36RS0001-01-2022-000377-51
Дело № 2-726/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Воронеж 29 сентября 2022 года.
Железнодорожный районный суд г. Воронежа в составе:
председательствующего судьи Исаковой Н.М.,
при секретаре Швыряевой А.В.,
с участием представителя первоначального истца/ответчика по самостоятельному иску ООО Специализированный Застройщик «Градстрой» по доверенности ФИО3,
ответчика ФИО4,
представителя первоначальных ответчиков/ истца по самостоятельному иску по ордеру и по доверенностям адвоката Чиклиной О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Специализированный Застройщик «Градстрой» к ФИО4, ФИО5 о признании расторгнутыми договоров участия в долевом строительстве, исключении из ЕГРН записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, признании недействительными договоров уступки права требования, исключении записей о государственной регистрации договоров уступки права требования, по иску ФИО5 к ООО Специализированный Застройщик «Градстрой» об обязании передать квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО Специализированный Застройщик «Градстрой» (далее – ООО СЗ «Градстрой») обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о признании расторгнутыми договоров участия в долевом строительстве, исключении из ЕГРН записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, признании недействительными договоров уступки права требования, исключении записей о государственной регистрации договоров уступки права требования.
Заявленные исковые требования мотивированы тем, что 09.08.2021 между истцом и ответчиком ФИО4 был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по <адрес> № Ч7-4-1 (далее – договор № Ч7-4-1, договор № 1), в соответствии с которым Застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после окончания строительства передать дольщику жилое помещение - трехкомнатную квартиру со строительным номером 13, расположенную на 4 этаже в секции 7 (первый этап строительства), общей проектной площадью 73,39 кв.м., а Дольщик - уплатить обусловленную договором цену в размере 3 064 766 рублей и принять объект долевого строительства.
Договор долевого участия был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра по Воронежской области) в установленном законом порядке 18.08.2021, однако, дольщик в нарушение условий договора, предусматривающих внесение денежных средств в счет оплаты квартиры в срок не позднее 5 рабочих дней с момента государственной регистрации договора, свои обязательства не исполнил и денежные средства в размере 3 064 766 рублей в счет оплаты квартиры не внес.
Также истец указал, что 09.08.2021 между ООО СЗ «Градстрой» и ФИО4 заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по <адрес> № Ч2-1-1 (далее - договор № Ч2-1-1, договор № 2,), в соответствии с которым ФИО9 обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после окончания строительства передать Дольщику жилое помещение - двухкомнатную квартиру со строительным номером 1, расположенную на 1 этаже в секции 2, общей проектной площадью 49,91 кв.м., в Дольщик - уплатить обусловленную договором цену в размере 2 395 680 рублей и принять объект долевого строительства.
Несмотря на то, что данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Воронежской области 19.08.2021, денежные средства в размере стоимости квартиры, что составляет 2 395 680 рублей, ФИО4 в установленный договором срок также не внес.
В связи с указанным, 08.10.2021 истцом в адрес ФИО4 направлено заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении Предупреждение №1 от 07.10.2021 о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договоров участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения данного требования, которое было получено ответчиком 13.10.2021.
Вместо внесения денежных средств в счет оплаты стоимости объектов недвижимости ответчиком было направлено в адрес истца письмо от 22.10.2021, в котором он указал на незаконность требований ООО СЗ «Градстрой» и на отсутствие у него задолженности по спорным договорам долевого участия со ссылкой на наличие финансовых справок, выданных ему ООО СЗ «Градстрой» 25.08.2021.
Ссылаясь на то, что условия вышеуказанных договоров № 1 и № 2 предполагают внесение платежей путем внесения денежных средств на расчетный счет организации или иными не запрещенными законодательством РФ способами, а также на отсутствие доказательств фактического поступления денежных средств на счет истца по спорным договорам от ответчика, что наличие финансовых справок у ФИО4 не может являться безусловным подтверждением выполнения им условий договоров в части оплаты цены договоров, поскольку справки не являются первичными финансовыми учетными документами, истец обратился с настоящим иском, в котором просил:
признать расторгнутым договор № Ч7-4-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от 09.08.2021 в отношении трехкомнатной квартиры, строительный адрес: <адрес>, секция 7, этаж 4, строительный номер квартиры 13, проектная площадь - 73,39 кв.м.,
исключить из ЕГРН запись № ..... от 18.08.2021 о государственной регистрации договора № Ч7-4-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>Ж от 09.08.2021,
признать расторгнутым договор Ч2-1-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>Ж от 09.08.2021 в отношении двухкомнатной квартиры, строительный адрес <адрес>Ж, секция 2, этаж 1, строительный номер квартиры 1, проектная площадь - 49,91 кв.м.,
исключить из ЕГРН запись № ..... от 19.08.2021 о государственной регистрации договора Ч2-1-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>Ж от 09.08.2021,
признать недействительным договор уступки права требования, заключенный по договору № Ч7-4-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>Ж от 09.08.2021 между ФИО1 и ФИО2,
исключить запись о государственной регистрации договора уступки права требования, заключенного по договору № Ч7-4-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>Ж от 09.08.2021 между ФИО1 и ФИО2,
признать недействительным договор уступки права требования, заключенный по договору № Ч2-1-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>Ж от 09.08.2021 между ФИО1 и ФИО2,
исключить запись о государственной регистрации договора уступки права требования, заключенного по договору № Ч2-1-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>Ж от 09.08.2021 между ФИО1 и ФИО2 (т. 1 л.д. 4-10).
ФИО2 обратилась в суд с самостоятельным иском к ООО Специализированный Застройщик «Градстрой» об обязании передать квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа (т. 1 л.д. 176-180).
Ее требования мотивированы тем, что 26.08.2021 она заключила с ФИО1 два договора уступки права требования, согласно которым приняла право требования, ранее принадлежащее ФИО1 на основании договоров № Ч7-4-1 и № Ч2-1-1 участия в долевом строительстве. При этом до подписания договоров она передала ФИО1 наличные денежные средства в сумме 3 064 766 рублей и 2 395 680 рублей. Полагая, что ею выполнена обязанность по оплате цены договоров в полном объеме, а обязанность по передаче ей двух квартир ответчиком по ее иску ООО СЗ «Градстрой» не исполнена, истец обратилась с данным иском.
Определением суда от 04.04.2022 указанные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения (т. 2 л.д. 1-2).
В судебном заседании представитель истца ООО СЗ «Градстрой» на основании доверенности (т. 2 л.д. 11) ФИО3 исковые требования представляемого ею общества поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме. Исковые требования ФИО5 просила отклонить и подтвердила, что спорные квартиры по акту - приема передачи ФИО5 не переданы до настоящего времени.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (т. 2 л.д. 143). Ранее ФИО5 неоднократно представляла заявления о рассмотрении дела в ее отсутствие и письменные возражения на исковые требования ООО СЗ «Градстрой» (т. 1 л.д. 105-107), обеспечила явку своего представителя.
Третьи лица ООО «ЖБИ- 1», ООО «КОМПАКТЦЕМЕНТ», привлеченные к участию в деле определением протокольной формы от 28.03.2022 (т. 1 л.д. 148-обор. сторона), в судебное заседание своих представителей не направили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (т. 2 л.д. 165, 166). Ранее представляли письменные пояснения по иску (т. 2 л.д. 149, 167-170), в которых указывали на отсутствие на дату заключения спорных договоров, то есть на 09.08.2021, у ООО СЗ «Градстрой» ни собственной, ни переведенных от ООО «ЖБИ- 1» и ООО «КОМПАКТЦЕМЕНТ» задолженностей по договорам подряда, которые можно было бы учесть в счет оплаты ФИО4 спорных договоров долевого участия путем подписания соглашения о зачете взаимных встречных обязательств.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (т. 2 л.д. 164), об уважительных причинах неявки суду не сообщил, об отложении слушания дела не просил.
При таких обстоятельствах, с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие вышеуказанных участников процесса.
Ответчик ФИО4 и его представитель адвокат Чиклина О.А., являющаяся также представителем ФИО5, действующая на основании доверенностей и ордера (т. 1 л.д. 141, 142-143), в судебном заседании возражали в удовлетворении исковых требований ООО СЗ «Градстрой» и просили отказать в данном иске, указывая, что между истцом и ответчиком на момент заключения спорных договоров имелись взаимные встречные обязательства: у ФИО4 - по оплате цены по спорным договорам долевого участия в строительстве, а у ООО СЗ «Градстрой» - по оплате цены ряда договоров подряда с третьими лицами по делу. В связи с этим стороны пришли к соглашению о зачете взаимных обязательств, в том числе по оплате цены двух договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по <адрес>, в результате чего ему были выданы финансовые справки об отсутствии задолженности. Полагали, что ФИО4 полностью выполнены условия договора, в связи с чем просили удовлетворить исковые требования ФИО5 в полном объеме. По ходу рассмотрения дела ФИО4 представлял письменные возражения (т. 1 л.д. 81-85), а его представитель - письменные прения (т. 2 л.д. 203-212). Исковые требования ФИО5 просили удовлетворить, поскольку договоры уступки прав требования были заключены в отсутствие задолженностей ФИО4 перед ООО СЗ «Градстрой» по оплате стоимости двух квартир, с уведомлением ООО СЗ «Градстрой» о состоявшихся договорах уступки и с их регистрацией в Управлении Росреестра по Воронежской области.
Заслушав участников процесса, проверив доводы исковых требований и возражений на них, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пп. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.
В соответствии с положения статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом (пункт 3).
Согласно ст. 12 Федерального закона N 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1).
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2).
Судом установлено, а материалами дела подтверждено, что 09.08.2021 между ООО СЗ «Градстрой» «Застройщик» и ФИО4 «Участник» заключен Договор № Ч7-4-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> (т. 2 л.д. 60-68).
Согласно разделу 3 Договора объектом долевого строительства является трехкомнатной квартиры, строительный адрес: <адрес> секция 7, этаж 4, строительный номер квартиры 13, проектная площадь - 73,39 кв.м. Срок завершения строительства жилого дома – не позднее 2 полугодия 2022 года (п. 4.1 Договора).
В соответствии с пп. 5.1- 5.4 Договора цена на день подписания Договора составляет 3 064 766 рублей из расчета стоимости проектной площади квартиры по цене 41 760 рублей за метр. Цена договора подлежит оплате Участником за счет собственных средств в срок не позднее 5 рабочих дней с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы, государственной регистрации, кадастра и картографии Воронежской области.
Согласно п. 5.4.1 оплата Договора может быть произведена иным, не противоречащим законодательству способом, в том числе путем зачета взаимных требований.
Платежи по Договору осуществляются Участниками путем внесения денежных средств на расчетный счет или в кассу Застройщика и иными незапрещенными законодательством РФ способами. Обязательства Участника по уплате денежных средств Застройщику по настоящему Договору считаются исполненными с момента поступления на расчетный счет или в кассу Застройщика (п. 5.5 Договора).
Данный договор 18.08.2021 прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Воронежской области, запись регистрации № ..... от 18.08.2021 (т. 2 л.д. 68-обор. сторона).
Таким образом, срок внесения оплаты объекта строительства составляет не позднее 31.08.2021, включительно.
Также судом установлено, а участниками процесса не оспаривался тот факт, что 09.08.2021 между теми же сторонами заключен договор №Ч2-1-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> в отношении двухкомнатной квартиры, строительный адрес <адрес>, секция 2, этаж 1, строительный номер квартиры 1, проектная площадь - 49,91 кв.м. (т. 2 л.д. 51-59).
Цена на день подписания договора составляет 2 395 680 рублей из расчета стоимости проектной площади квартиры по цене 48 000 рублей за метр (п. 5.1.- 5.3). Порядок оплаты стоимости квартиры предусмотрен п. 5.4. договора № 2 – за счет собственных средств в срок не позднее 5 рабочих дней с момента государственной регистрации данного договора в Управлении Росреестра (т. 2 л.д. 53).
Данный договор 19.08.2021 также прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Воронежской области, запись регистрации № ..... от 19.08.2021(т. 2 л.д. 59-обор. сторона).
Таким образом, срок оплаты по договору № 2 – не позднее 01.09.2021.
Доказательств того, что в обусловленные договорами сроки ФИО4 были внесены наличные денежные средства в счет оплаты цены по договорам, материалы дела не содержат.
Факт направления истцом 08.10.2021 в адрес ответчика ФИО4 предупреждения № 1 от 07.10.2021 о необходимости погашения задолженностей по уплате цены, в том числе, договора № 1 и № 2 (т. 1 л.д. 36-40), также как и факт получения 13.10.2021 (т. 1 л.д. 43) последним данного предупреждения, документально подтвержден и никем не оспаривался.
08.11.2021 ФИО4 вручил сотруднику ООО СЗ «Градстрой» ответ на предупреждение № 1 от 07.10.2021 (т. 1 л.д. 44-45). В обоснование своей позиции о выполнении условий договора № 1 и № 2 ответчик ФИО4 ссылался на наличие у него финансовых справок от 25.08.2021 (т. 1 л.д. 169, 170), выданных ему в указанную дату ООО СЗ «Градстрой», содержащих указание на оплату им стоимости двух спорных квартир 24.08.2021 и на отсутствие у сторон по двум вышеуказанным договорам финансовых претензий друг к другу.
При этом факт подписания указанных финансовых справок именно директором ООО СЗ «Градстрой» ФИО6, а также соответствие оттиска печати ООО СЗ «Градстрой» на данных справках оттиску печати на иных документах, имеющих печать ООО СЗ «Градстрой», нашел свое подтверждение в ходе проведения судебной экспертизы, о чем свидетельствует заключение Эксперта ФБУ ВРЦСЭ МЮРФ № 5222/4-2 от 27.07.2022 (т. 2 л.д. 122-126) и № 5223/2-2 от 27.08.2022 (т. 2 л.д. 131-138).
С учетом объяснений сторон и приведенных ими сведений о взаимоотношениях между сторонами по делу, обстоятельствах заключения договоров, соглашений, приняв во внимание, что подлинность подписей и оттиска печати на Соглашении о зачете взаимных требований от 15.04.2021 и финансовых справках не оспорены, суд приходит к выводу о достоверности этих доказательства по делу.
В связи с указанным, суд отклоняет доводы истца ООО СЗ «Градстрой» о подложности представленных ответчиком ФИО4 финансовых справок, о чем по ходу рассмотрения истцом заявлено (т. 2 л.д. 12), ввиду отсутствия правовые оснований для признания доказательств по делу подложными.
Вместе с тем, суд не может принять данные финансовые справки от 25.08.2021 в качестве допустимого и безусловного доказательства оплаты им цены двух договоров, поскольку их содержание опровергается материалами дела.
Так, материалами дела подтверждено и никем не оспаривалось, что ФИО4 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и занимается оказанием ряда услуг в области строительства (ОКВЭД: 43.22- основной, 43.21, 43.31, 43.32.1, 43.33 и др. (т. 1 л.д. 61-74).
Таким образом, отношения между ООО СЗ «Градстрой» и ФИО4 основаны на осуществлении ФИО4 предпринимательской деятельности. При этом никем не оспаривалось, в том числе самим ФИО4, что подрядные работы ФИО4 в строительстве многоквартирных домов оплачивались объектами недвижимости. Квартиры для личного, семейного использования ФИО4 не приобретались.
Спорные Договоры долевого участия №1 и № 2 также были заключены в рамках гражданско-правовых отношений между истцом и индивидуальным предпринимателем ФИО4
Таким образом, с учетом предпринимательской деятельности ФИО4 довод о том, что финансовая справка, выданная истцом, является бесспорным и достаточным доказательством исполнения обязательства по оплате, суд не может принять во внимание.
Кроме того, судом установлено следующее.
Материалами дела подтверждено и никем не оспаривалось, что как между ООО СЗ «Градстрой» и ИП ФИО4, так и между ИП ФИО4 и третьими лицами по делу и ООО «ЖБИ-1» и ООО «КОМПАКТЦЕМЕНТ» имелись договорные отношения.
30.01.2019 между ООО СЗ «Градстрой» и ИП ФИО4 заключен Договор подряда на осуществление последним строительных работ (монтаж внутренних систем отопления), с привлечением по необходимости бригад, по адресу: <адрес>, стоимостью работ 8 400 рублей (т. 2 л.д. 22-24, 25, 26)
24.02.2020 ИП ФИО4 заключил с ООО «ЖБИ-1» Договор подряда № Арт-34ж-1овк (т. 1 л.д. 152-153) на выполнение работ по устройству системы отопления, водоснабжения и канализации на объекте по адресу: многоквартирный 11-ти подъездный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> 1 этап, (1,2 секции) общей стоимостью работ 11 796 202 рубля (т. 1 л.д. 152-обор. сторона).
02.10.2020 ИП ФИО4 заключил с ООО «КОМПАКТЦЕМЕНТ» Договор подряда № Арт-34ж-1/ок на выполнение работ по устройству системы отопления и ВК, указанных в приложении к настоящему договору, на объекте по адресу: многоквартирный 11-ти подъездный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> 1 этап, секция 3/1,7, общей стоимостью работ 9 666 062 рубля 60 коп. (т. 1 л.д. 156-159).
Согласно доводам ответчика ФИО4, 24.08.2021 на основании Соглашения о зачете взаимных встречных обязательств от указанной даты погашен долг ФИО4 по заключенным им с ООО СЗ «Градстрой» договорам долевого участия № Ч7-4-1 и № Ч2 -1-1 от 09.08.2021. При этом само соглашение ему не было выдано.
Вместе с тем, как ООО «ЖБИ-1», так и ООО «КОМПАКТЦЕМЕНТ» отрицало факт наличия ими перед ИП ФИО4 задолженности на дату заключения им договоров долевого участия в строительстве – 09.08.2021, поскольку ни в Соглашениях о переводе долга от 15.04.2021 (т. 2 л.д. 151, 160), ни в Соглашениях о зачете взаимных требований от 15.04.2021 (т. 2 л.д. 152, 161) спорные договоры долевого участия не отражены.
Суд принимает данные доводы третьих лиц, поскольку они полностью согласуются с доводами возражений истца о том, что после 15.04.2022 на ООО СЗ «Градстрой» не переводились долги ни ООО «ЖБИ-1», ни ООО «КОМПАКТЦЕМЕНТ» в счет оплаты ФИО4 цены по указанным выше договорам №№ 1,2, а ФИО4 эти доводы не опровергнуты, наличие иных соглашений помимо ранее указанных, ответчиком документально не подвержено, а истцом отрицалось.
Также суд учитывает, что Арбитражным судом Воронежской области по делу № А14-630/2022 по исковому заявлению ИП ФИО4 к ООО «КОМПАКТЦЕМЕНТ» о взыскании задолженности по договору подряда № Арт-34ж-1/ов от 02.10.2020 и процентов за пользование чужими денежными средствами 11.07.2022 принято решение, которым установлен факт отсутствия задолженности ответчика перед ИП ФИО4 по Договору подряда № Арт-34ж-1/ов от 02.10.2020 (т. 2 л.д. 157-158).
При этом факт наличия у ФИО4 финансовых справок не подтверждает факт передачи им денежных средств в счет оплаты цены по договорам, поскольку расчет ответчиком производился с юридическим лицом, на которое распространяются действия Федерального закона от 06 декабря 2011 года N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (ст. 9 указанного закона), в соответствии с положениями ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исходя из существа правоотношений бремя доказывания исполнения обязательства по оплате заключенного договора лежит на ответчике, которым каких-либо допустимых и относимых доказательств подтверждающих внесение на счет юридического лица денежных средств по условиям договора, либо его оплаты допустимыми и предусмотренными законодательством способом не представлено.
Учитывая, что финансовые справки не содержат информации о принятии истцом оплаты по указанным выше договорам ни по платежным поручениям, ни наличными денежными средствами, а изложенные в них сведения не подтверждаются первичными бухгалтерскими документами (платежными поручениями, корешками приходных кассовых ордеров), суд приходит к выводу, что ФИО4 задолженность по оплате договоров долевого участия от 09.08.2021 № Ч7-4-1 на сумму 3 064 766 рублей и № Ч2-1-1 на сумму 2 395 680 рублей в установленные договорами сроки не погасил, тем самым нарушив условия данных договоров.
Доводы ответчика ФИО4 о злоупотреблении истцом ООО СЗ «Градстрой» своими правами, якобы удерживающим у себя соглашения о зачете встречных обязательств и переводе долга от 24.08.2021 относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены, в связи с чем эти доводы отклоняет.
При этом суд полагает правильным отметить, что представленный ФИО4 Акт сверки взаимных расчетов за период 01.01.2018 по 08.09.2021 (т. 2 л.д. 176), по мнению ответчика свидетельствующего об отсутствии задолженности по спорным договорам №№ 1,2 также не является безусловным доказательством внесения денежных средств в счет оплаты цены по этим договорам в силу вышеуказанного.
А поскольку стороной истца представлен суду подписанный в одностороннем порядке Акт сверки взаимных расчетов за период 01.01.2018 по 08.09.2021, согласно которому у ФИО4 перед ООО СЗ «Градстрой» имеется задолженность на значительную сумму (т. 2 л.д. 201-202), а от проведения судебной аудиторской экспертизы ФИО4 отказался, суд для изменения своих выводов о нарушении ФИО4 условий договоров в части их своевременной и полной оплаты правовых оснований не имеет.
02.12.2021 ООО СЗ «Градстрой» уведомило ФИО4 об одностороннем отказе, в том числе, от спорных договоров участия в долевом строительстве № 1 и № 2 (т.1 л.д. 46-51).
В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ст. 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 настоящей статьи.
Согласно ч. 4 ст. 9 указанного закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО СЗ «Градстрой» о расторжении с ФИО4 со 02.12.2021 Договора №Ч7-4-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от 09.08.2021 в отношении трехкомнатной квартиры, строительный адрес: <адрес>, секция 7, этаж 4, строительный номер квартиры 13, проектная площадь - 73,39 кв.м., а также Договора № Ч2-1-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, от 09.08.2021 в отношении двухкомнатной квартиры, строительный адрес: <адрес>Ж, секция 2, этаж 1, строительный номер квартиры 1, проектная площадь – 49,91 кв.м., подлежат удовлетворению.
Следовательно, из ЕГРН подлежат исключению записи № ..... от 18.08.2021 о государственной регистрации договора № Ч7-4-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и № ..... от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора Ч2-1-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
В части исковых требований о признании недействительными договоров уступки права требования, суд приходит к следующему.
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 ГК РФ).
В соответствии с требованиями статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (пункт 1 статьи 388 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, а в соответствии с частью 2 данной нормы Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как следует из материалов дела, в пункте 10.1 Договоров долевого участия от 09.08.2021 стороны предусмотрели возможность передачи участником долевого строительства всех своих прав и обязанностей третьему лицу до окончания строительства после полной оплаты цены настоящего договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Перевод долга Участнику долевого строительства на нового Участника долевого строительства осуществляется только с письменного согласия Застройщика.
Согласно п. 10.2 Договора уступка Участником долевого строительства прав требований по настоящему договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства, и подлежит государственной регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 10.4 Договора в любом случае, в течение 7 рабочих дней с даты государственной регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уступки прав требования между Участником долевого строительства и новым Участником долевого строительства Участник долевого строительства направляет в адрес Застройщика уведомление с приложением подлинного экземпляра сделки об уступке с отметкой о регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае неисполнения Участнику долевого строительства положений настоящего пункта сделка по переуступке прав требования между Участником долевого строительства и новым Участником долевого строительства является недействительной (т.1л.д. 31).
Судом установлено и никем не оспаривалось, что между ФИО4 и ФИО5 26.08.2021 заключены Договоры уступки права требования № 1 по Договору №Ч7-4-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении трехкомнатной <адрес>, а также по Договору № Ч2-1-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ в отношении двухкомнатной <адрес> (т. 1 л.д. 110-111, 114-115).
Оба договора уступки права требования от 26.08.2021 прошли регистрацию в Управлении Росреестра по Воронежской области путем внесения сведений в ЕГРН от 07.09.2021 и от 08.09.2021 (т. 1 л.д. 55-59).
Однако, данные о надлежащем уведомлении Застройщика о переуступке права требования ФИО4 на ФИО5 материалы дела не содержат и по ходу рассмотрения дела не были суду представлены.
Доводы ФИО4 и представителя ФИО5 о том, что стороны по договорам уступки прав требования приходили в офис истца и вручали уведомления от 26.08.2021 за подписью ФИО4 нарочно, не нашли своего подтверждения, поскольку не содержат сведений о получении их сотрудниками ООО СЗ «Градстрой» ( т.1 л.д. 112, 116).
Согласно п.67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки лежит на лице, направившем сообщение.
В данном случае, ФИО5 в нарушение условий спорных договоров не представила надлежащие доказательства направления уведомления и подлинника уступки права требования в адрес Застройщика.
Таким образом, порядок уведомления об уступке права требования не соблюден, что также свидетельствует о нарушении условий договора № 1 и № 2, а доводы стороны истца о том, ответчикам ничего не препятствовало направить в адрес Застройщика уведомления почтой, последними не опровергнуты.
С учетом исследованных доказательств, установив, что вопреки требованиям условий договора долевого участия в строительстве участником долевого строительства оплата по договорам № 1 и № 2 на дату заключения договоров цессии не произведена, что ООО СЗ «Градстрой» не было уведомлено об уступке права требования в течение 7 рабочих дней, уступка произведена без перевода долга на нового участника долевого строительства, суд приходит к выводу, что оспариваемые договора цессии от 09.08.2021 являются недействительными сделками.
При этом суд обращает внимание на то обстоятельство, что наличие регистрации договора переуступки права требования компетентным органом не освобождает от обязанности совершения действий в рамках Договора участия в долевом строительстве.
Принимая во внимание, что по договорам долевого участия от 09.08.2021 ФИО4 было передано ФИО5 по неоплаченным Договорам уступки права требования № 1 от 26.08.2021 в отношении трехкомнатной <адрес> (т. 1 л.д. 88-89) и в отношении двухкомнатной <адрес> (т. 1 л.д. 92-93) неоплаченное право требования, то с учетом положений ст. 11 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 20 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, оба договора являются недействительными, в связи с чем исковые требования ООО СЗ «Градстрой» о признании данных сделок от 26.08.2021 недействительными, а также вытекающие из удовлетворенных исковых требований требования об исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации договора уступки права требования № 1 от 26.08.2021, заключенного по договору Ч7-4-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от 09.08.2021 между ФИО4 и ФИО5, а также исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации договора уступки права требования № 1 от 26.08.2021, заключенного по договору Ч2-1-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от 09.08.2021 между ФИО4 и ФИО5, также подлежат удовлетворению.
Поскольку удовлетворение исковых требований ООО СЗ «Градстрой» полностью исключает возможность удовлетворения самостоятельных исковых требований ФИО5 к ООО СЗ «Градстрой», то в связи с указанным в удовлетворении ее исковых требований об обязании передать ей по актам приема-передачи трехкомнатную квартиру, строительный адрес: <...>, секция 7, этаж 4, строительный номер квартиры 13, проектная площадь - 73,39 кв.м., а также двухкомнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: <адрес>Ж, секция 2, этаж 1, строительный номер <адрес>, проектная площадь – 49,91 кв.м., взыскании неустойки за период с 30.12.2021 по 03.02.2022, и с 30.11.2021 по 03.02.2022 на общую сумму 179 270 рублей 70 коп., компенсации морального вреда в размере 200 000 рублей и штрафа следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 167, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО Специализированный Застройщик «Градстрой» удовлетворить.
Признать расторгнутым договор №Ч7-4-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от 09.08.2021 в отношении трехкомнатной квартиры, строительный адрес: <адрес>, секция 7, этаж 4, строительный номер <адрес>, проектная площадь - 73,39 кв.м.
Исключить из ЕГРН запись № ..... от 18.08.2021 о государственной регистрации договора № Ч7-4-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от 09.08.2021.
Признать недействительным договор уступки права требования № ..... от 26.08.2021, заключенный по договору №Ч7-4-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от 09.08.2021 между ФИО4 и ФИО5.
Исключить из ЕГРН запись № ..... от 07.09.2021 о государственной регистрации договора уступки права требования № 1 от 26.08.2021, заключенного по договору №Ч7-4-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от 09.08.2021 между ФИО4 и ФИО5.
Признать расторгнутым договор № Ч2-1-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес>, от 09.08.2021 в отношении двухкомнатной квартиры, строительный адрес: <адрес>, секция 2, этаж 1, строительный номер квартиры 1, проектная площадь – 49,91 кв.м.
Исключить из ЕГРН запись № ..... от 19.08.2021 о государственной регистрации договора №Ч2-1-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Признать недействительным договор уступки права требования № ..... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный по договору №Ч2-1-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от 09.08.2021 между ФИО4 и ФИО5.
Исключить из ЕГРН запись № ..... от 08.09.2021 о государственной регистрации договора уступки права требования № 1 от 26.08.2021, заключенного по договору №Ч2-1-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома по <адрес> от 09.08.2021 между ФИО4 и ФИО5.
В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ООО Специализированный Застройщик «Градстрой» об обязании передать трехкомнатную квартиру, строительный адрес: <...>, секция 7, этаж 4, строительный номер квартиры 13, проектная площадь - 73,39 кв.м., а также двухкомнатную квартиру, расположенную по строительному адресу: <адрес>, секция 2, этаж 1, строительный номер квартиры 1, проектная площадь – 49,91 кв.м., взыскании неустойки на общую сумму 179 270 рублей 70 коп., компенсации морального вреда в размере 200 000 рублей и штрафа – отказать.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения.
Председательствующий: Исакова Н.М.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.