Дело №2-3388/2023
УИД 12RS0003-02-2023-002668-40
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Йошкар-Ола 3 августа 2023 года
Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:
председательствующего судьи Шалагиной Е.А.,
при секретаресудебного заседания ФИО1,
с участием истца ФИО2, его представителя ФИО3,
представителя ответчика - адвоката Бахтина М.А.,
представителя ответчика - адвоката Насонова С.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 МагаррамовойАрсуРасимкызы, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи в Едином государственном реестре недвижимости, внесении записи в Единый государственный реестр недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО5 и, с учётом уточнения, просил расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, заключенный им с ответчиком 20 апреля 2021 года, применить последствия расторжения договора в виде возложения на ответчика обязанности возвратить в собственность истца указанное нежилое помещение, аннулировать запись о праве собственности ответчика на недвижимое имущество внести в Единый государственный реестр запись о праве собственности на него истца, взыскать с ФИО5 расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 610 руб.
В обоснование иска указано, что 20 апреля 2021 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи указанного выше нежилого помещения по цене 1 482 000 руб. Между тем, ответчиком обязательства по оплате предмета договора не исполнены. Истец ссылается на то обстоятельство, что условиями договора не предусмотрен порядок его оплаты, не ясно каким образом (наличным или безналичным способом) произведен расчет. Полагает, что поскольку такой порядок не прописан, буквальное толкование условий договора не позволяет определить действительную волю его сторон. Поскольку ответчиком нарушены существенные условия договора, истец просит расторгнуть договор и привести стороны в положение, существовавшее до заключения договора.
Определением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 21июня 2023 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО4
От ФИО5 поступил отзыв на исковое заявление, в котором она просит оставить его без удовлетворения. Указывает, что из пункта 2.1 договора следует, что расчеты по нему произведены между сторонами до подписания договора. Договор был подписан добровольно без какого-либо давления, стороны подали документы в МФЦ, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. Договор заключен более двух лет назад, все это время ФИО2 каких-либо претензий не высказывал. Доказательств неисполнения ФИО5 обязательств по договору истцом не представлено.
ФИО4 также представлен отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования не признал. Указал, что спорное нежилое помещение в настоящее время принадлежит ему на основании соглашения об отступном от 25 февраля 2022 года, заключенного с ФИО5 вследствие неисполнения обязательств по договору займа от 9 июня 2021 года. Спорное жилое помещение являлось предметом залога, залог был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. На момент отчуждения спорного нежилого помещения, ФИО5 являлась его собственником, никаких обременений на имущество в реестре зарегистрировано не было. ФИО4 является добросовестным приобретателем имущества, требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.
Истец ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что его сын имел дружеские отношения с ФИО4, который и привел в качестве покупателя на помещение ФИО5 Они пришли в МФЦ, там сотрудник составил договор, он прочитал его, условия были понятны, подписал. Однако при заключении договора была достигнута устная договоренность о том, что денежные средства будут переданы позднее. Чтобы иметь какие-то гарантии, он попросил расписку у супруга ФИО5, но в настоящее время данная расписка утеряна. Сын пояснил, что рассчитываться по договору будет ФИО4 Пояснил, что ранее он занимался арбитражным управлением, в том числе заключением договоров, сам не понимает, как поверил ответчикам. Давление на него не оказывалось, он понимал, что подписывает, договор до подписания читал.
Представитель истца по устному ходатайству ФИО3 в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования. Пояснила, что в иске допущена описка, истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 20 апреля 2021 года, иных договоров сторонами не заключалось. У ФИО5 на момент заключения договора не имелось возможности оплатить стоимость помещения. Она не работала, в отношении неё было возбуждено несколько исполнительных производств, арестованы счета и имущество. Согласно условиям договора, расчеты произведены сторонами до его подписания. Вместе с тем, порядок и способ расчетов в договоре не указаны, что не позволяет определить действительную волю его сторон при заключении.
Представитель ответчика ФИО5 адвокат Бахтин М.А. с иском не согласился, просил в его удовлетворении отказать, поддержал доводы отзыва на иск. Пояснил, что договор купли-продажи составлялся сотрудником МФЦ, стороны при его составлении могли согласовать порядок оплаты, если таковая не была произведена до подписания договора. Истец пояснил, что работал арбитражным управляющим и понимал значение и порядок заключения договоров.
Представитель ответчика ФИО4 адвокат Насонов С.А. также не согласился с иском, поддержал отзыв, просил в иске отказать. Пояснил, что ФИО2 находился в здравом уме, ознакомился с содержанием договора до его подписания, давление на него не оказывалось. ФИО4 является добросовестным приобретателем.
Ответчики ФИО5, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Положениями статьи 450 указанного Кодекса предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных этим же Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 549 этого же Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1).Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2).
Из материалов дела следует, что 20 апреля 2021 года между истцом ФИО2 (продавец) и ответчиком ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещенияс подваломVI, литер А, площадью 153,8 кв.м., расположенное на первом этаже дома по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.
В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора стоимость передаваемого помещения составляет 1 482 000 руб.
Согласно пункту 2.2 договора цена, договора, указанная в пункте 2.1, уплачена покупателем до заключения договора. Продавец при подписании договора подтверждает получение денежных средств в счёт оплаты передаваемого по договору помещения в полном объёме. Стороны друг к другу претензий не имеют.
26 мая2021 года произведена государственная регистрация права собственности ответчика ФИО5 на указанное помещение.
Из материалов реестрового дела следует, что 9 июня 2021 года между ФИО5 и ФИО4 заключен договор займа с залогом недвижимого имущества – нежилого помещения с подвалом VI, литер А, площадью 153,8 кв.м., расположенное на первом этаже дома по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, кадастровый <номер>. Залог зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.
В связи с неисполнением заёмщиком обязательств по возврату займа, его сторонами заключено соглашение об отступном от 25 февраля 2022 года в соответствии с которым спорное нежилое помещение передано ФИО4 по акту приема-передачи, право собственности последнего на данное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 5 марта 2023 года.
В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.Если правила, содержащиеся в части первой этой статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как уже было указано, из пункта 2.2 договора купли-продажи следует, что его цена, указанная в пункте 2.1, уплачена покупателем до заключения договора. Продавец при подписании договора подтверждает получение денежных средств в счёт оплаты передаваемого по договору помещения в полном объёме. Стороны друг к другу претензий не имеют.
В силу пункта 6.2 данного договора он одновременно является актом приема-передачи.
Таким образом, суд полагает, что указанные положения договора не содержат двусмысленности, позволяют однозначно трактовать их содержание.
Доводы представителя истца о невозможности определения воли сторон несостоятельны, поскольку из буквального содержания условий договора следует, что сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещении, при этом ими достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В судебном заседании истец подтвердил, что на него не оказывалось давление, он прочитал договор перед тем, как подписать его, понимал значение прочитанного.
С учетом изложенного, а также пояснений ФИО2 о том, что ранее он занимался арбитражным управлением, в том числе составлением и заключением договоров, суд приходит к выводу о том, что истец в полной мере осознавал факт заключения именно сделки купли-продажи принадлежащего ему нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, был согласен с условиями заключаемой сделки, своей подписью в договоре подтвердил, что денежные средства переданы ему покупателем до подписания договора.
Ссылка на то, что ФИО5 не имела возможности оплатить стоимость приобретенного по оспариваемому договору имущества отклоняется судом по аналогичным основаниям. Истец, не получив оплаты до подписания договора, имел возможность отказаться от его заключения, однако не сделал этого.
Доказательств в обоснование доводов о том, что ФИО5 не исполнены обязательства по договору купли-продажи до его подписания, а также о том, что между сторонами существовала договоренность об оплате договора в рассрочку в течение последующего года, в подтверждение чего от супруга ответчика была получена расписка, стороной истца не представлено.
Доводы стороны истца о необходимости установления возможности заключения договора займа с залогом спорного нежилого помещения между ответчиками ФИО5 и ФИО4 не имеют правового значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку относятся к иным правоотношениям, не являющимся предметом спора и не могут свидетельствовать об исполнении либо не исполнении покупателем обязательств по оспариваемому договору купли-продажи от 20 апреля 2021 года.
В соответствии со статьёй 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно положениям статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
В силу пункта 6 статьи 8.1 указанного Кодекса зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
Из материалов дела следует, что на момент заключения соглашения об отступном от 25 февраля 2022 года ФИО5 являлась собственником спорного недвижимого имущества, её право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, каких-либо его обременений, за исключением залога, установленного в пользу ФИО4 на основании договора займа от 9 июня 2021 года, в реестре зарегистрировано не было, следовательно, у неё имелось право на отчуждение нежилого помещения.
Из отзыва Ответчика ФИО4 на исковое заявление следует, что при заключении сделок с ФИО5 он полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости.
Сведений о недостоверности внесенных в реестр сведений, у суда не имеется.
Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО4 является добросовестным приобретателем нежилого помещения с подваломVI, литер А, площадью 153,8 кв.м., расположенное на первом этаже дома по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.
В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения с подваломVI, литер А, площадью 153,8 кв.м., расположенное на первом этаже дома по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, заключенный между ним и ФИО5 20 апреля 2021 года, не подлежат удовлетворению, поскольку им не представлено доказательств неисполнения ответчиком ФИО5 своих обязательств по договору купли-продажи указанного нежилого помещения, а также доказательств недобросовестности ответчика ФИО4 как приобретателя спорного недвижимого имущества.
В связи с отказом в удовлетворении требования о расторжении договора, также не подлежит удовлетворению требование о применении последствий расторжения договора в виде аннулирования записи о праве собственности на спорное помещение ФИО5 и восстановлении права собственности ФИО2, и требование о взыскании в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины в размере 15 610 руб.
Руководствуясь статьями 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требованийФИО2 к МагаррамовойАрсуРасимкызы, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от 20 апреля 2021 года, предметом которого является встроенное нежилое помещение с подваломVI, литер А, площадью 153,8 кв.м., расположенное на первом этаже дома по адресу: <адрес> Эл, <адрес>; возложения на МагаррамовуАрсуРасимкызы обязанности возвратить указанное имущество продавцу; применении последствий расторжения договора в виде аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности МагаррамовойАрсуРасимкызы на встроенное нежилое помещение с подваломVI, литер А, площадью 153,8 кв.м., расположенное на первом этаже дома по адресу: <адрес> Эл, <адрес> внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на встроенное нежилое помещение с подваломVI, литер А, площадью 153,8кв.м., расположенное на первом этаже дома по адресу: <адрес> Эл, <адрес>; взыскании с МагаррамовойАрсуРасимкызы расходов на оплату государственной пошлины в размере 15 610 руб. отказать в полном объёме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.А. Шалагина
Мотивированное решение составлено 10 августа 2023 года.