Решение по делу № 2-16324/2022 от 14.03.2023

23RS0041-01-2022-015695-26 К делу № 2-1919/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2023 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего Бубновой Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Бредневой А.П.,

с участием помощника судьи Цыганкова А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ГУК-Краснодар» к ФИО1 о взыскании платы за содержание нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ГУК-Краснодар» обратилось в суд о взыскании с ФИО1 платы за содержание нежилых помещений в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>; за содержание нежилых помещений в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ по 31.12.2021в размере <данные изъяты>, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>; уплаченной госпошлины.

Требования мотивированы тем, что в многоквартирных домах <адрес> расположены нежилые помещения площадями 149,4, 319,1, 58,6 кв.м., которые, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, принадлежат на праве собственности ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «ГУК-Краснодар» (далее – компания) и собственниками помещений в многоквартирном <адрес> заключен договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.

На основании частей 1, 2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии со статьей 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Ответчик не вносил плату на содержание и ремонт общего имущества в <адрес> пропорционально доле в праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер задолженности ответчика за этот период составил <данные изъяты>, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – в размере <данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца ООО «ГУК-Краснодар» - исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, доводы в обоснование изложил в письменных возражениях.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд пришёл к следующему.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «ГУК-Краснодар» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес> в <адрес> заключен договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома. Данный договор заключен в целях обеспечения управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: ФИО3 ул., <адрес>, надлежащего содержания и ремонта общего имущества в указанном доме, а так же обеспечения жителей дома коммунальными услугами.

ДД.ММ.ГГГГ на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом, между ООО «ГУК-Краснодар» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес> заключен договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома. Данный договор заключен в целях обеспечения управления многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, надлежащего содержания и ремонта общего имущества в указанном доме, а так же обеспечения жителей дома коммунальными услугами.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьёй 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В рассматриваемом периоде с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчику принадлежали объекты недвижимости: нежилые помещения 1 этажа площадью 149,4 кв.м с кадастровым номером №, нежилые помещения 1 этажа площадью 319,1 кв.м с кадастровым номером №, нежилые помещения 1 этажа площадью 58,6 кв.м с кадастровым номером №, расположенные во встроено-пристроенных помещениях к дому № по <адрес>.

Нежилые помещения перешли в собственность заявителю по сделке с ООО кафе «Витязь».

В свою очередь ООО кафе «Витязь» (правопреемник ТОО кафе «Витязь») приобрело в собственность помещения с №, расположенные на 1 этаже здания Литера «А» <адрес>, общей площадью 1195,5 кв.м по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у Администрации МО <адрес> в результате приватизации муниципального предприятия общественного питания кафе «Витязь».

Переданные Администрацией МО <адрес> в собственность ТОО кафе «Витязь» по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ помещения муниципального предприятия общественного питания кафе «Витязь» согласно проекта предназначены для деятельности предприятия общественного питания (торговое: столовая, кафе, бар, магазин кулинарии, кондитерский цех и т. п.) со своими инженерными сетями (электро, водо, теплоснабжения, канализация, вентиляция и т. п.) автономными от сетей многоквартирного дома согласно требованиям СНиП и СаНПин, год постройки 1978.

Согласно ст. 1 Закона РФ от 03.07.1991 № 1531-1 (ред. от 24.12.1993 действовавшая на 27.07.1996) «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (Закон о приватизации № 1531-1) приватизация государственных и муниципальных предприятий – приобретение гражданами, акционерными обществами (товариществами) у государства и местных Советов народных депутатов в частную собственность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия; оборудования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материальных и нематериальных активов предприятий (действующих и ликвидированных по решению органов, правомочных принимать такие решения от имени собственника); долей (паев, акций) государства и местных Советов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товариществ); принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также совместных предприятий, коммерческих банков, ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий.

Согласно п. 5 ст. 2 Закона о приватизации № 1531-1 приватизация земельного и жилищного фондов, а также социально-культурных учреждений, объектов культурного и природного наследия регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Таким образом, первоначально к первому собственнику, а соответственно в дальнейшем и к ответчику, как последующему собственнику нежилых помещений кафе «Витязь», не перешло в собственность какое-либо имущество, относящееся к жилому фонду, в том числе и общее имущество жилого дома. Многоквартирные дома №№ 45 и 47 являются самостоятельными объектами недвижимости, управление которыми осуществляется истцом по отдельным договорам.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (п. 3).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Сведения из Единого государственного реестра недвижимости является единственными допустимыми доказательствами принадлежности помещений к определённому объекту недвижимости.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости нежилые помещения ответчика с кадастровыми номерами 23:43:0137005:2526, 23:43:0137005:7308, 23:43:0137005:7309 относятся к дому № по <адрес>.

По этим основаниям действие договора № от ДД.ММ.ГГГГ на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома между ООО «ГУК-Краснодар» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес> на ответчика не распространяется.

В связи с чем, в части взыскания с ФИО1 платы за содержание нежилых помещений в МКД № по <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> следует отказать.

Спор между истцом и ответчиком по договору от ДД.ММ.ГГГГ № на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома между ООО «ГУК-Краснодар» и собственниками помещений в многоквартирном <адрес> ранее рассматривался Прикубанским районным судом <адрес>, дело №.

Кроме того, решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 15.07.2013 года, дело установлено, что общая площадь жилых и нежилых помещений в <адрес> составляет 3597,7 кв.м.

Согласно решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 31.03.2016 в исковых требованиях ООО «ГУК-Краснодар» к ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения и процентов за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества <адрес> отказано.

В указанном решении установлено, что компания оказывает услуги по управлению многоквартирным домом в интересах собственников помещений дома, куда ответчик не входит. Истцом не установлен и не доказан размер доли ответчика в содержании общего имущества исходя как из площади 2507,10 кв.м., так и исходя из установленной решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 15.07.2013 года общей площади жилых и нежилых помещений в <адрес> составляющей 3597,7 кв.м.

Согласно п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Истцом не представлено доказательств, что состав общего имущества в 2021 году настолько отличается от состояния на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ №, что требует новой оценки при рассмотрении настоящего дела.

Кроме того суд принимает во внимание полученную истцом лицензию № от ДД.ММ.ГГГГ на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, которая действовала в рассматриваемый период, и согласно которой (строка 381 приложения к лицензии) общая площадь МКД № составляет 2251,8 кв.м.

Согласно п. 4.2.3 Методических рекомендаций по обеспечению ведения реестра лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданных государственной жилищной инспекции Краснодарского края (утверждены приказом государственной жилищной инспекции Краснодарского края от 12 февраля 2015 г. № 17) в разделе II «Сведения о многоквартирных домах, в отношении которых лицензиат осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению» реестра лицензий Краснодарского края должны содержаться следующие сведения: год постройки, общая площадь каждого многоквартирного дома. То есть, из лицензии № 135 от 30.04.2015 прямо следует, что компания может и ей разрешено оказывать услуги по управлению собственникам помещений многоквартирного дома, обладающих помещениями общей площадью 2251,8 кв.м, и получать плату за услуги с этих собственников помещений.

Как видно из решения от ДД.ММ.ГГГГ по делу № и лицензии № от ДД.ММ.ГГГГ обслуживаемые истцом площади <адрес> примерно соотносятся друг с другом. Что означает оказание компанией услуг по управлению многоквартирным домом № в том же объёме, как указано в решении от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. При этом, истцом не представлены какие-либо допустимые доказательства о том, что в указанную в лицензии площадь помещений многоквартирного <адрес>,8 кв.м входят помещения ответчика.

Ссылка истца на договор № на управление, содержание и ремонт многоквартирного <адрес> в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ с иной площадью помещений дома, имеющих собственников, не принимается судом, поскольку не соответствует лицензии, а дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору не является допустимым доказательством по делу.

Следует отметить, что согласно лицензии № от ДД.ММ.ГГГГ площадь помещений <адрес> (строка 380 приложения к лицензии) составляет 2052,8 кв.м и представленный истцом договор № от ДД.ММ.ГГГГ на управление, содержание и ремонт многоквартирного <адрес> в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ с иной площадью помещений, имеющих собственников, является недопустимым доказательством по делу.

Истцом не доказано, что нежилые объекты недвижимости 1-го этажа, принадлежащие ответчику, имеют общие инженерные системы с жилыми помещениями <адрес>/или имеются помещения, предназначенные для обслуживания помещений ответчика. Жилой <адрес> представляет собой одноподъездный многоквартирный 9-ти этажный дом. Ответчиком приобретено право собственности на нежилые помещения приватизированного в 1996 году муниципального предприятия общественного питания кафе «Витязь», пристроенные к многоквартирному жилому дому № по <адрес>.

Согласно пункту 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.

Согласно санитарно-эпидемиологических правил СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов»:

- в организациях торговли, размещенных в жилых зданиях и зданиях иного назначения, сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией этих зданий (п. 3.7);

- система вентиляции организаций торговли, расположенных в жилых домах и зданиях иного назначения, оборудуется отдельно от системы вентиляции этих зданий (п. 4.4).

То есть, нежилые помещения ответчика в силу закона имеют обособленные от жилого дома входы, обособленные инженерные коммуникации, не имеют общих нежилых помещений (тамбуров, фае, лестниц), предназначенных для обслуживания и эксплуатации одновременно жилых и коммерческих помещений ответчика, не получают от жилого дома никаких коммунальных ресурсов. Доказательств предоставления истцом управленческих услуг ответчику не представлено.

Как следует из пояснений ответчика и договора приватизации муниципального предприятия общественного питания кафе «Витязь», получение в собственность жилых и нежилых помещений в <адрес> осуществлялось по разным законодательным актам. Если жилые помещения – квартиры приобретались с долей в общем имуществе жилого дома, то нежилые помещения торговли и общественного питания приобретались, как помещения со своими инженерными системами обособленными от жилого многоквартирного дома.

Таким образом, у жилых помещений и нежилых помещений ответчика отсутствует общее имущество и, соответственно, у управляющей компании отсутствуют основания для получения какой-либо платы с ответчика, а исковые требования истца не подтверждены допустимыми и достаточными доказательствами и не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «ГУК-Краснодар» к ФИО1 о взыскании платы за содержание нежилых помещений - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий: