Дело №2-2821/2025

УИД 778RS0020-01-2023-001687-94

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 мая 2025 года г. Санкт-Петербург

Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Якименко М.Н.,

при секретаре Князевой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка,

выслушав представителей истца ФИО2 – ФИО8, ФИО6 представителя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга –ФИО7, изучив материалы дела, суд,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга в котором просил обязать ответчика внести изменения в пункты 1.2 и 1.3. договора от 26.09.2014 года № 0 аренды земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ..., площадью 1599 кв.м., изложив его в следующей редакции: п.1.2 Участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства; п. 1.3. Участок относится к землям населенных пунктов.

Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 04.12.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04.06.2024, в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 16.12.2024 решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 04.12.2023 и апелляционное определение от 04.06.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в суд представителей.

Представители истца ФИО2 в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представитель ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО7 в судебное заседание явилися, против удовлетворения исковых требований возражал, по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

При таком положении суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела 26.09.2014 между Комитетом по управлению городским имуществом (Арендодатель) и ПК «Шушары» (Арендатор) заключен договор № 0 аренды земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ..., площадью 1599 кв.м.

В соответствии с п. 1.2 Договора участок предоставляется для сельскохозяйственного использования. Приведенное описание целей использования Участка является окончательным. Изменение целей не допускается.

Участок относится к землям населенных пунктов. Вид разрешенного использования Участка в соответствии со сведениями, указанными в прилагаемом к Договору кадастровом паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемой частью Договора: Для сельскохозяйственного использования. Изменение вида разрешенного использования Участка допускается исключительно с согласия арендодателя (п. 1.3 Договора).

Указанный договор зарегистрирован 30.12.2014.

25.07.2017 между ПК «Шушары (Арендатор) и ФИО9 (Новый Арендатор) заключен договор №№ 0 перенайма земельного участка, согласно которому Арендатор передает Новому Арендатору свои права и обязанности по договору от 26.09.2014 № 0 аренды земельного участка. Цели аренды — для сельскохозяйственного использования, изменение целей аренды либо вида разрешённого функционального использования земельного участка производится по согласованию с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (п. 1.6 Договора). Договор зарегистрирован 25.07.2017.

В соответствии с Картой градостроительного зонирования, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (с изменениями, внесенными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.07.2017 № 550), участок, по адресу: ..., площадью 1599 кв.м. расположен в территориальной зоне Т1Ж2-2 - жилая зона индивидуальных отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.

Поскольку территория на которой расположен спорный участок стала относиться к территориальной зоне Т1Ж3-2 жилой зоне индивидуальных отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров ФИО2 обратился в Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлением о внесении изменений в п.п 1.2,. 1.3 Договора аренды, с указанием цели предоставления участка – для индивидуального жилищного строительства, отнесения участка у землям населенных пунктов.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга письмом от 10.03.2021 указало на отсутствие оснований для внесения изменения в договор аренды, поскольку изменение территориальной зоны в границах которой расположен спорный участок, не влечет за собой необходимость изменения вида разрешенного использования участка, на котором отсутствуют объекты капитального строительства.

Согласно заключенным сторонами договорам аренды, разрешенное использование спорного земельного участка - для сельскохозяйственного использования.

Истцу на основании письма Комитета имущественных отношений г. Санкт-Петербурга № 0 от 10.03.2021 предложено расторгнуть договор и обратиться в Комитет имущественных отношений с заявлением о предоставлении участка для индивидуального жилищного строительства с комплектом документов.

В соответствии с подпунктом 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину, этому гражданину по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу данной нормы право на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено не любому арендатору участка, а только лицу, которое надлежащим образом использовало эти земли в период аренды, что на протяжении длительного срока (более трех лет).

В пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 декабря 2020 г., отражен правовой подход, согласно которому предназначенный для сельскохозяйственного производства земельный участок в составе земель населенных пунктов не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации после изменения правилами землепользования и застройки его разрешенного использования, не предусматривающего сельскохозяйственное производство.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенноеиспользование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов.

Исходя из названных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по их применению следует, что истец вправе использовать и далее земельный участок для сельскохозяйственных целей, однако в связи с изменением территориальной зоны лишен возможности приобретения его в собственность без проведения торгов, в связи с чем, заслуживают внимание доводы жалобы заявителя о существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в результате которых истец, добросовестно более трех лет эксплуатирующий земельный участок по его назначению лишился возможности приобретения его без проведения торгов.

Согласно пункту 1.3 Договора аренды от 26.09.2014 № № 0 между Комитетом по управлению городским имуществом (Арендодатель) и ПК «Шушары», изменение вида разрешенного использования Участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

Согласно п. 1.6 договора от 25.07.2017 №№ 0 перенайма земельного участка между ПК «Шушары» и ФИО10 изменение целей аренды либо вида разрешённого функционального использования земельного участка производится по согласованию с Комитетом имущественных отношений ... (п. 1.6 Договора

В силу буквального толкования договора в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, аренды и п. 1.6 договора перенайма земельного участка предусмотрена возможность изменения вида разрешенного использования арендованного истцом земельного участка с согласия ответчика.

При этом воля истица, как арендатора, не противоречит использование земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга в актуальной редакции и направлена на приведение условий договора в соответствие с действующими Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства г. Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524.

Указывая, что воля арендатора на изменение вида разрешенного использования земельного участка не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка, суд не указал, каким образом внесение изменений в заключенный между сторонами договор в части вида разрешенного использования в соответствии Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга нарушает или ограничивает права собственника земельного участка, исходя из того, что Правила землепользования и застройки Санкт - Петербурга подлежат исполнению всеми собственниками земельных участков.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В исковом заявлении ФИО2 указывает на то, что в связи с действиями ответчика в него утрачивается право на приобретение земельного участка без проведения торгов

Действительно, письмом Комитета имущественных отношений г. Санкт-Петербурга № 0 от 10.03.2021 отказано во внесении изменения в договор аренды по тем основаниям, что на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства, поскольку такие объекты не могут быть построены на землях сельскохозяйственного назначения, а иное является основанием для расторжения договора аренды, а не его изменения ФИО2 предложено расторгнуть договор и обратиться в Комитет имущественных отношений с заявлением о предоставлении участка для индивидуального жилищного строительства с комплектом документов.

При этом, в ходе рассмотрения спора представитель ответчика пояснил, что пакет данных документов не мог быть представлен истцом в рамках рассмотрения заявления об изменении условий договора перенайма земельного участка в части вида разрешенного использования.

Указанное свидетельствует о нарушении прав ФИО2, в связи с чем имеются основания предусмотренные статьями 450 и 451 ГК РФ для внесения изменений в договор аренды земельного участка.

Таким образом, исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга внести изменения в пункты 1.2 и 1.3 Договора аренды № 0 от 26.09.2014 земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ... изложив его в следующей редакции:

«п.1.2 Участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства;

п. 1.3. Участок относится к землям населенных пунктов».

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 10.09.2025