земельном участке отсутствуют, сведения из данного технического паспорта были учтены экспертом при проведении повторной судебной экспертизы. Решением Кировского районного суда г. Уфы от 15 марта 2021 г. по административному делу №... оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 августа 2021 г. по делу № №... административный иск К-ных и других истцов к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа, Администрации ГО г. Уфа о признании бездействия при оформлении и проведении кадастрового учета земельного участка занятого многоквартирным жилым домом по адресу: адрес судом признано незаконным бездействие Администрации ГО г. Уфа при формировании и проведении кадастрового учета земельного участка, занятого многоквартирным домом, возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав, осуществить формирование и проведение кадастрового учета земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом. Истец своих обязанностей по формированию и проведению кадастрового учета земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу не исполнил, на сегодняшний день земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Поскольку план земельного участка был изготовлен до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в соответствии с пунктом 2 статьи 47 названного закона он обоснованном принят во внимание при определении стоимости возмещения за жилое помещение с учетом доли истца в праве общей собственности. Данный вывод подтверждается определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 16 декабря 2019 г. по делу№ №.... Поскольку земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, при определении рыночной стоимости счет возмещения за изъятия аварийного жилья, площадь земельного участка должна учитываться исходы их технического паспорта, т.е. 3153 кв.м. данные доводы были приведены стороной ответчика в суде первой инстанции, однако судом приняты во внимание не были. Судом также не мотивировано и не обоснованно принято решение о взыскании стоимости возмещения исходы из землеустроительной экспертизы площадью 960 кв.м.

В апелляционной жалобе Администрация ГО г. Уфа просит отменить решение суда, считая его незаконным, необоснованным, и назначить по делу проведение повторной экспертизы по делу, указывая в обоснование жалобы, что расчет стоимости возмещения за жилое помещение произведён с нарушением норм действующего законодательства. При определении рыночной стоимости жилого помещения экспертом применен отдельно сравнительные метод с применением аналогов. Объекты-аналоги, приведенные в заключении эксперта не являются аварийными жилыми помещениями, корректировка аналогов на непригодность жилого помещения экспертом не приведена. В соответствии со статьей 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Аналоги земельных участков значительно превышают объект оценки, а аналог № 3 имеет вид разрешенного использования «торгово-офисное». Аналоги жилых помещений № 1 и № 4 значительно отличаются от объекта по техническому состоянию. Объект оценки является непригодным для проживания, тогда как указанные аналоги в хорошем техническом состоянии и их стоимость значительно выше стоимости двух других аналогов в два раза. Исходя из необоснованных и недостаточных корректировок при сравнении объектов оценки и объектов-аналогов, отчет в приведенной части не соответствует статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как делает невозможным установление наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции и которая должна быть типичной именно для аналогичных объектов оценки. На рынке недвижимости г.Уфы стоимость предложений аналогичных жилых помещений сравнима по стоимости с аналогами № 2 и № 3. Отчет построен на анализе цен предложений земельных участков не сопоставимых с оцениваемыми объектами по своим экономическим характеристиками, виду разрешенного использования, принадлежавших к иному сегменту рынка, имеющих иные ценообразующие факторы и которые не приведены в сравнимое с объектами оценки состояние путем применения соответствующих корректировок. Экспертом расчет произведен отдельно по земельному участку и отдельно по жилому дому, в связи с чем стоимость земельного участка экспертом подсчитана дважды. Полагает, что судом необоснованно включено в выкупную цену - компенсация за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли собственников квартир в общем имуществе многоквартирного дома, поскольку доказательств того, что непринятие мер по капительному ремонту дома привело к тому, что дом был признан авариным, в материалах дела отсутствуют. Само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его авариным и данное обстоятельство не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации дома. В деле отсутствуют и доказательства, что в момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта и невыполнение обязанности Администрации города по его проведению привело к снижению уровня надёжности жилого здания. Полагает, что собственник самостоятельно должен нести бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения.

В дополнении к апелляционной жалобе Администрация ГО г. Уфы указала, что в заключении эксперта, принятого судом, указано, что объектом оценки является комната. При расчете стоимости земельного участка подобраны недопустимые аналоги, где разница в стоимости составляет более чем в два раза, что недопустимо в соответствии с письмом Министерства юстиции Российской Федерации № 19-8157 от 22.12.2015 г. Кроме того, экспертом применен затратный метод, в то время как пункт 24 Федерального стандарта оценки № 7 не допускает использование затратного метода при оценки жилых помещений. При применении затратного метода эксперт использовал метод сравнительной единицы, но не указал как проведен расчет, какие данные и какие источники использовались, какой код аналога был использован из справочника, как был получен коэффициент по Республике Башкортостан. Также, экспертом не приведены развернутые пояснения по расчету капительного ремонта. А именно какие работы и услуги включены в сумму.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Администрация ГО г. Уфа по доверенности ФИО5 поддержала апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней, просила решение суда первой инстанции отменить, назначить проведение повторной экспертизы.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. В письменных заявлениях ФИО2 просил рассмотреть дело без его участия, а также принять отказ от апелляционной жалобы, который является добровольным, указав, что последствия отказа от апелляционной жалобы, предусмотренные статьей 326 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ему известны.

В письменном возражении на апелляционную жалобу представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 просила оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу истца – без удовлетворения, указав, что правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца ФИО6, поддержавшую доводы жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Согласно статье 326 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказ от апелляционной жалобы допускается до вынесения судом апелляционного определения (часть 1).

Заявление об отказе от апелляционных жалобы, представления подается в письменной форме в суд апелляционной инстанции (часть 2).

О принятии отказа от апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции выносит определение, которым прекращает производство по соответствующим апелляционным жалобе, представлению. Прекращение производства по апелляционным жалобе, представлению в связи с отказом от них не является препятствием для рассмотрения иных апелляционных жалоб, представлений, если соответствующее решение суда первой инстанции обжалуется другими лицами (часть 3).

Вопрос о принятии отказа от апелляционных жалобы, представления решается судом апелляционной инстанции в судебном заседании, назначенном для рассмотрения апелляционных жалобы, представления, в котором необходимо проверить полномочия лица на отказ от апелляционных жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции принимает отказ от апелляционных жалобы, представления, если установит, что такой отказ носит добровольный и осознанный характер (пункт 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Таким образом, отказ от апелляционной жалобы является процессуальным правом стороны.

Ответчик ФИО2 отказался от апелляционной жалобы в письменной форме до вынесения судом апелляционного определения, его отказ носит добровольный и осознанный характер, который не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, последствия отказа от апелляционной жалобы ему понятны, в связи с чем суд апелляционной инстанции принимает отказ от апелляционной жалобы на решение от 17 февраля 2023 г. и прекращает производство по делу в данной части.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 05 мая 2022 г. года собственником квартиры № 2 в доме адрес является ответчик ФИО2

Многоквартирный жилой дом адрес признан аварийным и включен в Республиканскую адресную программу Республики Башкортостан по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015-2018 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан № 99 от 31 марта 2015 года.

К данной Адресной программе было утверждено Приложение № 1, в соответствии с пунктами 58,59 которого, планируемая дата окончания переселения жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу – IV.2021 года, планируемая дата сноса/реконструкции – I.2022.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Исходя из материалов дела и позиции по существу спора, ФИО2, выбрал выплату выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, тем самым отказавшись от требования о предоставлении другого благоустроенного жилого помещения.

Проект соглашения о выкупе жилого помещения сторонами до настоящего времени не подписаны.

В связи со спором сторон относительно цены возмещения за изымаемое жилое помещение, по ходатайству ответчика определением суда от 26 августа 2022 года для определения рыночной стоимости права требования возмещения при изъятии жилого помещения назначена судебная экспертиза, по результатам которой предоставлено экспертное заключение № 415-22 от 18.10.2022, где рыночная стоимость права требования возмещения при изъятии спорного жилого помещения составила 6 703 800 руб.

В связи с несогласием истца с заключением эксперта, определением Кировского районного суда г. Уфы от 14 февраля 2023 г. назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено Обществом с ограниченной ответственностью «Центр Независимый Экспертизы и Оценки» (далее ООО - «Центр Независимый Экспертизы и Оценки»).

Согласно экспертному заключению № 4/01-О/С/2023 от 14 февраля 2023 г., выполненного ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки», рыночная стоимость права требования возмещения при изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, в зависимости от площади земельного участка: по данным землеустроительной экспертизы 960 кв.м. составляет 5 090 000 руб., по данным технического паспорта на домовладение, составляет 6 600 000 руб.

Удовлетворяя требования Администрации города, руководствуясь положениями статей 32, 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, 56.8, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, 15, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции исходил из того, что дом, в котором истцу принадлежит квартира на праве собственности, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», и истец по своему выбору имеет право требовать выкупа.

В пункте 15 постановления от 26 июня 2008 года № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации обращено внимание на то, что при исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. В целях разъяснения или дополнения заключения суд может вызвать эксперта для допроса.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены в статье 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой в заключение эксперта должны быть отражены, в том числе, результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, прилагаются к заключению и служат его составной частью. В соответствии со статьей 8 указанного Закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Изучив содержание заключения ООО «Центр независимой Экспертизы и Оценки» №4/01-О/С/2023 от 14 февраля 2023 года, представленное по результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы, проверив выводы экспертизы об итоговой рыночной стоимости обследованных объектов, сопоставив эти выводы с иными письменными доказательствами по делу, судебная коллегия приходит к выводу, что использованная экспертами методика оценки объектов недвижимости и основанные на них результаты экспертизы соответствуют вышеизложенным требованиям закона.

Экспертиза проведена с выездом на объекты исследования с фотофиксацией. Примененные экспертом методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов, а также их места расположения относительно объектов транспортной и социальной инфраструктуры, как факторов, имеющих существенное влияние на ценообразование.

Заключение содержит полученные из информационно-коммуникационной сети Интернет и находящиеся в свободном доступе сведения о предложениях продажи объектов недвижимости, примененных экспертом в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости соответствующих объектов экспертизы.

В заключении содержится указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертом результатах исследований на основании научно обоснованных методик, с учетом общепринятой практики оценки недвижимости и с разумной степенью достоверности. Ответы на вопросы суда даны в ясной форме, полном объеме и основаны на выводах, изложенных в заключении.

В связи с вышеизложенным, анализируемое заключение принимается в качестве допустимого и достоверного доказательства.

Заключение эксперта в достаточной степени мотивировано, выводы содержат развернутые ответы на поставленные судом вопросы, неясностей и разночтений не имеется, подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных в соответствии с нормативными и методическими документами экспертом, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционной инстанции допрошенная эксперт ФИО7 пояснила, что в исследовательской части заключения допущена описка в указании комнаты вместо квартиры, при этом аналоги отобраны как квартиры. При оценке стоимости квартиры ею учтены техническое состояние объекта, в связи с чем применена корректировка 1-го и 4-го аналогов на странице 41 пункт 5 заключения в размере 21%. Согласно пункту 22 подпункт «б» Федерального стандарта оценки № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Все отобранные аналоги соответствуют данному требованию. Износ объекта учтен в соответствии со шкалой оценок на стр. 73 заключения, и на стр. 59. Применение затратного метода оценки полагает обоснованным, поскольку необходимо оценку проводить с разных сторон, при этом с применением только сравнительного метода оценки стоимость квартиры увеличивается, в то время как затратный подход всегда является понижающим показателем. Основание применения сравнительной единицы в рамках затратного подхода указано на стр. 72 заключения, корректировка на башкирский коэффициент принята из указанного справочника. Объем работ по капитальному ремонту был определен на основании технического паспорта и на основании визуального осмотра, в приложении к заключению расчет предоставлен, где учтены только кровельные, фасадные работы и работы по утеплению стен, другие виды работ не включены, так как дефектов, например по коммуникациям, в ходе осмотра не было зафиксировано. Обоснование стоимости работ указано на стр. 72 заключения. Расчет по квартире по площади указан в строке 7 таблицы стр. 41-42, стоимость квартиры очищена (без учета) от стоимости земельного участка и на стр. 60 заключения указаны применяемые корректировки, где размер корректировки составляет 12,6 %.

В судебном заседании апелляционной инстанции допрошенная эксперт ФИО8 пояснила, что 279,7 кв.м. это внутренняя площадь здания по техническому паспорту. Площадь участка в размере 960 кв.м. определена экспертом на страницах 21-22, исходя из ситуационного плана технического паспорта, где указано, что площадь участка является общей для двух домов, здесь же указана длина и ширина участка. Поскольку задняя граница проходит по контуру оврага, то на странице 21 приведено прямоугольная форма по одной длине и одной ширине сформирован земельный участок, его площадь составила 1870 кв.м., с учетом фактического расположения жилых домов, между домами проведена смежная граница, в связи с чем часть земельного участка Литеры Б составила 960 кв.м., оставшаяся часть – Литеры А. Реально используемая площадь земельного участка составила 762 кв.м.

Таким образом, с учетом пояснений экспертов, судебная коллегия полагает несостоятельными доводы апелляционной жалобы истца о том, что экспертом приведены аналоги жилых помещений значительно отличающиеся от объекта оценки по техническому состоянию, поскольку экспертом использованы аналоги квартир в домах постройки с 1900 по 1940г. (страница 25 заключения), при этом соответствующие корректировки применены, а также учтена степень износа помещения в 75%.

Доводы жалобы о том, что экспертом использован как аналог земельный участок, имеющий иной вид разрешенного использования, также несостоятельны, поскольку экспертом применена корректировка на местоположение, согласно данным Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО9, при этом применена корректировка площади, где стоимость квартиры определена без стоимости земельного участка.

Апелляционной инстанцией также отклоняются доводы жалобы о том, что эксперт неверно произвел выборку объектов-аналогов, допустив разницу между аналогами более чем в 1,5 раза со ссылкой на информационное письмо Министерства юстиции Российской Федерации от 22.12.2015 г. № 19-8157, поскольку, как следует из наименования данного документа, он является информационным.

Кроме того, вопреки доводам апелляционной жалобы Администрации города о том, что экспертом не проведены развернутые пояснения по расчету капительного ремонта, локальная смета с подробным указанием видов и стоимости работ имеется на страницах 79-87 заключения (л.д. 91-99 т. 2).

Ссылка истца на то, что экспертом необоснованно использован метод сравнительной единица в рамках затратного подхода, напротив явился снижающим показателем, и не привел к повышению стоимости объекта оценки, при этом экспертом даны пояснения об источнике получения информации.

Оснований для иной оценки заключения эксперта ООО «Центр независимой Экспертизы и Оценки» №4/01-О/С/2023 от 14 февраля 2023 года, как о том указывается в доводах ответчика, и назначении по делу повторной экспертизы (третьей по делу), у судебной коллегии не имеется, в связи с чем в удовлетворении такого ходатайства отказано.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

К числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом адрес.

Следовательно, признание дома аварийным свидетельствует о том, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома не выполнена, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания. Таким образом, имеются правовые оснований для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную стоимость дома.

Как следует из вышеуказанного заключения эксперта, квартира ответчика, как и весь многоквартирный дом 1917 года постройки в целом нуждались в капитальном ремонте. Из технического паспорта также следует, что еще в 1998 году дом подлежал сносу, и в 2014 году дом признан аварийным. Величина физического износа жилого дома по состоянию на 03 апреля 2008 г. составляла 78%. Физический износ здания 78% свидетельствует об отсутствии какого-либо ремонта в предыдущие годы, при проведенном капитальном ремонте физический износ был бы существенно меньше.

Таким образом, невыполнение капитального ремонта привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома и, соответственно, квартиры ответчика.

В связи с тем, что данные о выполнении бывшим наймодателем работ по капитальному ремонту указанного многоквартирного дома до приватизации (начало приватизации 1991 год) по настоящее время отсутствуют, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома квартиры на момент проведения экспертизы составляет 397088 руб.

Поскольку обязанность истца по производству капитального ремонта дома исполнена не была, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необходимости включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную стоимость изымаемого помещения.

Выводы суда первой инстанции основаны на нормах действующего законодательства, приведенных в судебном постановлении, мотивированы со ссылкой на доказательства, обстоятельствам по делу не противоречат и сомнений в законности не вызывают.

В остальной части решение суда не обжалуется и не может являться предметом судебной оценки в суде апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы представителя Администрации ГО г.Уфа не имеется.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определил а:

Принять отказ от апелляционной жалобы представителя ответчика ФИО4 Бикбаева ФИО22, апелляционное производство по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО4 Бикбаева ФИО23 прекратить.

Решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 17 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 июля 2023 г.

Справка: судья Мухина Т.А.