Решение по делу № 2-7800/2022 от 06.12.2022 | Центральный районный суд г. Красноярска (Красноярский край)

№ 2-7800/2022

24RS0056-01-2021-002025-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 декабря 2022 г. г. Красноярск

Центральный районный суд города Красноярска в составе:

председательствующего судьи Горпинич Н.Н.,

при секретаре Трояковой Л.А.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2,

третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ОСП по Центральному району г. Красноярска о признании добросовестным приобретателем, освобождении имущества от ареста,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском, в котором с учетом уточнений просит признать ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; освободить указанную квартиру от ареста, отменить постановления о запрете на совершение регистрационных действий в отношении указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП, от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП, от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-СД, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП, от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП, от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи указанной квартиры, стоимостью 2 100 000 рублей. Денежные средства были уплачены до подписания договора. 20.12.2019 истец обратился в МФЦ с заявлением о регистрации прав на недвижимость. 31.12.2019 государственная регистрация прав приостановлена в связи с поступлением в Управление Росреестра по Красноярскому краю постановлений о запрете на совершение регистрационных действий от 19.12.2019 и от 23.10.2019. Истец полагает, что является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку договор купли-продажи был заключен и передача имущества состоялась до вынесения постановления о запрете на совершение регистрационных действий от 19.12.2019 и до регистрации постановления о запрете на совершение регистрационных действий от 23.10.2019.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2 заявленные исковые требования поддержали, на их удовлетворении настаивали по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО4, извещенная о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не уведомила, об отложении слушания дела не просила.

Представитель ответчика ОСП по Центральному району г. Красноярска, извещенный о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании третье лицо финансовый управляющий имуществом должника ФИО4 – ФИО3 полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку заочным решением Центрального районного суда г. Красноярска от 29.09.2020, оставленным без изменения апелляционным определением Красноярского краевого суда от 05.04.2021, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Красноярскому краю, ООО «АйДи Коллект», ИФНС по Центральному району г. Красноярска, ПАО «СКБ-Банк» извещенные о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились.

Третьи лица ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, извещенные о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явились.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на праве собственности принадлежит квартира по адресу: <адрес>. Право собственности ответчика на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

В деле правоустанавливающих документов на спорную квартиру имеется договор займа с залоговым обеспечением, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (заемщик) и ФИО14 (займодавец), в соответствии с п. 5 которого в целях обеспечения исполнения обязательств по возврату суммы займа в размере 1 500 000 рублей, заемщик предоставляет в залог квартиру по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации ипотеки. ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 обратился в КГБУ МФЦ с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО14 пояснил, что заключал с ФИО4 договор залога. Осенью 2019 года, в начале ноября, они встретились втроем (Голубев, Булава и ФИО15), ФИО1 передал ФИО4 денежные средства, из которых ФИО4 отсчитала 1 500 000 рублей и отдала их ему (ФИО14), погасив таким образом займ, после чего оформили снятие обременения. Между ФИО1 и ФИО4 шел разговор о приобретении ФИО1 квартиры.

Как следует из письменных пояснений Управления Росреестра по Красноярскому краю от 15.02.2022, ФИО14 07.11.2019 обратился с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении квартиры по адресу: <адрес> В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления залогодержателя. С учетом названной нормы, заявления залогодержателя и отсутствия оснований для приостановления, а также отказа в совершении действий по погашению записи, 11.11.2019 ипотека в отношении указанной квартиры была погашена. В силу ч. 12 ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ, погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в ЕГРН сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав и не изменяют существующее положение объекта недвижимости (права на него).

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО16 (супруга истца) суду пояснила, что 07.11.2019 присутствовала при передаче денежных средств за квартиру по адресу: <адрес> покупателем ФИО1 продавцу ФИО4 Получив от ФИО1 денежные средства в сумме 2 100 000 рублей, ФИО4 передала 1 500 000 рублей ФИО14, который сразу после этого обратился в Росреестр с заявлением о снятии залога. После получения денежных средств за квартиру ФИО4 ключи от квартиры ФИО1 не передавала, во владение квартирой последний не вступал, квартплату не оплачивал, в квартире продолжал жить сын ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора объект недвижимости – квартиру, назначение: жилое, общей площадью 31 кв.м., этаж 4, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> Цена квартиры, согласно п. 2.1 договора, составляет 2 100 000 рублей. Оплата производится в рублях наличным расчетом. В соответствии с п. 2.2 договора расчет по договору на дату заключения договора покупателем осуществлен.

Согласно расписке от 17.12.2019, ФИО4 получила от ФИО1 денежные средства в сумме 2 100 000 рублей по договору купли-продажи квартиры от 17.12.2019.

20.12.2019 ФИО1 обратился в КГБУ МФЦ с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предоставив договор купли-продажи от 17.12.2019, расписку от 17.12.2019, квитанцию от 20.12.2019.

31.12.2019 Управлением Росреестра по Красноярскому краю в адрес истца направлено уведомление № КУВД-001/2019-16530452/2 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, документы на которую были представлены ДД.ММ.ГГГГ.

Основанием приостановления государственной регистрации прав явился тот факт, что при проведении проверки на предмет отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости в отношении вышеуказанной квартиры содержатся записи о запретах на совершение действий по регистрации, внесенных на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации ОСП по Центральному району г. Красноярска УФССП России по Красноярскому краю от 19.12.2019 (в рамках исполнительного производства №-ИП), постановления о запрете на совершение действий по регистрации ОСП по Центральному району г. Красноярска УФССП России по Красноярскому краю от 23.10.2019 (в рамках исполнительного производства №-ИП).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН внесены записи о запрете совершения регистрационных действий в отношении квартиры по адресу: <адрес>13:

- ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП;

- ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-СД;

- ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству №-ИП; <данные изъяты>

По сведениям начальника отделения ФИО17, в ОСП по Центральному району г. Красноярска на исполнении находятся исполнительные производства:

- №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании акта органа, осуществляющего контрольные функции № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ИФНС России по Центральному району г. Красноярска о взыскании налогов и сборов, включая пени, с ФИО4 в пользу ИФНС России по Центральному району г. Красноярска в сумме 32 543,95 рублей, в рамках которого вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры по адресу: <адрес>13;

- №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Центральным районным судом г. Красноярска, о наложении ареста в пределах цены иска 18 580 520 рублей на имущество должника ФИО4 в пользу ФИО7, в рамках которого вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры по адресу: <адрес>13.

Как установлено в судебном заседании, определением Арбитражного суда Красноярского края от 22.10.2020 признано обоснованным заявление ФИО18 о признании банкротом ФИО4 и введена в отношении должника процедура реструктуризации долгов.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26.04.2021 ФИО4 признана банкротом и в отношении неё открыта процедура реализации имущества гражданина сроком до 20 октября 2021 г.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 18.01.2022 финансовым управляющим имуществом должника утверждена ФИО3

15.03.2022 в Арбитражный суд Красноярского края поступило заявление финансового управляющего имуществом должника ФИО4 - ФИО3 об утверждении Положения о порядке, об условиях, о сроках и начальной цене реализации имущества должника.

К заявлению приложена копия уточнения, из смысла представленного уточнения следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 31 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес> по цене 2 100 000 рублей. 31.12.2019 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю уведомила ФИО1 о приостановлении регистрации.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2022 к участию в деле по заявлению ФИО18 о признании ФИО4 несостоятельным (банкротом) привлечен в качестве заинтересованного лица ФИО1

Заочным решением Центрального районного суда г. Красноярска от 29.09.2020, оставленным без изменения апелляционным определением Красноярского краевого суда от 05.04.2021, отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>

Разрешая при изложенных обстоятельствах заявленные истцом требования, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статьей 223 ГК РФ регламентировано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (пункт 2).

Согласно статье 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

Как видно из материалов дела, на момент предъявления истцом заявления в КГБУ МФЦ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, на сорную квартиру был наложен запрет на совершение действий по регистрации на основании акта судебных приставов, обязательного для исполнения, при этом, собственником данного имущества являлся ответчик, совершенные исполнительные действия в отношении имущества должника в установленном законом порядке оспорены не были.

Доводы истца о том, что постановление о запрете на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры было вынесено судебным приставом-исполнителем после совершения сделки купли-продажи имущества, передачи имущества покупателю, а денежных средств продавцу, являются несостоятельными и не могут быть приняты судом во внимание, поскольку на момент наложения обеспечительных мер 23 октября 2019 г., как и на момент совершения регистрационной записи об этом 29 октября 2019 г., собственником спорной квартиры оставалась ФИО4

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу пункта 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, если: в орган регистрации поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 26 указанного Федерального закона, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.

Как следует из обстоятельств по делу, на момент обращения ФИО1 в регистрирующий орган и на момент принятия оспариваемых решений, у регистрирующего органа отсутствовали сведения о снятии ограничительных мер, предоставленные в установленном порядке.

По смыслу пункта 37 части 1, части 6 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав в отношении имущества, на которое наложен арест, приостанавливается до снятия ареста или запрета.

Из приведенных норм в их совокупности следует, что внесение в ЕГРП сведений о запрете совершать действия по регистрации спорного имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста.

С учетом приведенных положений закона, переход права собственности от покупателя к продавцу не может быть осуществлен до снятия ограничений по распоряжению спорным имуществом с продавца, поскольку приведет к нарушению прав третьих лиц, в отношении которых были установлены указанные ограничения в установленном законом порядке.

ФИО1 при должной степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась как от покупателя по характеру обязательства и условиям оборота, имел возможность проверить сведения о регистрации запрета, однако, не принял все разумные меры, направленные на проверку юридической чистоты сделки, то есть в полном объеме не проверил достоверность информации, содержащейся в договоре купли-продажи, о том, что квартира в споре и под арестом не состоит.

Возможность проверить сведения об ограничениях в отношении приобретаемой квартиры, содержащиеся в ЕГРН, у ФИО1 на момент передачи денежных средств имелась, при этом, ответчик не проявил должную осмотрительность, а потому не может быть признан добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимого имущества, проявившим достаточную разумность и осмотрительность при его покупке.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 об освобождении спорной квартиры от ареста и отмене постановлений о запрете на совершение регистрационных действий в отношении квартиры, принадлежащей ответчику ФИО4

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ОСП по Центральному району г. Красноярска о признании добросовестным приобретателем, освобождении имущества от ареста, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Центральный районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Н.Н. Горпинич

Мотивированное решение составлено 23.01.2023

Копия верна.

Судья: Н.Н. Горпинич