УИД 67RS0006-01-2022-001874-49 Дело № 2-801/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Рославль 07 ноября 2022 года
Рославльский городской суд Смоленской области
в составе:
председательствующего судьи Мясищева И.Н.,
при секретаре Афонасьевой Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи № № от 20 мая 2022 года на земельный участок и по встречному уточнённому иску Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области к ФИО1 о внесении изменений в пункт 2.1 раздела 2 Договора купли-продажи земельного участка (заключаемого без проведения торгов) от 20 мая 2022 года № № и внесении изменений в расчёт цены – приложение № 2 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области указав, что 20 мая 2022 года между сторонами заключён договор купли-продажи земельного участка № № согласно которому истице в собственность передан земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 009 м?, расположенный по адресу: Смоленская область, <адрес> В соответствии с п.2.1 договора цена земельного участка составляет 2 114 рублей 47 копеек. 07 июня 2022 года с целью регистрации права собственности документы на земельный участок переданы в Межмуниципальный Рославльский отдел Управления Росреестра по Смоленской области. 28 июня 2022 года государственная регистрация права собственности на земельный участок приостановлена, в связи с подачей ответчиком заявления о прекращении государственной регистрация права собственности и возврате документов, поскольку выявлена техническая ошибка в расчёте цены земельного участка. На этом основании Администрация муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области уведомило ФИО1 о заключении дополнительного соглашения в части изменения цены земельного участка. Полагает, что поскольку договор купли-продажи земельного участка исполнен в связи с его фактической передачей и полной оплатой по цене определённой сторонами в договоре, у ответчика отсутствуют основания для изменения цены спорного земельного участка. Просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности земельного участка по договору купли-продажи от 20 мая 2022 года № №, заключённого между ФИО1 и Администрацией муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области.
Администрацией муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области в лице Главы данного муниципального образования ФИО2 подано встречное исковое заявление, в котором он просит признать технической ошибкой выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Смоленская область, <адрес> по договору купли-продажи от 20 мая 2022 года № №; признать данный договор недействительным в части выкупной стоимости в размере 2 114 рублей 47 копеек; установить новую выкупную стоимость земельного участка в размере 42 289 рублей 45 копеек; обязать ФИО1 произвести доплату в сумме 40 174 рубля 98 копеек. Впоследствии встречные исковые требования уточнил, окончательно просил: внести изменение в пункт 2.1 раздела 2 Договора купли-продажи земельного участка (заключаемого без проведения торгов) от 20 мая 2022 года № № установив, что цена земельного участка составляет 42 289 рублей 45 копеек; внести изменение в расчёт цены – приложение № 2 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора, установив в пункте 5, что цена земельного участка рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка 42 289 рублей 45 копеек и процентной ставки 100% и равна 42 289 рублей 45 копеек.
В судебном заседании ФИО1 участия не принимала, извещена надлежащим образом. Обеспечила явку своего представителя. Представила пояснения, из которых следует, что после заключения договора она его бегло прочитала, обратила внимание на цену земельного участка - 2 114 рублей 47 копеек, которая была оговорена сторонами ранее с предоставлением реквизитов на оплату и оплачена, обнаружила ошибку в номере своего паспорта, о чём сообщила ведущему специалисту Комитета имущественных и земельных отношений ФИО3, которая забрала у неё весь пакет документов и внесла исправления в договор и в акт приёма-передачи. Она повторно расписалась в договоре. Свой экземпляр договора она забрала у представителя ФИО4 сообщившего ей о том, что в государственной регистрации ей отказано в связи с подачей ответчиком заявления о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.
Представитель ФИО1 – ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, в удовлетворении уточнённых исковых требований возражал, пояснил, что договор купли-продажи заключён, цена за земельный участок прописана в договоре и оплачена, что подтверждается документально. Земельный участок передан его доверителю по акту приёма-передачи. Таким образом, все условия договора исполнены и изменению не подлежат.
Представитель ответчика - Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области ведущий специалист-юрист Комитета правового обеспечения Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области – ФИО5 в судебном заседании уточнённые встречные исковые требования поддержала, в удовлетворении исковых требований просила отказать, по основаниям, изложенным в возражениях на иск от 12 сентября 2022 года.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области - начальник Межмуниципального Рославльского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области ФИО6 в судебном заседании пояснил, что основанием для приостановления регистрации явилось заявление о прекращении государственной регистрации, представленное Администрацией муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области. Но, поскольку в представленных истицей документах имелось расхождение цены земельного участка, то регистратор и без подачи Администрацией соответствующего заявления была обязана обратить на это внимание и по собственной инициативе приостановить регистрацию перехода права собственности.
В силу ч. 4 ст. 167 ГПК Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела 20 мая 2022 года между Администрацией муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области и ФИО1 заключён договор купли–продажи земельного участка (заключаемого без проведения торгов) № № (далее договор) согласно которому ФИО1 передан в собственность земельный участок площадью 2 009 м? с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Смоленская область, <адрес>. В п.2.1 договора указана цена земельного участка – 2 114 рублей 47 копеек (л.д.11-12).
Расчёт цены земельного участка определён в приложении № 2 к договору, который является его неотъемлемой частью (п.2.2. договора).
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08 сентября 2022 года № № кадастровая стоимость земельного участка площадью 2 009 м? с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Смоленская область, <адрес> составляет 42 289 рублей 45 копеек (л.д.42-43).
Цена участка рассчитана истцом как произведение кадастровой стоимости земельного участка 42 289 рублей и процентной ставки 100% и выведен итог - 2 114 рублей 47 копеек (л.д.14).
Земельный участок передан ФИО1 в день заключения договора по акту приема-передачи (л.д.13).
ФИО1 произведена оплата по договору в сумме 2 114 рублей 47 копеек, что подтверждается квитанцией по операции от 23 мая 2022 года (л.д.18).
07 июня 2022 года истица обратилась в Управление Росреестра с заявлением о проведении государственной регистрации права договора купли-продажи земельного участка № №, заключенного сторонами 20 мая 2022 года.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 1 названного Федерального закона Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 указанного Закона порядок осуществления государственной регистрации прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
27 июня 2022 года в Управление Росреестра поступило заявление от Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области о приостановлении государственной регистрации и регистрация была приостановлена с вынесением уведомления от 28 июня 2022 года № № со ссылкой на п.41 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В силу п. 41 ч. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с настоящим Федеральным законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора.
В настоящем случае заявление о прекращении государственной регистрации поступило только от одной из сторон договора купли-продажи (Администрацией), что явилось самостоятельным правовым основанием для приостановления государственной регистрации.
Основанием для обращения Администрации с заявлением о прекращении государственной регистрации явилось допущенная техническая ошибка в расчёте цены земельного участка.
Одновременно с подачей заявления в регистрирующий орган Администрацией направлено в адрес истицы дополнительное соглашение к договору от 20 мая 2022 года в части исправления технической ошибки и доплаты в сумме 40 174 рубля 98 копеек.
16 августа 2022 года в адрес ФИО1 направлено письмо с предложением заключить дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка в срок до 01 сентября 2022 года и заключении нового договора купли-продажи земельного участка на сумму 42 289 рублей 45 копеек. Данным письмом разъяснён порядок расчёта стоимости земельного участка со ссылкой на закон (л.д.40-41).
Дополнительное соглашение ФИО1 подписано не было.
Как следует из показаний свидетеля ФИО9 она, является ведущим специалистом Комитета имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области, и занималась оформлением договора купли-продажи земельного участка № № заключённого между Администрацией муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области и ФИО1 У неё имеется <данные изъяты>. В период заключения данного договора у неё была сложная ситуация с обеспечением жизненно важных льготных лекарств для сына. В связи с чем, она не могла полностью сосредоточиться на работе, её внимание было ослаблено, и она допустила ошибку в указании цены земельного участка, а именно - вместо 42 289 рублей 45 копеек ошибочно выведена итоговая стоимость земельного участка – 2 114 рублей 47 копеек.
Распоряжением Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области от 12 сентября 2022 года № 294-р/адм создана комиссия по обследованию земельного участка с №, в ход которого установлено, что данный земельный участок обрабатывается и используется по целевому назначению – для ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно положениям п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч.1 ст.450 ГК РФ).
Закон предусматривает возможность изменения условий договора в трех случаях: а) при существенном нарушении договора другой стороной; б) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ); в) при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно ч. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Техническая ошибка – это описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, допущенная при оформлении или переоформлении юридически значимого документа.
Техническая ошибка исправляется самим уполномоченным органом в течение установленного законом срока после обнаружения этой ошибки по собственной инициативе либо по заявлению любого заинтересованного лица.
Согласно областному закону от 28 февраля 2013 года № 24-3 «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области и земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов, а также об установлении цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», постановлению Администрации Смоленской области от 08 апреля 2013 года № 261 «Об установлении процентной ставки кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Смоленской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» цена земельного участка определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и процентной ставки кадастровой стоимости земельного участка.
На основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, суд исходит из того, что цена имущества является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.
Вместе с тем, в рассматриваемом случае цена недвижимости – земельного участка, указанная в договоре купли-продажи земельного участка (заключаемого без проведения торгов) № №, заключённого 20 мая 2022 года между Администрацией муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области и ФИО1 носит явно недостоверный характер.
Суд полагает, что, данное обстоятельство следует рассматривать как техническую ошибку, вследствие чего, у сторон договора, имеется возможность, не разрушая сделку, исправить допущенную ошибку, изменив условие договора о цене земельного участка в соответствии с утвержденными законом правилами определения цены земельного участка.
Процессуальное законодательство, конкретизирующее положения статьи 46 Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.
Наличие технической ошибки в договоре купли-продажи земельного участка само по себе не свидетельствует о нарушении гражданских прав и охраняемых законом интересов истца.
Установив указанные обстоятельства, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 об обязании Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи № 38 от 20 мая 2022 года на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Смоленская область, <адрес>
Уточнённые исковые требования Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области к ФИО1 о внесении изменений в пункт 2.1 раздела 2 Договора купли-продажи земельного участка (заключаемого без проведения торгов) от 20 мая 2022 года № 38, и внесении изменений в расчёт цены – приложение № 2 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора, суд полагает подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
Решил:
В удовлетворении искового требования ФИО1 к Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи № № от 20 мая 2022 года на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Смоленская область, <адрес>, отказать.
Уточнённые встречные исковые требования Администрации муниципального образования «Рославльский район» Смоленской области к ФИО1 о внесении изменений в пункт 2.1 раздела 2 Договора купли-продажи земельного участка (заключаемого без проведения торгов) от 20 мая 2022 года № 38, и внесении изменений в расчёт цены – приложение № 2 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора удовлетворить.
Внести изменение в пункт 2.1 раздела 2 Договора купли-продажи земельного участка (заключаемого без проведения торгов) от 20 мая 2022 года № 38 установив, что цена земельного участка составляет 42 289 рублей 45 копеек.
Внести изменение в расчёт цены – приложение № 2 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора, установив в пункте 5, что цена земельного участка рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка 42 289 рублей 45 копеек и процентной ставки 100% и равна 42 289 рублей 45 копеек.
Мотивированное решение изготавливается в течение 5 дней со дня вынесения резолютивной части решения, которое может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения в Смоленский областной суд через Рославльский городской суд путем подачи апелляционной жалобы.
Судья И.Н. Мясищев
Мотивированное решение изготовлено 14 ноября 2022 года.