РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Самара 22 января 2025 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Булацкой В.П.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-30/2025 (3а-1156/2024) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вилоновская-138» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

установил:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с учетом уточнений с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 3 723 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере 17 622 000 рублей по состоянию на 01.01.2022.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022 превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке ООО «Поволжский центр независимой экспертизы», чем затрагиваются права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержал и просил удовлетворить их по доводам, изложенным в административном иске.

Административные ответчики министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица администрация г.о. Самара, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, ООО «Универсальный магазин», извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В письменном отзыве на иск с учетом дополнительных пояснений ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объекта недвижимости, определенная в заключениях экспертов, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административному истцу и заинтересованному лицу ООО «Универсальный Магазин» на праве долевой собственности принадлежит объект недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, площадью 3723 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 утверждена приказом министерства имущественных отношений Самарской области № 2181 от 25.11.2022 в размере 31 869 028, 92 рублей, о чем в ЕГРН внесены сведения 14.01.2023.

Административный истец, будучи собственником указанного объекта недвижимости, является плательщиком налога на имущество юридических лиц. Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 12.03.2024 обратился с соответствующим заявлением в суд, указывая на ее несоответствие рыночной стоимости, что влечет увеличение налоговых платежей для собственника.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 1602 от 31.01.2024 оценочной организации ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» об определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 в размере 17 622 000 рублей.

По инициативе заинтересованного лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» определением суда от 07.05.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза для проверки представленного отчета об оценки и определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию на дату кадастровой стоимости.

Заключением эксперта ООО «Логика» установлено:

- оценщиком оценочной организации ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» в отчете об оценке № 1602 от 31.01.2024 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки с кадастровым номером №. В нарушении п. 22 ФСО 7 оценщик не приводит полный объем доступных рыночных данных.

- рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 36 757 179 рублей.

С заключением эксперта ООО «Логика» не согласился административный истец, по ходатайству которого определением суда от 21.08.2024 по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по вопросам, поставленным перед первоначальной судебной экспертизой.

Заключением эксперта ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт» № 2024.08-080 от 23.09.2024 установлено:

- оценщиком оценочной организации ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» в отчете об оценке № 1602 от 31.01.2024 нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки с кадастровым номером №, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки: пп.3 п.7 ФСО VI, п. 8 ФСО № 7, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пп. 10 п. 7 ФСО VI, п. 22в ФСО № 7, и другие нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

- рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 39 426 570 рублей.

Определением суда от 10.10.2024 по инициативе административного истца по делу назначена третья судебная оценочная экспертиза по вопросам первоначальной судебной экспертизы.

Заключением эксперта № 202/12-2024-Э от 26.12.2024 ООО «Центр оценки и права «Визит» установлено:

- оценщиком оценочной организации ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» в отчете об оценке № 102 от 31.01.2024 допущены незначительные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке. Оценщиком оценочной организации ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» в отчете об оценке № 102 от 31.01.2024 не обеспечено соблюдение основных этапов сравнительного подхода (нарушение п. 9 ФСО V), при выборе аналогов не учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, не использованы наиболее сопоставимы аналоги (нарушение п. 10 ФСО V), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам (нарушение п. 22б ФСО №7),

- рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 составляет 37 352 859 рублей.

Представитель административного истца с заключениями экспертов не согласился.

Оценивая экспертные заключения ООО «Логика», ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт», ООО «Центр оценки и права «Визит» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что при оценке объекта недвижимого имущества эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключения экспертов основываются на результатах достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержат анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, подробное описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающие ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что заключения экспертов являются полными и аргументированными, отвечают требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы экспертов, будучи предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.

Судом не принимается в качестве доказательства по делу отчет об оценке №1602 от 31.01.2024 оценочной организации ООО «Поволжский центр независимой экспертизы» об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2022, поскольку при расчете сравнительным методом оценщиком не обеспечено соблюдение основных этапов сравнительного подхода, использована неполная информация о наличии объектов-аналогов на рынке, что привело к занижению стоимости объекта оценки. Тем самым, оценщиком допущены нарушения федеральных стандартов оценки, Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Возражений, замечаний относительно выводов судебных экспертиз в отношении земельного участка, а также иных допустимых и достоверных доказательств, содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, от участников дела не поступило.

При таких обстоятельствах, судом установлено, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022 по выводам экспертов превышает размер его кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2022 по сравнению с рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером № не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца как налогоплательщика. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение денежных обязательств, как плательщика налога в связи с завышением кадастровой стоимости, а не установление факта рыночной стоимости в определенном размере. Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.

С учетом установленных обстоятельств, суд считает, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, превышающем кадастровую стоимость, удовлетворению не подлежит, поскольку в противном случае ухудшит положение административного истца, как плательщика налоговых и иных денежных обязательств, рассчитанных от кадастровой стоимости объекта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Вилоновская-138» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 24.01.2025.

Судья И.А. Щетинкина