66RS0013-01-2022-001244-41
Дело № 2-169/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
31 июля 2023 года г. Каменск-Уральский
Каменский районный суд Свердловской области в составе:
председательствующего судьи Подгорбунских Ю.Б.
при секретаре судебного заседания Мурзиной П.О., с участием
представителя истца – ФИО1, действующего на основании доверенности №*** от <*** г.>
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возвращении недвижимого имущества, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи заключенному между ней и ответчиком ФИО3 <*** г.> и прекращении права собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства – объект незавершенного строительства с кадастровым номером №***, земельный участок с кадастровым номером №***, расположенные в <адрес> о признании права собственности за ФИО2 на указанные выше объекты недвижимости, возложении обязанности на ответчика освободить объект незавершенного строительства, гараж и земельный участок и возвратить их истцу в течении 2 недель с момента вступления решения в законную силу, установить судебную неустойку за неисполнение решения суда в части возврата указанных объектов в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки, начиная по истечении 2 недель с момента вступления решения суда в законную силу и до момента исполнения судебного акта в данной части, взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 30 420 руб. и расходы по уплате услуг представителя в сумме 45 000 руб.
В ходе рассмотрения гражданского дела по существу истец исковые требования уточнила, дополнив их требованием о взыскании с ответчика договорной неустойки в размере 4 323 935 руб. за период с 01.01.2020 по 17.10.2022, возложении на ответчика обязанности вернуть денежные средства в сумме 3 573 750 рублей в течение 3 месяцев с момента возврата объекта незавершенного строительства, гаража и земельного участка по акту приема-передачи.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО3, будучи надлежащим образом извещенным о времени месте судебного заседания, не явился, направив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее направил отзыв, в котором указал, что исковые требования не признает, поскольку имущество, переданное по договору купли-продажи - объект незавершённого строительства на сегодняшний день как объект гражданских прав отсутствует. Строительство объекта было завершено новым собственником за свой счёт, оборудованы коммуникации, монтажные работы, внутренняя отделка помещений, изменены и внутренние архитектурные конструкции, поменялась площадь - жилой дом, поставлен на кадастровый учёт 29.12.2016 года, кадастровая стоимость на указанную дату составляет 4512181, 30 руб. Передача земельного участка отдельно от жилого дома является недопустимой, так как согласно нормам гражданского и земельного законодательства земельный участок и расположенный на нём объект по своей природе являются главной вещью и принадлежностью, а следовательно, один объект за другим следует его юридической судьбе и разделении юридической судьбы двух объектов недопустимо. Кроме того, полагает, что пропущен срок исковой давности по требованиям 23.12.2019. В случае удовлетворения требований истца, просит применить ст.333 ГК РФ и возместить другой стороне судебные расходы в разумных пределах.
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах гражданского дела, а также материалы гражданского дела № 2-253/2020, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Судом установлено, что 15 июля 2015 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец продал, а ответчик купил в собственность:
- объект незавершенного строительства, назначение: жилое, застроенная площадь 473,3 кв.м., степень готовности: 70%, инвентарный №***, литер: Б, расположенный по адресу: <адрес> (далее - Объект-1),
- гараж, назначение: нежилое, площадь: общая 46,1 кв.м., этажность: 1, расположенный по адресу: <адрес> (далее - Объект-2),
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1485 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №*** (далее - Земля).
В соответствии с п. 3 договора Объект-1 продан ответчику за 7 700 000 руб., Объект-2 продан за 300 000 руб., Земля продана за 1 000 000 руб.
Выплата стоимости отчуждаемых объектов ответчиком истцу производится следующим образом:
- 150 000 руб. ответчик передает истцу при подписании договора купли-продажи, из которых 128 500 руб. передается за Объект-1, 5 000 руб. - за Объект-2, 16 500 руб. - за Землю;
- по 50 000 руб. ответчик должен передать истцу в срок до 15.08.2015 года, и до 15.09.2015 года,
Оставшаяся сумма в размере 8 700 000 руб. будет передана ежемесячными платежами - по 200 000 руб. до 15 числа каждого месяца.
Полная выплата стоимости отчуждаемых объектов должна быть передана в срок, не позднее 31.12.2019 года.
Право собственности на объект незавершенного строительства, гараж и земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО3 05.10.2015.
Однако, ответчик исполнял свои обязательства по оплате не в полном объеме и в ненадлежащие сроки, по состоянию на 31.12.2019 года ответчик произвел оплату за объекты только в размере 4 765 000 руб. Иных оплат от ответчика не поступало. Задолженность по оплате составила 4 235 000 руб.
Ввиду неисполнения ответчиком принятых на себя по договору обязательств по оплате истец направляла ответчику уведомление о расторжении договора с требованиями погасить сумму задолженности с учетом начисленной неустойки по договору в течение 10 календарных дней с момента отправки претензии, расторгнуть договор купли-продажи и возвратить объекты и земельный участок.
Положения о порядке расторжения договора установлены ст. 450 ГК РФ, согласно которой расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором, а также по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Неполучение продавцом платы за отчуждаемое покупателю имущество лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Следовательно, нарушение покупателем обязательств по договору об оплате приобретаемого товара, в том числе невнесение повременных платежей, является существенным.
Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе в связи с существенным нарушением договора со стороны покупателя, что соответствует разъяснениям, данным в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Вместе с тем, положениями п.2 ст.489 ГК РФ право продавца на отказ от исполнения договора ограничено в случае, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
С учетом установленных обстоятельств суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи от 15 июля 2015 по основанию нарушения ответчиком условия договора об оплате, поскольку из материалов дела видно, что ответчиком было выплачено более половины стоимости имущества.
Более того, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости объект незавершенного строительства кадастровый №*** снят с кадастрового учета 30.01.2017. В настоящее время на государственном кадастром учете стоит жилой дом кадастровый №*** (л.д.206-208 гражданского дела № 2-253/2020).
Кроме того, согласно отчету №*** от <*** г.> ООО «Эксперт» рыночная стоимость на 15.09.2020 составляет: жилого дома 14 193 000 руб., гаража 987 000 руб., земельного участка 1 054 000 руб.
Также истцом заявлены требования о взыскании договорной неустойки в размере 4 323 935 руб. за период с 01.01.2020 по 17.10.2022
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).
Согласно п. 3 договора при просрочке внесения очередного платежа ответчик несет ответственность перед истцом в размере 0,1% от суммы просрочки за каждый календарный день просрочки.
По расчету истца сумма пени за период с 01.01.2020 по 17.10.2022, составляет 4 323 935 руб.
Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размера пени в связи с несоразмерностью причиненного ущерба истцу.
В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с разъяснениями Конституционного Суда Российской Федерации в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу на реализацию требований ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из обстоятельств конкретного дела.
В пункте 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Верховным Судом Российской Федерации 22 мая 2013 года, отмечено, что, решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суды принимают во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая в том числе: соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; имущественное положение должника.
Определяя размер подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца неустойки, суд отмечает, что Постановлением Правительства Российской Федерации № 497 от 28.03.2022 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 1 апреля 2022 года по 30 сентября 2022 года включительно введен мораторий сроком на возбуждение дел о банкротстве, в соответствии с пунктом 7 которого в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ).
С учетом изложенных обстоятельств суд полагает возможным снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика за просрочку исполнения обязательств, до 2 000 000 рублей.
В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При рассмотрении дела истцом были понесены расходы на оплату государственной пошлины в размере 30 420 руб.; расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб. Учитывая частичное удовлетворение исковых требований истца, в его пользу с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 819, 68 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.
Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, возвращении недвижимого имущества, взыскании денежных средств удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 пени в размере 2 000 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 29 819, 68 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Свердловский областной суд через Каменский районный суд Свердловской области в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Ю.Б. Подгорбунских