Решение по делу № 2-3982/2022 от 23.09.2022 | Благовещенский городской суд (Амурская область)

Производство № 2-3982/2022

УИД 28RS0004-01-2022-003237-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 сентября 2022 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Гоковой И.В.,

при секретаре Демьяненко И.В.,

с участием ответчиков ФИО1, ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском, в котором указал, что ему принадлежит комната *** в коммунальной квартире, расположенной по адресу: ***. Ранее комната *** в коммунальной квартире расположенной по вышеназванному адресу принадлежала на праве собственности ФИО1

04.02.2022 года истцу стало известно о том, что ФИО1 продал комнату коммунальной квартире ФИО2

Полагает, что при отчуждении жилого помещения было нарушено его преимущественное право покупки.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, также положения ст. 250 ГК РФ, просит суд:

Перевести на ФИО3 права и обязанности покупателя ФИО2 как приобретателя комнаты ***, расположенной по адресу: ***.

В ходе рассмотрения спора представитель истца на требованиях настаивал, подтвердил обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Помимо прочего пояснил, что на предложение истца направленного в его адрес он ответил согласием приобрести комнату и ждал ответа. Впоследствии ему стало известно о том что комната уже продана.

В судебное заседании ответчик ФИО1 с предъявленными требованиями не согласился, указав, что им принято решение о продаже комнаты принадлежащей истцу на праве собственности. Им был заключен договор, с риэлтерским агентством и которые занимались продажей комнаты. Полагает, что все обязанности продавцов, в том числе и обязанность по оповещению соблюдена в полном объеме. Просил суд в удовлетворении требований следует отказать.

В судебном заседании ответчик ФИО2 с предъявленными требованиями не согласилась, в обоснование возражений пояснив, что при приобретении в собственность недвижимого имущества в виде комнаты в коммунальной квартире ею были соблюдены все права на первоочередную покупку недвижимости. Об этом свидетельствует проведенная регистрация Управления Россреестра по Амурской области. Просит суд в удовлетворении требований отказать.

В судебное заседание не явились истец, представители третьих лиц о времени и месите рассмотрения дела уведомлялись судом в соответствии с положениями ст.ст.113-118 ГПК РФ, о причинах не явки в суд не сообщили. С учетом положений ст.165.1 ГК РФ, а также положений ч.3 ст.167 ГПК РФ, ст.35 ГПК РФ, ст.154 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав предоставленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, и данное обстоятельство сторонами не оспаривалось, что ФИО3 на праве собственности принадлежит комната в коммунальной шестикомнатной квартире, расположенной по адресу: ***.

Также из представленных доказательств усматривается, что ИА на праве собственности принадлежала комната в коммунальной шестикомнатной квартире, расположенной по адресу: ***.

В соответствии с договором купли-продажи от 25.01.2022 года ФИО1 являвшегося собственником комнаты в коммунальной шестикомнатной квартире, расположенной по адресу: ***.После совершения сделки К.С. стал собственником трех комнат общей площадью 43 кв. м в квартире продал ФИО2 вышеназванного жилого помещения.

Переход права собственности в соответствии с указанным договором зарегистрирован 31.01.2022 года.

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском полагает, что его право как собственника коммунальной квартире нарушено, ввиду продажи комнаты ФИО1 в пользу ФИО2 с нарушением преимущественного права покупки.

Согласно части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных, здании или сооружении.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно быть возложено на продавца.

Из доводов ответчиков усматривается, что при продаже комнаты ***, ими не нарушено преимущественное право покупки иных собственников, поскольку в адрес иных собственников в том числе и ФИО3 направлялись уведомления

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Как следует из материалов регистрационного дела в отношении указанного ранее объекта при продаже жилого помещения в адрес собственников иных комнат, в том числе и ФИО3 направлено уведомление о продажи комнаты.

Из текста уведомления от 28.12.2021 года усматривается, что в связи с продажей комнаты *** в коммунальной ***, расположенной по адресу: ***, общей площадью 10,4 кв.м. предложено выкупить данную комнату за 950 000 рублей, либо дать отказ от преимущественного права покупки этой комнаты в течение 10 дней с момента получения данного уведомления.

При этом как указано ранее 25.01.2022 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли продажи спорного жилого помещения.

Доводы стороны истца о том, что регистрация договора произведена спустя месячный срок после направления, уведомления не могут быть приняты во внимание последующим основаниям.

При заключении договора купли-продажи ИА, как продавцом спорного объекта недвижимого имущества и ФИО2 не были учтено, что в адрес ФИО3 уведомление о приобретении жилого помещения было направлено почтовым отправление АО «Почта России» РПО 67500666014243 было направлено 28.12.2021 года.

Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31 июля 2014 года № 234 утверждены Правила оказания услуг почтовой связи (далее - Правила оказания услуг почтовой связи).

Согласно пункту 10 Правил оказания услуг почтовой связи по совокупности признаков, определяющих порядок и условия приема, обработки, перевозки и доставки (вручения), почтовые отправления подразделяются на следующие категории:

а) простые (в том числе пересылаемые в форме электронного документа) - принимаемые от отправителя без выдачи ему квитанции и доставляемые (вручаемые) адресату (его уполномоченному представителю) без его расписки в получении;

б) регистрируемые (заказные, в том числе пересылаемые в форме электронного документа, обыкновенные, с объявленной ценностью (почтовое отправление, принимаемое с оценкой стоимости вложения, определяемой отправителем) - принимаемые от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемые адресату (его уполномоченному представителю) с его распиской в получении.

Пунктом 32 Правил оказания услуг почтовой связи предусмотрено, что почтовые отправления (почтовые переводы) доставляются (выплачиваются) в соответствии с указанными на них адресами или выдаются (выплачиваются) в объектах почтовой связи.

В ячейки абонентских почтовых шкафов, почтовые абонентские ящики, ячейки абонементных почтовых шкафов, почтовые шкафы опорных пунктов опускаются в соответствии с указанными на них адресами, если иное не определено договором между оператором почтовой связи и пользователем услугами почтовой связи: а) простые почтовые отправления; б) извещения о регистрируемых почтовых отправлениях и почтовых переводах; в) извещения о простых почтовых отправлениях, размеры которых не позволяют опустить их в ячейки почтовых шкафов; г) простые уведомления о вручении почтовых отправлений и выплате почтовых переводов.

Почтовые отправления и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их уполномоченным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение 30 дней со дня поступления почтового отправления в объект почтовой связи.

Срок хранения почтовых отправлений (почтовых переводов) исчисляется со следующего рабочего дня после поступления почтового отправления (почтового перевода) в объект почтовой связи места назначения.

Не полученные адресатами (их уполномоченными представителями) регистрируемые почтовые отправления и почтовые переводы возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу, если иное не предусмотрено договором между оператором почтовой связи и пользователем. По истечении установленного срока хранения или при отказе отправителя от получения и оплаты пересылки возвращенного почтового отправления или почтового перевода они передаются на временное хранение в число невостребованных.

Общий порядок доставки (вручения) регистрируемых почтовых отправлений и извещений на получение регистрируемых почтовых отправлений почтальоном ОПС регламентирован п. 10.3 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного Приказом ФГУП «Почта России» от 7 марта 2019 года N 98-п.

В соответствие с пунктом 11.1 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений письменная корреспонденция при невозможности ее вручения адресатам (их уполномоченным представителям) хранится в объектах почтовой связи места назначения в течение 30 дней, иные почтовые отправления - в течение 15 дней, если более длительный срок хранения не предусмотрен Договором.

Как следует из представленного отчета отслеживания почтового отправления направленного в адрес ФИО3, данное почтовое отправление было вручено адресату – 22.01.2022 года.

При этом из текста самого уведомления достоверно указано, что ФИО3 необходимо дать отказ от преимущественного права покупки в течении 10 дней с момента получения данного уведомления, то есть данные действия должны быть совершены не позднее 02.02.2022 года.

Вместе с тем, не проверив указанные обстоятельства между ФИО1 и ФИО2 – 25.01.2022 года был заключен договор купи-продажи, недвижимого имущества до истечения установленного самим ФИО1 срока.

Таким образом, жилое помещение было продано до истечения месячного срока установленного ст.250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также то, что договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире был заключен до истечения установленного ФИО1 срока.

Тот факт, что регистрации договора в уполномоченном органе произведена по истечении срока в один месяц – 31.01.2022 года (в период с 28.12.2021 года по 31.01.2022 года) указанной в вышеназванной номе права при рассмотрении данного спора не имеет правового значения, поскольку как указано ранее, при заключении договора ответчиками не был учтен пробег почтового отправления установленный Приказом Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 31 июля 2014 года № 234 утверждены Правила оказания услуг почтовой связи.

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пунктов 2 и 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. № 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Согласно статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

При этом, исходя из пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные гражданские права. Удовлетворение иска должно быть направлено на восстановление нарушенного материального права.

Юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение вопроса о том, было ли исполнено ФИО3 обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения.

Как следует из представленных доказательств и подтверждается материалами дела, что ФИО3 свое обязательство по оплате цены договора в размере 950 000 руб. исполнено.

19.07.2022 года денежная сумма в размере 950 000 руб. истцом ФИО3 внесена на лицевой счет для учета операций со средствами во временном распоряжении Управления Судебного департамента в Амурской области (чек ордер от 19.07.2022 г.), назначение платежа: оплата цены договора купли-продажи комнаты по адресу: ***, комн. 12.

Таким образом, поскольку ФИО3 свои обязательства по договору купли-продажи от 25.01.2022 года исполнены, для соблюдения баланса прав и обязанностей всех сторон внесенные истцом на депозит денежные средства подлежат взысканию с ФИО3 в пользу ФИО2 как возврат цены указанного договора за переданное истцу имущество.

С учетом, изложенным обстоятельств, суд полагает, что требования истца в части перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 25.01.2022 года по приобретению жилого помещения – комнаты ***.

Доводы стороны ответчика ФИО2 о том произведены ремонтные работы, а потому перевод прав и обязанностей покупателя не может быть исполнен, не могут быть приняты во внимание, поскольку ФИО2 не лишена возможности защищать свои права иным способом.

При этом суд отмечает данное решение является основанием для внесения изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества в части изменения в регистрационной записи в отношении собственника жилого помещения расположенного по адресу: ***, кадастровый *** на ФИО3 *** года рождения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Перевести на ФИО3, *** года рождения права и обязанности покупателя ФИО2, *** года рождения по договору купли продажи от 25.01.2022 года, в отношении жилого помещения жилого помещения, расположенного по адресу: ***, кадастровый ***.

Данное решение является основанием для внесения изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества в части изменения в регистрационной записи в отношении собственника жилого помещения расположенного по адресу: ***, кадастровый *** на ФИО3 *** года рождения.

Взыскать с ФИО3 *** года рождения в пользу ФИО2, *** года рождения денежные средства, внесенные на депозит судебного департамента в Амурской области 19.07.2022 года с назначением платежа оплата цены договора купли-продажи комнаты по адресу: <...>, комн. 12 в размере 950 000 (девятьсот пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: И.В. Гокова

Решение в окончательной форме составлено 30.09.2022 года