Дело №2-3479/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 августа 2022 года г. Йошкар-Ола

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Юмановой Е.В.,

при секретаре судебного заседания Царегородцевой Е.И.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «ФаворитСтрой», ООО «СтройЖилИнвест» о признании отсутствующим право собственности, признании права собственности, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 ( года рождения), ФИО2 ( года рождения) обратились в суд с иском к ООО «ФаворитСтрой» (ИНН <***>), ООО «СтройЖилИнвест» (ИНН <***>) о признании отсутствующим и прекращении права собственности ООО «СтройЖилИнвест» на квартиру по адресу: , признании за ФИО1, ФИО2 права собственности на указанную квартиру, взыскании с ООО «ФаворитСтрой» неустойки за нарушение сроков передачи квартиры за период с 28 мая 2021 года по 24 мая 2022 года по 723710 руб. в пользу каждого истца, расходов по оплате государственной пошлины. В обоснование требований истцы указали, что 26 марта 2020 года между ООО «ФаворитСтрой» и ФИО1 (покупатель 1) заключен договор об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу: . Указанный договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве: объект – общей площадью 55,67 кв.м, цена договора – 1 447 420 руб., срок окончания строительства – 3 квартал 2020 года, срок передачи объекта – после подписания акта о приемке объекта государственной комиссией, в связи с чем договор должен быть признан договором долевого участия в строительстве, который подлежит государственной регистрации. Однако ответчик ООО «ФаворитСтрой» после ввода дома в эксплуатацию обязательства по договору не исполнил, квартиру не передал. Заведомо зная об обязательстве по передаче квартиры истцам, ООО «ФаворитСтрой» передало квартиру в собственность ООО «СтройЖилИнвест». Истцам о состоявшемся переходе права не было известно. Истцы полагают недобросовестными действия ответчиков ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест», знавших, что заключают недействительную сделку, нарушая права и интересы истцов. Истцы полагают состоявшуюся сделку по переходу права собственности на квартиру ООО «СтройЖилИнвест» недействительной.

В судебном заседании истец ФИО3, представитель истцов ФИО4 заявленные требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «СтройЖилИнвест» ФИО5 с иском не согласился.

Представитель третьего лица Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства ФИО6 пояснил, что Министерство проводило проверку действий ООО «ФаворитСтрой», указанному юридическому лицу выдано предписание об устранении нарушений. Полагал, что судом должно быть вынесено решение в соответствии с требованиями закона.

Представитель ответчика ООО «ФаворитСтрой» в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл в судебное заседание не явился, извещен.

С учетом надлежащего извещения, позиции лиц, участвующих в деле, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав доказательства, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, суд приходит к следующему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вступившим в законную силу решением Йошкар-Олинского городского суда от по гражданскому делу по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» о признании договора договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности осуществить действия, направленные на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, взыскании неустойки постановлено: взыскать в пользу ФИО1 с Общества с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» неустойку 94 662,20 руб., штраф 47 331,1 руб., в удовлетворении требований о признании договора инвестирования договором долевого участия в строительстве, возложении обязанности совершить действия по государственной регистрации договора отказать.

Судом установлено, что 29 августа 2019 года администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» Обществу с ограниченной ответственностью "ФаворитСтрой" выдано разрешение 12-RU12315000-046-2019 на реконструкцию многоквартирного жилого дома с возвещением мансардного этажа по адресу: .

26 марта 2020 года между ООО «ФаворитСтрой» и ФИО1 (покупатель 1), ФИО2 (покупатель 2) заключен договор об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкции многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу: .

Предметом договора являются правоотношения его сторон – застройщика и покупателей, возникающие на основе взаимной договоренности сторон в качестве условий вышеназванного договора и на основе (по результатам) исполнения сторонами настоящего договора условий и положений такого (п. 1).

Стороны настоящим договором подтвердили свои намерения принять участие в инвестировании (договор займа) строительства объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа, под сооружение которого в установленном порядке выделен участок земли, расположенный по следующему адресу: . Реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа производится Застройщиком на основании разрешения на строительство № 12-RU12315000-046-2019 от 29 августа 2019г., выданного Администрацией городского округа«Город Йошкар-Ола».

Покупатели осуществляют финансирование квартиры (договор займа) в строительстве объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа» и получают по окончанию строительства право на оформление в собственность двухкомнатной квартиры общей площадью 55,67 кв.м. со строительным номером 5, расположенной на мансардном этаже над жилым домом, расположенным по адресу: (п. 3 договора).

Решением Йошкар-Олинского городского суда от 30 июня 2021 года установлено, что заключенный между ФИО1, ФИО2 и ответчиком ООО «ФавориСтрой» договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем (ст. ст. 454, 455, 549 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 договора от 26 марта 2020 года об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа) предусмотрено, что срок окончания строительства - 3 квартал 2020 года.

Застройщик обязуется после подписания Государственной комиссией акта о приемке объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа» в эксплуатацию, получения распоряжения о передаче жилой площади, подписания акта о реализации инвестиционного контракта по строительству объекта строительства, передать квартиру покупателю в натуре (п. 8.4 договора).

11 февраля 2022 года ООО «ФаворитСтрой» выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства, реконструированного объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа по адресу: , кадастровый номер

Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 11 ноября 2021 года № 188-а присвоены адреса объектам адресации - жилым помещениям (квартирам), находящимся на мансардном этаже подъезда № 1, подъезда № 2, подъезда № 3, подъезда № 4 реконструируемого многоквартирного жилого дома по адресу: .

Как установлено в судебном заседании, квартире со строительным номером присвоен . Площадь по данным технической инвентаризации после ввода дома в эксплуатацию - 52,8 кв.м. Указанное обстоятельство определено по данным технического плана мансарды, проектной документации.

До настоящего времени квартира истцам не передана.

17 марта 2022 года между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест» заключен договор купли-продажи квартиры общей площадью без учета площади лоджии 52,8 кв.м. по адресу: .

Право собственности ООО «СтройЖилИнвест» на данную квартиру зарегистрировано 14 апреля 2022 года.

По смыслу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Указанное правило статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает для кредитора возможность выбора между требованием о передаче ему в собственность вещи и требованием о возмещении убытков, понесенных кредитором вследствие непередачи ему права собственности на вещь, приобретенную им по договору.

Заявляя требование о прекращении права собственности ООО «СтройЖилИнвест» на жилое помещение по адресу: , истцы ссылаются на ничтожность договора купли-продажи квартиры от и отсутствие у ООО «СтройЖилИнвест» права собственности на квартиру, указав, что квартира не могла быть передана ООО «СтройЖилИнвест», поскольку по ранее заключенному договору купли-продажи недвижимости, которая будет создана продавцом в будущем, подлежала передаче истцам.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

В п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

С учетом приведенных норм права договор купли-продажи квартиры между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест» от года, по которому покупателю «СтройЖилИнвест» передано жилое помещение, право на получение которого признано за ФИО1, ФИО2 ранее заключенным договором купли-продажи от 26 марта 2020 года, а также решением суда от 30 июня 2021 года, ущемляет предусмотренное законом право истцов как потребителей на получение в собственность индивидуально-определенной вещи.

При таких обстоятельствах суд приходит к убеждению, что указанный договор купли-продажи жилого помещения между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест» года в силу п. 2 ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, поскольку посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц -ФИО7, ФИО2, ничтожна.

В соответствии с п. 7 ст. 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В данном случае суд, установив обстоятельство нарушения ООО «ФаворитСтрой» обязательства по передаче истцам квартиры во исполнение договора от , суд приходит к убеждению о возможности удовлетворения заявленного истцами требования о признании за ними права собственности на подлежащую передаче им квартиру по адресу: прекращением права собственности ООО «СтройЖилИнвест», квалифицируя заявленное требование как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи.

Суд принимает во внимание обстоятельства дела, установив, что ООО «СтройЖилинвест» до заключения договора купли-продажи квартиры 17 марта 2021 года знало о правах истцов на получение в собственность квартиры по адресу: .

28 декабря 2020 года проходило собрание покупателей, ООО «ФаворитСтрой», ООО «СтройЖилИнвест», в ходе которого устанавливалось данное обстоятельство.

Суд приходит к выводу, что ООО «ФаворитСтрой», ООО «СтройЖилИнвест», заключая договор купли-продажи квартиры от , действовали недобросовестно по смыслу ст. 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Взыскание в пользу истцов убытков в данном случае в силу длительности неисполнения обязательства по передаче жилого помещения, позиции ответчиков, заявлявших требования о внесении истцами дополнительно денежных средств, не обеспечит восстановления их прав на приобретение жилого помещения.

С учетом изложенного удовлетворению подлежат требования истцов о прекращении право собственности ООО «СтройЖилИнвест» на квартиру по адресу: признании за ФИО1, ФИО2 право собственности по 1/2 доли в праве на квартиру по адресу: <...>.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

По смыслу правовой позиции, изложенной в пункте 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ , зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено по иску о признании права либо об истребовании имущества или о признании права отсутствующим, которые рассматриваются по правилам искового производства как споры о правах.

В случаях, когда запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из системного толкования глав 13, 14 и 20 Гражданского Кодекса Российской Федерации и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что правом на предъявление иска о признании права или обременения отсутствующим имеет лицо, владеющее этим имуществом и обладающее на него зарегистрированным правом. Соответственно, истец должен являться фактическим владельцем спорного имущества, иначе, удовлетворение иска о признании права отсутствующим не приведет к восстановлению его нарушенного права.

Более того, необходимым условием обращения с иском о признании права собственности (иного вещного права) отсутствующим должно быть наличие доказательств невозможности защиты права истца, нарушенного неправомерной записью в ЕГРП, посредством использования таких способов защиты, как признание права или истребование имущества из чужого незаконного владения, а также нахождения спорного объекта во владении истца, то есть такое требование носит негаторный характер

С учетом изложенного, поскольку истцы не являются фактическими владельцами спорного имущества, их право собственности не зарегистрировано, оснований для удовлетворения требований о признании отсутствующим права собственности ООО «СтройЖилИнвест» на спорное имущество не имеется.

В соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.

Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.

Истцами заявлено требование о взыскании неустойки за период с 28 мая 2021 года по 24 мая 2022 года.

Решением суда от 30 июня 2021 года с ответчика ООО «ФаворитСтрой» взыскана неустойка с 01 января 2021 года по 27 мая 2021 года.

Поскольку обязательство по передаче квартиры не исполнено, требование о взыскании неустойки за заявленный истцами период с 28 мая 2021 года по 24 мая 2022 года в соответствии с расчетом истцов подлежит удовлетворению. Возражений и ходатайств от ответчика не поступило.

В соответствии п. 1 ст. 333.19 Налогового Кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ООО «СтройЖилИнвест» на квартиру по адресу: .

Признать за ФИО1, ФИО2 право собственности по 1/2 доли в праве на квартиру по адресу: .

Взыскать с ООО «ФаворитСтрой» в пользу ФИО1 неустойку в размере 723710 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2237,10 руб.

Взыскать с ООО «Фаворитстрой»» в пользу ФИО2 неустойку в размере 723710 руб., по оплате государственной пошлины в размере 2237,10 руб.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Е.В. Юманова

мотивированное решение составлено 8 августа 2022 года

Решение15.08.2022