Решение по делу № 2-1082/2023 от 07.04.2023 - о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, и по исковому заявлению третьего лица <ФИО>, заявляющей самостоятельные требования относительно предмета спора о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Дело № 2-1082/2023 (2-6421/2022;)

УИД 39RS0001-01-2022-006759-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 апреля 2023 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Нартя Е.А.,

при помощнике ФИО1,

с участием истца ФИО2, представителя ответчика (Росимущество) ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4, Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, третьи лица – ОСП по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области, ФИО5, АО «Альфа-Банк» о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, и по исковому заявлению третьего лица ФИО5, заявляющей самостоятельные требования относительно предмета спора о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с вышеназванным иском к ответчикам, в обоснование которого указал на то, что на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, <адрес>, принадлежащую ему и ФИО5 на праве совместной собственности, решением Мещанского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 2-8529/2019 обращено взыскание путем продажи на публичных торгах, с установлением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> руб. Два с половиной года после вынесения решения суда квартира не продавалась. Цены на квартиру за этот период выросли более чем в два раза. На день проведения торгов, согласно справке АНО «ЭКСКО» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей. Квартира реализована на торгах, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ, по цене в размере <данные изъяты> руб. Таким образом, начальная продажная цена квартиры в силу п.4 ч.2 ст.54 Закона об ипотеке должна была составлять 80 процентов от <данные изъяты> рублей, то есть <данные изъяты> рублей. Торги проведены с существенными нарушениями порядка проведения торгов, повлекшими неправильное определение цены продажи. Реализация имущества на торгах по цене, ниже рыночной, причинило истцу убытки в размере <данные изъяты> (<данные изъяты> руб. - <данные изъяты> руб.). По результатам торгов заключен договор купли продажи вышеуказанной квартиры с лицом, выигравшим торги – ФИО4.

Помимо прочего указал, что Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами. Указанное постановление вступило в силу со дня его опубликования, 01.04.2022, то есть, до проведения торгов по реализации спорной квартиры – ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, в силу пункта 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" исполнительное производство и исполнительные действия по реализации спорной квартиры должны были быть приостановлены судебным приставом исполнителем 01.04.2022 и квартира не могла быть предметом продажи на торгах, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное нарушение в силу ч.1 ст.449 ГК РФ является основанием для признания торгов недействительными.

На основании вышеизложенного просит суд признать торги от ДД.ММ.ГГГГ (лот 4), проведенные Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области по продаже квартиры, расположенной по адресу <адрес>, недействительными; признать договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенный по результатам торгов с ФИО4, недействительным.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные исковые требования, судом привлечены к участию в настоящем деле ОСП по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области, ФИО5, АО «Альфа-Банк».

В ходе рассмотрения дела третье лицо ФИО5 заявила самостоятельные требования относительно предмета спора, аналогичные требованиям ФИО2, просила суд признать торги от ДД.ММ.ГГГГ (лот 4), проведенные Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области по продаже квартиры, расположенной по адресу <адрес>, недействительными; признать договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, заключенный по результатам торгов с ФИО4, недействительным.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Просил иск удовлетворить по доводам, изложенным в иске и в письменных пояснениях.

Представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области ФИО3, действующая на основании доверенности, просила в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве, ввиду отсутствия нарушений процедуры торгов.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, судом извещен надлежаще, представил суду письменные возражения, в которых просил в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Третьи лица – ОСП по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области, ФИО5, АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обозрев материал по реализации арестованного имущества на торгах, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 89 Закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Организация и проведение торгов, последствия нарушения правил проведения торгов определены в ст. ст. 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 447 ГК Российской Федерации торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Согласно ст. 90 Закона "Об исполнительном производстве" торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.

В соответствии с положениями Правил направления информации о торгах по продаже заложенного имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 января 2013 года N 66, информация о торгах направляется организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Как предусмотрено в п. 3 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

В п. 1 ст. 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в том числе, в случае, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей.

На основании ч. 1 ст. 92 Закона "Об исполнительном производстве" в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК Российской Федерации.

Статьей 449 ГК Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу указанной нормы закона публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результаты торгов.Судом установлено и следует из материалов дела, что вступившим в законную силу решением Мещанского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 2-8529/2019 удовлетворены исковые требования АО Альфа-Банк» к ФИО2, ФИО5 о взыскании задолженности по договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Судом постановлено: взыскать солидарно со ФИО2, ФИО5 в пользу АО Альфа-Банк» задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> долларов США 44 цента, расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты> руб.; обратить взыскание на заложенное имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящую из 4 (четырех) жилых комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 3 804 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного решения суда по делу 2-8529/2019 судебным приставом-исполнителем Отделения по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области в отношении ФИО5 возбуждено исполнительное производство №-ИП с предметом исполнения: взыскать солидарно задолженность по кредитным платежам <данные изъяты> руб., обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из 4-х комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, путем продажи на публичных торгах, установлена начальная продажная цена в размере <данные изъяты> рублей.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ на основании вышеуказанного решения суда по делу 2-8529/2019 судебным приставом-исполнителем Отделения по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области в отношении должника ФИО2 возбуждено исполнительное производство №-ИП с предметом исполнения: взыскать солидарно задолженность по кредитным платежам <данные изъяты>,<данные изъяты> руб., обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из 4-х комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, путем продажи на публичных торгах, установлена начальная продажная цена в размере <данные изъяты> рублей.

Как следует из материалов исполнительного производства, постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанные исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство, которому присвоен номер №-СВ.

В рамках вышеуказанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о передаче в ТУ Росимущества в Калининградской области на реализацию на торгах вышеуказанную квартиру стоимостью по оценке <данные изъяты> руб., ТУ Росимущества в Калининградской области получило от судебного пристава-исполнителя данную квартиру и характеризующие ее документы для последующей реализации.

ТУ Росимущества были назначены торги по продаже указанного имущества на ДД.ММ.ГГГГ, о чем ДД.ММ.ГГГГ в газете «Комсомольская правда» опубликовано оповещение о проведении торгов. Аналогичная информация была размещена на официальном сайте www.torgi.gov.ru в сети Интернет, информационное извещение <данные изъяты>, что опровергает доводы истца и третье лица с самостоятельными требованиями об отсутствии сведений об опубликовании информации о торгах.

Победитель торгов по продаже спорной квартиры ФИО4 был определен ДД.ММ.ГГГГ, о чем ТУ Росимущества составлен соответствующий протокол №; ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ внесены денежные средства за приобретенную квартиру в размере <данные изъяты> рублей, в том числе внесено в качестве задатка <данные изъяты> рублей, и ДД.ММ.ГГГГ с ним был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-а.

Таким образом, вопреки доводам истца, стоимость реализованного имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составила <данные изъяты> <данные изъяты> рублей.

При этом, оспаривание начальной продажной цены заложенного имущества либо ее изменение возможно путем обжалования решения суда в этой части либо в порядке, предусмотренном ст. 203 ГПК РФ.

Данных о принятии судом такого решения не установлено.

Обращение взыскания на предмет залога произведено на основании решения суда, которым установлен размер задолженности, в счет которой обращено взыскание на принадлежащее истцу имущество, а также начальная продажная цена спорной квартиры.

Согласно справке о движении денежных средств по депозитному счету по ИП № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, должнику после реализации квартиры на торгах судебным приставом произведен возврат денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей платежными поручениями от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 235 ГК РФ обращение взыскания на имущество по обязательствам является основанием для прекращения права собственности. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (ч. 2 ст. 237 ГК РФ).

Судом установлено, что ФИО4 (ответчик по настоящему делу) на основании договора купли-продажи арестованного имущества №-а от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения – квартиры площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 2-435/2023 исковые требования ФИО4 удовлетворены. ФИО2, ФИО6, ФИО5, ФИО7 признаны утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> выселить их из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения. Данное решение является основанием для снятия ФИО2, ФИО6, ФИО5, ФИО7 с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Указанное решение на дату рассмотрения дела в законную силу не вступило.

Подлежат отклонению доводы стороны истца о том, что торги по реализации недвижимого имущества в апреле 2022г. проведены незаконно, в период действия судебного запрета на их проведение, в связи с нижеследующим.

В данном случае нарушение своих прав и законных интересов истец связывает с тем, что судебный пристав-исполнитель обязан был приостановить исполнительное производство и торги недвижимого имущества на срок действия моратория в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28 марта 2022 года N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами".

Между тем, доводы истца основаны на ошибочном толковании норм права, поскольку истец не подпадает под действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, материалы дела не содержат каких-либо доказательств тому, что в отношении истца подавались заявления о банкротстве, вопрос о принятии которых не был решен к дате введения моратория.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 4 части 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, приостанавливается исполнительное производство по имущественным взысканиям по требованиям, возникшим до введения моратория (при этом не снимаются аресты на имущество должника и иные ограничения в части распоряжения имуществом должника, наложенные в ходе исполнительного производства).

Вместе с тем, истец не может быть отнесен к числу названных должников.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года N 497 в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

Исходя из взаимосвязанного толкования приведенных нормативных положений и целей введения моратория для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах), одним из условий применения вышеозначенного моратория является наличие поданного кредитором в арбитражный суд заявления о банкротстве в отношении должника, на которого распространяется такой мораторий.

Такое правовое регулирование позволит обеспечить баланс прав и законных интересов взыскателей и должников таким образом, чтобы порядок исполнения решения суда отвечал требованиям справедливости, соразмерности и не затрагивал существа гарантированных прав лиц, участвующих в исполнительном производстве, в том числе права взыскателя на исполнение судебного акта в разумный срок.

Иной правовой подход к означенному вопросу поставил бы под угрозу само достижение целей вводимого Правительством Российской Федерации моратория, а должников по исполнительным производствам - в неравное положение относительно возможности (невозможности) исполнения ими требований исполнительного документа исходя из их реальной платежеспособности, таким образом, создавая для недобросовестных платежеспособных должников условия для злоупотребления правом.

Из системного анализа положений части 1 и 2 статьи 1, части 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ следует, что действие названного Закона, в том числе, в части введения моратория может распространяться на лиц, признанных банкротами, или находящимися на стадиях предупреждения банкротства.

Между тем, в Едином федеральном реестре сведения о банкротстве истца отсутствуют. Доказательства в обоснование затруднительного финансового положения, а также того, что он действительно пострадал от обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория на банкротство, истцом (равно как и 3-м лицом с самостоятельными требованиями) в дело не представлены, при этом истец не приводил доводов о том, что находится в предбанкротном состоянии и соответствует понятию должника в установленном Законом о банкротстве смысле.

При таких обстоятельствах, учитывая, что реализация имущества должника на торгах осуществлена в соответствии с положениями главы 9 Закона об исполнительном производстве, каких-либо существенных нарушений правил при проведении торгов, повлиявших на результаты торгов, не установлено, суд не находит правовых основания для признания торгов и договора купли-продажи недействительными. Соответственно, отсутствуют и основания для применения последствий недействительности сделки.

В этой связи заявленные требования истца ФИО2, 3-го лица с самостоятельными требованиями ФИО5 подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, самостоятельные исковые требования третьего лица ФИО5 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 14 апреля 2023 года.

Судья Е.А. Нартя