Решение по делу № 2-2566/2023 от 17.04.2023 - о расторжении договора аренды земельного участка, встречному иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска к СМ о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Производство № 2-2566/2023

УИД 28RS0004-01-2023-001691-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 апреля 2023 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Юрченко О.В.,

при секретаре судебного заседания Грязевой Е.Д.,

с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску СМ – АВ, представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска – ЛА,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению СМ к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска о расторжении договора аренды земельного участка, встречному иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска к СМ о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

СМ обратился в суд с настоящим исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, в обоснование указав, что 14 февраля 2023 года между муниципальным образованием город Благовещенск, от имени которого действует ответчик, (Арендодатель) и истцом (Арендатор) заключен договор № 11 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду муниципальный земельный участок, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, в северо-восточной части квартала 409, в 52 м к югу от автоцентра по адресу: Новотроицкое шоссе, 22, с кадастровым номером ***. 16 февраля 2023 года истец вручил Арендодателю уведомление о расторжении договора аренды земельного участка. 21 февраля 2023 года от ответчика получен ответ об отказе в расторжении указанного договора. При этом, фактически земельный участок с кадастровым номером *** не использовался и не используется Арендатором.

На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть договор № 11 от 14 февраля 2023 года аренды земельного участка с кадастровым номером ***.

Определением от 17 апреля 2023 года к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят иск Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска к СМ о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

В обоснование возражений по первоначальному иску и доводов встречного искового заявления Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска указывает, что договор аренды от 14 февраля 2023 года № 11 земельного участка площадью 4 449 кв. м, кадастровый номер ***, находящегося в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...> назначение: служебные гаражи, объекты дорожного сервиса, заключен между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска и СМ на основании протокола о результатах аукциона от 3 февраля 2023 года № 693. Срок договора аренды земельного участка установлен с 3 февраля 2023 года по 2 августа 2028 года. По условиям договора платеж за 12 месяцев пользования земельным участком, начиная с даты подписания протокола о результатах аукциона, осуществляется единовременно в течение 10 дней с даты подписания договора аренды. Однако, СМ не исполнил свои договорные обязательства в части внесения арендной платы, его задолженность за пользование земельным участком по договору № 11 от 14 февраля 2023 года по состоянию на 17 апреля 2023 года составила 17 607 801 рубль 60 копеек. На претензию Арендодателя от 17 марта 2023 года об оплате данной задолженности в тридцатидневный срок ответа не поступило. Ссылаясь на данные обстоятельства, просит суд взыскать с СМ задолженность по арендной плате по договору от 14 февраля 2023 года № 11 за период с 3 февраля 2023 года по 2 февраля 2024 года в сумме 17 161 600 рублей, пени за несвоевременное внесение арендной платы по данному договору за период с 25 февраля 2023 года по 17 апреля 2024 года в сумме 446 201 рубль 60 копеек.

Будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте судебного заседания, в него не явился истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску СМ, обеспечивший явку своего представителя. Руководствуясь правилами ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску СМ – АВ поддержала доводы иска и заявленные СМ требования, возражала против удовлетворения встречного иска Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска. Указала, что решение о расторжении договора принято СМ в связи с существенным изменением обстоятельств, связанных с его финансовым положением, из которых он исходил при заключении договора аренды. Привела доводы о том, что СМ не осуществляет предпринимательскую деятельность, фактически не пользовался спорным участком и не приступал к его освоению, в связи с чем полагала возможным не начислять арендную плату по договору или снизить ее размер, также просила на основании положений ст. 333 ГК РФ снизить размер пени.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска – ЛА в судебном заседании настаивала на удовлетворении встречных исковых требований, разрешение заявленных СМ требований с учетом заявленных им оснований для расторжения договора оставила на усмотрение суда.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании, подтверждается материалами дела, 14 февраля 2023 года на основании протокола о результатах аукциона от 3 февраля 2023 года № 693 между муниципальным образованием город Благовещенск, от имени которого действует ответчик, (Арендодатель) и СМ (Арендатор) заключен договор № 11 аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду муниципальный земельный участок, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер ***, категория: земли населенных пунктов, площадь 4449 кв. м, назначение: служебные гаражи, объекты дорожного сервиса.

В силу п. 1.4 договора участок сдается в аренду на 66 месяцев (с 3 февраля 2022 года по 2 августа 2028 года).

Размер ежегодной арендной платы в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 3 февраля 2023 года № 693 составляет 17 762 000 рублей (п. 2.1 договора).

На основании п. 2.2 договора аренды платеж за 12 месяцев пользования земельным участком, начиная с даты подписания протокола о результатах аукциона, осуществляется исходя из размера ежегодной арендной платы, сформировавшейся по результатам аукциона, единовременно в течение 10 дней с даты подписания договора аренды земельного участка.

Последующее внесение ежегодной арендной платы осуществляемся согласно графику внесения платежей, являющемуся приложением к договору аренды, ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет и в соответствии с реквизитами, указанными в договоре аренды земельного участка.

В случае выкупа земельного участка, право аренды которого приобретено на аукционе, по истечении срока аренды, установленного п. 1.4 договора, либо досрочного расторжения договора аренды, денежные средства, уплаченные по результатам аукциона, не подлежат возврату.

Сумма задатка, составляющая 600 400 рублей, в полном размере засчитывается в счет оплаты ежегодной арендной платы по договору (п. 2.2 договора).

Пунктом 2.3 договора в части начисления ежегодной арендной платы стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются с даты, указанной в п. 1.4 договора, а именно с 3 февраля 2023 года.

По условиям п. п. 5.1, 5.2 договора все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме, подписываются уполномоченными на то представителями сторон. Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон либо по решению суда (по требованию одной из сторон) на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством РФ.

Договор прекращается по истечении срока действия договора (п. 5.3 договора).

Из материалов дела видно, что договор № 11 аренды земельного участка от 14 февраля 2023 года, заключенный между сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке 16 февраля 2023 года и в силу п. 6.1 договора считается заключенным с этого момента.

По акту приема-передачи, подписанному сторонами 14 февраля 2023 года, земельный участок с кадастровым номером *** передан СМ

16 февраля 2023 года СМ уведомил Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска о расторжении договора № 11 аренды земельного участка от 14 февраля 2023 года.

В письме исх. № 29-исх/1233 от 21 февраля 2023 года председатель Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска сообщил истцу по первоначальному иску об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора, что послужило основанием для обращения СМ с настоящим иском в суд.

Обращаясь в суд со встречным исковым заявлением, Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, представляющий публичные интересы, исходил из того, что существенным условием договора аренды земельного участка является получение арендной платы, являющейся составляющей доходной части бюджета и которая учтена при формировании бюджета города, ссылается на обстоятельства невнесения СМ арендной платы за 12 месяцев, начиная с даты подписания протокола о результатах аукциона, неисполнения им обязанности Арендатора, предусмотренной п. 2.2 договора аренды земельного участка от 14 февраля 2023 года № 11.

Разрешая заявленные сторонами требования, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 14 февраля 2023 года заключен на срок с 3 февраля 2023 года по 2 августа 2028 года, который согласно п. 6.5 договора продлению не подлежит, в этой связи правом на односторонний отказ от договора (исполнения договора) ни Арендатор, ни Арендодатель не обладают.

При данных обстоятельствах направление СМ в адрес Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска уведомления о досрочном расторжении договора аренды земельного участка его действие не прекращает.

Вместе с тем, п. 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает право на расторжение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из положений п. 2 ст. 451 ГК РФ следует, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 названной статьи изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В качестве существенно изменившихся обстоятельств СМ указывает на ухудшение своего имущественного положения, невозможность получения займа в размере ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка. При этом, сторона истца по первоначальному иску привела доводы о том, что СМ не мог предвидеть названные обстоятельства при заключении договора аренды, однако, указанные доводы ничем не подтверждены.

Вместе с тем, как следует из объяснений представителя Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска и доводов встречного иска, в настоящее время в нарушение требований ст. 614 ГК РФ СМ фактически пользуется арендованным имуществом безвозмездно, предусмотренную договором арендную плату в установленный договором срок не внес.

Факт образования задолженности по договору аренды земельного участка сторона истца по первоначальному иску не оспаривала, ссылаясь на невозможность внесения арендной платы в предусмотренном договором размере ввиду своего финансового положения и невозможность использования земельного участка в связи с указанным обстоятельствами.

Изложенное позволяет суду прийти к выводу, что арендатором в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений.

Исходя из установленных судом обстоятельств, при которых СМ в настоящее время фактически безвозмездно пользуется арендованным земельным участком, суд полагает возможным удовлетворить его требования о расторжении договора № 11 аренды земельного участка от 14 февраля 2023 года.

Что касается встречных исковых требований Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска о взыскании с СМ задолженности по арендной плате за период с 3 февраля 2023 года по 2 февраля 2024 года, суд находит их обоснованными при установленных обстоятельствах невнесения последним соответствующей платы, соответствующими условиям заключенного между сторонами договора.

Доводы СМ о том, что спорным земельным участком он фактически не пользовался, не приступил к его освоению в связи с чем арендная плата не подлежит начислению, отклоняются судом.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ). По смыслу данной нормы договор по итогам аукциона заключается по цене, предложенной победителем аукциона, изменение предложенной цены сторонами не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В рассматриваем случае договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** заключен на торгах и на определенный срок.

Размер ежегодной арендной платы в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 3 февраля 2023 года № 693 составляет 17 762 000 рублей.

Указанная сумма, за вычетом суммы задатка, за 12 месяцев пользования земельным участком, начиная с даты подписания протокола о результатах аукциона, по условиям п. 2.2 договора от 14 февраля 2023 года, должна была быть внесена СМ единовременно в течение 10 дней с даты подписания договора аренды земельного участка, то есть, не позднее 24 февраля 2023 года.

Как установлено судом, данная обязанность СМ до настоящего времени не исполнена, а земельный участок с кадастровым номером *** передан последнему по акту приема-передачи от 14 февраля 2023 года.

Неиспользование арендованного имущества и досрочное расторжение спорного договора аренды земельного участка не зависело и не связано с действиями Арендодателя по исполнению обязательств, предусмотренных условиями конкурса и договором аренды, а является волеизъявлением самого Арендатора.

Исходя из того, что арендодатель предоставил имущество в пользование арендатору и не создавал препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением имущества, в отсутствие доказательств тому, что переданное СС имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, при установленных судом обстоятельств того, что арендатор не может использовать земельный участок по назначению, лишь по зависящим от него причинам, суд приходит к выводу, что на стороне арендодателя не возникает неосновательного обогащения при уплате арендатором платежа в размере ежегодной арендной платы, на что арендодатель был вправе рассчитывать при заключении спорного договора, при таких обстоятельствах встречные исковые требования Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска о взыскании с СМ задолженности по арендной плате за период с 3 февраля 2023 года по 2 февраля 2024 года в размере 17 161 600 рублей (17 762 000 рублей – 600 400 рублей) подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из п. 4.3 договора аренды следует, что за нарушение Арендатором сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно представленному истцом по встречному иску расчету, задолженность СМ по пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору № 11 от 14 февраля 2023 года за период с 25 февраля 2023 года по 17 апреля 2023 года составляет 446 201 рубль 60 копеек.

Данный расчет пени стороной ответчика по встречному иску не оспорен, суд признает его соответствующим условиям заключенного сторонами договора аренды, арифметически верным и подлежащим принятию.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих Определениях от 21 декабря 2000 года № 263-О, от 14 марта 2001 года № 80-О и от 15 января 2015 года № 7-О неоднократно указывал, что положения п. 1 ст. 333 ГК РФ по существу содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

В данном случае, принимая во внимание степень и характер нарушенного права истца по встречному иску, соотношение сумм пени и неисполненного СМ в срок обязательства, обстоятельства такого неисполнения, а также период просрочки, за который начислена неустойка, суд приходит к выводу, что подлежащая взысканию сумма пени несоразмерна последствиям нарушения ответчиком по встречному иску обязательства по внесению арендной платы в связи с чем пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору подлежит уменьшению до 185 000 рублей.

Данный размер неустойки, по мнению суда, отвечает требованиям разумности и справедливости, не нарушает баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, соразмерен характеру и степени нарушенного обязательства. В удовлетворении встречных исковых требований о взыскании с СМ в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска пени большем размере следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования СМ к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска о расторжении договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Расторгнуть договор № 11 аренды земельного участка с кадастровым номером *** от 14 февраля 2023 года, заключенный между муниципальным образованием город Благовещенск, от имени которого действует Комитет по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска, и СМ.

Встречные исковые требования Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска к СМ о взыскании задолженности по арендной плате, пени – удовлетворить частично.

Взыскать с СМ, *** года рождения (***) в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 11 от 14 февраля 2023 года за период с 3 февраля 2023 года по 2 февраля 2024 года в размере 17 161 600 рублей, пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору от 14 февраля 2023 года № 11 за период с 25 февраля 2023 года по 17 апреля 2023 года в размере 185 000 рублей.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований о взыскании с СМ в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору от 14 февраля 2023 года № 11 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме через Благовещенский городской суд Амурской области.

Судья О.В. Юрченко

Решение в окончательной форме изготовлено 5 мая 2023 года