РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Астрахань

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Мелиховой Н.В.

при секретаре Матвеевой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Кировского районного суда г.Астрахани, расположенном по адресу: <...>, гражданское дело №2-4852/2023 по иску администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новострой», ФИО1 о прекращении обременения земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, указав, что решением Арбитражного суда Астраханской области от 21 июля 2015г. по делу №А06-3277/2015 на них возложена обязанность по утверждению актов выбора земельных участков, расположенных по адресам: <адрес> для строительства многоуровневых гаражей-стоянок и утверждению схем расположения указанных земельных участков на кадастровых планах соответствующих территорий участков. В рамках исполнения этого решения суда с ООО «СК «Новострой» заключен договор аренды от 24 марта 2016г. №314/2016 на земельный участок с кадастровым номером № (ул<адрес>) для строительства многоуровневого гаража-стоянки и дороги местного назначения. Срок договора установлен по 9 иарта 2019г.. В тоже время, в период действия указанного договора аренды право ООО «СК «Новострой» на строительство многоуровневых гаражей не было реализовано. Приговором Кировского районного суда г.Астрахани от 16 июля 2020г. вынесенного в отношении должностного лица администрации муниципального образования «Город ФИО2», были установлены обстоятельства незаконного изменения территориальной зоны земельных участков, расположенных по адресам: ул. <адрес>. Вынесенный приговор, явился основанием для обращения в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о пересмотре решения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № А06-3277/2015 по вновь открывшимся обстоятельствам. Решением Арбитражного суда Астраханской области от 03 марта 2021г. указанное решение отменено. Отмена судебного акта послужила основанием для принятия администрацией распоряжения от 16 января 2020г. №27-р «Об освобождении земельных участков, используемых без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на землю от самовольно установленных объектов движимого имущества». В тоже время, в период действия, указанного договора аренды ООО «СК «Новострой» с ФИО1 заключен договор долевого участия на строительство кирпичного гаража. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 30:12:000000:7858, расположенный по адресу: <адрес> установлены ограничения в виде указанного договора на участие в долевом строительстве, чем нарушаются их права. В связи с этим они вынуждены были обратиться в суд и просят прекратить обременение земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4714 кв.м., расположенного по <адрес> виде записи о государственной регистрации ипотеки (залога) в пользу участника долевого строительства: ФИО1, договор участия в долевом строительстве б/н от 27 декабря 2017г., номер государственной регистрации № от 9 января 2018г.

В судебном заседании представитель администрации МО «Городской округ город Астрахань» ФИО3 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании заявленные требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель ответчика ООО СК» Новострой», в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Астраханской области и Министерства имущественных и градостроительных отношений Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что решением Арбитражного суда Астраханской области от 21 июля 2015г. по делу № А06-3277/2015 на администрацию муниципального образования «Город Астрахань» возложена обязанность по утверждению актов выбора земельных участков, расположенных по адресам: <адрес> для строительства многоуровневых гаражей-стоянок и утверждению схем расположения указанных земельных участков на кадастровых планах соответствующих территорий участков.

Постановлением администрации муниципального образования от 18 сентября 2015г. № 6238 утверждена схема расположения земельного участка, постановлением администрации №7526 от 2 ноября 2015г. утвержден акт выбора земельного участка для строительства многоуровневого гаража-стоянки и дороги местного назначения.

В последующем, 24 марта 2016г. между Управлением муниципального имущества администрации муниципального образования «Город Астрахань» (арендодатель) и ООО «СК «Асграханьмонтажстрой» (арендатор) заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4714 кв.м., по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования для строительства многоуровневого гаража-стоянки и дороги местного значения. Договор заключен на срок с 10 марта 2016г. по 9 марта 2019г.

Договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17 мая 2016г. все права и обязанности по договору аренды земельного участка № с кадастровым номером №, площадью 4714 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, переданы ООО «СК «Новострой» и 24 мая 2017г. этой организации выдано разрешение на строительство многоуровневого гаража в микрорайоне по <адрес>.

В период действия договора аренды ООО «СК «Новострой» были заключены договоры долевого участия на строительство кирпичных гаражей с гражданами и юридическими лицами, в том числе договор с ФИО1

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 30:12:000000:7858, установлены ограничения (ипотека в силу закона) с 9 января 2018г. в пользу ответчика ФИО1.

При этом на земельном участке был построен одноэтажный объект незавершенного строительства площадью застройки 900,0 кв.м, (ширина-18 м, длина-50м).

Приговором Кировского районного суда г. Астрахани от 16 июля 2020г. ФИО8 признана виновной в совершении преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 286 УК РФ.

Из указанного приговора следует, что ФИО7, являясь начальником управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации города Астрахани, используя свои полномочия, предвидя возможность наступления общественно-опасных последствий в результате своих действий в виде существенного нарушения условий сохранения зеленых насаждений, создающих зеленый пояс вокруг производственных зон, зон транспортной и инженерной инфраструктуры, устойчивого развития территории муниципального образования «Город Астрахань», сохранения окружающей среды, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства и граждан, проживающих по <адрес>, в целях искусственного создания правовых оснований для предоставления земельного участка с кадастровым номером № для строительства многоуровневых гаражей-стоянок, по <адрес> города ФИО2, действуя из иной личной заинтересованности, в интересах <данные изъяты>», в период до 10 апреля 2015г., заведомо зная как должностное лицо органа местного самоуправления о том, что согласно пункту 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а установленными градостроительными регламентами для территориальной зоны СН-6 не предусмотрено размещение многоуровневых гаражей-стоянок, при отсутствии правовых оснований, установленных пунктом 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, заведомо зная, что изменение территориальной зоны по <адрес> с СН-6 на ГТК-4, не было предметом публичных слушаний по внесению изменений в Генеральный план развития города Астрахани до 2025г., проведенных на основании распоряжения Мэра города Астрахани от 24 ноября 2014г. № 1277-р-м, подготовила проект решения «О внесении изменений в Генеральный план развития города Астрахани до 2025 года», и лично его представила и поддержала 14 апреля 2015г. на заседании Комитета по экономическому развитию города Астрахань Городской Думы МО «Город Астрахань», при этом умолчав о том, что в Основной чертеж, утвержденный решением Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» от 19 июля 2007г. №82 внесено изменение территориальной зоны по ул. Генерала ФИО4 2,4,6,8 Кировского района города Астрахани с СН-6 на ГТК-4, которое фактически Комитетом не рассматривалось.

Приговором установлено, что ФИО7, представив в комитет по экономическому развитию Думы г. Астрахани, при рассмотрении вопроса об изменении территориальной зоны по адресу <адрес> сведения о публичных слушаниях, которые были проведены по иному вопросу, а так же пояснительную записку со сведениями не содержащую доводов в обоснование необходимости внесения изменений в Генеральный план относительно территории по адресу г. <адрес> а так же карту на которой уже была изображена зона ПК -4, без наличия на то оснований, совершила действия, явно выходящие за пределы ее полномочий. Несоблюдение процедуры внесение изменений в Генеральный план и непроведение публичных слушаний привело к принятию решения без учета интересов граждан, непосредственно проживающих в домах по адресу: г. <адрес>. Изменение зоны санитарно-защитной зелени на производственную повлекло за собой возможность предоставления земельного участка для строительства производственных объектов и как следствие нарушение условий создания зеленого пояса вокруг уже имеющихся производственных зон и прав граждан на здоровую окружающую среду.

На основании указанного приговора в соответствии с пунктом 2 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ в Арбитражный суд Астраханской области администрацией муниципального образования «Город Астрахань» подано заявление о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Арбитражного суда Астраханской области от 21 июля 2015г. по делу №А06-3277/2015.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 26 февраля 2021г. заявление администрации муниципального образования «Город Астрахань» о пересмотре судебного акта в части по вновь открывшимся обстоятельствам по делу №А06- 3277/2015 удовлетворено, решение Арбитражного суда Астраханской области от 21 июля 2015г. отменено в части признании незаконными решений администрации города Астрахани об отказе в предоставлении ООО «Строительная компания «Астраханьмонтажстрой» для строительства многоуровневых гаражей-стоянок земельных участков, расположенных по следующим адресам: г<адрес> и об обязании администрации города Астрахани в порядке восстановления нарушенного права утвердить Акты выбора, земельных участков и схемы расположения земельных участков на кадастровых планах соответствующих территорий участков, расположенных по вышеназванным адресам для строительства многоуровневых гаражей-стоянок.

Заявление ООО «Строительная компания «Астраханьмонтажстрой» о признании незаконными решений администрации города Астрахани об отказе в предоставлении для строительства многоуровневых гаражей-стоянок земельных участков, расположенных по указанным адресам и об обязании администрации города Астрахани в порядке восстановления нарушенного права утвердить Акты выбора земельных участков и схемы расположения земельных участков на кадастровых планах соответствующих территорий участков, рассмотрено и вынесено новое решение Арбитражного суда Астраханской области от 01 июля 2021г. об отказе в удовлетворении заявления ООО «Строительная компания «Астраханьмонтажстрой» по делу №А06-3277/2015.

Администрация муниципального образования «Город Астрахань» обратилась с требованиями к ООО «СК «Новострой» о возложении обязанности освободить земельный участок с КН №, площадью 4714 кв.м по адресу: г.<адрес>, путем сноса одноэтажного объекта незавершенного строительства, площадью застройки 900 кв.м, (ширина -18 м, длина 50 м).

Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 17 января 2022г. удовлетворены требования администрации МО «Город Астрахань».

При этом указанный судебный акт исполнен, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером № освобожден, что подтверждается актом обследования земельного участка от 23 ноября 2022г. и не опровергнуто сторонами по делу.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с данным кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 39.6. подпунктом 1 пункта 8, пунктом 15 статьи 39.8. подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет, в случае предоставления земельного участка для строительства зданий, сооружений.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

На основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

При этом согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Федеральные законы от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», хотя и предусматривают основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, однако не содержат положений об основаниях прекращения залога в случае истечения срока аренды земельного участка до завершения строительства.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско- правового договора (договора аренды).

С учетом этого, при разрешении спорных правоотношений следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

С учетом взаимосвязанности положений указанных правовых норм, прекращение права залога находится в зависимости от права аренды. Предмет залога права аренды действует до момента прекращения данного права. С прекращением аренды земельного участка перестает существовать предмет ипотеки, следовательно, ипотека права аренды земельного участка прекращается по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРП регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений. Указанный правовой подход отражен Верховным Судом Российской Федерации в определение от 2 августа 2017г. № 309-КГ17-9712.

Установлено, что в период действия договора аренды право ООО «СК «Новострой» на строительство многоуровневого гаража-стоянки не реализовано, на земельном участке возведен незавершенный строительством объект, однако, впоследствии на основании вступившего в законную силу решения суда земельный участок с кадастровым номером № был освобожден путем сноса указанного объекта.

При таких обстоятельствах, учитывая фактические обстоятельства дела, исходя из того, что аренда в отношении земельного участка с кадастровым номером № прекращена, строительство многоуровневого гаража на земельном участке не осуществлено, территориальная зона указанного земельного участка запрещает размещение гаражей-стоянок, в связи с чем предмет ипотеки перестал существовать, застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве ФИО1, суд приходит к выводу о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Наличие обременения в виде залога права аренды земельного участка в пользу участника долевого строительства делает невозможным реализацию правомочия администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань» (уполномоченный орган на распоряжение земельными участками на территории города Астрахани) по распоряжению данным земельным участком.

При этом не могут быть приняты во внимание доводы ответчика ФИО1 о том, что в настоящее время администрация муниципалитета не вправе распоряжаться этим земельным участком, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 46 статьи 50 Устава муниципального образования «Городской округ город Астрахань» в полномочия администрации указанного муниципального образования входит управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

Документов, подтверждающих, что администрация МО «Городской округ город Астрахань» ограничена в распоряжении спорным земельным участком, в том числе для осуществления благоустройства этой территории, ответчиком не представлено.

Более того, в рамках этого спора вопрос о распоряжении этим земельным участком не рассматривается. В данном случае истцом заявлены требования только об отмене имеющихся в отношении этого объекта недвижимости ограничений.

Другие доводы возражений также не могут быть основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Также судом учитывается. что прекращение обременения права аренды земельного участка ввиду отсутствия на нем объекта долевого строительства не нарушает права ФИО1, как участника долевого строительства, не лишает его возможности в судебном порядке обратиться за защитой своих прав.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Городской округ город Астрахань».

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Прекратить обременение земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4714 кв.м., расположенного по <адрес> в виде записи о государственной регистрации ипотеки (залога) в пользу участника долевого строительства: ФИО1, договор участия в долевом строительстве б/н от 27 декабря 2017г., номер государственной регистрации № от 9 января 2018г.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца.

Судья: