Решение по делу № 2-2591/2024 от 21.05.2025 - о расторжении дополнительного соглашения, признании обязательства исполненным.

Дело № 2-58/2025

24RS0010-01-2023-007790-90

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 апреля 2025 года г. Красноярск

Свердловский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Грудиной Ю.Ю.

при секретаре Бережновой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «КрасИнженерПроект» к ФИО1 о взыскании денежных средств,

по встречному иску ФИО1 к ООО «КрасИнженерПроект» о расторжении дополнительного соглашения, признании обязательства исполненным,

УСТАНОВИЛ:

ООО «КрасИнженерПроект» обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу:

- сумму долга по договору участия в долевом строительстве в размере 103 500 руб.,

- неустойку за период с 11.05.2023 года по 20.12.2023 года в размере 8 542,20 руб.,

- расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 441 руб.,

- также просил произвести взыскание нестойки с 21.12.2023 года по день вынесения решения суда, и с даты вынесения решения суда по дату фактического его исполнения.

Требования мотивированы тем, что 27.08.2021 года между ООО «КрасИнженерПроект» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № К3-300, по условиям которого истец обязался в срок не позднее 30.06.2026 года передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру в жилом доме <адрес> стоимость которой на момент заключения договора составляла 3 443 100 руб.

По условиям договора (п.4.1) стороны определили, что цена договора является фиксированной и изменению не подлежит при условии уплаты цены договора участником долевого строительства в сроки, определенные в настоящем договоре.

При этом, истец ссылается на то, что цена договора может быть изменена после его заключения по дополнительному соглашению сторон в случаях:

- если фактическая общая площадь квартиры, определенная в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, будет отличаться от общей проектной площади квартиры, указанной в п. 3.2 настоящего договора на 1 кв.м. и более, как в большую, так и в меньшую сторону. При этом перерасчет цены договора производится по цене одного квадратного метра, рассчитанной путем деления цены договора, указанной в п. 4.1 настоящего договора на общую проектную площадь квартиры, указанную в п. 3.2 настоящего договора;

- стороны могут по обоюдному согласию (заключить дополнительное соглашение) изменить цену договора, пока объект долевого строительства еще не оплачен участниками долевого строительства.

Согласно п. 3.2 договора, фактическая общая площадь квартиры определяется после окончания строительства в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.

В соответствии с п. 5.3 договора, по окончании строительства застройщиком обеспечивается первичная техническая инвентаризация объекта. По результатам первичной технической инвентаризации определяется окончательная площадь объекта.

При изменении площади объекта, как в большую, так и в меньшую сторону, стороны договорились произвести перерасчет цены договора исходя из цены 1 кв.м. по договору в следующем порядке:

- в случае увеличения площади объекта по данным органа, проводящего техническую инвентаризацию, по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику дополнительные денежные средства в размере разницы площадей умноженное на цену 1 кв.м. по договору в срок не позднее 30 календарных дней с момента уведомления участника долевого строительства о проведении соответствующего обмера.

По завершению строительства дома, входящего в состав объекта капитального строительства «Многоэтажные жилые дома, инженерное обеспечение в 5 жилом квартале в <адрес> с трансформаторной подстанцией» в соответствии с действующим законодательством РФ и условиями договора, была проведена первичная техническая инвентаризация объекта долевого строительства (квартиры) с целью определения окончательной площади.

По данным первичной технической инвентаризации площадь объекта долевого строительства по договору изменилась в сторону увеличения на 1,5 кв.м. и, согласно условиям договора, между сторонами 10.11.2022 года было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве от 27.08.2021 года № К3-300, в соответствии с которым цена объекта изменилась и составляет 3 546 600 руб.

Согласно п. 3 дополнительного соглашения, участники долевого строительства обязуются уплатить денежные средства в размере 103 500 руб. застройщику в связи с увеличением площади объекта долевого строительства в срок до 10.05.2023 года. Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в Росреестре.

04.07.2023 года истец направил досудебную претензию в адрес ответчика с просьбой погасить имеющуюся задолженность в течение 10 календарных дней, которое до настоящего времени не исполнено.

21.05.2024 года ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО «КрасИнженерПроект» о признании договора недействительным.

Требования мотивированы тем, что 27.08.2021 года между ООО «КрасИнженерПроект» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № К3-300, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с использованием собственных и привлеченных сил и средств построить (создать) многоквартирный жилой дом с инженерным обеспечением, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать объект долевого строительства участнику, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и сроки, предусмотренные договором, и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 1.1).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено техническое описание жилого дома, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией. В частности: «ограждающие конструкции приняты ненесущие кирпичные с навесным вентилируемым фасадом».

В п. 3.2 договора приведены данные на квартиру, которая подлежала передаче ФИО1: № 300, этаж 11, площадь без балкона 46,8 кв.м., площадь балкона 10,4 кв.м., площадь балкона с учетом с учетом коэффициента 3,1 кв.м., общая площадь объекта включая площадь балкона с учетом коэффициента 49,9 кв.м.

Согласно п. 4.1 договора, цена договора может быть изменена после его заключения по дополнительному соглашению, в том числе, если фактическая общая площадь квартиры, определенная в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, будет отличаться от общей проектной площади квартиры на 1 кв.м. и более, как в большую, так и в меньшую сторону.

Вместе с тем, в силу п. 6.1.2 договора, обязанностью застройщика является передача объекта участнику долевого строительства в соответствии с проектной документацией и условиями данного договора.

Согласно акта приема-передачи квартиры от 16.12.2022 года, общая площадь без балкона указана 47,9 кв.м., площадь балкона 3,5 кв.м. На момент подписания акта приема-передачи замеры площади не производились, данные в акт внесены застройщиком в одностороннем порядке. ФИО1 13.09.2022 года было выдано уведомление о завершении строительства многоквартирного дома, об изменении площади объекта и необходимости внесения доплаты в размере 103 500 руб. в течение 30 календарных дней с момента получения данного уведомления.

10.11.2022 года ФИО1 явилась на объект по приглашению представителей застройщика, ей показали ее квартиру, в ходе осмотра были озвучены замечания по качеству, которые представитель застройщика записал и сообщил, что они будут устранены, а ФИО1 также необходимо спуститься в офис застройщика для оформления документов. В ходе общения с представителями застройщика выяснилось, что ключи от квартиры могут быть выданы при соблюдении одного из условий:

- участник долевого строительства вносит застройщику доплату за дополнительные квадратные метры;

- участник долевого строительства подписывает дополнительное соглашение с отсрочкой платежа и затем ему передают квартиру и он вносит денежные средства позже.

На момент подписания дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве, застройщик умолчал о причинах увеличения площади квартиры. Информация о внесенных застройщиком изменениях в проектную документацию, а именно, о замене внутриквартирных перегородок из кирпича на перегородки ПГП толщиной 80 мм не была размещена в единой информационной системе жилищного строительства.

На основании вышеизложенного, с учетом уточненного искового заявления, ФИО1 просит:

-признать обязательства ФИО1 по оплате стоимости объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № КЗ-300 от 27.08.2021 г. исполненным,

- расторгнуть дополнительное соглашение от 10.11.2022 года № 1 к договору участия в долевом строительстве от 27.08.2021 года № К3-300, подписанное между ООО «КрасИнженерПроект» и ФИО1;

- взыскать с ООО «КрасИнженерПроект» в свою пользу компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 25 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Представитель истца по первоначальному иску/представитель ответчика по встречному иску ООО «КрасИнженерПроект» - ФИО2, действующий на основании доверенности от 23.03.2023 года, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил исковые требования удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Ответчик по первоначальному иску/истец по встречному иску ФИО1 в судебном заседании встречные уточненные исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика по первоначальному иску/представитель истца по встречному иску ФИО3, действующий на основании доверенности от 02.08.2023 года, в судебном заседании встречные уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении, полагал, что первоначальные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 309 Гражданского кодекса Российской. Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Пункт 2 статьи 310 ГК РФ предусматривает, что одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Согласно частей 1, 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон №214-ФЗ, положения которого здесь и далее приводятся в редакции, действующей на 31.01.2022) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (основные характеристики жилого или нежилого помещения).

В силу ч.ч. 1, 3 ст. 8 вышеуказанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 Федерального закона №214-ФЗ.

Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

Пункт 1 статьи 10 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусматривает, что изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 12 данного Закона РФ если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков. Продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1-4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 данного Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что 27.08.2021 года ООО «КрасИнженерПроект» и ФИО1 заключили договор участия в долевом строительстве № К3-300.

Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с использованием собственных и привлеченных сил и средств построить (создать) многоквартирный жилой дом с инженерным обеспечением и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и сроки, предусмотренные договором, и принять объект долевого строительства в собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира) со строительным номером № 300, общей площадью, включая площадь лоджии с учетом коэффициента, 49,9 кв.м., из которых 46,8 кв. м - площадь квартиры без лоджии, 3,1 кв.м - площадь лоджии, расположенная на 11 этаже 26-этажного многоквартирного дома по адресу (строительный адрес): «Многоэтажные жилые дома, инженерное обеспечение в 5 жилом квартале в Свердловском районе г. Красноярска. Жилой дом № 3 с трансформаторной подстанцией». Фактическая общая площадь квартиры определяется по окончании строительства в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации (п. 1.2 и 3.2 договора).

Как следует из п. 3.4 договора, планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома - декабрь 2025 года; срок передачи объекта участнику - не позднее 30.06.2026 года; участник не возражает против возможного досрочного исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта и подтверждает, что готов принять досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта в срок, предложенный застройщиком.

В соответствии с п. 4.1 договора, цена договора составляет 3 443 100 руб. Цена договора может быть изменена после его заключения по дополнительному соглашению сторон в случаях: если фактическая общая площадь квартиры, определенная в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, будет отличаться от проектной площади квартиры, указанной в п. 3.2 настоящего договора, как в большую, так и в меньшую сторону. При этом перерасчет цены договора производится по цене одного квадратного метра, рассчитанной путем деления цены договора, указанной в п. 4.1. настоящего договора на общую проектную площадь квартиры, указанную в п. 3.2. настоящего договора; стороны могут по обоюдному согласию (заключив дополнительное соглашение) изменить цену договора, пока объект долевого строительства еще не оплачен участником долевого строительства.

Согласно п. 4.3 договора в случаях изменения цены договора в соответствии с п. 4.2 договора, стороны обязуются заключить дополнительное соглашение к договору в течение 10 дней с момента получения уведомления застройщика. Уплата соответствующей суммы участником долевого строительства либо возврат соответствующей суммы застройщиком производится в течение 30 дней с момента заключения дополнительного соглашения.

В соответствии с п. 4.8 договора обязанность участника долевого строительства по уплате цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет-эскроу.

Согласно п. 6.1.2 договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи оплаченный им в полном объеме объект не позднее срока, предусмотренного договором.

В силу п. 6.1.3 договора застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства в соответствии с проектной документацией и условиями договора.

На основании п. 6.2.1 договора застройщик вправе внести изменения в проект объекта долевого строительства.

Согласно п. 6.3.1 договора участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора в порядке и сроки, предусмотренные договором.

В пункте 9.7 договора указано, что участник долевого строительства до подписания договора ознакомлен с проектной декларацией на дом (включая все изменения и дополнения, имеющиеся на дату подписания договора).

Данный договор прошел государственную регистрацию 14.09.2021 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

ФИО1 внесла денежные средства в счет оплаты жилого помещения в размере 3 443 100 руб., что не оспаривается сторонами.

Распоряжением директора ООО «КрасИнженерПроект» от 11.05.2021 года постановлено утвердить внесенные изменения в рабочую документацию объекта капитального строительства, в том числе в части изменения конструкций перегородок (перегородки из ПГП толщиной 80мм).

Ответчиком представлено подтверждение соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ, утвержденной ООО «Сибстройэксперт» 25.07.2022, в котором, кроме прочего, указано на замену кирпичных перегородок на перегородки из ПГП.

23.08.2022 года <адрес> введен в эксплуатацию.

После сдачи дома в эксплуатацию истец направил в адрес ответчика уведомление об увеличении площади передаваемой квартиры 300 на 1,5 кв.м. и необходимости оплаты стоимости квартиры в соответствии с увеличенной площадью.

Согласно акту приема-передачи квартиры от 16.12.2022 года, застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства - квартиру № 300, расположенную на 11 этаже многоквартирного дома: общая (фактическая) площадь, с учетом площади балкона/лоджии с применением коэффициента – 51,4 кв.м., по адресу: <...>.

Согласно п. 2 данного акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства дает и подтверждает свое согласие на принятие квартиры со всеми внесенными в ходе строительства изменениями и дополнениями в проектную документацию (проектную декларацию) объекта долевого строительства, согласно условиям договора. Участник долевого строительства подтверждает, что обязательства застройщика исполнены в полном объеме (п. 4 акта приема-передачи квартиры).

Согласно результатам первичной технической инвентаризации объекта долевого строительства, общая (фактическая) площадь, с учетом площади балкона/лоджии с применением коэффициента, составляет 51,4 кв.м.

Площадь квартиры увеличилась за счет 1,5 кв.м. общей площади квартира.

10.11.2022 г. между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве № К3-300 от 27.08.2022 г., по условиям которого ФИО1 обязалась доплатить денежные средства в размере 103 500 рублей в связи с увеличением площади квартиры.

04.07.2023 года истец в адрес ФИО1 направил претензию с требованием в течение 10 календарных дней с момента получения претензии погасить имеющуюся задолженность в размере 103 500 руб. Данная претензия получена ответчиком 06.07.2023 года (согласно отчету отслеживания почтовой корреспонденции по номеру ШПИ № 66001290057756), однако оплата не последовала.

Первичная проектная декларация № 24-000946 размещена в ЕИСЖС 30.11.2020 года.

В соответствии с положительным заключением повторной государственной экспертизы от 27.07.2022 года, выполненной ООО «СибСтройЭксперт» установлено, что корректировкой проектной документации получившей положительное заключение экспертизы выполнены следующие изменения: внутриквартирные перегородки – из полнотелого и/или пустотелого кирпича толщиной 120 мм, перегородки ПГП 80 мм, о чем ФИО1 при заключении дополнительного соглашения 10.11.2022 года застройщиком не сообщалось.

Разделом 24 «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию» формы проектной декларации, утвержденной приказом Минстроя России от 04.04.2022 N 239/пр "Об утверждении формы проектной декларации" (в т.ч. в ранее действовавшей редакции от 20.12.2016 № 996/пр), предусмотрено отражение в проектной декларации информации о внесении изменений в проектную документацию с описанием таких изменений.

Поскольку в соответствии с п.2 ч.2 ст.3.1 Закона № 214-ФЗ на застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, возложена обязанность раскрывать проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, то изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений (ч. 4. ст.3.1 Закона № 214-ФЗ).

В силу ч.4 ст.19 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства (в т.ч. в проектной документации), фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно п.8 постановления Правительства РФ от 26.03.2019 N 319 "О единой информационной системе жилищного строительства" в закрытой части системы жилищного строительства размещается указанная в части 6.1, в пунктах 3 и 5 части 7.3 (проектная документация застройщика, включающая в себя все внесенные в нее изменения, и результаты инженерных изысканий) статьи 23.3 Закона № 214-ФЗ информация.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (ч.2 ст.21 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию. В свою очередь покупателю (участнику долевого строительства) должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, а подлежащий передаче ему объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации, действующей на момент заключения договора участия в долевом строительстве, если только с участником долевого строительства не было заключено дополнительное соглашение, касающееся данных изменений.

Поскольку законодатель допускает вносить изменения в проектную документацию (которая подлежит раскрытию в закрытой части ЕИСЖС), и такие изменения могут возникнуть в ходе строительства, то в соответствии со ст.4 Закона № 214-ФЗ предмет договора участия в долевом строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта. В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В разделе 24 проектной декларации (в редакции от 11.01.2022) содержится информация от 09.04.2021 о внесенных застройщиком в проектную документацию изменениях (раздел 4. Конструктивные и объемно-планировочные решения Подраздел 2. Объемно-планировочные решения), без конкретизации того, чем обусловлены такие изменения. При этом раздел 10.4(2) «О результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» содержит ссылку на Положительное заключение экспертизы № 24-2-1-1-0017-18 от 28.06.2018, в котором эти изменения отсутствуют.

По результатам проведенной экспертизы проектной документации от 27.07.2022 года застройщиком внесены изменения в проектную документацию, а именно: внутриквартирные перегородки из кирпича заменены на перегородки ПГП толщиной 80мм, исключены решения по устройству лифта грузоподъемностью 400 кг.

Однако, в последующих редакциях проектной декларации № 24-000946 от 13.05.2021, 29.07.2022, 12.08.2022, 31.10.2022 в разделе 24 «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию» проектной декларации отражена информация по изменениям проектной документации лишь частично (только в части количества лифтов). Обязанность по внесению в проектную декларацию изменений, касающихся сведений о проекте строительства в части замены материала внутриквартирных перегородок, повлекшей увеличение общей площади квартир, застройщиком не выполнена.

Таким образом, поскольку проектная декларация по своей природе является официальным документом, содержащим важную для целей правового регулирования информацию, и влекущим определенные последствия для застройщика, то отсутствие в разделе 24 «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию» проектной декларации информации о внесенных в ходе строительства в проектную документацию изменениях, влияющих на существенные характеристики конкретного объекта долевого строительства, влечёт нарушение прав участников долевого строительства на получение достоверной информации, на которую они рассчитывали при заключении договора участия в долевом строительстве.

Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу, что на дату заключения договора участия в долевом строительстве и впоследствии в ходе строительства МКД, а также при заключении дополнительного соглашения, до ФИО1 не доведена информация о внесенных застройщиком изменениях в проектную документацию, а именно о замене внутриквартирных перегородок из кирпича на перегородки ПГП толщиной 80 мм. При этом согласно пояснениям Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в редакциях проектной декларации № 24-000946 от 13.05.2021, 29.07.2022, 12.08.2022, 31.10.2022 в разделе 24 «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию» проектной декларации не отражена информация по изменениям проектной документации, касающихся сведений о проекте строительства в части замены материала внутриквартирных перегородок, повлекшей увеличение общей площади квартир.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что в результате внесения указанных изменений в проектную документацию изменилась площадь квартир в объекте строительства «Многоэтажные жилые дома, инженерное обеспечение в 5 жилом квартале в <адрес> с трансформаторной подстанцией».

С учетом объяснений ФИО1 о том, что ей не было сообщено о замене материала перегородок, и с учетом того, что согласно информации, указанной в договоре, проектной декларации, площадь квартиры составляет 49,9 кв.м., сведения об изменении внутриквартирных перегородок из кирпича на ПГП отсутствовали, также эта информация отсутствовала и в дополнительном соглашении, где площадь квартиры указана уже – 51,4 кв.м., в связи с чем, суд приходит к выводу о нарушении права потребителя ФИО1 на информацию.

ООО «КрасИнженерПроект» в нарушение ч.4 ст. 19, п.4 ч.2 ст.21 Федерального закона № 214-ФЗ не предоставило истцу при заключении дополнительного соглашения № 1 к Договору участия в долевом строительстве №№ от 25.01.2022 полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства в соответствии с проектной документацией, а именно информацию о том, что внутриквартирные перегородки из кирпича заменены на перегородки из ПГП толщиной 80 мм., в связи с чем, увеличилась площадь квартиры и ее стоимость, что влияет на существенные условия договора.

Определением Свердловского районного суда г. Красноярска от 29.08.2024 года по настоящему гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ППК «Роскадастр» (Восточно-Сибирский филиал).

Согласно заключению эксперта от 07.02.2025 года, выполненного ППК «Роскадастр» (Восточно-Сибирский филиал) для подготовки заключения по первому вопросу, поставленному на разрешение эксперта, производились расчета длины межкомнатных (внутриквартирных) перегородок на основании размеров, указанных в проектной документации (шифр 13-18) с учетом размеров конструктивных элементов здания (наружных стен из кирпича, толщиной 250 мм, монолитных железобетонных колонн, размером 500х500). Размеры квартиры показаны в планах типового этажа (8-11 этажи) блок-секции III-IV (секция 2): в разделе 3 «Архитектурные решения» графическая часть 13-18-1.2-АР, лист 7 (приложение 3), и в разделе 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения» подразделе 2 «Объемно-планировочные решения», графическая часть 13-18-1.2-КР2, лист 8 (приложение 4). Согласно представленной проектной документации, внутриквартирные перегородки толщиной 80 мм выполнены гипсовыми пазогребневыми плитами по ГОСТ 6428-2018 (приложение 5). Пазогребневая плита (ПГП) представляет собой лит прямоугольной формы с пазами и гребнями для соединения по опорным и стыковочным поверхностям. В исследуемой квартире имеется 4 перегородки из пазогребневых плит (ПГП), толщиной 80 мм, которые установлены:

- между жилой комнатой и спальней,

- между прихожей и кухней-нишей,

- между прихожей и санузлом,

- между прихожей и спальней. Между спальней и санузлом расположены вентиляционная шахта и перегородки из кирпича. Расчет осуществлялся на основании информации из графической части подраздела 2 «Объемно-планировочные решения» (13-18-1.2-КР2, лист 8) проектной документации (приложение 5). Ниже приведен фрагмент плана типового этажа (8-11) (13-18-1.2-КР2, лист 8) в границах расположения исследуемой квартиры: в продольных осях Д-И, в поперечных осях 5-7. В соответствии с вышеуказанной проектной документацией ширина внутриквартирных перегородок из плит ПГП составляет 80 мм, что также отражено на Плане типового этажа (8-11 этажи). Расчет длины внутриквартирных перегородок для удобства и наглядности производился в миллиметрах.

Расчет длины внутриквартирной перегородки между жилой комнатой и спальней, обозначенной № 1 на плане: 6520 (указанный на плане размер от наружной кирпичной стены до подъездной стены)-1490 (указанный на плане размер от подъездной стены до начала дверного проема)-1010 (указанный на плане размер дверного проема)-500 (размер колонны)-(500 (размер колонны)-(250 (толщина наружной кирпичной стены)+20 (толщина внутреннего штукатурного слоя по наружной кирпичной стене))=3020 мм.

Расчет длины внутриквартирной перегородки между прихожей и кухней-нишей, обозначенной № 2 на плане: 1490 (указанный на плане размер от подъездной стены до начала дверного проема) + 1010 (указанный на плане размер дверного проема) = 2500 мм.

Расчет длины внутриквартирной перегородки между прихожей и санузлом, обозначенной № 3 на плане: 2240 (указанный на плане размер от подъездной стены до вентиляционной шахты в санузле)+380 (представленный на плане размер вентиляционной шахты в санузле) – (120 (ширина внутриквартирной перегородки из кирпича между спальней и санузлом)+20 (толщина внутреннего штукатурного слоя по наружной кирпичной стене) х 2) = 2460 мм.

Расчет длины внутриквартирной перегородки между прихожей и спальней, обозначенной № 4 на плане: 4170 (указанный на плане размер между межквартирной стеной и внутриквартирной перегородкой в спальне)-1840 (указанный на плане размер между межквартирной стеной и внутриквартирной перегородкой в санузле)-(500 (размер колонны)-80 (размер внутриквартирной перегородки из плит ПГП между спальней и жилой комнатой) = 1910 мм.

Таким образом, на основании вышеуказанных данных произведен расчет общей длины всех четырех перегородок в квартире из плит ПГП, общая длина которых составляет – 9890 мм=3020+2500+2460+1910.

Расчет производился с учетом внутреннего штукатурного слоя на наружной кирпичной стене 20 мм, предусмотренного проектной документацией.

Сведения о толщине слоя внутренней отделки железобетонных стен и монолитных колонн в представленной проектной документации не содержатся, в связи с чем отделка этих конструктивных элементов при расчете длины перегородок не учитывались.

В результате проведенного исследования по вопросу № 1 установлено, что согласно проектной документации, в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, длина межкомнатных (внутриквартирных) перегородок из пазогребневых плит (ПГП), составляет 9890 мм (9,89м), ширина перегородок из пазогребневых плит (ПГП), составляет 80 мм. Согласно данным обследования, по состоянию на 24.10.2024 года, фактическая длина межкомнатных (внутриквартирных) перегородок из пазогребневых плит (ПГП) в квартире, составляет 9740 мм (9,74м), фактическая ширина перегородок из пазогребневых плит (ПГП), составляет 80 мм.

В результате проведенного исследования по вопросу 2 установлено, что вследствие замены межкомнатных (внутриквартирных) перегородок из кирпича, толщиной 120 мм, на пазогребневые плиты (ПГП), толщиной 80 мм, площадь квартиры изменится (увеличится) на 0,79 кв.м.

Разрешая исковые требования по существу, суд приходит к выводу, что на дату заключения договора до ФИО1 не доведена информация о внесенных застройщиком изменениях в проектную документацию, а именно о замене внутриквартирных перегородок из кирпича на перегородки ПГП толщиной 80 мм. Доказательств того, что данные изменения ООО «КрасИнженерПроект» были размещены в единой информационной системе жилищного строительства ответчиком ООО «КрасИнженерПроект» в ходе судебного разбирательства также не представлено.

Размер измененной площади и причины ее увеличения определены на основании экспертизы проведенной по определению суда. Из заключения эксперта следует, что большая часть увеличения площади квартиры вызвана именно заменой материала перегородок.

Оснований сомневаться в правильности выводов указанного заключения не имеется, так как оно соответствует требованиями действующего законодательства, подтверждает наличие измененной площади и причины ее изменения.

При этом распоряжение об изменении рабочей документации в части замены материала перегородок издано застройщиком 11.05.2021, задолго до заключения договора с ФИО1 27.08.2021 года. Таким образом, к 27.08.2021 года застройщик уже располагал либо должен был (как профессиональный участник оборота в сфере строительства) располагать информацией о том, что общая площадь квартиры гарантированно (или с очень высокой степенью вероятности, исходя из общих правил подсчета площади) изменится в сторону увеличения.

В связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности требований ФИО1 о расторжении Дополнительного соглашения от 10.11.2022 года № 1 к Договору участия в долевом строительстве от 27.08.2021 года № К3-300, заключенного между ФИО1 и ООО «КрасИнженерПроект».

ООО «КрасИнженерПроект» в нарушение ч.4 ст. 19, п.4 ч.2 ст.21 Федерального закона № 214-ФЗ не предоставило ответчику при заключении договора от 27.08.2021 года № К3-300 полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства в соответствии с проектной документацией, а именно информацию о том, что внутриквартирные перегородки из кирпича заменены на перегородки из ПГП толщиной 80 мм., в связи с чем увеличилась площадь квартиры и ее стоимость, что влияет на существенные условия договора.

При этом ООО «КрасИнженерПроект», как следует из содержания искового заявления, требует взыскать с ответчика договорную задолженность, то есть иск заявлен о понуждении к исполнению договора.

Поскольку в данном случае обязательство из договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами (а именно только застройщиком), в силу п. 2 ст. 310 ГК РФ право на одностороннее изменение его условий (в том числе о цене) может иметься у застройщика только при предоставлении такой возможности законом и в ограниченных законом пределах.

Одновременно с тем, поскольку объект долевого строительства приобретен истцом для личных нужд, применимы также п.п. 1, 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей: недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся, в том числе, условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права.

Вышеприведенные положения Федерального закона №214-ФЗ предусматривают во всех случаях в обязательном порядке указание в договоре долевого участия цены договора в виде конкретной и определенной (а не переменной, «плавающей») денежной суммы, поскольку, хоть цена договора согласно ст. 5 данного Федерального закона может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения на общую площадь, оба этих значения должны быть обязательно указаны в договоре в виде фиксированных величин. Поэтому независимо от того, обусловлено ли изменение цены изменением площади объекта долевого строительства, изменением материалов или любыми другими причинами, такое изменение будет считаться изменением обязательства участника долевого строительства.

По изложенным причинам ответчик не обосновал соблюдение со свой стороны одновременно и порядка, и условий для требования доплаты по договору, то есть не доказал наличие юридически значимого факта изменения условия договора в части его цены (денежную сумму, указанную в договоре до его изменения, участник долевого строительства оплатил, что застройщик не оспаривал). Ввиду изложенного, наличие задолженности по оплате цены договора застройщик также не доказал.

Принимая во внимание, что дополнительное соглашение в котором стороны предусмотрели увеличение цены договора/ стоимости объекта долевого строительства судом расторгнуто, следовательно цена Договора участия в долевом строительстве № К3-300 от 27.08.2021 года составляет первоначально определенный размер – 3 443 100 руб., которая истцом оплачена застройщику в полном объеме.

В связи с чем, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства, указанного в п. 3.2 договора участия в долевом строительстве от 27.08.2021 года № К-300 с ООО «КрасИнженерПроект» исполненными.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «КрасИнженерПроект» к ФИО1 о взыскании суммы долга по договору участия в долевом строительстве удовлетворению не подлежат, ввиду того, что когда истец согласовывал с ответчиком/потребителем условие о возможности корректировки цены договора и в большую, и в меньшую сторону, умолчал о том, что в действительности площадь квартиры гарантировано (или с крайне высокой долей вероятности) увеличится за счет произведенного утончения внутренних перегородок, чем нарушил право потребителя на информацию.

При таких обстоятельствах, независимо от иных вышеприведенных выводов о недоказанности оснований для удовлетворения иска, положения п. 1 ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п. 2 ст. 10 ГК РФ влекут необходимость отказа в удовлетворении требований застройщика о доплате за увеличение площади объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 года № 10 «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда», размер компенсации зависит от характера и объема причиненных истцу нравственных или физических страданий, степени вины ответчика в каждом конкретном случае, иных заслуживающих внимания обстоятельств, и не может быть поставлен в зависимость от размера удовлетворенного иска о возмещении материального вреда, убытков и других материальных требований. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Степень нравственных или физических страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств причинения морального вреда, индивидуальных особенностей потерпевшего и других конкретных обстоятельств, свидетельствующих о тяжести перенесенных им страданий.

Учитывая фактические обстоятельства дела, требования разумности и справедливости, суд полагает определить к взысканию размер компенсации морального вреда в сумме 5 000 руб.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в пользу истца в размере 2 500 руб. (5 000 руб. (компенсация морального вреда) х 50%).

При указанных обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца штраф в размере 2 500 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу расходы, пропорционально удовлетворенных требований.

Положениями ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле (пункт 13 Постановления).

В данном случае истцом заявлены к возмещению и подтверждены документально, расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей.

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд, руководствуясь вышеприведенными нормами права, и принимая во внимание, категорию и сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов – составление искового заявления, результат рассмотрения дела, полагает заявленные истцом к взысканию судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. подлежащими удовлетворению.

Разрешая заявление директора филиала ПКП «Роскадастр» - ФИО4 о взыскании судебных расходов по оплате услуг эксперта за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 60 328,55 руб., суд исходит из того, что экспертиза на основании определения Свердловского районного суда г. Красноярска от 29.08.2024 года, проведена ПКП «Роскадастр», расходы на ее проведения были возложены на ООО «КрасИнженерПроект», которые на момент рассмотрения дела оплачены частично в размере 30 000 рублей, при этом, ООО «КрасИнженерПроект» заявлено ходатайство о снижении расходов по оплате экспертизы. Суд находит данное ходатайство подлежащим удовлетворению, учитывая объем проведенной экспертизы, пояснения сторон о времени нахождения в квартире суд определяет трудоемкость в размере 75 чел/час, что в денежном выражении составит 44 142 рубля 84 копейки, учитывая оплаченные 30 000 рублей, с ООО «КрасИнженерПроект» необходимо взыскать 14 142 рубля 84 копейки.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований.

ФИО1 уплатила государственную пошлину в размере 300 руб., которая подлежит взысканию с ООО «КрасИнженерПроект» в пользу ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «КрасИнженерПроект» к ФИО1 о взыскании денежных средств, - отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к ООО «КрасИнженерПроект» о признании договора недействительным - удовлетворить.

Признать обязательства ФИО1 по оплате стоимости объекта долевого строительства, указанного в п. 3.2 договора участия в долевом строительстве от 27.08.2021 года № К-300 с ООО «КрасИнженерПроект» исполненными.

Расторгнуть дополнительное соглашение от 10.11.2022 года к договору участия в долевом строительстве от 27.08.2021 года № К-300 заключенное между ФИО1 и ООО «КрасИнженерПроект».

Взыскать с ООО «КрасИнженерПроект» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 25 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., штраф в размере 2 500 руб.

Взыскать с ООО «КрасИнженерПроект» в пользу ППК «Роскадастр» расходы по проведению экспертизы в размере 14 142 рубля 84 копейки.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда с подачей апелляционной жалобы через Свердловский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Ю.Ю. Грудина

Мотивированное решение изготовлено 21 мая 2025 года.

Председательствующий Ю.Ю. Грудина