77RS0017-02-2023-005476-16

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

30 августа 2023 года г. Москва

Нагатинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Соколовой Е.М., при секретаре Макаровой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-4268/23 по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «МИЦ-Строй-Капитал» о взыскании неустойки по договору долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчику ООО «СЗ «МИЦ-Строй-Капитал», в котором просят уменьшить цену договора участия в долевом строительстве в связи с изменением площади объекта с 7 537 242 руб. 70 коп. на 7 509 950 руб. 90 коп., взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в счет излишне уплаченной суммы по договору в размере 27 291 руб. 80 коп., неустойку за нарушение срока исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства за период с 01 ноября 2021 года по 14 февраля 2022 года в размере 398 027 руб. 40 коп., компенсацию морального вреда в размере 6 000 руб. 00 коп., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей в размере 199 013 руб. 70 коп., расходы по оплате юридических услуг в размере 16 000 руб. 00 коп., почтовые расходы в размере 270 руб. 04 коп.

Требования мотивированы тем, что 15 января 2021 года между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №В/26-591-И, в соответствии с которым ответчик обязался в предусмотренный договором срок окончить строительство и ввести в эксплуатацию многоэтажный жилой дом, расположенный по адресу: адрес, вблизи адрес, передать истцам объект долевого строительства: квартиру № 60, общей проектной площадью 80,09 кв.адрес квартиры составляет 7 537 242 руб. 70 коп., которая истцами оплачена в полном объеме. Квартира истцам передана застройщиком с нарушением установленного срока передачи 15 февраля 2022 года. Также по результатам обмеров окончательная общая площадь квартиры уменьшилась на 0,29 кв.м. и составила 79,80 кв.адрес в адрес ответчика претензия истцов о выплате разницы в цене договора долевого участия, в связи с уменьшением общей площади объекта долевого строительства, неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства оставлена без удовлетворения.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали и просили их удовлетворить в полном объеме взыскав заявленные суммы в солидарном порядке.

Представитель ответчика ООО «СЗ «МИЦ-Строй-Капитал» в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела в установленном порядке, направил в суд возражения относительно заявленных требований. Просил суд отказать в удовлетворении исковых требований об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, снизить сумму неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, отказать во взыскании компенсации морального вреда и штрафа, а в случае взыскания снизить их суммы.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика.

Выслушав истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 15 января 2021 года между ООО «СЗ «МИЦ-Строй-Капитал» и ФИО1, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №В/26-591-И.

Объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира, условный номер 60, этаж 13, секции 1, общая площадь 80,09 кв. м, расположенная в многоквартирном доме по адресу: адрес, вблизи адрес.

Цена договора в соответствии с п. 4.1. составила 7 537 242 руб. 70 коп.

Истцы выполнили свои обязательства по оплате стоимости договора своевременно и в полном объеме.

В соответствии с пунктом 6.1 договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства определен в течение 4-х календарных месяцев, исчисляемых с 30 июня 2021 года.

Квартира передана истцам по акту приема-передачи 15 февраля 2022 года, согласно которому по результатам обмеров БТИ окончательная общая площадь квартиры составила 79,80 кв.м.

21 февраля 2023 года истцами в адрес застройщика направлена претензия с требованием о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и разницы в цене договора долевого участия, в связи с уменьшением общей площади объекта долевого строительства, однако до настоящего времени требования истцов ответчиком не исполнены.

Разрешая требования истцов о взыскании разницы в цене договора долевого участия в связи с уменьшением площади по результатам обмеров, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Из содержания приведённых норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определённой исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом также установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между истцами (участниками долевого строительства) и ответчиком (застройщиком), истцам была передана квартира, общей площадью 79,80 кв.м., в то время как проектная площадь этой квартиры составляла 80,09 кв.м., то есть на 0,29 кв.м. меньше площади согласованной в договоре участия в долевом строительстве. Указанное подтверждается письменными материалами дела, исследованными в ходе судебного разбирательства, не доверять которым у суда оснований нет и которые никем не оспаривались.

В соответствии с пунктом 4.1. договора участия в долевом строительстве №В/26-591-И цена договора составляет 7 537 242 руб. 70 коп.

Согласно пункту 4.2. договора, цена договора, указанная в пункте 4.1 настоящего договора, подлежит изменению в случаях, если общая приведенная площадь объекта долевого строительства будет больше или меньше по сравнению с общей приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в пункте 2.11 настоящего договора.

Перерасчет цены договора производится путем умножения окончательной общей приведенной объекта долевого строительства на стоимость квадратного метра объекта долевого строительства, которая составляет 94 109 руб. 66 коп.

В соответствии с пунктом 4.3.2. в случае если окончательная общая приведенная площадь объекта долевого строительства будет меньше общей приведенной площади объекта долевого строительства, цена договора меняется в сторону уменьшения, и застройщик обязуется в течение 30 дней с даты перечисления банком застройщику депонированной суммы (раскрытия счета эскроу) и при условии получения застройщиком требования участника, содержащего банковские реквизиты для перечисления денежных средств, перечислить участнику разницу между оплаченной ценой договора, указанной в пункте 4.1 настоящего договора, и измененной в соответствии с пунктом 4.2 настоящего договора, если указанная разница не была перечислена участнику банком со специального счета эскроу ранее.

Поскольку к числу обязательных требований, указанных в договоре долевого участия, заключенном между сторонами, относилось предоставление истцам квартиры площадью 80,09 кв. м, уменьшение оплаченной истцами общей площади квартиры является ухудшением качества квартиры.

При таких обстоятельствах требования истцов об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве от 15 января 2021 года № В/26-591-И в связи с изменением площади объекта с 7 537 242 руб. 70 коп. на 7 509 950 руб. 90 коп. (79,80 кв.м. х 94 109 руб. 66 коп. (стоимость квадратного метра объекта долевого строительства) суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В связи с изменением цены договора в сторону снижения с ответчика подлежит взысканию в пользу истцов в солидарном порядке излишне уплаченная сумма по договору в размере 27 291 руб. 80 коп. (7 537 242 руб. 70 коп. - 7 509 950 руб. 90 коп.)

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ)

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В силу статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства

Согласно статье 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве № В/26-591-И, пункт 6.1, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства определен в течение 4-х календарных месяцев, исчисляемых с 30 июня 2021 года, то есть не позднее 31 октября 2021 года.

Квартира передана истцам по акту приема-передачи 15 февраля 2022 года.

Условия договора о новом сроке ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры истцам сторонами не были изменены, соглашение об этом в письменной форме сторонами не подписано.

Таким образом, ответчик принятые на себя обязательства по передаче истцам квартиры по договору участия в долевом строительстве в установленный срок не исполнил, в связи с чем, со стороны ответчика имела место просрочка передачи объекта истцам, в связи с чем, суд полагает, что требование истцов о взыскании неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства за период с 01 ноября 2021 года по 14 февраля 2022 года является обоснованным.

Указанный, размер неустойки, исходя из ставки банковского процента, установленной на даты предполагаемой фактической даты передачи объекта долевого строительства, составляет 7 509 950 руб. 90 коп. х 7,5% х 1/300 х 2 х106 = 398 027 руб. 40 коп.

Ответчик направил в суд ходатайство о снижении размера неустойки, в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Снижение размера неустойки и штрафа не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

С учетом всех обстоятельств дела, исходя из условий договора, временного периода нарушения ответчиком обязательств, значимости предмета договора для истцов, последствий нарушения ответчиком обязательств, а также компенсационной природы неустойки, требований разумности, приминая во внимание, что работы по строительству жилого дома являются трудоемкими, многозатратными и сложными, а также необходимость соблюдения баланса интересов сторон, суд в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снижает размер неустойки до суммы 250 000 руб. 00 коп., что соразмерно последствиям нарушения обязательств. Указанный размер неустойки подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в солидарном порядке.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

С учетом степени вины ответчика и иных установленных по делу обстоятельств, степени нравственных страданий, размер компенсации морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истцов в солидарном порядке, суд определяет в размере 6 000 руб. 00 коп.

В соответствии с пунктом 6 статьей 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», с учетом пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что ответчиком после получения претензии в добровольном порядке не исполнены требования истцов, с ответчика в пользу истцов в солидарном порядке подлежит взысканию штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы, что составляет ((27 291 руб. 80 коп. + 250 000 руб. + 6 000 руб.) х 50%) = 141 645 руб. 90 коп.

Ответчиком заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд полагает возможным снизить размер штрафа, взыскать с ответчика в пользу истцов штраф в солидарном порядке в размере 100 000 руб.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истцов надлежит взыскать почтовые расходы в размере 270 руб. 04 коп., которые подтверждены документально.

В соответствии с частью 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцы просят возместить расходы на оплату юридических услуг в сумме 16 000 руб., в подтверждение чего в материалы дела представлен договор об оказании услуг и доказательства оплаты расходов.

Учитывая наличие доказательств понесенных истцами расходов, объем и сложность выполненной представителем работы, продолжительность рассмотрения и сложность дела, качество подготовленных представителем документов, суд считает подлежащими взысканию с ответчика в пользу истцов расходов по оплате юридических услуг в полном объеме в размере 16 000 руб., что соответствует требованиям разумности.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в бюджет городского адрес подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 272 руб. 90 коп (5972 руб. 90 коп. по требованию имущественного характера в размере и 300 руб. по требованию неимущественного характера).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «МИЦ-Строй-Капитал» о взыскании неустойки по договору долевого участия - удовлетворить частично.

Уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от 15 января 2021 года №В/26-591-И в связи с изменением площади объекта с 7537242 руб. 70 коп. на 7 509 950 руб. 90 коп.

Взыскать с ООО «СЗ «МИЦ-Строй-Капитал» в пользу ФИО1 и ФИО2 в солидарном порядке денежные средства в счет излишне уплаченной суммы по договору в размере 27 291 руб. 80 коп., неустойку за нарушение срока исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства в размере 250 000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 6 000 руб. 00 коп., штраф в размере 100 000 руб. 00 коп., расходы по оплате юридических услуг в размере 16 000 руб. 00 коп., почтовые расходы в размере 270 руб. 04 коп.

Взыскать с ООО «СЗ «МИЦ-Строй-Капитал» в бюджет города Москвы государственную пошлину в размере 6272 руб. 90 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Нагатинский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Судья Соколова Е.М.

Мотивированное решение составлено в окончательной форме 11 сентября 2023 года.