Мотивированное решение изготовлено 25 марта 2025 года

Гражданское дело № 2-31/2025

УИД 66RS0005-01-2024-001194-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 03 марта 2025 года

Октябрьский районный суд города Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи Стекольниковой Ж.Ю., при секретаре Филевой А.Ю., с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Екатеринбурга к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и встречному иску ФИО3 к администрации г. Екатеринбурга о признании расчетов недействительными и возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО3 и, с учетом уточнения исковых требований, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с ноября 2022 года по декабрь 2023 года в размере 1753920 рублей 95 копеек и по пеням в общем размере 264912 рублей 11 копеек, а именно за периоды с 01.01.2023 по 15.12.2023 в размере 101694 рублей 62 копеек и с 01.01.2023 по 07.09.2023 в размере 163217 рублей 49 копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО «Гарант-Строй» заключен договор аренды земельного участка № Т-355 от 09.06.2015, в соответствии с которым в аренду на срок с 15.04.2015 по 14.04.2022 передан земельный участок, общей площадью 16168 кв.м., с кадастровым номером № ******, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным видом использования – для размещения складских помещений. В связи с заключенным 05.07.2018 договором уступки права аренды, права и обязанности по договору аренды земельного участка № Т-355 от 09.06.2015 с указанной даты перешли к ФИО3 На основании дополнительного соглашения от 23.12.2020 срок действия договора аренды увеличился на три года, а именно по 14.04.2025. Арендная плата, начисленная за период с ноября 2022 года по декабрь 2023 года, ответчиком не оплачена. В связи с неисполнением обязательства по оплате аренды ответчику в соответствии с п. 6.2 договора начислена неустойка за период с 01.01.2023 по 15.12.2023. Кроме того, взысканная решениями Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 25.05.2022 по делу № 2782/2022 и от 10.04.2023 по делу № 2-2374 задолженность по арендной плате погашена лишь 10.08.2023 и 07.09.2023, соответственно, истцом до момента фактического погашения задолженности рассчитана неустойка.

ФИО3 предъявил встречный иск к администрации г. Екатеринбурга и просит признать недействительным расчет арендной платы по договору аренды земельного участка № Т-355 от 09.06.2015 за период с ноября 2022 года по декабрь 2023 года в части применения ставки арендной платы «Склады», возложить на ответчика обязанность произвести расчет с применением ставки арендной платы «Иное использование» в размере 2,00% от кадастровой стоимости.

В обоснование встречного иска указано, что ФИО3 является арендатором земельного участка, с кадастровым номером № ******, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договоров аренды земельного участка № Т-355 от 09.06.2015, № 1-2018 уступки права аренды земельного участка от 05.07.2018. Договором аренды земельного участка № Т-355 от 09.06.2015 предусмотрен срок аренды с 15.04.2015 по 14.04.2022, дополнительным соглашением от 28.03.2022 срок действия аренды установлен по 14.04.2028. Расчет арендной платы администрацией г. Екатеринбурга производится по ставке, предусмотренной для места размещения складов. Вместе с тем, склады на указанном земельном участке не размещались. ФИО3 предпринимает действия по получению разрешения на строительство объектов недвижимости. В связи с чем, полагает, что при расчете арендной платы должна применяться ставка арендной платы 2,00% («иное использование») от кадастровой стоимости, поскольку земельный участок арендуется для строительства производственно-складской базы, но объекты недвижимости на нем отсутствуют. Следовательно, при отсутствии введенного в эксплуатацию объекта, для строительства которого предоставляется в аренду земельный участок, невозможно использовать ставку арендной платы, предусмотренную для его эксплуатации, поскольку это не соответствует принципу экономической обоснованности. В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению, исходя из фактического вида его использования. ФИО3 обращался в администрацию г. Екатеринбурга с требованиями о перерасчете арендной платы, которое оставлено без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 требования по доводам иска поддержала, просила об их удовлетворении. Во встречном иске просила отказать. Пояснила, что актом обследования земельного участка № 927/5-2024 от 22.08.2024 установлено, что он представляет собой огороженную по периметру территорию, частично покрытую древесно-кустарниковой растительностью. Въезд на участок не ограничен (ворота отсутствуют). На обследуемом земельном участке частично расположены (складированы) металлоконструкции, железобетонные изделия. В северной части участка установлены металлический контейнер с деревянным навесом и деревянное сооружение (бытовка) для охраны. Какие-либо иные объекты на обследуемом участке отсутствуют. Следовательно, ответчик использовал его для открытого складирования. Расчеты арендной платы как за предыдущие, так и за спорный период подготовлены с применением ставки «Склады» - 8,35% и 7,080%. Приказом МУГИСО от 11.06.2024 № 4035 за период с 25.10.2022 по 31.12.2022 утверждена ставка под «Склад» в размере 7,83%, поскольку решением суда от 06.06.2022, вступившим в законную силу 25.10.2022, приказ от 26.12.2020 № 4365 в части ставки арендной платы 8,35% признан недействующим. Полагает, что ответчик, получивший разрешение на строительство, но к нему не приступивший до настоящего времени, нарушает условия договора аренды. Применение ставки арендной платы 2,0% в отношении спорного земельного участка необоснованно, поскольку таковая применяется только в отношении тех земельных участков, вид разрешенного использования которых не позволяет установить соответствие наименованию и описанию одного из видов разрешенного использования, предусмотренных классификатором. В настоящем деле земельный участок имеет вид разрешенного использования «для размещения складской базы строительных материалов». Обратила внимание, что ответчиком в контррасчете не применен коэффициент увеличения на 2022 год в размере 1,037.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании требования встречного иска поддержала, просила его удовлетворить. Пояснила, что решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 19.09.2024, вступившим в законную силу, установлены фактические обстоятельства, имеющие преюдициальное значение для рассматриваемого спора, произведен перерасчет арендной платы по ставке 2,00% за период с января по сентябрь 2024 года. Уточнила контррасчет, с учетом необходимости применения коэффициента увеличения на 2022 год в размере 1,037, согласно которому арендная плата за ноябрь-декабрь 2022 года составила 65143 рубля 67 копеек. Размер задолженности по процентам, рассчитанным до момента фактического исполнения решений суда, за период с 01.01.2023 по 07.09.2023 в сумме 163217 рублей 49 копеек не оспаривала.

Представитель третьего лица Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте проведения судебного заседания, не явился, о причинах неявки суд не уведомил, в связи с чем дело рассмотрено без его участия.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании договора аренды земельного участка № Т-355 от 09.06.2015, договора уступки прав от 05.07.2018 № 1-2018, дополнительного соглашения к договору аренды от 28.03.2022, ФИО3 является арендатором земельного участка с кадастровым № ******, общей площадью 16 168 кв.м., расположенного по адресу:<адрес>, с разрешенным использованием – место размещения складской базы строительных материалов, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью. Срок договора установлен до 14.04.2028.

Согласно п. 1.2 договора аренды, на участке объекты недвижимости отсутствуют.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Исходя из положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в действие с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено указанным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области, утвержден постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» (далее – Порядок).

Ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «город Екатеринбург» и предоставленные в аренду без торгов, утверждены Приказами МУГИСО от 26.12.2020 № 4365 (на 2021-2022 годы), от 29.12.2022 № 6356 (с 2023 года) и дифференцированы по видам разрешенного использования в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412.

Из материалов дела следует, что при расчете задолженности ФИО3 по арендной плате за период с ноября 2022 года по декабрь 2023 года администрация г. Екатеринбурга, с учетом уточнения иска, руководствовалась вышеназванными Приказами, а также Приказом от 11.06.2024 № 4035, исходя из которых применена ставка арендной платы в отношении земельного участка с разрешенным использованием «Склады» – 7,83%.

Рассматривая заявленные администрацией г. Екатеринбурга требования о взыскании задолженности по арендной плате и встречные исковые требования ФИО3 о признании недействительным расчета арендной платы по договору аренды земельного участка № Т-355 от 09.06.2015 за период с ноября 2022 года по декабрь 2023 года в части применения ставки арендной платы «Склады», суд, руководствуясь положениями ст. 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что при расчете арендной платы за спорный период подлежит применению ставка арендной платы 2% «Иное использование» ввиду следующего.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером № ****** имеет вид разрешенного использования – место размещения складской базы строительных материалов.

По условиям договора аренды от 09.06.2015 № Т-355 и договора уступки права аренды от 05.07.2018 № 1-2018, земельный участок с кадастровым номером № ****** арендован ФИО3 для строительства складской базы.

Пунктом 1.2 договора аренды установлено, что на момент передачи участка в аренду и заключения договора, объекты недвижимости на участке отсутствуют.

28.01.2022 ФИО3 выдано Разрешение № № ****** на строительство объекта капитального строительства – складская база (два здания склада № 11,13 по ПЗУ), административно-бытовой комплекс (№ 1 по ПЗУ). Срок действия разрешения на строительство до 01.10.2022.

После истечения указанного срока Разрешение на строительство ФИО3 не выдавалось.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 19.09.2024, вступившим в законную силу, установлено, что на земельном участке скадастровым номером № ****** не размещены ни склады, ни производственно-складская база.

Актом № 927/5-2024 обследования земельного участка от 22.08.2024 установлено, что земельный участок с кадастровым № ****** представляет собой огороженную по периметру территорию, частично покрытую древесно – кустарниковой растительностью. Въезд на участок не ограничен (ворота отсутствуют). На обследуемом земельном участке частично расположены (складированы) металлоконструкции, железобетонные изделия. В северной части земельного участка установлены металлический контейнер с деревянным навесом и деревянное сооружение (бытовка) для охраны. Какие – либо иные объекты на обследуемом участке отсутствуют.

При отсутствии введенного в эксплуатацию объекта, для строительства которого предоставляется в аренду земельный участок, невозможно использовать ставку арендной платы, предусмотренную для его эксплуатации.

Применение ставки, предусмотренной для введенного в эксплуатацию объекта, при реальном отсутствии такового не соответствует принципу экономической обоснованности.

В случае если земельный участок, предоставленный для строительства, никак не используется, необходимо применять ставку, установленную для такого вида разрешенного использования земельного участка, как «Иное использование».

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, учитывая цель предоставления земельного участка, отсутствие на арендуемом земельном участке какого-либо завершенного строительством эксплуатируемого объекта, который функционирует как складская база или каким-либо иным способом, а также установленные решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 19.09.2024 обстоятельства, которые в соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации являются обязательными, суд приходит к выводу о том, что расчет арендной платы за период с ноября 2022 года по декабрь 2023 года, а соответственно и задолженности по ней, необходимо производить, исходя из ставки 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, взысканию с ФИО3 в пользу администрации г. Екатеринбурга подлежит задолженность по арендной плате за периоды с ноября по декабрь 2022 года (с учетом коэффициента увеличения 1,037) в размере 65143 рублей 67 копеек и с января по декабрь 2023 года в размере 382856 рублей 59 копеек, а всего 448000 рублей 26 копеек.

Требование встречного иска, предъявленного ФИО3, о возложении обязанности произвести перерасчет удовлетворению не подлежит, поскольку таковой произведен судом в рамках рассмотрения первоначального иска о взыскании с ФИО3 задолженности по арендной плате.

В связи с ненадлежащим исполнением ФИО3 своих обязательств по вышеуказанному договору, решениями Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 25.05.2022 по делу № 2782/2022 и от 10.04.2023 по делу № 2-2374, вступившими в законную силу, с него взыскана задолженность по арендной плате, которая погашена лишь 10.08.2023 и 07.09.2023, соответственно, администрацией г. Екатеринбурга до момента фактического погашения задолженности рассчитаны проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, размер которых составляет 163217 рублей 49 копеек, ответчиком не оспаривается, подлежащие взысканию в пользу истца.

Кроме того, в соответствии с п. 6.2 договора аренды от 09.06.2015 № Т-355, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Таким образом, с учетом произведенного судом перерасчета задолженности ФИО3 по арендной плате, размер процентов за период с 01.01.2023 по 15.12.2023, подлежащих взысканию в пользу администрации г. Екатеринбурга, составит 25891 рубль 04 копейки, а всего 189108 рублей 53 копейки (25891 рубль 04 копейки + 163217 рублей 49 копеек).

Учитывая положения ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд взыскивает с ФИО3 в доход бюджета государственную пошлину в размере 17 742 рублей 18 копеек, а с администрации г. Екатеринбурга в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 рублей, с учетом требований пропорциональности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск администрации г. Екатеринбурга к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате и встречный иск ФИО3 к администрации г. Екатеринбурга о признании расчетов недействительными и возложении обязанности - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате 448000 рублей 26 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 189108 рублей 53 копейки.

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета государственную пошлину в сумме 17 742 рубля 18 копеек.

Взыскать с администрации г. Екатеринбурга в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 рублей.

В удовлетворении встречного требования о возложении на администрацию г. Екатеринбурга обязанности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Стекольникова Ж.Ю.