№ 2-2589/2023
64RS0047-01-2023-002500-66
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 декабря 2023 г. г. Саратов
Октябрьский районный суд города Саратова в составе:
председательствующего судьи Лавровой И.В.,
при секретаре Шубиной С.В.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,
представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» по доверенности ФИО3,
представителя третьего лица администрации Октябрьского муниципального района г. Саратова ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом города Саратова, о взыскании выкупной стоимости жилого помещения,
установил:
Истец обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитету по управлению имуществом города Саратова об изъятии путем выкупа в муниципальную собственность жилого помещения. Свои требования мотивировала тем, что, является собственником <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от 16 августа 2012 года. Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 01.11.2019 года №339-р многоквартирный дом, расположенный по адресу <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам помещений многоквартирного дома поручено произвести отселение из занимаемых помещений в течение пяти месяцев со дня его издании, а также в срок до 04.10.2021 года произвести снос дома. Срок сноса данного дома истек, администрацией города и района решения об изъятии земельного участка не принималось. Учитывая изложенное, просила взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет казны муниципального образования «Город Саратов» денежные средства в счет выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> в размере 2 449 091 руб. 30 коп.
В судебном заседании представитель ФИО1, её представитель ФИО2 поддержали исковые требования в полном объеме, просили удовлетворить.
Представитель ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, по доводам, изложенным в возражении на исковое заявление, которое приобщено к материалам дела.
Представитель третьего лица администрации Октябрьского муниципального района г. Саратова ФИО4, полагала, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.
Во исполнение данной нормы Правительством РФ принято постановление от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (п. 2 Положения).
В соответствии с п. 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Кроме того, из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником двухкомнатной квартиры площадью 34,7 кв.м., расположенной по адресу <адрес> (л.д. 19)
В соответствии с распоряжением администрации МО «Город Саратов» от 01 ноября 2019 г. №339-р. многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 45).
В областную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда указанный жилой дом не включен, поскольку в рамках региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда будут расселяться многоквартирные дома, признанные до 01 января 2017 г. в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.
Поскольку в настоящий момент в указанном помещении проживать невозможно, истец полагает, что ответчик обязан выплатить ей выкупную цену за данное жилое помещение, что послужило основанием для подачи настоящего иска.
В ходе судебного разбирательства по ходатайству стороны ответчика в целях определения реальной рыночной стоимости аварийного жилья судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «РусЭксперт».
Согласно выводам заключения эксперта № от 15 ноября 2023 года выкупная стоимость жилого помещения – <адрес> на момент проведения экспертизы составляет 2 194 000 руб., из которых 1 440 000 руб. – рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу <адрес> с учетом доли в праве собственности на общее имущество, включая долю в праве собственности на земельный участок, расположенный под домом; 54 882 руб. – величина затрат аренды на подобный объект на период подбора нового объекта (4 мес.); 9 333 руб. - стоимость услуг риэлтора по подбору квартиры с целью ее аренды; 36 667 руб. – стоимость услуг риэлтора по подбору квартиры с целью ее приобретения; 2000 руб. – размер пошлины за государственную регистрацию права собственности на жилое помещение; 1 780 руб. – величина затрат, связанных с переездом, (всего 104 000 руб. – убытки, причиняемые в результате изъятия для государственных нужд); компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 650 000 руб.
Экспертное заключение ООО «РусЭксперт» суд считает правильным, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. Эксперт предупрежден об ответственности задачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ. Вышеуказанное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.
В судебном заседании эксперт ФИО6 дал подробные показания по поводу методики произведенного расчёта. Указал, что кадастровая стоимость жилого помещения оценивает усредненный показатель стоимости объектов недвижимости в конкретном кадастровом квартале, в связи с чем при производстве расчетов необходимо учитывать особенности конкретного жилого помещения и жилого дома в котором оно расположено, поэтому кадастровая стоимость объекта может отличаться от рыночной стоимости объекта как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.
В силу ст. 123 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.
Стороне истца разъяснялось право на представление доказательств, в подтверждении иного размера выкупной цены, нежели установленного по указанному заключению эксперта. Ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы не заявлено.
Оценив установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании установлено нарушение жилищных прав истца, поскольку несмотря на то, что 01.11.2019 года спорный многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу до 04.10.2021 года, до настоящего времени многоквартирный дом не расселен, меры к изъятию жилого помещения, принадлежащего истцу, администрацией муниципального образования «Город Саратов» не предпринимаются, вопрос о возмещении истцу стоимости жилого помещения не разрешен. Решая вопрос о размере возмещения за жилое помещение, суд полагает возможным руководствоваться выводами заключения судебной экспертизы ООО «РусЭксперт», которое оценено судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ наряду с другими представленными по делу доказательствами, не доверять выводам эксперта оснований не имеется, в связи с чем приходит к выводу о взыскании выкупной цены спорного жилого помещения в аварийном многоквартирном доме с администрации муниципального образования «Город Саратов», как с органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка для нужд муниципального образования «Город Саратов» в пользу истца в размере 2 194 000 руб. 00 коп.
При таких обстоятельствах, в требованиях ФИО1 к Комитету по управлению имуществом города Саратова о взыскании выкупной стоимости жилого помещения следует отказать.
Принимая решение о взыскании с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу истца выкупной цены за жилое помещение, руководствуясь приведенными положениями закона, суд исходит из того, что администрацией муниципального образования «Город Саратов» длительное время не предпринимались меры, установленные ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, а также меры по включению аварийного многоквартирного дома, в котором находится принадлежащее истцу жилое помещения, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.
Вопреки доводам ответчика о несоблюдении установленной законом предварительной процедуры, предшествующей разрешению вопроса о выкупе жилого помещения, совершение ответчиком указанных действий не зависит от права истца на получение выкупной стоимости жилого помещения, признанного в установленном законом порядке аварийном, поскольку проживание в указанном доме создает реальную опасность для жизни и здоровья граждан, в том числе истца. Из материалов дела следует, что пользование жилым помещением невозможно.
В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение за истцом и возникновение права на помещение у иного лица.
Поскольку право собственности истца подлежит прекращению, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца на жилое помещение.
Согласно ч.1 ст.98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, и другие признанные судом необходимыми расходы.
Судебные расходы подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Требования истца удовлетворены на 89,58%
Истцом при подачи иска была оплачена государственная пошлина в размере 20 444 руб., что подтверждается чек-ордером от 24.07.2023 г. (л.д. 50), соответствует под. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, в связи с чем указанные расходы истца подлежат взысканию в ее пользу с администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны МО «Город Саратов» пропорционально удовлетворенной части иска в размере 18 313 руб. 74 коп.
Кроме того по делу ООО «РусЭксперт» проведена оценочная судебная экспертиза, стоимость которой составила 59 635 руб. Оплата экспертизы сторонами не произведена. Следовательно в пользу экспертного учреждения подлежат взысканию денежные средства по оплате судебной экспертизы в размере 53 421 руб., с истца – 6 214 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН <***>) за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в счет выкупной цены жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> в размере 2 194 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 313 руб. 74 коп.
После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанной выкупной цены за жилое помещение прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Комитету по управлению имуществом города Саратова о взыскании денежных средств в счёт выкупной стоимости жилого помещения – отказать.
Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу общества с ограниченной ответственностью «РусЭксперт» (ИНН <***>) расходы по проведению экспертизы в размере 53 421 руб.
Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «РусЭксперт» (ИНН <***>) расходы по проведению экспертизы в размере 6 214 руб.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем принесения апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд города Саратова.
Решение судом в окончательной форме принято 19 декабря 2023 года.
Судья И.В. Лаврова