Решение по делу № 2-3712/2023 от 19.09.2023

Мотивированное решение составлено 19.09.2023

2-3712/2023

66RS0006-01-2023-003301-77

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 12 сентября 2023 года

Орджоникидзевский районный суд города Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Павловой Н.С.

при секретаре Тимерхановой И.Н.

с участием представителя истца ФИО1, представителя третьего лица нотариуса ФИО2 - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ФИО5 просил взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 1500000 рублей, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами за период с 20.03.2023 по 25.06.2023 в размере 30205,48 рублей с продолжением начисления по день фактической уплаты долга, а также расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование требований указано, что между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи квартиры от 28.02.2023, зарегистрированный в реестре нотариуса < № >. Договор купли-продажи квартиры был удостоверен нотариусом ФИО2. Согласно условиям договора купли-продажи квартиры истец и ответчик договорились, что ответчик передает в собственность истца следующее недвижимое имущество:

- 1/32 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: Свердловская область, < адрес >, кадастровый < № >, площадь 1240 кв.м.,

- 1/32 доли в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом по адресу: Свердловская область, < адрес >, кадастровый < № >, площадь 1199,7 кв.м., количество этажей -4, в том числе подземных -1.

Указанное недвижимое имущество принадлежит ответчику после смерти её матери - Б.Н.А. на основании свидетельств о праве на наследство по закону, выданных 04.04.2022, удостоверенных ФИО3, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа ФИО2.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества составила 1 500 000 руб., из которого доля на земельный участок продана за 500000 руб., доля на многоквартирный дом продана за 1 000 000 руб. Также в соответствии с пунктом 3 договора денежные средства в размере 1500000 руб. уплачены в полном объеме ответчику до подписания договора купли-продажи квартиры.

В соответствии с п. 21 договора купли-продажи право собственности на недвижимое имущество переходит от Продавца к Покупателю в момент внесения записи в ЕГРН о переходе права собственности на недвижимое имущество к Покупателю.

03.03.2023 Управлением Росреестра по Свердловской области было вынесено уведомление о приостановке государственной регистрации права < № > в связи с:

- лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и/или не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости, в соответствии с п.1. ч.1 ст.26 Закона о регистрации,

- ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято, в соответствии с п.11 ч.1 ст.26 Закона о регистрации.

Управлением Росреестра по Свердловской области было сообщено, что в ходе правовой экспертизы представленных документов установлено, что имеется заявление < № > о снятии с учета и прекращения права общей долевой собственности на здание с КН < № >, расположенное по адресу: < адрес >. К заявлению приложено апелляционное определение Свердловского областного суда от 14.05.2014 по делу №33-5308/2014, которым решение Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 08.10.2013 изменено в части срока сноса дома < адрес >, указано на обязанность по сносу самовольно возведенного капитального строительства по < адрес > в 30-дневный срок со дня истечения указанного в данном решении срока для приведения объекта в соответствие с установленными нормами и правилами. В остальной части решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 08.10.2013 оставлено без изменения. Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 08.10.2013 по делу №2-110/2013, вступившим в законную силу 14.05.2014, объект капитального строительства, расположенный по < адрес >, признан многоквартирным домом. Государственная регистрация права на объект по < адрес > за Б.Н.А. признана недействительной. Запрещено Б.Н.А. эксплуатацию объекта капитального строительства по < адрес >, предписано освободить указанный объект в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. Возложена обязанность на долевых собственников, в случае не привидения указанного объекта в соответствие с действующими градостроительными правилами и нормами, снести самовольно построенный капитальный объекта расположенный по адресу: < адрес >. Сведения о привидении в соответствие с градостроительными нормами и правилами указанного здания отсутствуют.

Таким образом, ФИО5, являющаяся наследником Б.Н.А., не вправе распоряжаться долей в праве общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: < адрес >. Согласно ст. 1, п.4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения. В результате чего осуществить государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на земельный участок с КН < № > без одновременной государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на многоквартирный дом с КН < № > не представляется возможным.

В виду того, что указанные обстоятельства устранены не были Управлением Росреестра по Свердловской области было отказано в государственной регистрации перехода права собственности в пользу истца. Истец просил вернуть денежные средства ФИО5, также направил претензию. Сразу после получения уведомления Росреестра и выявления причин приостановки регистрации, судебных актов, устанавливающих незаконность и нарушения в построенном многоквартирном доме, и необходимости его снести как самовольную постройку, нотариусом в адрес ответчика было направлено уведомление от 09.03.2023 о необходимости вернуть денежные средства истцу по договору купли-продажи и оформить расторжение договора у нотариуса. Между тем, денежные средства, полученные ответчиком ФИО5, истцу возвращены не были.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании 09.08.2023 пояснила, что факт заключения договора купли-продажи и получения денежных средств не оспаривает, об наличии обременений не знала, денежными средствами распорядилась, готова расторгнуть договор и возвращать по возможности денежные средства. Возражала относительно формулировки заявленных требований как неосновательное обогащение.

29.08.2023 в судебном заседании представитель истца ФИО1 уточнила исковые требования, с учетом уточнений просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 28.02.2023, зарегистрированный в реестре нотариуса < № >, заключенный между ФИО5 и ФИО4. Взыскать с ответчика в пользу истца 1 500000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 20.03.2023 по 25.06.2023 в размере 30205,48 рублей с продолжением начисления процентов за пользование чужими денежными средствами на указанную сумму долга по ставке согласно ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начиная с 26.06.2023 по день фактической уплаты долга, а также взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату госпошлины в размере 15851 рублей. Ответчик не возражал относительно принятия уточненного иска.

Определением суда от 29.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен нотариус г. Екатеринбурга ФИО2

В судебном заседании 12.09.2023 представитель истца ФИО1 уточненные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме. Пояснила, что ответчик денежные средства не возвращает, квартиру сдает в аренду, рассчитывает с этих сумм возвращать долг истцу.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Третье лицо нотариус ФИО2 представила письменный отзыв на иск, согласно которому 24.11.2021 её было заведено наследственное дело по заявлению о принятии наследства ФИО5 после Б.Н.А., умершей 04.09.2021. В состав наследства включена 1/32 (одна тридцать вторая) доля в праве обшей долевой собственности на недвижимое имущество, состоящее из здания и земельного участка, по адресу: Свердловская область, < адрес >, на которое выдано Свидетельство о праве на наследство по закону 04.04.2022 ФИО3, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа: город Екатеринбург ФИО2, зарегистрировано в реестре за < № >. Для выдачи свидетельства о праве на наследство но закону ФИО5 были предоставлены правоустанавливающие документы: на недвижимое имущество: Договор от 26.02.2012 удостоверено - П.Ф.Р., временно исполняющая обязанности нотариуса города Екатеринбурга Ф.О.В., номер в реестре нотариуса: < № >, Кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 15.03.2012 орган выдачи - СОГУП «Областной центр недвижимости». Соглашение о порядке пользования земельным участком от 05.03.2012. При подготовке документов были сделаны запросы в Росреестр по объектам недвижимого имущества, согласно которым ограничения прав и обременение объекта недвижимости в отношении наследуемого имущества зарегистрированы не были. В соответствии с действующим законодательном Российской Федерации в день выдачи свидетельства о праве на наследство по закону документы были направлены на регистрацию права собственности ФИО5, 05.04.2022 поступила Выписка из Единого государственного реестра недвижимости после государственной регистрации права собственности. В феврале 2023 года ФИО5 обратилась с просьбой удостоверить договор купли-продажи принадлежащего ей указанного недвижимого имущества. Продавец - ФИО5, Покупатель - ФИО4, гражданин Республики Таджикистан, имеющий вид на жительство в Российской Федерации. Были представлены следующие документы: Свидетельство о праве на наследство по закону от 04.04.2022, выданное ФИО3, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа: город Екатеринбург ФИО2, зарегистрировано в реестре за < № >, Выписка из Единого государственного реестре недвижимости, справка о зарегистрированных лицах, уведомление в Росреестр о предстоящей продаже доли, согласие супруги ФИО6. Продавец настаивала, что она собственник, её право собственности зарегистрировано и она имеет право распорядиться своим имуществом. При выдаче ей свидетельства о праве на наследство по закону, в отношении доли, принадлежащей наследодателю, также ограничения, обременения, аресты зарегистрированы не были. Неоднократно на этапе подготовки документов были сделаны запросы о наличии ограничения прав и обременение объекта недвижимости. У остальных сособственников был зарегистрирован запрет регистрации. По данным Росреестра ограничения, обременения, аресты в отношении доли, принадлежащей Продавцу, не зарегистрированы. В Выписке ЕГРП сведений и особых отметок о том, что дом подлежит сносу, аварийный, имеются решения суда не было. При подготовке и непосредственно перед сделкой неоднократно звонили в Росреестр, чтобы уточнить, нет ли ошибки в том, что в отношении доли Продавца ограничения, запреты регистрации отсутствуют. Ответили, что как есть, так и есть, основания для регистрации запретов отсутствуют. При приеме документов в работу был приглашен переводчик, чтобы убедиться, что Покупатель понимает значение своих действий. Покупатель был уведомлен об особенностях приобретаемого имущества, необходимости получения согласия остальных сособственников для регистрации граждан по месту жительства в жилом доме. Покупатель подтвердил, что владеет русским языком как устно, так и письменно. Согласно представленным документам и полученным сведениям из Росреестра, оснований для отказа в удостоверении не было, 28.02.2023 сделка была удостоверена. При удостоверении присутствовала риэлтор Р.М.Э,, которая сопровождала эту сделку. После прочтения Договора купли-продажи и согласования всех условий по сделке, Покупатель сразу передал денежные средства за отчуждаемое имущество -- 1 500 000 рублей Продавцу. В этот же день, 28.02.2023, нотариусом документы были переданы на регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, затем выставленная государственная пошлина была сразу оплачена. 01.03.2023 около 18-00 часов позвонили из Росреестра и сообщили о проблеме и наличии препятствующих документов, просили приостановить регистрацию. Нотариус незамедлительно позвонила Продавцу и Покупателю с целью сообщить о возникшей проблеме, дальнейшим отказом в регистрации и попросила прийти на расторжение договора и вернуть Покупателю денежные средства, тем самым привести стороны в первоначальное положение. Стороны изначально ответили, что согласны подойти на расторжение договора и Продавец готова вернуть уплаченные Покупателем денежные средства. 02.03.2023 связались по телефону с Продавцом и она сообщила, что денежных средств уже нет и стороны расторгать договор не намерены, так как всех все устраивает. Просили представить официальный отказ в регистрации, направленный нам Росреестром. 06.03.2023 сторонам письменно было сообщено о приостановке государственной регистрации перехода нрава собственности и дополнительно документы о приостановке были направлены по почте. В апреле 2023 года по устной просьбе сторон было подготовлено Соглашение о расторжении договора, но стороны не согласовали время и не подошли на подписание подготовленных документов. 05.06.2023 Росреестр направил Уведомление об отказе в государственной регистрации прав, о чем было сообщено сторонам и предложено подойти и получить Уведомление на руки. Сторонам неоднократно было предложено подойти на расторжение договора в любое удобное время, документы были подготовлены, направлялись уведомления по почте, сообщения по номерам телефона, оставленным Продавцом и Покупателем, а также совершены звонки и предложено подойти для подписания документов.

В судебном заседании представитель нотариуса ФИО2 - ФИО3, доводы письменных пояснений поддержала, дополнительно пояснила, что заключение соглашения о расторжении договора купли-продажи невозможно, поскольку продавец должна вернуть денежные средства, которые у неё отсутствуют.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, в том числе материалы гражданского дела № 2-110/2013, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на » соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт I). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю товара свободным от любых прав третьих лиц, дает покупателю право требовать уменьшение цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры от 28.02.2023, зарегистрированный в реестре нотариуса < № >. Договор купли-продажи квартиры удостоверен нотариусом ФИО2. Согласно условиям договора купли-продажи квартиры истец и ответчик договорились, что ответчик передает в собственность истца следующее недвижимое имущество: - 1/32 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: Свердловская область, < адрес >, кадастровый < № >, площадь 1240 кв.м., - 1/32 доли в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом по адресу: Свердловская область, < адрес >, кадастровый < № >, площадь 1199,7 кв.м., количество этажей -4, в том числе подземных -1.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества составила 1 500 000 руб., из которого доля на земельный участок продана за 500000 руб., доля на многоквартирный дом продана за 1 000 000 руб. В соответствии с пунктом 3 договора денежные средства в размере 1500000 руб. уплачены в полном объеме ответчику до подписания договора купли-продажи квартиры.

03.03.2023 Управлением Росреестра по Свердловской области вынесено уведомление о приостановке государственной регистрации права < № > в связи с тем, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и/или не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости, в соответствии с п.1. ч.1 ст.26 Закона о регистрации; ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято, в соответствии с п.11 ч.1 ст.26 Закона о регистрации.

05.06.2023 Управление Росреестра по Свердловской области направило нотариусу уведомление < № > отказе в государственной регистрации прав, сообщив, что в ходе правовой экспертизы представленных документов установлено, что имеется заявление < № > о снятии с учета и прекращения права общей долевой собственности на здание с КН < № >, расположенное по адресу: < адрес >. По данным документам решение о государственное регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 08.10.2013 по делу №2-110/2013 по иску Администрации г. Екатеринбурга к Б.А.В., Ф.А.В., Б.Н.А. и др. о сносе самовольной постройки, на основании которого на долевых собственников возложена обязанность в случае не приведения объекта капитального строительства, расположенного по < адрес >, в соответствие с действующими градостроительными правилами и нормами, снести самовольно построенный капитальный объект, не исполнено, сведения о привидении в соответствие с градостроительными нормами и правилами указанного здания отсутствуют.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 08.10.2013 по делу №2-110/2013, иск Администрации г. Екатеринбурга к Б.А.В., Ф.А.В., Б.Н.А. и др. о сносе самовольной постройки удовлетворен, объект капитального строительства, расположенный по < адрес >, признан многоквартирным домом. Государственная регистрация права на объект по < адрес > за Б.Н.А. и иными лицами признана недействительной. Запрещено Б.Н.А. и иным лицам эксплуатация объекта капитального строительства по < адрес >, предписано освободить указанный объект в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. Возложена обязанность на долевых собственников, в случае не привидения указанного объекта в соответствие с действующими градостроительными правилами и нормами, снести самовольно построенный капитальный объекта расположенный по адресу: < адрес >.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.05.2014 по делу №33-5308/2014, решение Орджоникидзевского районного суда города Екатеринбурга от 08.10.2013 изменено в части срока сноса дома < адрес >, указано на обязанность по сносу самовольно возведенного капитального строительства по < адрес > в 30-дневный срок со дня истечения указанного в данном решении срока для приведения объекта в соответствие с установленными нормами и правилами. В остальной части решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 08.10.2013 оставлено без изменения.

Согласно информации Департамента Архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений от 29.08.2023, предоставленной по запросу суда, решение Орджоникидзевского суда г. Екатеринбурга от 08.10.2013 по иску Администрации г. Екатеринбурга к Б.А.В., Ф.А.В., Б.Н.А. и др. о сносе самовольной постройки – многоквартирного жилого дома по < адрес > (дело 2-110/2013), в настоящее время фактически не исполнено, спорный объект продолжает эксплуатироваться гражданами в качестве многоквартирного дома.

Оценив представленные сторонами доказательства, учитывая отсутствие у истца возможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру, распоряжаться квартирой в соответствии с договором купли-продажи, на что покупатель ФИО4 был вправе рассчитывать при заключении договора, суд приходит к выводу о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 1500000 рублей.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с продолжением их начисления по дату фактического возврата долга.

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

По смыслу положений ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, основанием для взыскания процентов, предусмотренных этой статьей, является просрочка исполнения существующего денежного обязательства.

На дату подачи иска обязательство ответчика по возврату денежных средств не существовало, поскольку договор расторгнут только на основании данного решения. Оснований полагать, что ответчиком обязанность по выплате истцу суммы долга по вступлению судебного решения в законную силу не будет исполнена, в настоящее время у суда не имеется. При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, в том числе на будущее время, удовлетворению не подлежит. Истец не лишен возможности при неисполнении (ненадлежащем исполнении) ответчиком судебного акта, на основании которого у последнего возникает денежное обязательство, требовать в установленном законом порядке выплаты процентов.

Расходы истца на уплату государственной пошлины в размере 15537,15 рублей подлежат взысканию с ответчика на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исчисленные в соответствии с требованиями налогового законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 28.02.2023, зарегистрированный в реестре нотариуса < № >, заключенный между ФИО5 и ФИО4.

Взыскать со ФИО5 (паспорт < № >) в пользу ФИО4 (паспорт < № >, выдан 18.01.2016 ГенКосульством в Екатеринбурге) денежные средства в размере 1 500000 рублей, расходы на оплату госпошлины в размере 15537,15 рублей.

В удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Н.С. Павлова