Решение по делу № 02/2-31/2025 от 27.05.2025 - о заключении соглашения о выкупе недвижимости.

51RS0009-02-2025-000060-07 Дело № 02/2-31/2025

Мотивированное решение составлено 27 мая 2025 года.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 мая 2025 года пгт. Умба

Кандалакшский районный суд Мурманской области постоянное судебное присутствие в пгт. Умба Терского района Мурманской области в составе: судьи Сосниной А.Ю.,

при секретаре Мануровой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации Терского района о заключении соглашения о выкупе недвижимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Терского района о заключении соглашения о выкупе недвижимости, мотивируя свои требования тем, что ей на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Распоряжением администрации Терского района от 2 февраля 2023 года дом признан аварийным. Указывает, что она дважды обращалась к ответчику с заявлениями о заключении с ней соглашения о выкупе принадлежащей ей недвижимости, ей отвечали, что заключение соглашения о выкупной стоимости принадлежащего ей жилого помещения будет осуществлено по окончании региональной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <данные изъяты> на 2019 – 2024гг». Считает, что действие указанной Программы завершено и поскольку Программа по переселению из аварийных домов финансируется из федерального и регионального бюджетов и реализуется в 2019 – 2025 годах, а жильцы домов, признанных аварийными после 1 января 2017 года, в нее не включены, то она имеет право на получение компенсации. Просит суд обязать администрацию Терского района заключить с ней соглашение о выкупе недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, с последующей выплатой ей компенсации, исходя из рыночной стоимости жилого помещения; рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка; сумм за невыполненный капитальный ремонт.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, участия не принимали, ходатайств об отложении не заявили. Ранее в судебном заседании ФИО2 поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации Терского района, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, участия не принимал, ходатайств об отложении не заявил. Ранее в судебном заседании представитель ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> не включен в региональную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <данные изъяты> на 2019 – 2024 годы". В настоящее время региональная программа по переселению граждан из домов, признанных аварийными после 1 января 2017 года, не утверждена. Решение об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для муниципальных нужд не принималось, срок расселения не наступил. Истец не состоит в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, малоимущим не признана.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Министерства строительства Мурманской области в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что с 2019 года на территории региона реализуется адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда <данные изъяты> на 2019-2024 годы», утвержденная Постановлением Правительства Мурманской области от 01 апреля 2019 года № 153-ПП, согласно которой расселению подлежат многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу в установленном порядке с 01 января 2012 года по 01 января 2017 года, многоквартирный <адрес> по улице <адрес> не включен в указанную программу. Расселение домов с привлечением средств Фонда ЖКХ, признанных аварийными после 01 января 2017 года будет осуществляться после утверждения механизма реализации мероприятий по расселению аварийного жилищного фонда и доведения лимитов.

В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу статьи 16, пункта 3 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В случае не включения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу, жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу части 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Пунктом 3 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, предусмотренным федеральными законами.

Согласно подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных п. 1 данной статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе статьи 32, указывает Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения ставится в зависимость от направления органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, не выполнении данного требования собственниками жилых помещений и принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 является с ДД.ММ.ГГГГ собственником <адрес> многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №

Межведомственной комиссией, назначенной постановлением администрации <адрес> от 21 декабря 2022 года № 962 на основании акта обследования многоквартирного <адрес> от 2 февраля 2023 года № 3, с учетом технического обследований указанного многоквартирного дома, проведённого <данные изъяты>», ДД.ММ.ГГГГ вынесено заключение о признании данного многоквартирного дома аварийным, подлежащим сносу или реконструкции (л.д. 80-128).

Распоряжением администрации Терского района от 2 февраля 2023 года № 39, вынесенным на основании постановления администрации Терского района от 2 февраля 2023 года № 53 «Об утверждении протокола № 1 от 2 февраля 2023 года заседания межведомственной комиссии», протокола № 1 от 2 февраля 2023 года заседания межведомственной комиссии и экспертизы <данные изъяты>», технического заключения о состоянии строительных конструкций жилого дома, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; расселение граждан предписано осуществить после реализации мероприятий по программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <данные изъяты>» на 2019 – 2024 года», утвержденной постановлением администрации Терского района 21 ноября 2022 года № 955 (л.д. 47).

Из отзыва администрации Терского района от 25 марта 2025 года № 1534-ДА следует, что в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2024 года данный дом не вошел, региональная программа по переселению граждан из аварийных домов, признанных таковыми после 1 января 2017 года, не утверждена (л.д. 46).

Как следует из технического заключения <данные изъяты>» о состоянии строительных конструкций жилого дома по адресу: <адрес>, от 26 октября 2022 года, на основании результатов визуально-инструментального технического обследования установлено, что несущие конструкции обследуемым помещений находятся в аварийном состоянии, обнаруженные повреждения и деформации свидетельствуют о снижении несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования. Физический износ конструктивных элементов указанного жилого дома варьируется в пределах 60-80%, моральный износ (функциональное устаревание) составляет 94,10%. С исследуемым жилым домом происходит монотонный интенсивный естественный износ. Жилое здание находится на пороге III фазы износа. Принятие мер по его срочному капитальному ремонту экономически нецелесообразно (л.д. 84-128).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО1 в многоквартирного <адрес>, в котором на праве собственности имеет жилое помещение, не проживает с ДД.ММ.ГГГГ, регистрации по месту жительства в указанном жилом помещении не имеет (л.д. 11, 34).

Истец зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № № истец ФИО1 является собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 139-140).

Таким образом, судом установлено и истцом не оспаривалось, что она имеет возможность проживать в другом жилом помещении до решения вопроса о выкупе жилого помещения, признанного непригодным для проживания.

Истец ФИО1, зарегистрированная по адресу: <адрес>, в <данные изъяты>

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

В целях реализации конституционных гарантий частью 2 статьи 49 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что малоимущим гражданам, признанным по установленным Жилищным кодексом Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке.

Согласно положению части 1 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев.

Между тем, для отдельных категорий граждан законодатель установил возможность предоставления жилых помещений по договорам социального найма во внеочередном порядке, в том числе и для граждан, являющихся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или собственниками жилых помещений, единственные жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Указанным в настоящем пункте собственникам жилых помещений жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди в случае, если в установленном федеральным законодательством порядке не принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия такого жилого помещения (пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При этом Конституционный суд Российской Федерации в Постановлении от 25 апреля 2023 года по делу о проверке конституционности частей 1, 8 и 10 статьи 32 и пункта 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 2 и части 3 статьи 16 Федерального закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в связи с жалобами граждан ФИО4, ФИО5 и ФИО6, ФИО7 указал, что ни из статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни из каких-либо других его норм не следует, что обязательным условием внеочередного предоставления жилья гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания, является их проживание в жилых помещениях на основании договора социального найма, договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся во внеочередном предоставлении жилья с конкретным правом, на котором ему принадлежит или ранее принадлежало жилое помещение, а потому нуждающимся может быть признан как наниматель по договору социального найма, так и собственник жилого помещения.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что с требованием о сносе дома администрация Терского района к истцу не обращалась, земельный участок, на котором расположен дом, для муниципальных нужд не изымался.

Анализируя собранные по делу доказательства в совокупности и каждое по отдельности, суд учитывает следующие обстоятельства.

Истец в жилом помещении, находящемся в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, не проживает, регистрации по месту жительства в указанном жилом помещении не имеет, обеспечена иным жилым помещением, из чего следует, что объективная нуждаемость истца в незамедлительном осуществлении процедуры заключения соглашения и последующем выкупе жилого помещения, признанного аварийным, отсутствует. При этом истец не была лишена права обратиться в орган местного самоуправления за предоставлением помещения маневренного фонда. Кроме того, в связи с непроживанием истца в жилом помещении в доме, признанном аварийном, отсутствует и действительная угроза ее жизни и здоровью.

Наличие одного лишь факта признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу не является основанием для обеспечения истца, имеющего в указанном доме жилое помещение на праве собственности, иным жилым помещением, посредством проведения процедуры выкупа аварийного жилья, поскольку по смыслу жилищного законодательства, внеочередное предоставление жилого помещения, равно как и изъятие жилого помещения в доме путем выкупа, являются исключительной мерой защиты жилищных прав граждан в условиях, когда лицо лишено жилого помещения и не имеет возможности в силу имущественного положения немедленно обеспечить им себя самостоятельно, при этом проживание граждан в ранее занимаемом жилом помещение не обеспечивает безопасность их жизни и здоровья. При этом истец в установленном порядке нуждающейся в предоставлении жилого помещения, малоимущей, не признавалась.

Разрешая заявленные требования, суд также учитывает, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не вошел, мероприятия по его расселению предписано осуществить после реализации мероприятий по программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в <данные изъяты>» на 2019 – 2024 года», утвержденной постановлением администрации Терского района 21 ноября 2022 года № 955, решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный дом, для муниципальных нужд не принималось, срок расселения не наступил, жилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, не изымалось, выкупная цена жилого помещения не определялась, между органом местного самоуправления и собственником жилого помещения соглашения о возможности предоставления другого жилого помещения не оформлялось.

При таких обстоятельствах оснований для понуждения органа местного самоуправления на основании статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъять жилое помещение в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, не имеется.

При этом, истица, приобретая в собственность жилое помещение, в соответствии с нормами статей 210 и 211 Гражданского кодекса Российской Федерации приняла на себя бремя содержания имущества, а также несла риск гибели или повреждения жилого помещения.

Направление истцом, как собственником жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, ответчику требования о заключении соглашения о выкупе принадлежащего ей жилого помещения, не является обстоятельством, влекущим наступление обязанности ответчика принять решение о выкупе жилого помещения истца.

Таким образом, на основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 <данные изъяты>) к администрации Терского района о заключении соглашения о выкупе недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Кандалакшский районный суд Мурманской области постоянное судебное присутствие в пгт. Умба Терского района Мурманской области в течение месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья А.Ю. Соснина