Решение по делу № 2-1028/2022 от 05.12.2022 - о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру, возмещении покупателю уплаченной им стоимости приобретенной доли.

Дело № 2-1028/2022

Решение

Именем Российской Федерации

5 декабря 2022 г. г. Вышний Волочек

Вышневолоцкий межрайонный суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Ворзониной В.В.,

с участием представителя истца ФИО4 по доверенности ФИО5,

представителя ответчика ФИО6 – адвоката Воронина А.И.,

при секретаре судебного заседания Кивриной В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО6, ФИО7, о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру, возмещении покупателю уплаченной им стоимости приобретенной доли,

установил:

ФИО4 в лице представителя по доверенности ФИО5 обратилась в суд с указанным иском к ФИО6, в котором, с учетом уточнений исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит:

- перевести на ФИО4 права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности квартиры <адрес> по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 30 мая 2022 г.,

- признать за ФИО4 право собственности на спорное жилое помещение и считать заключенным между ФИО6 и ФИО4 договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от 30 мая 2022 г.,

- произвести зачет обязательства ФИО4 по выплате 299000,00 руб. на приобретение спорного объекта недвижимости, признать прекращенным обязательство в этой части,

а также взыскать с ФИО6 судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 300,00 руб.

В обоснование исковых требований указано, что она является собственником 1/2 доли в праве обшей долевой собственности квартиры <адрес>, 1/2 доля в праве общей долевой собственности квартиры до 01 июня 2022 года принадлежала ФИО6 Согласно выписке ЕГРН 01 июня 2022 г. право собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности квартиры <адрес> зарегистрировано на ФИО7. Ответчик ФИО6 заключил договор купли-продажи своей доли в общей долевой собственности на спорную квартиру с ФИО7, не известив истца в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу. Истец, являясь долевым собственником спорной квартиры в силу положений ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации имела преимущественное право на покупку доли, которое не было соблюдено ответчиком ФИО8 Истец не согласна с указанной сделкой и желает сама приобрести спорную долю общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру <адрес>. Продавец ФИО6 не предпринял меры для надлежащего извещения истца как собственника 1/2 доли спорной квартиры по адресу ее места жительства или представителя.

Определением суда на стадии подготовки дела к судебному разбирательству от 1 сентября 2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 21 сентября 2022 г., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен нотариус Вышневолоцкого городского округа Тверской области ФИО9, в качестве соответчика привлечена ФИО7, с исключением из числа третьих лиц.

Истец ФИО4, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, доверив ведение дела представителю по доверенности ФИО5, которая в судебном заседании подержала заявленные требования с учетом уточнений, по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО6, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Ответчик ФИО7, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доверив ведение дела представителю – адвокату Воронину А.И., который в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, нотариус ФИО9, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства по делу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При разрешении спора судом установлено и следует из материалов дела, истец является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что следует из выписки из ЕГРН от 12 сентября 2022 г., на основании договора дарения доли в праве общей долевой собственности на квартиру № от 17 января 2019 г., заключенного между ней и ФИО1.

Ответчик ФИО6 являлся собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, до 1 июня 2022 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на квартиру от 12 сентября 2022 г.

13 мая 2022 г. между ФИО6 и ФИО7 заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру – 1/2 долю квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Как следует из пункта 4.1 и 4.2 договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 13 мая 2022 г. ФИО7 покупает у ФИО6 указанную долю в праве общей собственности на квартиру за 299000,00 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. ФИО6 получил от ФИО7 299000,00 руб.

Согласно свидетельству о направлении документов №, выданного 15 марта 2022 г. нотариусом Вышневолоцкого городского нотариального округа ФИО9, 31 января 2022 г. по просьбе ФИО6 было направлено в адрес ФИО4, зарегистрированной по адресу: <адрес>, заявление с предложением купить 1/2 долю квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, за 299000,00 руб.

Из ответа нотариуса Вышневолоцкого городского нотариального округа ФИО9 от 26 сентября 2022 г. следует, что заявление ФИО6 совладелице ФИО4 было направлено 2 февраля 2022 г. заказным письмом с уведомлением (РПО №) по адресу: <адрес>. Письмо вернулось как невостребованное по истечении 30 дней хранения.

1 июня 2022 г. произведена государственная регистрация перехода права собственности к ФИО7 на 1/2 долю спорного жилого помещения.

Как следует из адресной справки от 9 сентября 2022 г. ФИО4 с 8 октября 1991 г. зарегистрирована по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от 24 ноября 2022 г., что также не отрицалось сторонами по делу, ФИО4 зарегистрирована по месту жительства в квартире, доля которой принадлежит, в том числе, ее матери ФИО2, дата регистрации права - 11 мая 2005 г.

Полагая, что ответчик ФИО6 не предпринял меры для надлежащего извещения истца как собственника 1/2 доли спорной квартиры по адресу ее места жительства или представителя, истец ФИО4 обратилась в суд с иском по настоящему делу, указав следующее: истец ФИО4 не проживает по месту регистрации, так как работает за пределами Тверской области, что подтверждается справкой ООО «Жара ТВ» от 13 октября 2022 г., согласно которой она работает в указанной организации в должности секретаря - делопроизводителя административно-хозяйственного отдела с 1 января 2020 г. по настоящее время; ФИО6 знаком с отцом ФИО4, так как с 27 июля 2009 г. они являлись учредителями ООО «Единое такси», и мог, соответственно, через него также известить истца о намерении продать 1/2 долю спорного жилого помещения; в 2020 г. между ФИО6 и ФИО4 возник спор относительно определения порядка пользования спорной квартирой, в Вышневолоцком межрайонном суде Тверской области возбуждено гражданское дело по иску ФИО6 и решением суда от 14 октября 2020 г. по гражданскому делу № 2-1028/2020 спор между сторонами разрешен. В рамках указанного гражданского дела представителем ответчика ФИО4 выступала по доверенности ФИО5, соответственно, ФИО6 достоверно было известно о том, что у ФИО4 имеется представитель, которого он также о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру также не известил; согласно представленным скриншотам переписки (Авито), которая велась между ФИО6 и ФИО5 по поводу продажи первым спорной доли квартиры, что также, по мнению истца, свидетельствует об известности факта ответчику ФИО6 о наличии у ФИО4 представителя ФИО5

Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пунктов 2 и 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1,2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. №м 6) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Юридически значимым обстоятельством по данному делу является, в том числе, выяснение вопроса о том, было ли исполнено ФИО7 обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения, а также имеется ли у истца ФИО4 возможность возмещения ФИО7 уплаченной ею стоимости приобретенной доли.

О чем также свидетельствует судебная практика, в том числе, судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2020 г. № 41-КГ20-7-К4).

Как установлено выше, а также не оспорено сторонами, иного в опровержение указанных фактов не представлено, ФИО7 обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения выполнила, передав деньги за приобретаемую долю спорной квартиры ее прежнему владельцу – продавцу ФИО6

В ходе рассмотрения дела истцом ФИО4 представлен чек по операции о внесении на счет УСД в Тверской области 26 октября 2022 г. 300000,00 руб., в качестве плательщика указана – ФИО3, в назначении платежа – внесение денежных средств по обеспечению иска дело 2-1028/2022.

Разрешая заявленный спор, руководствуясь положениями статей 165.1, 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу о том, что ФИО6 надлежащим образом известил истца о намерении продать свою долю с указанием цены, по которой он ее продает, извещение содержало все существенные условия продажи доли: продавец, предмет продажи и продажная цена, ФИО4 не приобрела продаваемую долю, что давало ФИО6 право продать принадлежащую ему долю любому другому лицу, в связи с чем исковые требования в полном объеме удовлетворению не подлежат.

Так, в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23 июня 2016 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом на продавца законом не возложено каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности направления юридически значимого сообщения по всем возможным адресам нахождения заинтересованного лица либо фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе.

Учитывая, что уведомление о продаже ответчиком доли спорной квартиры было направлено по адресу регистрации истца по месту жительства, то оно в силу положений ст. 165.1 п. 1 ГК РФ считается полученным адресатом.

Таким образом, определив юридически значимые для разрешения заявленного спора обстоятельства, и оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что собственник доли в праве общей долевой собственности предусмотренную указанной выше нормой обязанность известить истца о намерении продать свою долю выполнил, при этом в установленный срок истец не воспользовалась своим правом.

Доводы ФИО4 о том, что ФИО6 не известил ее о продаже своей доли по месту ее фактического проживания либо через представителя, противоречат материалам дела и положениям статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ФИО4 о недобросовестности действий ответчика содержат собственные суждения заявителя относительно обстоятельств и доказательств по делу, а также противоречат следующему.

Как установлено судом, ФИО4 зарегистрирована в жилом помещении, доля которого принадлежит ее матери, проживающей в указанном жилом помещении.

Наличие конфликтных отношений между ФИО4 и ее матерью не установлено, доказательств тому не представлено.

Кроме того, в соответствии с пунктом 45 «Правил оказания услуг почтовой связи», утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31 июля 2014 г. № 234 «Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи» (зарегистрирован в Минюсте России 26 декабря 2014 г. № 35442), адресат (его уполномоченный представитель) имеет право за дополнительную плату сделать распоряжение (в письменной форме) об отправлении или доставке по другому адресу поступающих на его имя почтовых отправлений. Вместе с тем, таким правом ФИО4 не воспользовалась, а не проживание ее по адресу места жительства не освобождает ее от обязанности получать судебную корреспонденцию и нести риск последствия неполучения корреспонденции.

Обязанность по извещению отца ФИО4 у ФИО6 также отсутствовала.

В связи с тем, что в удовлетворении исковых требований истцу отказано в полном объеме, оснований для взыскании судебных расходов также не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО4 к ФИО6, ФИО7, о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру, возмещении покупателю уплаченной им стоимости приобретенной доли, оставить без удовлетворения.

Возвратить ФИО4 по вступлении решения суда в законную силу денежную сумму в размере 300000,00 руб. (триста тысяч рублей 00 коп.), внесенную ФИО3 на депозит Управления судебного департамента в Тверской области, ИНН <***>, КПП 695001001, расчетный счет <***>, БИК 012809106, по чеку от 26 октября 2022 г., с депозитного счета Управления Судебного департамента в Тверской области по следующим реквизитам:

получатель ФИО3, номер счета №, банк получателя Тверское отделение №8607 ПАО Сбербанк, БИК 042809679, корреспондентский счет 30101810700000000679, ИНН <***>, КПП 695202001, SWIFT-код SABRRUMM.

Копию решения направить для исполнения в Управление Судебного департамента в Тверской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Вышневолоцкий межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий В.В.Ворзонина

.

.

.