К делу № 2-368/2026
УИД № 61RS0022-01-2025-006639-42
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Таганрог, Ростовская область 15 января 2026 года
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Сысоевой Е.Е.,
при секретаре судебного заседания Гальцовой А.А.,
с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 20.09.2024,
представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности от 08.07.2025,
представителя Администрации г. Таганрога – ФИО4, действующей на основании доверенности от 04.08.2025,
представителя 3 лица ФИО5, действующей на основании доверенности от 11.04.2025,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО2, ФИО10, Администрации <...> лицо: ООО «БТИ», о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, определении порядка пользования строениями и земельным участком,
по встречному иску ФИО2 к ФИО6, ФИО10, Администрации <...> лицо: ООО «БТИ», о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, определении порядка пользования строениями и земельным участком,
УСТАНОВИЛ:
ФИО6 обратилась в суд с настоящим иском, указав в обоснование своих требований на следующие обстоятельства.
Истец является собственником 1/4 доли жилого дома, площадью 52,8 кв.м., кадастровый №, 1/4 доли жилого дома, площадью 86,3 кв.м., кадастровый №, 1/4 доли летней кухни, площадью 29,4 кв.м., кадастровый №, 1/4 доли летней кухни, площадью 35,4 кв.м., кадастровый №, 1/4 доли сарая, площадью 7,9 кв.м., кадастровый №, 1/4 доли земельного участка, площадью 697 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации жилого дома по адресу: <адрес>.
Указанное недвижимое имущество принадлежит ей на основании договора купли – продажи долей в праве общей собственности на: жилые дома, нежилые здания и земельный участок от <дата> и договора купли – продажи долей в праве общей собственности на: жилые дома, нежилые здания и земельный участок от <дата>. При этом в ее пользовании находится часть жилого дом литер А, площадью 86,3 кв.м., кадастровый № и одно из помещений в летней кухне литер О площадью 29,4 кв.м., которой пользовались ее предшественники.
За собственные средства и для улучшения жилищных условий ФИО6 была произведена реконструкция, переустройство с учетом неотделимых улучшений жилого дома литер А, где прибыла служебные пристройки литер А3, А4 и пристройка литер а4, площадь жилого дома литер А стала составлять 95,5 кв.м., в том числе жилой 72,5 кв.м. Также за собственные средства истцом были подведены удобства, газ, вода, канализация. В пользовании истца в жилом доме литер А, А1, А2, А3, А4, а4, А5 находятся следующие помещения: комната № жилая, площадью 9,1 кв.м., комната № жилая, площадью 13,4 кв.м., комната № жилая, площадью 10,1 кв.м., комната № кухня, площадью 6,1 кв.м., комната № коридор, площадью 2,6 кв.м., комната № санузел, площадью 4,3 кв.м., общей площадью 45,6 кв.м., также в ее пользовании находится комната в летней кухне литер О, площадью 15,6 кв.м.
В пользовании ответчика ФИО10 в жилом доме литер А,А1,А2,А3,А4,а4,А5 находятся следующие помещения: комната № жилая, площадью 9,3 кв.м., комната № жилая, площадью 12,5 кв.м., комната № жилая, площадью 13,1 кв.м., комната № служебная, площадью 5,7 кв.м., комната № коридор, площадью 4,3 кв.м., комната № жилая, площадью 5,0 кв.м., общей площадью 49,9 кв.м., летняя кухня, площадью 35,4 кв. м., летняя кухня литер И.
В общем пользовании ФИО6 и ФИО10 находятся вход в погреб литер а5 и подвал литер п/А.
В пользовании ответчика ФИО2 находится жилой дом литер Д, сарай литер Л, комната площадью 7,5 кв.м. в летней кухне литер О.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № 70/25-Т от 17.03.2025, проведенной экспертом Центра специальных экспертиз по южному округу, в рамках гражданского дела № 2-234/2025, установлено, что жилой дом литер А в реконструированном состоянии, расположенный <адрес>, соответствует требованиям действующей строительной, градостроительной, санитарной и иной нормативно-технической документации.
Согласно технического паспорта ООО «БТИ» по данным на 22.11.2024 жилой дом литер «А», жилой дом литер «Д» реконструированы без разрешительных документов, в состав объекта также входит летняя кухня литер «О», летняя кухня литер «И», сарай литер «Л».
Были проведены работы по межеванию земельного участка, кадастровый № по адресу: <адрес>, площадь которого составляла 660 кв.м., в связи с уточнением стала составлять 697 кв.м.
В связи с тем, что жилое помещение было реконструировано без разрешения администрации г. Таганрога данная реконструкция, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, считается самовольной.
В административном порядке узаконить реконструкцию не представляется возможным, в связи с чем истец обратилась в суд с исковыми требованиями.
По изложенным основаниям, ссылаясь на заключение ФИО7 об определении порядка пользования земельным участком, истец просит суд сохранить жилой дом литер А, А1, А2, А3, А4, а4, А5, общей площадью 95,5 кв.м., в том числе жилой 72,5 кв.м., кадастровый №, в реконструированном состоянии, расположенный по адресу <адрес>л. Ростовская, 1; определить порядок пользования в указанном жилом доме, выделив в ее пользование согласно сложившегося порядка пользования и с учетом неотделимых улучшений в жилом доме следующие помещения: комната № жилая, площадью 9,1 кв.м., комната № жилая, площадью 13,4 кв.м., комната № жилая, площадью 10,1 кв.м., комната № кухня, площадью 6,1 кв.м., комната № коридор, площадью 2,6 кв.м., комната № санузел, площадью 4,3 кв.м., общей площадью 45,6 кв.м. ФИО10 в указанном жилом доме выделить в пользование следующие помещения: комната № жилая, площадью 9,3 кв.м., комната № жилая, площадью 12,5 кв.м., комната № жилая, площадью 13,1 кв.м., комната № служебная, площадью 5,7 кв.м., комната № коридор, площадью 4,3 кв.м., комната № жилая, площадью 5,0 кв.м., общей площадью 49,9 кв.м. ФИО2 выделить жилой дом литер Д, сарай литер Л расположенные по адресу: <адрес>. Определить в общее пользование истца и ответчика ФИО10 вход в погреб литер а5 и подвал литер п/А, расположенные по адресу: <адрес>. Определить в пользование истца в летней кухне литер О, помещение №, площадью 15,6 кв.м. расположенную по адресу: <адрес>. А также определить порядок пользования земельным участком, площадью 697 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, между сособственниками в соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО7
ФИО2 обратилась в суд с встречным иском к ответчикам о сохранении в реконструированном состоянии жилого дома литер «Д, Д1, Д2,Д3» и сарая литер «Л,Л1», расположенных по адресу <адрес>, а также определении порядка пользования строениями.
В обоснование заявленных требований истец указала, что ей на праве собственности принадлежит 1/4 доли жилого дома литер Д, площадью 52,8 кв.м., кадастровый №; 1/4 доли жилого дома литер А, площадью 86,3 кв.м. кадастровый №; 1/4 доли летней кухни, площадью 29,4 кв.м. кадастровый №; 1/4 доли сарая, литер Л, площадью 7,9 кв.м. кадастровый №; 1/4 доли летней кухни литер И, площадью 35,4 кв.м. кадастровый №; 1/4 доли земельного участка площадью 697 кв.м. кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации жилого дома, расположенные по адресу: <адрес>.
Указанное недвижимое имущество принадлежит ей на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от <дата>.
ФИО2 владеет, пользуется и несет бремя содержания, принадлежащего ей имущества.
Для более комфортного проживания всех членов семьи ранее ФИО2 была произведена реконструкция к жилому дому литер Д была достроена служебная пристройка литер Д3 (материал стен: кирпичные), состоящие из комнаты № коридор, площадью 3,2 кв.м. и комнаты № санузел, площадью 2,2 кв.м., т.е. общей площадью 5,4 кв.м. Все помещения в жилом доме литер Д отапливаемы, в доме имеются все необходимые инженерные коммуникации (газ, электричество, водоснабжение и водоотведение), снабжающие только этот дом. С учетом возведения служебной пристройки литер Д3, площадь жилого дома литер Д,Д1,Д2,Д3 стала составлять 56,3 кв.м., в том числе жилой 33,9 кв.м. Также для более комфортного проживания всех членов семьи ранее была проведена реконструкция сарая литер Л площадью 7,9 кв.м. с учетом неотделимых улучшений - к сараю литер Л была достроена пристройка литер Л1 (материал стен: кирпичные) площадь 6,6 кв.м. С учетом возведения пристройки литер Л1, площадь сарая литер Л,Л1 стала составлять 14,5 кв.м.
Ссылаясь на акт экспертного исследования № 553/08-2025 от 26.11.2025, подготовленного Акционерным обществом «Приазовский Центр Смет и Оценки», ФИО2 просит суд: сохранить в реконструированном состоянии жилой дом литер «Д, Д1, Д2, Д3» и сарай литер «Л,Л1», расположенные по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии. Выделить в пользование ФИО2 согласно сложившегося порядка пользования и с учетом неотделимых улучшений: жилой дом литер «Д, Д1, Д2, Д3», общей площадью 56,3 кв.м., кадастровый №; сарай литер «Л,Л1», общей площадью 14,5 кв.м., кадастровый №; помещение площадью 7,5 кв. в летней кухне литер О, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.
Протокольным определением от 24.11.2025 в качестве 3 лица по настоящему делу привлечено ООО «БТИ» г. Таганрога.
В судебное заседание истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО6, а также истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску) ФИО2 не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, явку в судебное заседание своих представителей с надлежащим образом оформленными полномочиями обеспечили.
Представители сторон ФИО1 и ФИО3 исковые требования поддержали и не возражали против удовлетворения как первоначальных, так и встречных исковых требований.
Представитель ответчика администрации г. Таганрога и 3 лицо не возражала против удовлетворения исковых требований и встречных исковых требований.
Надлежащим образом извещенная о дате и времени судебного заседания ответчик ФИО10 не явилась.
Дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы гражданского дела № 2-368/2026, представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований по следующим основаниям.
ФИО6 на праве собственности принадлежит 1/4 доли жилого дома, площадью 52,8 кв.м., с кадастровым номером: №, 1/4 доли жилого дома, площадью 86,3 кв.м., с кадастровым номером: №, 1/4 доли летней кухни, площадью 29,4 кв.м., с кадастровым номером: №, 1/4 доли летней кухни, площадью 35,4 кв.м., с кадастровым номером: №, 1/4 доли сарая, площадью 7,9 кв.м., с кадастровым номером: №, 1/4 доли земельного участка, площадью 697 кв.м., с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации жилого дома по адресу: <адрес>.
Указанное недвижимое имущество перешло к ФИО6 в собственность на основании договора купли – продажи долей в праве общей собственности на: жилые дома, нежилые здания и земельный участок от <дата> и договора купли – продажи долей в праве общей собственности на: жилые дома, нежилые здания и земельный участок от <дата>. При этом в ее пользовании находится часть жилого дом литер А, площадью 86,3 кв.м., кадастровый № и одно из помещений в летней кухне литер О площадью 29,4 кв.м., которой пользовались ее предшественники.
ФИО6 была произведена реконструкция жилого дома литер «А» путем увеличения общей площади за счет прибытия служебной пристройки.
Судом установлено, что после проведенной реконструкции общая площадь жилого дома стала составлять 95,5 кв.м, в том числе жилой - 72,5 кв.м.
Как следует из заключения Центра специальных экспертиз по южному округу № 70/25-Т от 17.03.2025, выполненного ФИО8, представленного в материалы дела № 2-234/2025, жилой дом литер «А», расположенный по адресу <адрес>, в реконструированном состоянии соответствует требованиям действующей строительной, градостроительной, санитарной и иной нормативно-технической документации, а также не угрожает устойчивости и надежности рядом расположенных строений, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вместе с тем, истцу по встречному иску ФИО2 на праве собственности принадлежит 1/4 доли жилого дома литер Д, площадью 52,8 кв.м., кадастровый №; 1/4 доли жилого дома литер А, площадью 86,3 кв.м. кадастровый №; 1/4 доли летней кухни, площадью 29,4 кв.м. кадастровый №; 1/4 доли сарая, литер Л, площадью 7,9 кв.м. кадастровый №; 1/4 доли летней кухни литер И, площадью 35,4 кв.м. кадастровый №; 1/4 доли земельного участка площадью 697 кв.м. кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации жилого дома, расположенные по адресу: <адрес>.
Данное недвижимое перешло к ФИО2 в собственность на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от <дата>.
Судом установлено, что ФИО2 была произведена реконструкция жилого дома литер «Д», путем достройки служебной пристройки, а в сарае литер «Л» достроена пристройка литер «Л1».
При этом ООО «БТИ» была проведена техническая инвентаризация жилого дома литер «Д», сарая литер «Л» и летней кухни «О».
В материалы дела ФИО2 предоставила акты экспертного заключения № 553/08-2025 и №554/08-2025, выполненных экспертом ФИО9, согласно которым установлено, что жилой дом литер «Д,д,д1,д3», сарай литеры «Л,л1», расположенные по адресу <адрес> соответствуют действующим строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам и правилам. При этом в жилом доме имеются все необходимые инженерные коммуникации, снабжающие только этот дом. Исследуемые объекты не угрожают устойчивости и надежности рядом расположенных строений, пригодны для эксплуатации и не создают угрозы для жизни и здоровью граждан.
Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Таганрога отказал ФИО6 и ФИО2 в выдаче разрешения на реконструкцию объектов капитального строительства, что подтверждается письменными отказами.
Суд принимает пояснения представителей истцов по первоначальному и встречному иску, которые не возражали против сохранения жилых домов в реконструированном состоянии, поскольку иных сведений, им противоречащих суду не представлено.
Суд принимает в качестве доказательств по настоящему делу заключение Центра специальных экспертиз по южному округу № 70/25-Т от 17.03.2025, выполненного ФИО8, и заключения специалиста ФИО9 № 553/08-2025 и № 554/08-2025, не доверять которым у суда оснований нет. Выводы специалистов сторонами не оспорены.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, ответчик не представил суду доказательств нарушения его прав и интересов, при удовлетворении требований истцов по первоначальному и встречному искам.
Поскольку жилые дома были реконструированы без разрешения Администрации г. Таганрога данная реконструкция, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, считается самовольной.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), указано, п. 9 - отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.
В силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. П.4 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления №25).
Таким образом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 постановления № 10/22).
При наличии представленных доказательств суд полагает, что отсутствие формального разрешения Администрации г. Таганрога на реконструкцию спорных объектов не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
Между тем, как установлено судом между сторонами сложился порядок пользования земельным участком.
Истцом по делу представлено заключение кадастрового инженера ФИО7 в связи с образованием 5 земельных участков, в котором отражен предлагаемый порядок пользования земельного участка, с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, по сложившемуся порядку пользования согласно которому в пользование ФИО10 переходит земельный участок площадью 345 кв.м, с КН №; в пользование ФИО2 переходит земельный участок площадью 160 кв.м, с КН №; в пользование ФИО6 переходят земельные участки с КН №, площадью 57 кв.м., и с КН №, площадью 83 кв.м.; в пользование ФИО6 и ФИО2 переходит земельный участок площадью 36 кв.м, с КН №; в пользование ФИО6 и ФИО10 переходит земельный участок площадью 16 кв.м с КН №. В суде стороны подтвердили, что принимают определенный порядок пользования земельным участком, разработанный кадастровым инженером ФИО7
В силу ст. 271 ГК РФ и ст. 35 Земельного Кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Поскольку в судебном заседании стороны пришли к соглашению об определении порядка пользования земельным участком, в соответствии со сложившимся порядком пользования, и представленным заключением специалиста, суд полагает возможным принять предложенный сторонами вариант определения порядка пользования, так как он не нарушает требований закона, прав собственников и третьих лиц.
С учетом изложенного первоначальные и встречные исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО6 к ФИО2, ФИО10, Администрации <...> лицо: ООО «БТИ», о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, определении порядка пользования строениями и земельным участком, удовлетворить в полном объеме.
Сохранить жилой дом литер «А,А1,А2,А3,А4,а4,А5» общей площадью 95,5 кв.м., в том числе жилой – 72,5 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.
Произвести выдел доли в домовладении литер «А,А1,А2,А3,А4,а4,А5», расположенном по адресу: <адрес>.
Выделить в пользование ФИО6 в жилом доме следующие помещения: № - жилая, площадью 9,10 кв.м., № - жилая, площадью 13,40 кв.м., № - жилая, площадью 10,10 кв.м., № кухня, площадью 6,10 кв.м., № - коридор, площадью 2,60 кв.м., № - санузел, площадью 4,3 кв.м., общей площадью 45,6 кв.м.
Выделить в пользование ФИО10 в жилом доме следующие помещения: № - жилая, площадью 9,30 кв.м., № - жилая, площадью 12,50 кв.м., № - жилая, площадью 13,10 кв.м., № - служебная, площадью 5,70 кв.м., № - коридор, площадью 4,30 кв.м., № - жилая, площадью 5,0 кв.м., общей площадью 49,9 кв.м.
Определить в пользование ФИО6 в строении литер «О» - летняя кухня, помещение площадью 15,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.
Определить в общее пользование ФИО6 и ФИО10 вход в погреб литер «а5» и подвал литер «п/А», расположенные по адресу: <адрес>.
Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО6, ФИО10, Администрации <...> лицо: ООО «БТИ», о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии, определении порядка пользования строениями и земельным участком, удовлетворить в полном объеме.
Сохранить жилой дом литер «Д,Д1,Д2,Д3» общей площадью 56,3 кв.м., жилой – 33,9 кв.м, вспомогательная (подсобная) площадью – 22,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.
Признать за ФИО2 право собственности на жилой дом литер «Д,Д1,Д2,Д3» общей площадью 56,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Признать за ФИО2 право собственности на сарай литер «Л,Л1», площадью 14,5 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.
Определить в пользование ФИО2 в строении литер «О» - летняя кухня, помещение площадью 7,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.
Прекратить общую долевую собственность между ФИО6, ФИО2 и ФИО10 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>.
Определить порядок пользования земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в соответствии заключением кадастрового инженера ФИО7, в соответствии с которым, в пользование ФИО10 выделить земельный участок площадью 345 кв.м, с КН №, в соответствующих координатах. В пользование ФИО2 выделить земельный участок площадью 160 кв.м, с КН №, в соответствующих координатах. В пользование ФИО6 выделить земельные участки с КН №, площадью 57 кв.м., и с КН №, площадью 83 кв.м., в соответствующих координатах. В пользование ФИО6 и ФИО2 выделить земельный участок площадью 36 кв.м, с КН №, в соответствующих координатах. В пользование ФИО6 и ФИО10 выделить земельный участок площадью 16 кв.м с КН №, в соответствующих координатах.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Председательствующий: Е.Е.Сысоева
Решение изготовлено в окончательной форме 29.01.2026