Дело № 2а-3665/2023
64RS0043-01-2023-004190-58
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 октября 2023 года город Саратов
Волжский районный суд города Саратова в составе:
председательствующего судьи Михайловой А.А.,
при ведении протокола помощником судьи Швецовой А.А.,
с участием представителей административного истца ФИО1, ФИО2,
представителя административного ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО3,
представителя заинтересованного лица комитета по управлению имуществом города Саратова ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО5 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании незаконным постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 23 августа 2023 года № об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, возложении обязанности по предоставлению земельного участка в собственность и заключению договора купли-продажи,
установил:
ФИО5 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения заявленных требований просит признать незаконным постановление администрации муниципального образования «Город Саратов» от 23 августа 2023 года № об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым № площадью 341034 кв.м, расположенного по <адрес>, обязать административного ответчика в течение 10 дней с момента вынесения решения предоставить данный земельный участок ей в собственность без проведения торгов, и заключить договор купли-продажи данного земельного участка.
В обоснование требований ФИО5 указывает на то, что она является арендатором земельного участка с кадастровым № площадью 341034 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, о чем также указано в выписке из ЕГРН на данный земельный участок.
09 августа 2023 года ФИО5 обратилась в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении ей в собственность без проведения торгов вышеназванного земельного участка с приложением выписки из ЕГРН.
Оспариваемым постановлением от 23 августа 2023 года ФИО5 в предоставлении земельного участка было отказано со ссылкой на несоответствие целей использования земельного участка видам разрешенного использования для территориальной зоны ПТ-3.
Данное постановление административный истец считает незаконным, нарушающим ее права и законные интересы как арендодателя земельного участка в течение срока, превышающего три года, в связи с чем она имеет приоритетное право на предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов, изменение же территориальной зоны не влечет смену вида разрешенного использования земельного участка.
Административный истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представители административного истца ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, дав объяснения, аналогичные изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО3, а также представитель заинтересованного лица комитета по управлению имуществом города Саратова ФИО4 в судебном заседании ссылались на необоснованность предъявленных требований.
Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов, либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В силу статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
В соответствии с положениями статьи 123 Конституции Российской Федерации, статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. Обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо.
По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.
При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействия) не могут быть признаны незаконными.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ (пункт 6 статьи 27 Земельного кодекса), который устанавливает на федеральном уровне единые правила использования и оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них, направленные на создание условий для перехода земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам, привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс России.
Согласно пункту 1 статьи 10 указанного Закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.
Пунктом 1 статьи 78 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов.
Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункту 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть продан арендатору по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим арендатором заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что предусмотренный этими нормами специальный механизм приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения установлен законодателем для тех арендаторов, которые на протяжении длительного срока (более трех лет) надлежаще используют без нарушений земельного законодательства предоставленные им земельные участки, в целях их дальнейшего использования для сельскохозяйственного производства.Рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности соответствия арендатора установленным требованиям, в том числе и в части использования каждого участка в целях сельскохозяйственного производства и возможности использовать участок в этих целях в дальнейшем.
Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене для лиц, непосредственно не осуществляющих сельскохозяйственную деятельность и у которых нет намерения использовать участки в дальнейшем для данного вида деятельности (либо появился нормативный акт, устанавливающий невозможность использования участков по данному виду), что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.
Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 7).
В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в том числе к жилым зонам и зонам сельскохозяйственного использования (пункт 1 статьи 85 Земельного кодекса).
Как указано в пункте 2 статьи 85 Земельного кодекса, градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).
Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах представляют собой земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемые в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса).
Статьей 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон N 172-ФЗ) предусмотрено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, указанных в данной норме.
К числу таких исключительных случаев, допускающих перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию пунктом 3 части 1 статьи 7 Закона N 172-ФЗ отнесено установление или изменение черты населенных пунктов.
В силу части 1 статьи 8 Закона N 172-ФЗ установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 09 октября 2009 года между комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО6 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым № площадью 341034 кв.м, расположенного по <адрес>.
В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 04 марта 2010 года, заключенным между ФИО6 и ФИО5, последней было уступлено право аренды вышеназванного земельного участка.
Согласно выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым № площадью 341034 кв.м, расположенный по <адрес>, имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», также в данной выписке содержатся сведения о его обременении в виде права аренды на него.
В соответствии с генеральным планом и ПЗЗ муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 25 июля 2019 года № 54-397, спорный земельный участок включен в границы населенного пункта и отнесены к территориальным зонам ПТ-3 (зона возможного развития объектов жилого назначения).
В территориальных зонах застройки объектов жилого назначения не предусмотрен такой вид разрешенного использования как сельскохозяйственное производство, ввиду чего испрашиваемые земельные участки в силу прямого указания закона (пункт 11 статьи 85 Земельного кодекса) не могут быть использованы в целях сельскохозяйственного производства.
В пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, отражен правовой подход, согласно которому предназначенный для сельскохозяйственного производства земельный участок в составе земель населенных пунктов не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса после изменения правилами землепользования и застройки его разрешенного использования, не предусматривающего сельскохозяйственное производство.
Поскольку на момент рассмотрения спора в суде принят нормативный правовой акт, в силу которого спорный земельный участок переведен в категорию населенных пунктов и отнесены к зонам развития объектов жилого назначения,, которые не предназначены для ведения сельскохозяйственного производства, данные участки не подлежат передаче в собственность в льготном порядке без торгов по основаниям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и Закона N 101-ФЗ.
Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями права на приобретение в собственность земельных участков, отнесенных к землям населенного пункта, по правилам подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и Закона N 101-ФЗ, которые не регулируют оборот земель населенных пунктов, в обход установленных земельным законодательством процедур предоставления в собственность земельных участков, относящихся к категории населенных пунктов, что является недопустимым.
Довод административного истца о том, что в отношении спорного земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости не внесены сведения в соответствии с генеральным планом и ПЗЗ муниципального образования «Город Саратов», не может служить основанием для продажи данного участка в специальном льготном порядке.
Кроме того, следует отметить, что законодатель закрепил механизм обеспечения защиты прав на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать и использовали предоставленные им земельные участки. Данный механизм преследует цели появления класса эффективных собственников сельскохозяйственных земель, сохранения устойчивого землепользования и более бережного отношения к земле как к природному ресурсу, используемому в качестве средства производства в сельском хозяйстве.
Между тем согласно представленному в материалы дела акту обследования территории земельного участка с кадастровым № площадью 341034 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> следует, что данном участке отсутствуют объекты капитального строительства, произрастает кустарник, участок полностью покрыт многолетней сорной растительностью, при этом материалах дела не имеется документов, подтверждающих использование административным истцом участка для сельскохозяйственного производства. Как пояснили представители административного истца, ФИО5 только рассматриваются инвестиционные проекты, связанные с растениеводством на данном земельном участке, что не подтверждает использование земельного участка для сельскохозяйственного производства в течение установленного законом срока.
На основании изложенного, оценив относимость, допустимость, достоверность представленных доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, исследовав представленные доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления ФИО5 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании незаконным постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 23 августа 2023 года № об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, возложении обязанности по предоставлению земельного участка в собственность и заключению договора купли-продажи - отказать.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд города Саратова в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме – 07 ноября 2023 года.
Судья А.А. Михайлова