РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 марта 2023 года г. Саратов
Волжский районный суд г. Саратова в составе:
председательствующего судьи Титовой А.Н.,
при помощнике ФИО3,
с участием истца ФИО4, представителя истца ФИО6, представителя ответчика ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО9, администрации муниципального образования «Город Саратов» о расторжении договора купли – продажи, расторжении соглашения аренды земельного участка, применении последствий расторжения договора, взыскании убытков, судебных расходов,
установил:
истица обратилась в суд с указанным иском к ответчику, в обосновании которого указала, что 20.02.2021г. между ней и ответчиком был заключен договор купли – продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 64:48:010218:469, расположенный на земельном участке площадью 77 кв.м. Указывает, что 18.08.2021г. между Администрацией муниципального образования «<адрес>» и истицей было заключено соглашение о вступлении истицы в договор аренды земельного участка Ар-21-190/ф-1 от 12.04.2021г., площадью 307 кв.м., с кадастровым номером 64:48:010218:16, расположенного по адресу: <адрес>. Истица приняла на себя обязательства арендатора, в том числе по оплате арендной платы в размере 888 руб. 55 коп в год. Указывает, что в соответствии с пунктами 3 и 29 договора купли – продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, приобретена по цене 780 000 руб., которые получены ответчиком от истицы при подписании договора купли – продажи. Указывает, что для совершения сделки купли – продажи истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб., по оплате по соглашению об оказании услуг по покупке недвижимости в размере 40 000 руб., по оплате за совершение нотариального действия по удостоверению согласия в сумме 2 000 руб., по оплате за совершение нотариального действия по удостоверению договора купли – продажи в сумме 10 400 руб.
Указывает, что в ходе эксплуатации приобретенного истцом недвижимого имущества была установлена утечка газа в скрытом газопроводе. При предотвращении аварийной ситуации были вскрыты отделочные покрытия потолка и стен помещении кухни. В результате вскрышных работ истцом обнаружены скрытые недостатки недвижимого имущества, а именно разрушение цоколя и обрушение кирпичей; разрушение фундамента, гниль на деревянных конструкциях каркасных стен, осадка стен; трещины в кирпичной облицовке стен, с отклонением стены от вертикали; сквозные трещины в помещении санузла, трещины в углах комнат; прогиб деревянных перекрытий. Все указанные существенные недостатки несущих элементов были закрыты облицовочными материалами.
Полагая свои права нарушенными продажей недвижимого имущества, имеющего скрытые существенные недостатки, просит суд расторгнуть договор купли – продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 64:48:010218:469, заключенный между ФИО1 и ФИО2 и погашении соответствующей записи о регистрации права собственности ФИО1
Расторгнуть соглашение от 18.08.2021г., заключенное между Администрацией муниципального образования «<адрес>» и ФИО1 аренды земельного участка Ар-21-190/ф-1 от 12.04.2021г., площадью 307 кв.м., с кадастровым номером 64:48:010218:16, расположенного по адресу: <адрес>.
Применить последствия расторжения договора купли – продажи и расторжения соглашения аренды земельного участка, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченные за приобретенное недвижимое имущество денежные средства в размере 780 000 руб.
Передать в собственность ФИО2 ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 64:48:010218:469.
Передать в аренду ФИО2 земельный участок Ар-21-190/ф-1 от 12.04.2021г., площадью 307 кв.м., с кадастровым номером 64:48:010218:16, расположенного по адресу: <адрес>.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки, выразившиеся в оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб., оплате по соглашению об оказании услуг по покупке недвижимости в размере 40 000 руб., оплате за совершение нотариального действия по удостоверению согласия в сумме 2 000 руб., оплате за совершение нотариального действия по удостоверению договора купли – продажи в сумме 10 400 руб., оплате расходов на работы по врезке штуцера в действующий внутридомовой газопровод в сумме 1 013 руб., а также судебные расходы по оплате госпошлины в размере 11 000 руб.
В судебном заседании истец и ее представитель исковые требования поддержали, просили из удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласился, просил отказать в удовлетворении требований, полагая, что правовых оснований для расторжения договора купли-продажи жилого дома не имеется.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.
Выслушав участников процесса, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков ) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В судебном заседании установлено, что 20.02.2021г. между ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли – продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 64:48:010218:469, расположенный на земельном участке площадью 77 кв.м.
В соответствии с условиями договора ФИО5 продал, а ФИО1 купила за 780 000 руб. ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
На основании указанной сделки 01.03.2021г. в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности покупателя на данное жилое помещение.
18.08.2021г. между администрацией муниципального образования «<адрес>» и истицей было заключено соглашение о вступлении истицы в договор аренды земельного участка Ар-21-190/ф-1 от 12.04.2021г., площадью 307 кв.м., с кадастровым номером 64:48:010218:16, расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование исковых требований истец сослался на то, что после государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорный объект недвижимого имущества было обнаружено, что была установлена утечка газа в скрытом газопроводе и с целью предотвращения аварийной ситуации были вскрыты отделочные покрытия потолка и стен помещении кухни. В результате вскрышных работ истцом обнаружены скрытые недостатки недвижимого имущества, а именно разрушение цоколя и обрушение кирпичей; разрушение фундамента, гниль на деревянных конструкциях каркасных стен, осадка стен; трещины в кирпичной облицовке стен, с отклонением стены от вертикали; сквозные трещины в помещении санузла, трещины в углах комнат; прогиб деревянных перекрытий. Все указанные существенные недостатки несущих элементов были закрыты облицовочными материалами.
В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству стороны истца была назначена судебная строительно – техническая экспертиза.
Согласно заключению ООО «Техническая экспертиза» № от 31.01.2023г. техническое состояние конструктивных элементов части дома, находящейся в пользовании истца, жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, следующее:
Наименование конструктивного элемента – категория технического состояния
Основное строение ФИО8 – Фундамент ограниченно – работоспособное
Стены – аварийное
Перегородки – ограниченно – работоспособное
Пол – недопустимое
Перекрытие – недопустимое
Крыша – недопустимое
Оконные и дверные проемы – деревянные оконные блоки – аварийное, светопрозрачные ПВХ конструкции (окна) – работоспособное внутренние дверные блоки – ограниченно – работоспособное
Основная пристройка ФИО8
Фундамент – недопустимое
Стены – недопустимое
Перекрытие/покрытие – недопустимое
Полы – ограниченно – работоспособное
Оконные и дверные проемы – светопрозрачные ПВХ конструкции– работоспособное дверные блоки – ограниченно – работоспособное, входная металлическая дверь – работоспособное.
В жилом доме по адресу: <адрес>, кадастровый № имеются следующие, заявленные в исковом заявлении, недостатки:
-разрушение цоколя и обрушение кирпичей;
-разрушение фундамента, гниль на деревянных конструкциях каркасных стен, осадка стен;
-трещины в кирпичной облицовке стен, с отклонением стены от вертикали;
-сквозные трещины в помещении санузла, трещины в углах комнат.
Прогиб деревянных перекрытий, первого этажа, на момент экспертного осмотра не выявлен.
Заявленные и зафиксированные, в результате экспертного следования недостатки:
-разрушение цоколя и обрушение кирпичей;
-гниль на деревянных конструкциях каркасных стен;
-трещины в кирпичной облицовке стен, с отклонением стены от вертикали;
-сквозные трещины в помещении санузла, трещины в углах комнат,
При наличии отделочных и облицовочных материалов и покрытий, на момент заключения договора купли – продажи, являлись скрытыми.
Разрушение фундамента со стороны подвального помещения и осадка стен, не являются скрытыми недостатками.
В результате исследования нормативно – технической документации в области архитектурно – строительного проектирования, строительства, ремонта и реконструкции объектов капитального строительства, эксперт приходит к выводу, что технически устранить выявленные в жилом доме по адресу: <адрес>, кадастровый № недостатки, возможно.
Неустранимых недостатков, технически, в обследуемой части жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый № не имеется.
Для определения стоимости и сроков устранения выявленных недостатков, необходимо проведение комплексного технического обследования по ГОСТ 31937-2011 всего дома. По результату обследования разрабатывается техническая документация на выполнение ремонтных работ. На основании разработанной технической документации (дефектная ведомость, проектная документация, рабочая документация, рабочие узлы и схемы, проект организации работ т.д.) готовится сметная документация (локальный сметный расчет, объектный сметный расчет, калькуляция и т.д.), которая определяет стоимость устранения выявленных недостатков и время выполнения работ. На основании разработанной документации определяются сроки выполнения работ.
Оценив данное экспертное заключение с позиции ст. 67 ГПК РФ суд признает его допустимыми доказательством по делу.
Заключение выполнено в соответствии с требованиями закона, по результатам соответствующих исследований, проведенных лицами обладающими специальными познаниями в области, подлежащей применению. Выводы заключения должным образом мотивированы, основываются на исходных объективных данных. Перед началом проведения экспертизы эксперты в установленном порядке предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы экспертов не содержат неясностей и разночтений. Ложность заключения не установлена.
В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует усматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.
Так, судом установлено, что по условиям договора купли-продажи покупатель ознакомлен с техническим и санитарным состоянием недвижимого имущества, претензий не имеет, жилое помещение пригодно для проживания.
Доказательств того, что переданный истцу объект не соответствует условиям заключенного сторонами договора, суду не представлено. Непригодным для проживания спорное жилое помещение, как установлено судом, не признавалось.
С учетом изложенного выше, суд приходит к выводу о том, что истцом ФИО1 не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком ФИО2 условий договора купли-продажи.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд, руководствуясь требованиями действующего законодательства, регулирующего спорные отношения, приходит к выводу о том, что истец ФИО1 приобретая бывшее в употреблении недвижимое имущество в старом жилом фонде в виде ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 64:48:010218:469 и являясь стороной сделки, не была лишена возможности осмотреть его, при необходимости с привлечением специалиста для проведения такого осмотра, тем самым проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Истец могла потребовать техническую документацию на жилое помещение у ответчика, составить акт приема-передачи жилого помещения, в котором указать все существенные характеристики, отказаться от заключения договора купли-продажи в случае не достижения с ответчиком соглашения по основным качественным характеристикам приобретаемого жилого помещения.
Приобретая жилое помещение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно принял на себя риск в отношении качества товара.
Истцом не представлены суду доказательства того, что имелись существенные нарушения требований, предъявляемых к качеству проданного жилого помещения, о которых она не могла узнать до его покупки.
Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик умышленно скрыл наличие недостатков от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра продаваемого жилого помещения до заключения сделки, истцом суду не представлено.
В силу положений ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п.2 ст.474 ГК РФ).
Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.
Из содержания договора купли-продажи от 20.02.2021г. следует, что недвижимость находится в пригодном для проживания состоянии, какие-либо условия, касающиеся качества объекта недвижимости, в договоре не оговорены, в связи с чем, юридически значимым обстоятельством для правильного разрешения сложившегося спора является выяснение вопроса о возможности использования жилого помещения по назначению.
Как усматривается из материалов дела, на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, стороны фактически произвели осмотр, что не опровергалось стороной истца в ходе рассмотрения дела, и при приеме - передаче данного недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого помещения между продавцом и покупателями не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию жилого помещения истец не предъявляла, жилое помещение было передано и принято без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами.
Каких-либо объективных и достоверных доказательств того, что жилое помещение не соответствует своему целевому назначению ввиду выявленных недостатков, судом не установлено и из материалов дела не усматривается, как и не усматривается злоупотребление продавцом своим правом. При таких обстоятельствах оснований считать, что истец при покупке бывшего в употреблении недвижимого имущества в старом жилом фонде был введен продавцом в заблуждение относительно информации о его техническом состоянии, не имеется.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом не представлены доказательства факта продажи имущества ненадлежащего качества, не соответствующего условиям договора, в связи с чем находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в иске ФИО4 (иные данные к администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО9 (иные данные) о расторжении договора купли – продажи, расторжении соглашения аренды земельного участка, применении последствий расторжения договора, взыскании убытков, судебных расходов – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Волжский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 20 марта 2023 года.
Судья А.Н. Титова