мотивированное решение изготовлено
30 апреля 2025 года
Дело № 2-440/2025 47RS0016-01-2024-002227-59
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 апреля 2025 года г. Сосновый Бор
Сосновоборский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Алексеева М.А.,
при секретаре Романовой У.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и взыскании штрафа,
установил:
ФИО1 обратилась в Сосновоборский городской суд Ленинградской области с иском к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области, в котором просит взыскать неустойку в сумме 308 201 рубль 07 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 100 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, расходы на оплату услуг представителя в сумме 50 000 рублей.
Иск мотивирован тем, что 11 октября 2023 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого явилось жилое помещение по строительному адресу: <адрес>, квартал №, участок №. Передача жилого помещения должна была осуществиться не позднее 18 декабря 2023 года, но данное условие договора ответчиком было нарушено.
В судебном заседании истец представитель истца адвокат Федоров А.В. иск поддержал.
Представитель ответчика «Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области» ФИО2 в судебном заседании возражала против иска.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Новый город» ФИО3 в судебном заседании возражала относительно заявленных требований.
Заслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Установлено, что 11 октября 2023 года между «Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства Ленинградской области» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор № СН75-КВ-2 участия в долевом строительстве жилого помещения (далее ДДУ, л.д. 6-21).
Согласно условиям ДДУ:
- застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства (п. 3.1);
- в пункте 3.2 отражены характеристики объекта долевого строительства – квартиры;
- цена договора указана в сумме 6 700 037 рублей, но при отклонении площади объекта долевого строительства она подлежала изменению (п. 4.1, п. 4.3);
- передача застройщиком объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту после окончания строительства объекта недвижимости и получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не позднее 18 декабря 2023 года, при условии выполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора в полном объеме, установленных разделом 4 договора (п. 5.1);
- подписанием договора участник долевого строительства подтверждает, что он ознакомлен с проектной декларацией и иной документацией, размещенной застройщиком в ЕИСЖС (п. 2.4).
Как указывает истец, в установленный договором срок квартира ответчиком не была передана, а потому ФИО1 направила в адрес «Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области» претензию о выплате соответствующей неустойки (л.д. 22-24).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 14 июня 2024 года (л.д. 51).
Квартира передана истцу ответчиком по акту 17 октября 2024 года (л.д. 140).
В связи с изменением итоговой площади объекта долевого строительства 28 июня 2024 года ФИО1 осуществила доплату в сумме 46 463 рубля 50 копеек (л.д. 115).
Разрешая иск в части требования о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.
Частью 1, пунктом 2 части 4 статьи 21.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что фонд субъекта Российской Федерации создается в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в целях урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан - участников долевого строительства в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и (или) завершения строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения дошкольных образовательных организаций, общеобразовательных организаций, поликлиник, объектов транспортной инфраструктуры и объектов капитального строительства, обеспечивающих подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - объекты инфраструктуры), для их последующей безвозмездной передачи в государственную или муниципальную собственность. Субъект Российской Федерации вправе создать не более одного Фонда субъекта Российской Федерации. При этом указанный Фонд может быть создан после включения в единый реестр проблемных объектов, указанный в части 1.1 статьи 23.1 настоящего Федерального закона, сведений об объектах строительства, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.
Фонд субъекта Российской Федерации может выступать в качестве застройщика и осуществлять деятельность по завершению строительства указанных в части 1 настоящей статьи многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества и объектов инфраструктуры с учетом следующих особенностей:
Фонд субъекта Российской Федерации вправе привлекать средства граждан и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве в отношении указанных в части 1 настоящей статьи объектов только при условии размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства в порядке, установленном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.
Частью 1, пунктом 2 части 4, частью 5 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частями 4, 4.2, 4.5 и 4.6 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из буквального толкования условий ДДУ, следует однозначный вывод о том, что квартира подлежала передаче ФИО1 не позднее 18 декабря 2023 года. Вопреки утверждению ответчика, названный срок является именно сроком передачи объекта долевого строительства, поскольку ДДУ иного срока в соответствующей части не содержит, а его отсутствие в договоре свидетельствовало бы о том, что ДДУ считался бы незаключенным. В силу прямого указания закона названный срок должен быть зафиксирован в ДДУ, а потому ссылки ответчика на то, что срок передачи указан в проектной декларации, судом отклоняются за несостоятельностью. Введение потребителя в заблуждение недопустимо.
В итоге цена квартиры составила 6 746 500 рублей 50 копеек (6 700 037 + 46 463,5).
Квартира передана по акту 17 октября 2024 года.
Следовательно, нарушение прав ФИО1 за период с 19 декабря 2023 года по 17 октября 2024 года составило 303 дня.
Вопреки утверждению ответчика, к спорным правоотношениям положения Постановления Правительства РФ от 29 декабря 2023 года № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» применению не подлежат по следующим основаниям:
- оно принято во исполнение пункта 6 части 1 статьи 18, а не пункта 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регулирует вопросы, связанные с качеством передаваемого объекта долевого строительства, а не вопросы, связанные со сроком передачи объекта долевого строительства, в том числе вопросы ответственности за соответствующую просрочку;
- оно вступило в силу со дня его официального опубликования (30 декабря 2023 года), а потому не может быть применено к ДДУ, заключенному 11 октября 2023 года, при сроке передачи квартиры не позднее 18 декабря 2023 года. Указание на то, что постановление имеет обратную силу в нем не содержится.
Между тем, к спорным правоотношениям подлежит применению Постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве». Данное постановление вступило в законную силу 22 марта 2024 года, но имеет обратную силу.
Следовательно, допустимо взыскать в пользу истца неустойку за период с 19 декабря 2023 года по 21 марта 2024 года, учитывая положения указанного Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326, исходя из следующего расчета:
Ставка ЦБ РФ на 01 июля 2023 года - 7,50 %
Доля от ставки: 1/150
Сумма для начисления: 6 746 500 рублей 50 копеек.
Установленный период начисления неустойки: с 19 декабря 2023 года по 21 марта 2024 года (94 дня).
период
дней
неустойка
19.12.2023 – 21.03.2024
94
317 085,52
Порядок расчёта: сумма долга ? доля ставки ? ключевая ставка на 01 июля 2023 года х количество дней просрочки.
За указанный период неустойка составит 317 085 рублей 52 копейки, но истец просит взыскать только 308 201 рубль 07 копеек, а потому требование в указанной части подлежит удовлетворению.
Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 9 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года).
В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
Оснований для применения к спорным правоотношениям положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется, поскольку наличие именно исключительных обстоятельств для этого ответчиком не доказано, а доказательства несоразмерности неустойки не приведены.
Суд учитывает, что в силу вышеназванных разъяснений Верховного суда Российской Федерации, неисполнение обязательств генеральным подрядчиком Фонда не может быть к ним отнесено, как не является таковым и выполнение ответчиком социально значимых функций.
Более того, следует учитывать и то, что законодателем уже приняты существенные меры для уменьшения материальной ответственности застройщика – ограничен период взыскания неустойки, установлен специальный размер ставки ЦБ РФ для ее расчета.
В силу части 2 и части 3 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Установленными по делу обстоятельствами подтвержден факт нарушения прав истца действиями ответчика, а потому требование о компенсации морального вреда является обоснованным.
Разрешая вопрос о сумме, подлежащей взысканию в счет компенсации морального вреда, суд учитывает обстоятельства заключения договора с ответчиком, степень его вины в нарушении прав истца, период нарушения прав ФИО1, игнорирование ее досудебной претензии, а потому считает возможным взыскать в ее пользу в счет возмещения морального вреда 20 000 рублей. Данную сумму суд считает разумной, отвечающей балансу интересов сторон.
Учитывая то, что права ФИО1 действиями «Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области» были нарушены, с ответчика в пользу истца также надлежит взыскать штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, то есть, применительно к настоящему делу 16 410 рублей 05 копеек.
То обстоятельство, что ответчик является приобретателем прав застройщика – банкрота ООО «Монтажстрой» в соответствии с определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02 июля 2021 года в рамках дела № А56-80283/2019, не может явиться основанием для полного отказа ФИО1 в удовлетворении иска, поскольку с ним был заключен самостоятельный ДДУ, дольщиком ООО «Монтажстрой» она не являлась. К таковым также суд не относит и Соглашение № ФЗП-28/491-21 от 26 февраля 2021 года о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов ООО «Монтажстрой», заключенное с ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (в настоящее время ППК «ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ»), по изложенным основаниям.
Частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Частью 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Следует учесть, что применение критерия разумности судебных расходов на оплату услуг представителя ориентировано на достижение справедливого баланса между интересами истца как стороны, несущей убытки для защиты своего нарушенного права, и ответчика, в том числе для предотвращения процессуальных злоупотреблений со стороны истца путем искусственного увеличения суммы издержек.
Факт несения ФИО1 расходов на оплату услуг представителя в сумме 50 000 рублей подтверждается соглашением об оказании адвокатом юридической помощи № 78/5943-48 от 02 августа 2024 года, дополнительным соглашением № 1 к названному соглашению, квитанцией на сумму 50 000 рублей.
Согласно материалам дела, интересы ФИО1 в суде представлял Федоров А.В.
Принимая во внимание объем фактически проделанной представителем истца работы, в том числе его участие в ряде судебных заседаний, подготовку документов от имени истца, сложность дела, период его рассмотрения в суде, а также разъяснения, содержащиеся в пунктах 11, 12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд приходит к выводу о возможности взыскания с ответчика в пользу истца в счет компенсации расходов на оплату услуг представителя денежные средства в сумме 25 000 рублей. Заявленную сумму в 50 000 рублей суд считает чрезмерной.
Согласно части 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 13 205 рублей (10 205 + 3 000).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
иск ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт № выдан 27 апреля 2002 года, к Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области (ИНН <***>) о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и взыскании штрафа удовлетворить частично.
Взыскать с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области в пользу ФИО1 неустойку в сумме 308 201 рубль 07 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей, штраф в сумме 16 410 рублей 05 копеек, расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000 рублей.
В удовлетворении остальной части иска ФИО1 отказать.
Взыскать с Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства Ленинградской области в доход бюджета муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области государственную пошлину в сумме 13 205 рублей.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Сосновоборский городской суд Ленинградской области.
Судья М.А. Алексеев