К делу № 2-1249/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Геленджик 20 марта 2023г.
Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Попова П.А.
при ведении протокола помощником судьи Рыдзевской О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «НестерТВ» о признании предварительных договоров купли – продажи договорами долевого участия в строительстве,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «НестерТВ» о признании предварительного договора купли – продажи договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, на земельном участке 10 000 кв.м. с кадастровым № из земель населенных пунктов, для размещения многоквартирного дома.
В обоснование исковых требований указала, что ею с ООО «НестерТВ» был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которыми ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, микрорайон Северный, 2б, и передать ей квартиру, обусловленную проектной площадью, а она оплатить объект по цене, установленной договором. Стоимость объекта недвижимости ею оплачена, однако свои обязательства ответчик не выполнил. Поскольку между ней и ответчиком сложились отношения по привлечению денежных средств для строительства, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004г. № 218 – ФЗ, просит признать заключенный с ООО «НестерТВ» договор купли – продажи, договором участия в долевом строительстве.
Истец в судебное заседание не явилась, направив в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие и об удовлетворении иска.
Представитель ответчика ООО «НестерТВ» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о чем свидетельствует отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35346080090194.
Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 17.01.2023 года ООО «НестерТВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) включен в Единый государственный реестр юридических лиц, основным видом деятельности которого является строительство жилых и нежилых зданий.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Нестер ТВ» заключен предварительный договор купли-продажи №.
В соответствии с заключенным договором, ответчик принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок построить своими силами и с привлечением подрядных организаций многоэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым №, по строительному адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать покупателю в собственность обусловленную договором квартиру, а покупатель – оплатить цену и принять квартиру в собственность.
Из пункта 2 предварительного договора следует, что на основании договора аренды земельного участка муниципальной собственности несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ и договора перенайма земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома с залогом права аренды № от 29.03.2015г. ответчику на праве аренды предоставлен земельный участок площадью 10 000 кв.м. из земель населенных пунктов – для размещения многоквартирного дома, кадастровый №, по адресу: <адрес>.
09.08.2017г. администрацией муниципального образования город – курорт Геленджик ООО «НестерТВ» выдано разрешение № на строительство объекта капитального строительства. Наименование объекта капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной документацией – «Жилой комплекс «Южный берег».
Истцом, принятые на себя обязательства по оплате стоимости квартиры, исполнены, что подтверждается представленными распиской, квитанцией, чек-ордером.
Срок передачи объекта застройщиком определен не позднее 30 дней с момента завершения строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию по акту приема – передачи в четвертом квартале 2018 г. (п. 4.1.1 договоров).
В соответствии с пунктом 1.5 заключенного договора, после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию право собственности покупателей на квартиру подлежит государственной регистрации.
До настоящего времени квартира истцу не передана.
Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Таким образом, из вышеприведенной нормы права следует, что предметом предварительного договора может быть только заключение в будущем основного договора.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все сопутствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В данном случае предметом заключенных договоров, является строительство многоквартирного жилого дома и передача истцу за обусловленную договором цену в будущем квартиры.
Согласно части 2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
на основании договора участия в долевом строительстве;
жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В силу положений части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона ”Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Исходя из указанных положений, разрешая заявленные требования необходимо установить наличие у сторон заключенных договоров намерение вступить в отношения по передаче истцами денежных средств ответчику в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком в многоквартирном доме им в собственность.
Исходя из буквального толкования условий договора, следует, что целью заключения сторонами предварительного договора купли – продажи являлось выполнение ООО «НестерТВ» работ по строительству объекта недвижимости, завершающихся передачей истцу созданного результата – квартиры в многоквартирном доме, приобретаемой ею для личных нужд.
Из содержания предварительных договоров купли – продажи следует, что предоставление истцу квартиры поставлено в зависимость от наличия акта приемки законченного строительством объекта, что подтверждает использование ответчиком полеченных по договору денежных средств на оплату строительства многоквартирного дома.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что фактически между ООО «НестерТВ» и истцом имели место правоотношения по участию в долевом строительстве.
Отсутствие у ООО «НестерТВ» на момент заключения спорных договоров проектной декларации, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации не свидетельствует о необоснованности заявленных требований.
В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ обязательным условием приобретения застройщиком права привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома является соблюдение им как требований, указанных в части 1 стать 3 настоящего Федерального закона (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации, наличие права на земельный участок), так и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 указанного Федерального закона (заключение договора участия в долевом строительстве, подлежащего государственной регистрации).
В судебном заседании установлено, что ответчик привлекал денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Вместе с тем, нормы настоящего Федерального закона направлены, прежде всего, в защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе и путем лишения результатов оплаченных им строительных работ, противоречит цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Учитывая надлежащее исполнение истцом своих обязательств, суд считает требования истца о признании заключенного им с ООО «НестерТВ» предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно статьи 17 Федерального закона от 30 декабря 2014 года № 214 – ФЗ ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2013 года № 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В соответствии с п. 1 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
При признании договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве его государственная регистрация осуществляется на основании решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «НестерТВ» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи №, заключенный ДД.ММ.ГГГГг между ФИО1 и ООО «НестерТВ», договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: РФ, <адрес>.
Настоящее решение является для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю основанием для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: РФ, <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Геленджикский городской суд.
Судья: