Дело № 2а-718/2025

10RS0006-01-2025-000677-69

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия 27 августа 2025 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре Снетковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании незаконным решения, понуждении к действиям,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Мийнальского сельского поселении и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного значения, вид разрешенного использования – под дачное строительство, сроком на 5 лет.

Далее, административный истец обратился в Министерство имущественных и земельных отношений (далее – Министерство) с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ вх. № о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Министерство направило в адрес административного истца проект договора купли-продажи спорного земельного участка.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД№ административный ответчик приостановил действия по государственной регистрации права на основании договора купли-продажи спорного земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды.

С данным решением административный истец не согласен.

На основании изложенного, ссылаясь на нормы действующего законодательства, административный истец просил признать незаконным Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление) от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-№ о приостановлении государственной регистрации права на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 земельного участка с кадастровым номером №, обязать Управление осуществить государственную регистрацию права на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 земельного участка с кадастровым номером № и взыскать с Управления в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО1, извещенный надлежащим образом, не явился.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направив отзыв на исковое заявление. В представленном отзыве на иск, со ссылками на нормы права, представитель ответчика изложил доводы, которые аналогичны доводам, содержащимся в оспариваемом уведомлении. Полагал заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению. Из отзыва следует, что государственным регистратором ФИО1 было предложено обратиться в Управление Росреестра по Республике Карелия с заявлением о прекращении государственной регистрации. Поскольку в орган регистрации прав не было представлено заявление о прекращении государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, государственным регистратором прав ДД.ММ.ГГГГ было принято решение об отказе в осуществлении государственной регистрации. Учитывая, что в настоящее время действующим законодательством не предусмотрена возможность продления договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответственно договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № прекратил свое действие по истечении срока договора аренды, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Остальные лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении в судебном заседании отсутствовали, отзывов и возражений в суд не направили.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости регулируются положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ, что следует из содержания части 1 статьи 1 указанного Федерального Закона (Закон № 218-ФЗ).

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация носит публичный характер, государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о регистрации внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав: 1) в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации; 2) в порядке межведомственного информационного взаимодействия - при внесении дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества, при внесении сведений в реестр границ, а также в установленных настоящим Федеральным законом случаях сведений о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, а также лице, в пользу которого установлены ограничения права, обременения объекта недвижимости; 3) в уведомительном порядке - при внесении в установленных настоящим Федеральным законом случаях дополнительных сведений, внесение которых в Единый государственный реестр недвижимости не влечет за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, среди прочего, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, приведены в ст. 21 Закона № 218-ФЗ.

В силу положений пункта 13 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является ничтожность сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) определено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

Как предусмотрено подпунктом 4 пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 этой статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 этой статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пп. «а» п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 – 2024 годах…» (далее – Постановление №) допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и предоставленных в аренду, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного ст. 39.2 ЗК РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В судебном заседании установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Мийнальского сельского поселения и ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, сроком на 5 лет.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ; имеет площадь 1 500 кв.м.; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, район <адрес>; категория земель – земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования – под дачное строительство; сведения о зарегистрированных правах отсутствуют; установлено обременение в виде права аренды в пользу ФИО1 сроком с ДД.ММ.ГГГГ на 5 лет.

Административный истец обратился в Министерство с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ вх. № о предоставлении в собственность указанного земельного участка.

Сопроводительным письмом от ДД.ММ.ГГГГ Министерство направило в адрес административного истца проект договора купли-продажи спорного земельного участка.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № №/2 государственный регистратор приостановил действия по государственной регистрации права на основании договора купли-продажи спорного земельного участка в связи с истечением срока действия договора аренды. Со ссылкой на п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, государственный регистратор отметил, что из положений ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с ДД.ММ.ГГГГ, следует, что автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка не предусмотрена и положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не действуют.

Таким образом, оспариваемое уведомление, со ссылкой на положения ст. 39.6 ЗК РФ, фактически мотивировано тем, что ФИО1 не обладает исключительным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Такая правовая позиция, по мнению суда, соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам.

Так, в соответствии с п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ, вступившим в силу с ДД.ММ.ГГГГ, внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в том числе путем дополнения Земельного кодекса Российской Федерации главой V/1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которой установлены случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, прямо не исключено применение п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после ДД.ММ.ГГГГ арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты (ДД.ММ.ГГГГ), по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно позиции, изложенной в п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ применяются к договорам аренды публичных земельных участков, для заключения которых до ДД.ММ.ГГГГ (то есть до введения в действие нормы о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах) не требовалось проведение торгов.

Таким образом, действующими правовыми актами предусмотрена возможность возобновления договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок в случае, если такой договор заключен не на торгах до ДД.ММ.ГГГГ и арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя.

Учитывая изложенное, действующее с ДД.ММ.ГГГГ земельное законодательство не позволяет осуществлять продление договоров аренды земельных участков.

Таким образом, рассматривая возможность применения положений указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, в том числе исходить из даты заключения договора аренды, то есть, заключен ли договор до ДД.ММ.ГГГГ либо после.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10:12:0051301:2147 со сроком действия пять лет, подписан сторонами договора ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, данный договор заключен после ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия указанного договора истек ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно подпункту 32 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Вместе с тем, материалы дела не содержат, а также не представлено в регистрирующий орган сведений о том, что истец ФИО1 имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, имеющего вид разрешенного использования «под дачное строительство».

Учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № истек ДД.ММ.ГГГГ и не продлен в установленном законом порядке, суд приходит к выводу, что у Министерства имущественных и земельных отношений Республик Карелия отсутствовали законные основания для заключения с ФИО1 договора купли-продажи указанного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 на основании пп. «а» п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно положениям которого допускается продажа без проведения торгов земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и предоставленных в аренду.

Таким образом, довод государственного регистратора, изложенный в оспариваемом уведомлении, о ничтожности сделки, представленной на регистрацию права в силу ч. 2 ст. 168 ГК РФ, является обоснованным.

Довод административного истца, изложенный в иске, о том, что в соответствиями со сведениями ЕГРН в отношении спорного земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ФИО1, является несостоятельным, поскольку ЕГРН содержит сведения об указанном обременении со сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ на пять лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, вопреки доводам административного истца, у суда отсутствуют основания для возложения на административного ответчика обязанности по регистрации права на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ №-м/12 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

Учитывая изложенное, оспариваемое Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от ДД.ММ.ГГГГ № №/2 вынесено в соответствии с требованиями действующего законодательства, является законным и обоснованным. При таких обстоятельствах исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.В. Жданкина

Мотивированное решение изготовлено 09.09.2025.