Дело № 2-199/2023

УИД 52RS0012-01-2022-002371-70

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 января 2023 года городской округ город Бор

Борский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Копкиной И.Ю., с участием представителя истца – адвоката Адвокатской конторы № 34 НОКА ФИО1, действующей по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика ФИО2, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре за №, при секретаре Смирновой Г.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным,

Установил:

Истица ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО4 о признании договора купли-продажи жилого дома, общей площадью 35,9 кв.м, кадастровый №, земельного участка для ведения личного хозяйства, площадью 900 кв.м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>; земельного участка под огородничество, площадью 319 кв.м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка под огородничество, площадью 496 кв.м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>,заключенной ДД.ММ.ГГГГ между сторонами, недействительной, указывая в обоснование, что предметом договора являются вышеуказанные объекты недвижимости. Общая стоимость имущества составила 1 200 000 рублей. Все имущество принадлежало ей на праве собственности и находилось на момент заключения соглашения в залоге у ФИО5 на основании договора уступки прав требований (цессии) № года от ДД.ММ.ГГГГ. Ранее между ФИО3 и ФИО6 были заключены договоры займа денежных средств с залоговым обеспечением № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.1.1. Договора займа от ДД.ММ.ГГГГ № залогодержатель передал истице 200 000 рублей под 72 % годовых от суммы долга с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3.2 в залог истицей были переданы жилой дом, общей площадью 35,9 кв.м, кадастровый № расположенный по адресу: <адрес>, с залоговой стоимостью 200 000 рублей; земельный участок для ведения личного хозяйства, площадью 900 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, с залоговой стоимостью 200 000 рублей.

Согласно п.1.1. Договора займа от ДД.ММ.ГГГГ № залогодержатель передал ФИО3 100 000 рублей под 72 % годовых от суммы долга с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3.2, в залог ФИО3 были переданы земельный участок под огородничество площадью 319 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 80 000 рублей; земельный участок под огородничество площадью 496 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 120 000 рублей.

года ФИО5 было дано согласие на продажу заложенной недвижимости ФИО4.

Однако, ФИО3 не была поставлена в известность об уступке ФИО7 права требования ФИО5, с заявлением к Залогодержателю о разрешении продать заложенную недвижимость она не обращалась.

Продавать недвижимость она не желала, указанный жилой дом является единственным ее жильем, где она проживает со своим мужем, являющимся инвалидом, и малолетним сыном, ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Акт приема-передачи имущества она не подписывала. До настоящего времени они проживают в доме и пользуются земельными участками. Ключи от дома она не передавала никому. Денежных средств в размере 1 200 000 рублей она не получала.

Договор купли-продажи был заключен ФИО3 под влиянием со стороны ФИО9, являющегося директором ООО «Бугров и партнеры», куда она изначально пришла брать займ.

ФИО9 впоследствии, после того как у нее возникла задолженность ввиду невозможности уплачивать платежи из-за тяжелого материального положения, предложил ей подписать договор купли-продажи всей недвижимости. ФИО9 мотивировал это тем, что уже состоялось решение суда, в соответствии с которым за долги у нее отберут всю заложенную недвижимость: приедут судебные приставы, выселят истицу с малолетним ребенком и мужем, который после дорожно-транспортного происшествия был прооперирован и лежал дома, не имея возможности вставать и ходить. ФИО9 сам подыскал продавца, а также сопровождал сделку какконсультант.ФИО3 согласилась подписать договор, так как не хотела лишаться недвижимости.

ФИО4 является покупателем только по документам, он не осматривал дом перед покупкой, ключи она ему не передавала, денежные средства он истице не передавал, видела она его только один раз, приподписании договора.

Считает, что сделка купли-продажи жилого дома и земельных участков по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой и совершена для прикрытия сделки по выводу имущества должника в пользуФИО5 для последующей продажи им всей заложенной недвижимости. Долг перед ФИО5 истица не погашала, информации о том, что ФИО4 с ФИО5 рассчитался по ее долгам, у нее нет.

Впоследствии выяснилось, что решения суда о взыскании с истицы задолженности не было, поскольку залогодатель ФИО10 с заявлением в суд не обращалась, а передала свои права требования по договору об ипотеке ФИО5, о чем истиц не была уведомлена. Истица, ее представитель ФИО1, действующая по ордеру, исковые требования поддержали, дополнительно изложили свою позицию в письменных объяснениях по существу иска.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела через представителя ФИО2, действующего в пределах полномочийпо доверенности, который исковые требования не признал, считает обращение истицы с данным иском злоупотребление правом, поскольку в Борском суде уже рассматривались требования ФИО3 о признании сделки недействительной.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО5, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, заслушав участников по делу, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

В силу п.5 ст.10 ГК РФ разумность и добросовестность действий участников гражданского оборота презюмируются. Согласно п.1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. По правилам ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих, случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно ст.ст.167-168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Как предусмотрено п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Согласно ст.456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п.1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п.2). Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.556 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с п.1 которого продавец, ФИО3 передала в собственность, а покупатель, ФИО4, принял в собственность следующее имущество: - жилой дом, общей площадью 35,9 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного хозяйства, общей площадью 900 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>; - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под огородничество (без права строительства), общей площадью 319 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>; - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под огородничество (с правом возведения некапитальных хозяйственных строений), общей площадью 496 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>.

В пункте 2 договора по соглашению сторон определена цена объектов недвижимости в размере 1 200 000 руб., которая передана продавцу наличными денежными средствами в момент подписания настоящего договора. Получение всей денежной суммы подтверждается подписью истицы в договоре, которая последней не оспаривается.

Пунктом 4 договора предусмотрено, что данный договор считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами. После государственной регистрации перехода права собственности Покупатель становится собственником вышеуказанных объектов, и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию объекта. По соглашению сторон настоящий договор является передаточным актом (пункт 7 договора). Данный договор прошел ДД.ММ.ГГГГ государственную регистрацию, что подтверждается документально. Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО6 был заключен договор займа денежных средств с залоговым обеспечением №, в соответствии с п.1.1 которого Залогодержатель передал Залогодателю на условиях настоящего договора в заем денежные средства в сумме 200 000 рублей на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2 договора). В силу п.2.2 договора займа следует, что Залогодатель обязуется вернуть полученную от Залогодержателя сумму займа с процентами в установленный п.1.2 срок с соблюдением графика платежей. Проценты начисляются ежемесячно на сумму долга вплоть до момента полного погашения займа из расчета 72% годовых от суммы долга. Согласно п.3.1 договора займа следует, что настоящий договор займа является одновременно соглашением о залоге недвижимого имущества (ипотеки): здание, назначение: жилой дом, площадью 35,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного хозяйства, площадью 900 кв.м, кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес> (п.3.2.1, п.3.2.2 договора). При этом в соответствии с п.4.3.2 договора займа Залогодержатель вправе передать свои права по настоящему договору без согласия Залогодателя другому лицу с соблюдением правил о передаче прав путем уступки требования. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО6 также был заключен договор займа денежных средств с залоговым обеспечением №, в соответствии с п.1.1 которого Залогодержатель передал Залогодателю на условиях настоящего договора в заем денежные средства в сумме 100 000 рублей на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2 договора). В силу п.2.2 договора займа следует, что Залогодатель обязуется вернуть полученную от Залогодержателя сумму займа с процентами в установленный п.1.2 срок с соблюдением графика платежей. Проценты начисляются ежемесячно на сумму долга вплоть до момента полного погашения займа из расчета 72% годовых от суммы долга. Согласно п.3.1 договора займа следует, что настоящий договор займа является одновременно соглашением о залоге недвижимого имущества (ипотеки): земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под огородничество (без права строительства), общей площадью 319 кв.м, по адресу: <адрес>; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под огородничество (с правом возведения некапитальных хозяйственных строений), общей площадью 496 кв.м, по адресу: <адрес> (п.3.2.1, п.3.2.2 договора). По данному договору также в соответствии с п.4.3.2 договора займа Залогодержатель вправе передать свои права по настоящему договору без согласия Залогодателя другому лицу с соблюдением правил о передаче прав путем уступки требования. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО5 был заключен договор уступки прав требований (цессия) №, в соответствии с которым право кредитора по обязательствам ФИО3 перешли к ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 было дано согласие на продажу заложенной недвижимости в пользу ФИО4 Ограничения права: Ипотека в пользу ФИО5 как жилого дома, так и земельных участков нашло отражение в договоре купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Борского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГг., в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка, площадью 900 кв.м,расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка,расположенного по адресу: <адрес> земельного участка,расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, недействительным отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решениеБорского городского суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения.

Оспаривая ранее заключенный договор купли-продажи недвижимости, истица ссылалась на положения ч.1 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что данная сделка мнимая. В настоящем иске истицы ссылается на ч.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации, говоря, что совершенная сделка являлась притворной.

В соответствии с п.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Решением Борского городского суда Нижегородской области от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ФИО4 к ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО11, ФИО12 о выселении из спорного жилого дома. Анализируя установленные по делу обстоятельства с учетом выше приведенных правовых норм, суд находит заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку факт притворности не нашел своего подтверждения в ходе судебных разбирательств. Довод истца об отсутствии ее уведомления о переходе прав требований от ФИО10 ФИО5 суд находит несостоятельным, поскольку данное право прямо прописано в договорах займа, самостоятельно договор уступки прав требования (цессии) не оспаривается. Заключая спорный договор купли-продажи недвижимости, стороны предусмотрели все условия, в т.ч. и нахождение имущества в залоге. Намерение одного из участников сделки совершить притворную сделку, в данном случае не достаточно для признания ее таковой, доказательств обратного истицей суду не представлено. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ -отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Борский городской суд Нижегородской области.

Судья - И.Ю. Копкина