Дело № 2-194/2025
УИД 35RS0010-01-2024-011047-19
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Вологда 31 октября 2025 года
Вологодский городской суд Вологодской области в составе судьи Цветковой А.В., при секретаре Сачковой Ю.А., с участием представителя ответчика по доверенности ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Вологдагражданстрой» о защите прав потребителя,
установил:
ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Вологдагражданстрой» о защите прав потребителя, в обоснование которого указал, что 14.10.2021 приобрел по договору участия в долевом строительстве жилья квартиру по адресу: <адрес>, стоимостью 3 463 802 руб. ООО «СЗ «Вологдагражданстрой» передало квартиру с недостатками, выявленными впоследствии: намокание внешней стены фасада вследствие попадания на нее влаги с отлива, а также наружной стены лоджии, вследствие чего происходит их промерзание. О данных недостатках было указано ответчику в замечаниях по строительной готовности помещения. Согласно заключению специалиста № от 21.03.2024 обнаруженные недостатки квартиры носят производственный характер. 24.04.2024 застройщику направлена претензия об устранении недостатков в течение 10 календарных дней, которая оставлена без удовлетворения. Действиями ООО «СЗ «Вологдагражданстрой» ему причинены нравственные страдания, вследствие промерзания на протяжении длительного времени он не может сделать полноценный ремонт в квартире и на лоджии. Просил обязать ответчика безвозмездно устранить выявленные недостатки объекта долевого строительства, указанные в заключении специалиста № от 21.03.2024, взыскать с ответчика расходы по оплате услуг специалиста в размере 10 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 70 000 руб.
В процессе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «ПСК «Фэнстер».
В процессе рассмотрения дела 29.07.2024 истец исковые требования увеличил, указал, что с момента передачи истец не имеет возможности проживать в квартире. Квартира сдана застройщиком в черновой отделке, следовательно, должен быть выполнен ремонт. Исходя из фотоматериалов, представленных в дело, и заключения эксперта лоджия и стена в комнате находятся во влажном состоянии, имеет место плесень. Таким образом, до настоящего времени отсутствует возможность сделать ремонт в квартире и проживать в ней. Просил обязать ответчика безвозмездно устранить недостатки квартиры, выразившиеся в намокании стен квартиры по адресу: <адрес> в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, взыскать с ответчика расходы по оплате услуг специалиста в размере 10 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 70 000 руб., неустойку за период с 24.11.2023 по 17.03.2024 (исходя из цены договора 3 463 802 руб.) в размере 3 463 802 руб. (3 463 802 х 115 дн. х 1%).
В судебное заседание 31.10.2025 истец ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО3 не явились, извещены надлежаще, причины неявки неизвестны. Ранее истец ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие (т. 1 л.д. 140), представитель по доверенности ФИО3 исковые требования с учетом их изменения поддерживала, поясняла, что в процессе эксплуатации обнаружены строительные дефекты – намокание стены лоджии. В связи с постоянной сыростью на лоджии истец не имеет возможности сделать ремонт в квартире и заехать в нее. За намокающей стеной расположена жилая комната, обои в которой при наклеивании отпадают, на стене имеются плесень и грибок. Указанные дефекты являются производственными. Первое обращение было в управляющую компанию ООО «Ресурс» 17.07.2023, которое было передано застройщику. Ответа не последовало. 25.10.2023 истец обратился непосредственно к застройщику. В связи с постоянной сыростью извело балконную дверь, которая была заменена ООО «ПСК «Фэнстер». Повторно установленная балконная дверь также деформировалась и была заменена. 08.08.2024 застройщику была направлена претензия, но каких-либо мер, направленных на устранение дефектов, застройщиком не принято. Доводы представителя застройщика, что на фото имеет место не влажное пятно, а факт использования кирпича другого цвета, опровергается заключениями экспертиз, видеозаписью при выполнении работ ООО «ПСК «Фэнстер», где сотрудники сообщают, что имеет место нарушение технологии выполнения водоотведения, повлекшее избыточную влажность, высолы на стене, трещины на стене дома.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «СЗ «Вологдагражданстрой» по доверенности ФИО1 пояснил, что ответчик исковые требования признает частично – в части устранения недостатков по судебной экспертизе. Ранее в суде и в отзыве, письменных пояснениях указывал, что квартира по адресу: <адрес> по договору участия в долевом строительстве жилья от 14.10.2021 передана истцу на основании акта приема-передачи от 28.04.2023. В процессе эксплуатации объекта недвижимости дольщиком выявлялись недостатки оконных конструкций, которые устранялись в рамках гарантийных обязательств. Подрядная организация, осуществляющая монтаж оконных конструкций на объекте, неоднократно привлекалась для устранения неисправностей. Указанные факты подтверждаются актами выполненных работ от 22.12.2023, от 28.02.2024, от 04.06.2024. Заявленные истцом недостатки, неисправности устранены в полном объеме. Посредством телефонной связи истец уведомлялся о проведении работ 04.06.2024, однако при проведении работ не присутствовал. Существенной необходимости в привлечении стороннего специалиста для выявления причин появления недостатков в квартире не требовалось. Соответствующие расходы истца на специалиста не являлись необходимыми. Истцом не доказано причинение ему действиями ответчика морального вреда. Недостатки не затрагивают жилого помещения, не являются существенными, соответственно, не делают помещение непригодным для использования по назначению. В материалах дела отсутствуют сведения о нанесении вреда жизни и здоровью дольщика, а также о прохождении им лечения в медицинских учреждениях, приобретении лекарственных препаратов. Лоджия жилым помещением не является. Следовательно, наличие недостатков на лоджии не лишает истца права пользоваться жилым помещением. О наличии плесени в отчете эксперта информация отсутствует. При предъявлении неустойки истцом необоснованно к расчету принята стоимость объекта, а не стоимость устранения дефектов. Таким образом, в случае взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, суду следует принимать к расчету стоимость устранения дефекта. Истец связь с ответчиком не поддерживает, письменные запросы от ответчика не получает, на информацию о готовности устранять недостатки силами ответчика не реагирует. Обратил внимание на действие моратория.
В судебное заседание представитель третьего лица ООО «ПСК «Фэнстер» не явился, извещен надлежаще.
Судом установлено, что 14.10.2021 между ООО «СЗ «Вологдагражданстрой» (застройщик) и ФИО2 (дольщик) заключен договор № участия в долевом строительстве жилья, объектом которого является жилое помещение - квартира №, общей площадью 47,7 кв.м, в том числе площадь лоджии 2,0 кв.м по адресу: <адрес> (п. 1.4 договора).
Гарантийный срок на квартиру составляет 5 лет, исчисляется со дня передачи квартиры дольщику (п. 6.2 договора).
28.04.2023 квартира № в жилом доме на <адрес>, общей площадью 45,8 кв.м, кроме того площадь лоджии 2,0 кв.м (с применением коэффициента 0,5), стоимостью 3 462 802 руб. передана ФИО2 по акту приема-передачи. Согласно п. 4 стороны не имели друг к другу претензий по исполнению условий договора участия в долевом строительстве жилья № от 14.10.2021, в том числе по качеству, срока исполнения обязательств.
21.06.2023 ФИО2 зарегистрировал право собственности на квартиру.
17.07.2023 ФИО2 обратился в управляющую компанию ООО «Ресурс», просил решить проблему с отливом кровли, так как во время дождей вся вода стекает по стене на 4 и 5 этажи (кв. №, №), в результате намокают стены, что может привести к разрушению, грибку и т.п. Необходимо увеличить отлив. ООО «Ресурс» сообщило, что обращение принято, направлено застройщику, так как случай является гарантийным.
25.10.2023 ФИО2 обратился в ООО «СЗ «Вологдагражданстрой», указав, что в период гарантийного срока им были выявлены следующие строительные недостатки: намокает стена фасада и балконная стена квартиры № со стороны железной дороги. Указал, что эти недостатки были указаны в акте приемки, до сих пор не устранены. Просил устранить недостатки в 20 рабочих дней.
26.10.2023 ООО «ПСК «Фэнстер» составлен дефектный акт, в котором в том числе указал на необходимость произвести герметизацию верхнего отлива и капельников.
20.11.2023 в ответе на претензию истца застройщик сообщил о передаче претензии на рассмотрение подрядной организации, осуществляющей монтаж.
24.11.2023 по обращению ФИО2 управляющей компанией ООО «Ресурс» составлен акт обследования, согласно которому на стене лоджии квартиры происходит намокание кирпичной кладки площадью около 1 кв.м. Причина: попадание осадков на наружную стену дома вблизи остекления лоджии кв. № с подоконника верхнего этажа. Повреждений не обнаружено.
07.12.2023 ООО «ПСК «Фэнстер» сообщило застройщику, что для выполнения ремонтных работ на объекте – комплекс жилых зданий по <адрес>, намокание стены по причине попадания на нее воды с водоотлива необходима более теплая погода, желательно не ниже 0 градусов. Работы будут выполнены, как только позволит температурный режим.
09.01.2024 ООО «ПСК «Фэнстер» сообщило истцу, что с их стороны все стыки промазаны герметиком, протеканий протеканий в этих местах нет. Конкретного заключения по промоканию стены сделать не могут, так как это не в их сфере деятельности, занимаются только остеклением.
17.01.2024 ООО «СЗ «Вологдагражданстрой» сообщило истцу, что застройщиком принято решение по установке дополнительного капельника, что позволит не допустить дальнейшего намокания стен. Работы по его установке будут проводиться в ближайшее время в соответствии с погодными условиями.
23.01.2024 ФИО2 обратился в ООО «СЗ «Вологдагражданстрой» с претензией об устранении недостатков по гарантии, указав, что недостатки не устранены, на лоджии уже пошла плесень и разрушается кирпич. Компания «Фэнстер» сообщила, что это не в их компетенции, ответ был направлен на электронную почту застройщика. Требовал устранить недостатки.
29.01.2024 ООО «СЗ «Вологдагражданстрой» в ответ сообщило истцу, что силами застройщика установлен дополнительный капельник в районе крыши и лоджии 5 этажа в многоквартирном доме, что позволит избежать дальнейшего попадания атмосферных осадков с крыши дома на стену лоджии. Это позволит избежать дальнейшего попадания атмосферных осадков с крыши дома на стену лоджии.
Согласно заключению специалиста ООО «ВЭКС» № от 21.03.2024 по результатам обследования квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, при замерах влажности кладки кирпичной стены на лоджии на уровне 1,5-2 м от поверхности пола влажность кирпича составляет от 1,7 до 2,7 % и увеличивается по направлению снизу вверх, соответствует средней степени увлажнения. Под плитой перекрытия со стороны лоджии влажность кирпича в кладке составляет 6,9 %, что соответствует влажному кирпичу. Изнутри квартиры стена лоджии оштукатурена, на момент обследования не имеет видимых признаков увлажнения. По результатам замеров влажности штукатурного слоя влажность составляет 1,6%, что соответствует сухому состоянию материала. Также образование влаги, так называемое явление «точки росы» сопровождается выпадением конденсата со стороны отапливаемого помещения. Поскольку увлажнение наружных стен происходит с уличной стороны, то данные повреждения не относятся к теплотехническим недостаткам обследуемых конструкций. При проведении осмотра крыши лоджий установлено наличие следов ремонта мягкой рулонной кровли. В месте расположения обследуемой лоджии на кровле присутствует участок застоя талой воды. Осмотр конструкций остекления лоджий снаружи позволили установить наличие застоя влаги на отливах остекления, на отливах установлено наличие зазоров, через которые происходит отвод воды с отлива на поверхность стены. Далее вода по наружным стенам может попадать в помещение лоджии. Сделан вывод, что намокание стен квартиры (а также стен других квартир вдоль блоков лоджий), происходит в результате установки отлива остекления лоджии с зазором, что не выполняет условия герметичности в примыкании к стене, а также отлив имеет уклон от вертикальной плоскости меньше нормативного требования. Таким образом, нарушены требования п. 10.6.5 ГОСТ 23166-2021 «Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие» и приложения Г, п. 2.2 ГОСТ «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам». Обнаруженные недостатки носят производственный характер.
24.04.2024 ФИО2 обратился в ООО «СЗ «Вологдагражданстрой» с претензией о безвозмездном устранении застройщиком недостатков объекта долевого строительства, указав, что о недостатках в виде намокания внешней стены фасада вследствие попадания на нее влаги с отлива, а также наружной стены лоджии, вследствие чего происходит промерзание, он указал застройщику в замечаниях по строительной готовности помещения. На данный момент меры по устранению выявленных недостатков не выполнены застройщиком, что подтверждается заключением специалиста ООО «ВЭКС» № от 21.03.2024.
23.05.2024 ООО «СЗ «Вологдагражданстрой» в письме уведомило истца, что информация передана подрядчику, ответственному за установку оконных конструкций, ООО «ПСК «Фэнстер» для принятия мер по устранению ситуации с намоканием лоджии. В ближайшее время по согласованию с подрядчиком застройщиком будет выработан план действий по устранению неисправности.
04.06.2024 ООО «ПСК «Фэнстер» и ФИО2 подписали акт выполненных работ по замене верхнего козырька на лоджии, выполнении герметизации козырька.
05.06.2024 в письме ООО «СЗ «Вологдагражданстрой» уведомило истца, что застройщиком и подрядной организацией в рамках гарантийных обязательств проводилась замена верхнего капельника и герметизация швов, стыков и примыканиях лоджии к кладке. В ходе работ выявлено, что проветривание лоджии собственником не осуществляется, тем самым на лоджии и в квартире может присутствовать повышенная влажность, что может привести к возникновению грибка. На другие замечания эксперта (заключение специалиста ООО «Ваш эксперт» № от 21.03.2024), проведен осмотр кровли лоджии 5 этажа представителями застройщика, пятен, застоя воды не выявлено, кровельное покрытие без повреждений и выполнено по проекту с учетом уклона.
16.07.2024 ООО «СЗ «Вологдагражданстрой» в письме уведомило истца, о замене верхнего козырька на лоджии, выполнении его герметизации. Так как у ООО «СЗ «Вологдагражданстрой» отсутствуют данные о текущем состоянии по намоканию стены лоджии в квартире, просили связаться с застройщиком.
24.07.2024 в ходе обследования квартиры истца на стене лоджии выявлено намокание кирпичной кладки площадью около 1 кв.м вследствие попадания осадков на наружную стену дома вблизи остекления лоджий квартир № и № с отлива верхнего этажа.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству сторон по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза в АНО «Центр судебных экспертиз и исследований».
Согласно заключению эксперта АНО «Центр судебных экспертиз и исследований» № от 05.12.2024 при визуальном осмотре и тактильном восприятии состояние стен квартиры и лоджии оценивается как сухое. На левой стене лоджии обнаружены высолы на поверхности кирпичной стены, являющиеся остатками испарившейся влаги. В помещении исследуемой квартиры следов чрезмерного намокания (увлажнения), таких как высолы, плесень, грибок не обнаружено, кроме того не обнаружена деформация поверхностей дверных и оконных блоков. В помещении лоджии наличия следов плесени и грибка не обнаружено. В процессе визуального осмотра и тактильного восприятия установлены следы увлажнения на поверхности наружной кирпичной стены в правой верхней части лоджии. Показатель влажности поверхности стены прибором составляет от 1,8 до 2 значений шкалы деления, что классифицируется как сырое или влажное состояние. Кроме того, на поверхности наружной кирпичной стены обнаружено разрушение каменной кладки в виде вертикальных трещин, шириной раскрытия до 2 мм, пересекающей более 8 рядов кладки. Повреждение кладки вертикальными трещинами ведет к снижению несущей способности кладки и ее устойчивости. Основной причиной появления сырости и намокания участка наружной кирпичной стены является наличие вертикальных трещин кирпичной кладки наружной стены, при попадании атмосферных осадков в которые происходит увлажнение. Также способствующим фактором увлажнения кирпичной кладки является недостаточный вынос карнизного свеса при неорганизованном водостоке. Намокание носит конструктивный характер, поскольку не обеспечен полный отвод воды с конструкции кровли жилого дома, в том числе попадание атмосферных осадков в вертикальные трещины кирпичной кладки, в результате чего происходит ее намокание и разрушение. Исходя из результатов проведенного исследования, экспертом сделаны выводы, что поверхность стен внутри квартиры и лоджии классифицируется как сухая, часть наружной фасадной стены характеризуется как влажная, что является конструктивным недостатком. В дальнейшем при эксплуатации квартиры в результате избыточного увлажнения кирпичной кладки наружной стены и образовавшихся вертикальных трещин создадутся негативные последствия по образованию на внутренних стенах в квартире (в том числе лоджии) следов влаги, намокания, плесени, в том числе промерзания и продувания, что приведет к нарушению микроклимата к квартире, ухудшит качество проживания и как следствие в дальнейшем будет препятствовать использованию помещения квартиры по прямому назначению. Так как при эксплуатации дома, площадь повреждений кирпичной кладки наружной стены будет только увеличиваться. Для устранения данного недостатка рекомендуется произвести просушку кирпичной кладки и утеплителя, усилить кладку инъекционным методом и произвести работы по обеспечению полного отвода воды с конструкции кровли по организованной наружной водосточной системе. Для установления стоимости устранения данного недостатка рекомендуется обратиться в проектную организацию.
В связи с тем, что экспертом АНО «Центр судебных экспертиз и исследований» не был разрешен вопрос о стоимости устранения недостатков, необходимый для разрешения требования истца о взыскании неустойки, в отсутствие сведений о глубине трещин сделан вывод о том, что они являются строительным недостатком, влекущим увлажнение стен в квартире истца, отсутствие данных об исследовании применяемых при строительстве материалов для вывода о высолах как дефекте, способствующем преждевременному разрушению строительных и фасадных материалов, 03.02.2025 определением суда по деду назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза в ФБУ «Вологодская лаборатория судебных экспертиз» Минюста РФ.
Согласно заключению ФБУ «Вологодская лаборатория судебных экспертиз» Минюста РФ № от 24.10.2025 в ходе натурного осмотра, проведенного 10.10.2025, экспертом установлены следующие дефекты: На левой стене 1,39 х 2,83 м лоджии квартиры № наблюдаются дефекты в виде пятен белого соляного налета (высолов) на поверхности лицевого кирпича на площади S=3,96 м 2. Помимо конструкций квартиры № на наружной стене многоквартирного жилого дома также наблюдаются множественные следы высохшей воды справа от конструкций лоджий на всю высоту (лоджия квартиры № расположена на 4 этаже многоквартирного жилого дома). Иных следов увлажнения в помещениях квартиры, деформаций поверхностей, деформаций балконного дверного блока, следов по внешнему виду, напоминающих плесень и грибок, не установлено. Определить характер дефектов, выявленных в ходе экспертного осмотра, используя инструкцию по эксплуатации квартиры, не представляется возможным, так как в данной инструкции критерии определения характера дефектов не установлены. Экспертом установлено, что причиной намокания плиты лоджии и кладки лицевого кирпича являются дефекты конструкции устройств для отвода атмосферных вод (козырька и отлива лоджии 5 этажа и козырька лоджии 4 этажа). Характер образования дефектов носит конструктивный характер, то есть конструкции, предназначенные для отвода атмосферных вод, не выполняют свою непосредственную функцию. Дефекты в виде намокания конструкций носят значительный характер. Дефекты в виде высолов являются малозначительными. При этом, устранение всех выявленных дефектов технически возможно и экономически целесообразно, то есть они являются устранимыми. Устранение высолов возможно путем выполнения работ по очистке поверхности стены лоджии квартиры № S=3,68 м2 при помощи специальных очищающих составов, а также промывкой водой. Для устранения дефектов, приводящих к намоканию стен и плиты перекрытия, требуются работы по демонтажу и монтажу козырька и отлива лоджии 5 этажа и козырька лоджии квартиры № в положение, которое обеспечивает беспрепятственный отвод атмосферных вод от ограждающих конструкций стен. Стоимость устранения дефектов элементов для отвода атмосферных вод и дефектов в виде высолов на стене лоджии квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 4 717 рублей 40 копеек. В исследовательской части по второму вопросу экспертом отмечено, что длительное воздействие воды на наружные ограждающие конструкции может негативно повлиять в дальнейшем на их долговечность. При этом, установлено, что все выявленные в процессе исследования дефекты являются устранимыми. Также в процессе осмотра помещений квартиры № дефектов, характерных при увлажнении стен на внутренних поверхностях помещений не установлено, за исключением дефектов в виде белого соляного налета на поверхности стены помещения лоджии. Выявленные дефекты на момент производства экспертизы не препятствуют использованию квартиры по адресу: <адрес> по прямому назначению.
Оснований не доверять заключению судебной строительно-технической экспертизы ФБУ «Вологодская лаборатория судебных экспертиз» Минюста РФ № от 24.10.2025 у суда не имеется, оно выполнено государственным бюджетным экспертным учреждением, экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперта, содержит полные и обоснованные выводы по всем поставленным судом вопросам, составлено на основе анализа материалов гражданского дела, с использованием технической документации, при сопоставлении данных, полученных при осмотре, с данными, имеющимися в материалах дела, с применением расчетного метода, натурного эксперимента, согласуется с другими доказательствами по делу и принимается судом как относимое и допустимое доказательство в совокупности с другими доказательствами по делу.
Разрешая гражданское дело по существу заявленных требований с учетом их изменения, суд считает их подлежащими частичному удовлетворению, при этом исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании части 2 той же статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.
В силу ч.ч. 6, 8 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Принимая во внимание, что в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока истцом ФИО2 выявлены недостатки (дефекты), о которых собственник помещения заявлял застройщику, однако недостатки (дефекты) в предложенный истцом срок не были устранены, суд приходит к выводу, что исковые требования о возложении обязанности устранить недостатки объекта долевого строительства подлежат удовлетворению способом, указанным в заключении судебной экспертизы ФБУ «Вологодская лаборатория судебных экспертиз» Минюста РФ № от 24.10.2025.
Требования истца о взыскании с ответчика неустойки за период с 24.11.2023 по 17.03.2024 в размере 3 463 802 руб. подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Частью 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка (дефекта), не являющегося основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Таким образом, размер неустойки рассчитывается не исходя из полной стоимости квартиры, а из стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков.
Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации приняло Постановление № 326 от 18 марта 2024 года «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», которое устанавливает особенности применения требований Федерального закона № 214-ФЗ и применяется, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного постановления.
Постановление № 326 вступило в силу со дня его официального опубликования - 22 марта 2024 года (пункт 4).
Согласно пункту 2 Постановления № 326 в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
Согласно п. 1 постановления, в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, на которую имеется ссылка в пункте 2 постановления Правительства № 326, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Правительство Российской Федерации в пункте 3 постановления № 326 указало, что особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.
Таким образом, в заявленный истцом период с 24.11.2023 по 17.03.2024 неустойка подлежит расчету с учетом положений указанного Постановления Правительства РФ № 326.
Размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца, за период 24.11.2023 по 17.03.2024 составит 111 руб. 55 коп. (4717,40 руб. – стоимость устранения недостатков х 7,5 % / 300 х 115 дн.).
Судом установлено нарушение прав истца как потребителя.
В таком случае причинение морального вреда предполагается, и подлежат доказыванию обстоятельства, оказывающие влияние на размер присуждаемой суммы, в частности, степень вины нарушителя, степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред (статья 151 и пункт 2 статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя установлен, с учетом длительности неустранения недостатков объекта долевого строительства – с июля 2023 года, количества обращений к застройщику по поводу намокания стены лоджии, мер, принятых ответчиком на обращения ФИО2, выводов судебной экспертизы ФБУ Вологодская ЛСЭ Минюста России о возможности использования по назначению жилого помещения, отсутствия доказательств (вопреки позиции истца) наличия в жилом помещении следов плесени и грибка вследствие выявленного недостатка, отсутствия доказательств деформации дверей лоджии по той же причине (в актах компании «Фэнстер» причины возникновения недостатков не указаны), суд полагает соразмерной допущенному нарушению компенсацию морального в размере 10 000 рублей.
Пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» установлено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортёра) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию солидарно штраф в размере 5055 руб. 76 коп. (10 000 руб. + 111,55 руб./2).
С учетом положений Постановления Правительства Российской Федерации № 326 суд считает необходимым предоставить застройщику отсрочку исполнения решения суда в части уплаты неустойки на срок до 31.12.2025.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Стоимость заключения специалиста ООО «ВЭКС», оплаченная ФИО2, составила 10 000 рублей. Исковые требования суд удовлетворяет частично.
Согласно разъяснению, данному в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда), иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения).
Принимая во внимание, что истцом были заявлены требования о возложении на ответчика обязанности, взыскании компенсации морального вреда, неустойки, при этом только к последнему требованию применяется правило о пропорциональном распределении судебных расходов, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость заключения специалиста в размере 6666 руб. 78 коп. (10 000/3=3333,33 – за 1 требование, при этом 1 требование удовлетворено частично (111,55х3333,33/3463802=0,11 руб.), 6 666,67+0,11).
Согласно ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10 000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Вологдагражданстрой», ИНН <***>, устранить недостатки квартиры, выразившиеся в намокании стен квартиры по адресу: <адрес>, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу способом, указанным в заключении судебной экспертизы ФБУ «Вологодская лаборатория судебных экспертиз» Минюста РФ № от 24.10.2025, путем выполнения работ по очистке поверхности стены лоджии квартиры № S=3,68 м2 при помощи специальных очищающих составов, а также промывкой водой. Для устранения дефектов, приводящих к намоканию стен и плиты перекрытия, требуются работы по демонтажу и монтажу козырька и отлива лоджии 5 этажа и козырька лоджии квартиры № в положение, которое обеспечивает беспрепятственный отвод атмосферных вод от ограждающих конструкций стен.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Вологдагражданстрой», ИНН <***>, в пользу ФИО2, паспорт №, расходы по оплате услуг специалиста в размере 6666 руб. 78 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., неустойку за период с 24.11.2023 по 17.03.2024 в размере 111 руб. 55 коп., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 5055 руб. 76 коп.
Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Вологдагражданстрой», ИНН <***>, отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа сроком до 31.12.2025.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Вологдагражданстрой», ИНН<***>, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья А.В. Цветкова
Мотивированное решение составлено 17.11.2025.