Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 сентября 2023 года <адрес>
Ленинский районный суд <адрес> в лице судьи Герасиной Е.Н.,
при секретаре судебного заседания ФИО3,
с участием представителя истца ФИО4,
представителя ответчика ФИО13 В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просила взыскать с ответчика в пользу истца 533 065 руб., на проведение экспертизы – 6 000 руб., на проведение судебной экспертизы – 50 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины.
В обоснование иска указала на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, на основании которого истец приобрела у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за 8 250 000 руб. Фактически истец видела квартиру только во время просмотра, когда подбирала варианты. При осмотре квартиры перед приобретением отсутствовали визуальные, видимые недостатки санитарно-технического состояния квартиры. Они были выявлены уже после регистрации перехода права собственности, иначе истец не приобрела бы данный объект недвижимости.
После регистрации права собственности, собираясь въехать в квартиру, истец обнаружила следующие недостатки: в коридоре две стены под обоями мокрые и в черной плесени в высоту 1 метр от пола, под ламинатом в коридоре, большой комнате и спальне мокрый пол, в большой комнате внизу стены плесень, в ванной комнате локальные отслоения кафельной плитки.
Для фиксации недостатков ФИО2 вызвала представителя управляющей компании ООО УО «ЖилКо Центр», о чем уведомила ФИО13 путем направления сообщения через мессенджер «Вацап» о дате и времени осмотра квартиры. Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ, вышеперечисленные недостатки возникли в результате протекания разводки трубопроводов системы канализации под душевой кабиной. Данные недостатки были скрыты под обоями, плиткой, душевой кабиной и не могли быть устранены при визуальном осмотре квартиры.
Истец обратилась в ООО «Экспертность» для проведения обследования скрытых недостатков, заключением эксперта установлено, что следы повреждений отделочного покрытия свидетельствуют о затоплении помещения; затопление произошло вследствие протекания разводки трубопроводов системы канализации под душевой кабиной на протяжении длительного времени; комплекс мероприятий, объем и стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов, направленных на устранение дефектов от затопления, составляет 533 065 руб. За проведение экспертизы истец оплатила 6 000 руб.
Для дальнейшего безопасного проживания в квартире ФИО2 необходимо устранить выявленные скрытые недостатки, в связи с чем, она направила ответчику претензию. Убытки ответчиком не возмещены.
В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.
После получения судом заключения судебной оценочной экспертизы ООО «АС-Эксперт» № ССТ 343/23 от ДД.ММ.ГГГГ, истец ДД.ММ.ГГГГ уточнила требования иска, представив письменное заявление, в котором просила взыскать с ФИО1 в свою пользу 165 881 руб. 59 коп. в счет возмещения убытков, понесенных в связи с устранением скрытых недостатков квартиры.
Представитель истца ФИО4 в судебном заседании требования уточненного иска поддержала.
Ответчик ФИО13 в суд не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.
Представитель ответчика ФИО13 В.А. в судебном заседании против иска возражал, указав, что истец действует недобросовестно, изначально получив скидку за затопление при покупке квартиры, поскольку рыночная стоимость квартиры составляла более согласованной сторонами при заключении договора купли-продажи. Полагал недоказанными доводы иска о наличии квартире существенных недостатков, о которых не сообщил продавец. В иске просил отказать в полном объеме.
Выслушав пояснения представителей сторон, допросив свидетелей, экспертов, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
Согласно пункту 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно пункту 2 статьи 556 Гражданского кодекса РФ, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Как следует из материалов дела и установлено в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, по условиям которого покупатель за счет собственных денежных средств и денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО) покупателю в кредит, покупает в собственность у продавца объект недвижимости – квартиру по адресу: <адрес>Б, <адрес> (п. 1.1 договора).
Согласно п. 5.2 договора, объект недвижимости передан продавцом покупателю в состоянии, пригодном для проживания. Счетчик расхода энергии, санитарно-техническое оборудование, отопительные приборы находятся на своих местах и в исправном состоянии. Объект недвижимости не имеет видимых технических (строительных) недостатков.
Вместе с тем, как следует из пояснений истца, подтверждено представленными в дело доказательствами, после фактической передачи квартиры, покупателем обнаружены скрытые недостатки, не оговоренные продавцом, возникшие до передачи квартиры покупателю и по причинам, возникшим до этого момента.
Как следует из акта обследования <адрес>Б по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, составленного комиссией в составе главного инженера ООО УО «ЖилКО Центр», генерального директора ООО УО «ЖилКО Центр» Свидетель №2, собственника <адрес> ФИО2, в результате осмотра установлено: внутри <адрес> на стенах внутри и снаружи ванной комнаты присутствует плесень на высоте около метра от уровня пола, по всему внешнему и внутреннему периметру ванной комнаты. В местах примыкания ламината к внешнему периметру ванной комнаты установлены очаги его вздутия, расслоения. Внутри ванной комнаты локальные отслоения и вздутия кафельной плитки. При визуальном осмотре внутренних коммуникаций ванной комнаты с разбором внутренней отделки и санфаянса выявлено протекание разводки трубопроводов системы канализации под душевой кабиной. Выявленный скрытый дефект на протяжении длительного времени приводил к протеканию стоков от душевой кабины, что явилось причиной образования плесени.
О проведении осмотра ФИО13, согласно пояснениям истца, представленному скриншоту переписки с использованием мессенджера «вацап», была извещена, на осмотр не явилась.
Согласно заключению эксперта ООО «Экспертность» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному по обращению ФИО2, на основании результатов визуально-инструментального технического обследования квартиры, расположенной по адресу: <адрес> установлено, что в помещениях объекта обнаружены следы повреждений отделочного покрытия, свидетельствующие о затоплении помещения. Наличие дефектов и повреждений отделочного покрытия и конструкций квартиры, отраженных в результатах обследования: отслоение обоев, плитки, следы грибка и плесени, расслоение и деформации покрытия пола, зазоры, водонасыщение наличников дверных блоков, множественно не соответствует требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87». Наличие вышеуказанных повреждений свидетельствует о затоплении помещения из-за протекания разводки трубопроводов системы канализации под душевой кабиной на протяжении длительного времени (данные работы по монтажу трубопроводов выполнялись предыдущим собственником данной квартиры).
Комплекс мероприятий, объем и стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов, направленных на устранение дефектов от затопления объекта, составляет 533 065 руб., обоснование подтверждается локально-сметным расчетом.
Указанные в заключении ООО «Экспертность» выводы подтверждены заключением судебной строительной экспертизы, выполненной в ООО «Мидель» (эксперты ФИО6, ФИО7), согласно выводам которой:
причиной образования биоповреждений в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>Б, является аварийное состояние трубопроводов системы канализации, что привело к замачиванию строительных конструкций и отделочных покрытий;
затопление, произошедшее в октябре 2021, могло являться причиной образования биоповреждений, указанных в заключении эксперта ООО «Экспертность» от ДД.ММ.ГГГГ и акте управляющей компании от ДД.ММ.ГГГГ;
образование биоповреждений на строительных конструкциях и отделочных покрытиях в районе помещения № обусловлено замачиванием строительных конструкций и отделочных покрытий и отсутствием своевременного устранения признаков затопления;
причиной образования биоповреждений является затопление квартиры, произошедшее в октябре 2021.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 выводы своего заключения поддержал.
Заключение судебной оценочной экспертизы, выполненной высококвалифицированными экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в полной мере отвечает признакам об относимости, допустимости, достоверности доказательств, объективно и обоснованно, согласуется с другими материалами дела.
В удовлетворении ходатайства представителя ответчика ФИО13 В.А. о назначении повторной судебной экспертизы по этим же вопросам отказано определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, ответчиком не представлено.
Представитель ответчика ФИО13 В.А. в ходе судебного разбирательства оспаривал также размер ущерба, причиненного квартире, просил назначить судебную оценочную экспертизу.
ДД.ММ.ГГГГ определением суда по ходатайству представителя ответчика по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «АС-Эксперт».
Согласно выводам заключения комиссии экспертов № ССТ 343/23 от ДД.ММ.ГГГГ (инженер-эксперт ФИО8, инженер-эксперт ФИО9), стоимость ремонтно-восстановительных работ и материалов для устранения дефектов от затопления квартиры на дату затопления (октябрь 2021), составляет 165 881 руб. 59 коп.
Допрошенный в судебном заседании инженер-эксперт ФИО10 выводы своего заключения поддержал.
Заключение судебной оценочной экспертизы, выполненной высококвалифицированными экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в полной мере отвечает признакам об относимости, допустимости, достоверности доказательств, объективно и обоснованно. Данное заключение сторонами по делу не оспаривалось. С выводами экспертов о стоимости ремонтно-восстановительных работ и материалов для устранения дефектов как представитель истца, так и представитель ответчика согласились. Истец ФИО2 требования иска уточнила.
Таким образом, из совокупности фактических обстоятельств дела, доказательств, представленных истцом и истребованных судом, следует вывод об образовании вышеперечисленных дефектов до заключения договора купли-продажи квартиры и их наличии на момент совершения сделки (передачи квартиры покупателю).
При этом, недостатки в виде протекания разводки трубопроводов системы канализации и его последствий в виде отслоения обоев, плитки, следов грибка и плесени, расслоения и деформаций покрытия пола, зазоров, водонасыщения наличников дверных блоков не были оговорены продавцом.
Ни в договоре купли-продажи, ни в ином письменном документе, подписанном сторонами, на наличие данных недостатков не указано. Характер недостатков (грибок, плесень, намокание, дефект трубной разводки) и их локализация (под душевой кабиной, под обоями, под напольным покрытием) свидетельствуют о том, что они не были явными, не могли быть установлены при обычном осмотре квартире, являются скрытыми.
С заявкой на проведение осмотра в связи с обнаруженными дефектами в управляющую компания ФИО2 обратилась непосредственно после переезда в квартиру ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается ответом на заявку из ООО УК «ЖилКО Центр» и свидетельствует дополнительно в пользу довода иска о том, что недостатки квартиры имели место быть до ее передачи покупателю.
Допрошенный в судебном заседании по ходатайству представителя ответчика ДД.ММ.ГГГГ свидетель ФИО11 показал, что является другом мужа ФИО1, был в квартире неоднократно, присутствовал в день осмотра квартиры покупателями, в разговоре с которыми продавец пояснил, что ремонт осуществлялся только при въезде в квартиру, за душевой кабиной сыпется плитка. При этом, свидетель не указал на то обстоятельство, что до покупателя доводилась информация о наличии такого дефекта, как протекание разводки трубопроводов системы канализации под душевой кабиной.
Таким образом, доводы иска о наличии в квартире скрытых дефектов, информация о которых до покупателя при совершении сделки доведена не была, показаниями данного свидетеля не опровергаются.
Поскольку недостатки квартиры имелись на момент ее отчуждения и не были оговорены продавцом, последний несет ответственность за данные недостатки.
Поскольку расчет стоимости ремонтно-восстановительных работ и материалов, необходимых для устранения дефектов, составлен специалистами, имеющими познания в области строительства и оценки, обоснован и не опровергнут сторонами спора, суд находит возможным с данным расчетом согласиться.
Расходы, которые истец должен будет понести на проведение в квартире ремонта по устранению дефектов и его последствий, не оговоренных продавцом, являются убытками истца, подлежащими возмещению ответчиком.
Довод представителя ответчика о недобросовестности со стороны покупателя (истца) подлежит отклонению как необоснованный, поскольку своего подтверждения данный довод в ходе судебного разбирательства не нашел, при наличии в продаваемом жилом помещении скрытых недостатков, не оговоренных продавцом, вывод о недобросовестности покупателя не представляется возможным. Довод ответчика о предоставлении истцу скидки при согласовании цены ничем не подтвержден. Само по себе то обстоятельство, что жилое помещение продано по договору по цене ниже возможной рыночной стоимости (что из материалов дела очевидно не следует), не свидетельствует о том, что покупатель был извещен обо всех недостатках квартиры, знал о произошедшем в квартире затоплении и был предупрежден о возможных его последствиях.
При таких обстоятельствах требования уточненного иска представляются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
За составление экспертного досудебного заключения истцом оплачено 6 000 руб., за судебную экспертизу ООО «Мидэль» – 50 000 руб., за обращение в суд государственная пошлина в размере 8 531 руб., всего 64 531 руб., что подтверждается соответствующими чеками, заявлением о переводе денежных средств с отметкой банка об исполнении платежа.
Заключение экспертов ООО «Мидэль» по определению причин и периодов образования повреждений в квартире судом принято как доказательство по делу и положено в основу решения суда в пользу истца, в связи с чем расходы на ее проведение в сумме 50 000 руб. подлежат полному возмещению ответчиком.
Поскольку решение подлежит принятию в пользу истца с учетом выводов судебной оценочной экспертизы (31 % от первоначально заявленных требований иска), расходы истца за судебную экспертизу ООО «Экспертность» в сумме 6 000 руб. подлежат частичному возмещению пропорционально удовлетворенным требованиям иска в части стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению дефектов, что составит 1 860 руб.
Судебные расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в размере 4 518 руб.
Всего в пользу истца с ответчика подлежат взысканию судебные расходы в сумме 50 000 + 1 860 + 4 518 = 56 378 руб.
Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
исковые требования удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в возмещение убытков – 165 881 рубль 59 копеек, в возмещение судебных расходов 56 378 рублей.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья (подпись) Е.Н. Герасина
Подлинник решения суда находится в гражданском деле № Ленинского районного суда <адрес>.